Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2011 г. N 15АП-1709/2011.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2011 г. N 15АП-1709/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А53-22889/2010

10 марта 2011 г.

15АП-1709/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,

при участии:

от заявителя: Зиновьевой О.П. по доверенности от 03.11.2010,

от заинтересованного лица: Гульян Н.В. по доверенности от 06.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2011

по делу N А53-22889/2010, принятое в составе судьи Ерёмина Ф.Ф.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Шант"

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Шант" (далее ООО "Шант", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону, департамент) о признании решения департамента N ИЗ-21574/7 от 23.08.2010 об отказе в реализации ООО "Шант" своего преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на- Дону, пл. Рабочая,19, литер А, 1 этаж, общей площадью 96,8 кв.м., комнаты N 17а, 17б, 50, 51 незаконным; о признании за ООО "Шант" преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая,19, литер А, 1 этаж, общей площадью 96,8 кв.м., комнаты N 17а, 17б, 50, 51.

В обоснование заявленных требований ООО "Шант" указало, что отвечает всем требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предоставляющего права преимущественного приобретения в собственность арендуемого помещения муниципальной собственности. Отказ департамента в реализации преимущественного права противоречит требованиям закона и нарушает права общества.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2011 заявленные требования удовлетворены, решение департамента N ИЗ-21574/7 от 23.08.2010 об отказе в реализации ООО "Шант" своего преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая,19, литер А, 1 этаж, общей площадью 96,8 кв.м., комнаты N 17а, 17б, 50, 51, признано незаконным; за ООО "Шант" признано преимущественное право на приобретение указанного муниципального недвижимого имущества.

Суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении ООО "Шант" условий части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Суд указал, что первоначальный арендатор помещения (ИП Вартанян Ш.Б.) является единственным учредителем общества. В связи с этим, срок аренды помещения обществом следует исчислять в совокупности со сроком предыдущей аренды помещения предпринимателем (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2011 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы указал, что арендные правоотношения между департаментом и ООО "Шант" возникли только 14.08.2006. Договор аренды от 14.08.2006 N 2499-3 был заключен с ООО "Шант" по заявлению общества. В связи с отсутствием сингулярного и универсального правопреемства, срок аренды спорного помещения ИП Вартанян Ш.Б. не может быть зачтен в срок аренды заявителя. Отказ департамента в реализации ООО "Шант" преимущественного права на приобретение спорного помещения соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку арендуемое заявителем помещение до дня вступления в силу указанного Федерального закона находилось в аренде общества менее двух лет.

Кроме этого, в связи с изготовлением нового технического паспорта между ООО "Шант" и департаментом было заключено дополнительное соглашение от 07.09.2010 N 9023-3, которым в договор аренды были внесены изменения в части площади арендуемого помещения, в связи с ее уменьшением до 95,90 кв.м. Суд первой инстанции не дал оценки указанному дополнительному соглашению и признал за ООО "Шант" преимущественное право на выкуп нежилого помещения площадью 96,8 кв.м.

ООО "Шант" представило письменные возражения, в которых апелляционную жалобу департамента не признало, просило оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2011 без изменения, жалобу без удовлетворения. ООО "Шант" указало, что единственным учредителем и директором общества является ИП Вартанян Ш.Б. Деятельность ООО "Шант" является деятельностью самого ИП Вартаняна Ш.Б., которые использует спорное помещение с 1998 года. С учетом разъяснений, изложенных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, срок пользования спорным помещением ИП Вартанян Ш.Б. должен быть засчитан в срок пользования помещением обществом.

В судебном заседании представитель департамента апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель заявителя апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 95,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 17б, 17г(а), 17д(а), 17в(а), 50, 51) литер А, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, пл.Рабочая, N 19, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г.Ростов-на-Дону, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2010 серии 61-АЕ N 523233 (т.1 л.д.145).

11.08.2010 ООО "Шант" обратилось в ДИЗО г.Ростова-на-Дону с заявлением о приобретении арендуемого муниципального недвижимого имущества в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т.1 л.д.35).

Уведомлением от 23.08.2010 N из-21574/7 департамент известил ООО "Шант" об отказе в приобретении арендуемого обществом имущества в собственность. Департамент указал, что заявитель не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку арендуемое имущество находится у общества во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора аренды непрерывно менее двух лет до дня вступления в силу данного Федерального закона (т.1 л.д.36).

Полагая, что отказ департамента в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Шант" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В качестве основания для отказа в реализации ООО "Шант" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества департамент сослался на то, что арендуемое имущество находится у заявителя во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора аренды непрерывно менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости включения в срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом ООО "Шант" срока аренды спорного помещения предшествующим правообладателем.

Суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела, 18.01.2001 между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону (правопредшественник ДИЗО г.Ростова-на-Дону - арендодатель) и ИП Вартаняном Ш.Б. (арендатор) был заключен договор аренды N 2845-3, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату нежилое помещение по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 19, под бытовые услуги населению, общей площадью 150,50 кв.м., в том числе к.15а, 16, 17а, 45, 45а, 50, 51 (т.1 л.д.49).

В дальнейшем, между ДИЗО г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ИП Вартаняном Ш.Б. (арендатор) в отношении указанных помещений были заключены также договоры аренды N 4372-3 от 14.02.2002, N 8354-3 от 29.04.2004 и 589-3 от 26.05.2005.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "Шант" было зарегистрировано в установленном порядке в качестве юридического лица 14.06.2006. Единственным учредителем общества указан Вартанян Ш.Б. (т.1 л.д.33).

ИП Вартанян Ш.Б. обратился к департаменту с письмом от 14.08.2006 (т.1 л.д.37), в котором просил в связи с получением лицензии на торговлю спиртными напитками переоформить договор аренды N 2022-3 от 25.05.2006, заключенный с предпринимателем на помещения общей площадью 142,6 кв.м., на два договора аренды: договор аренды помещений площадью 99,8 кв.м. с ООО "Шант" (под бар и бильярдную) и договор аренды нежилого помещения площадью 42,80 кв.м. (под салон красоты).

14.08.2006 между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Шант" (арендатор) был заключен договор аренды N 2499-3, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату нежилое помещение площадью 96,8 кв.м., находящегося но адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 19, к. 17а. 17б ,50, 51, под кафе и бильярдную.

23.08.2007 между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Шант" (арендатор) был заключен договор аренды N 3919-3 в отношении спорных помещений.

Остальные комнаты нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 19 (к.15а, 16, 45, 45а) были предоставлены в аренду ИП Вартаняну Ш.Б.

Таким образом, нежилое помещение площадью 96,8 кв.м., находящееся но адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 19, к. 17а. 17б, 50, 51, в отношение которого ООО "Шант" заявлено требование о выкупе, поступило во владение общества только 14.08.2006, что подтверждается договором аренды от 14.08.2006 N 2499-3и актом приема-передачи к нему (т.1 л.д.38-41).

Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ указанный закон вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ был опубликован в "Российской газете" от 25.07.2008 N 158, в связи с чем, вступил в силу с 05.08.2008.

С учетом изложенного, департамент правильно указал, что до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ООО "Шант" владело спорным помещением менее двух лет.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 03.08.2010 единственным участником и директором ООО "Шант" является Вартанян Ш.Б. (т.1 л.д.33), который ранее арендовал спорные помещения на основании договоров аренды N 2845-3 от 18.01.2001, N 4372-3 от 14.02.2002, N 8354-3 от 29.04.2004 и 589-3 от 26.05.2005.

Из содержания статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход прав и обязанностей к вновь возникшему юридическому лицу возможен только при реорганизации юридических лиц.

Однако, действующий Гражданский кодекс Российской Федерации для гражданина предусматривает только одну организационно-правовую форму осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица - в качестве индивидуального предпринимателя (статья 23). Возможность универсального правопреемства юридическим лицом обязательств индивидуального предпринимателя нормами гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом, по смыслу статьи 48 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Шант" является самостоятельным субъектом гражданского оборота и не связано обязательствами Вартаняна Ш.Б., являющегося учредителем и директором общества.

Доводы ООО "Шант" о том, что деятельность общества фактически является деятельностью Вартаняна Ш.Б. основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Таким образом, в рассматриваемом деле переход права аренды к ООО "Шант" в порядке универсального правопреемства обществом не доказан.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства сингулярного правопреемства ООО "Шант" в отношении обязательств ИП Вартаняна Ш.Б., вытекающих из договоров аренды спорных нежилых помещений.

В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). По общему правилу перенаем допускается только с согласия арендодателя.

Перенаем оформляется договором между прежним и новым арендаторами, который заключается с согласия арендодателя, и по правовой природе является одновременным переводом прав и обязанностей по договору аренды.

Доказательства заключения ИП Вартаняном Ш.Б. и ООО "Шант" договора перенайма спорных нежилых помещений и согласия департамента на перенаем нежилых помещений заявителем, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены.

Напротив, из договоров аренды от 14.08.2006 N 2499-3, от 23.08.2007 N 3919-3 следует, что ООО "Шант" заключило договоры непосредственно с департаментом самостоятельно, а не в порядке перенайма.

Из представленных в дело доказательств также не следует, что арендные права Вартаняна Ш.Б. в отношении спорных помещений были внесены в установленном статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке в качестве вклада в уставный капитал ООО "Шант".

Письмо ИП Вартаняна Ш.Б. от 14.08.2010 о переоформлении ранее заключенного договора и заключение нового договора аренды между ООО "Шант" и департаментом не могут рассматриваться как согласование воли ИП Вартаняна Ш.Б., ООО "Шант" и департамента на перенаем спорного нежилого помещения, поскольку данные юридические факты имеют иную направленность (на прекращение прежнего правоотношения и возникновение нового).

Поскольку с момента заключения между ООО "Шант" и ДИЗО г.Ростова-на- Дону договора аренды на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (05.08.2008) два года не истекли, срок владения объектом предыдущим правообладателем не подлежит включению в указанный срок, у суда отсутствовали основания для вывода о том, что обществом соблюдены условия ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.11.2011 подлежит отмене, в связи с неправильным применением норм материального права. В удовлетворении заявленных требований ООО "Шант" следует отказать

Апелляционная жалоба подана освобожденным от уплаты государственной пошлины заинтересованным лицом (департаментом), поэтому не может быть взыскана с общества, так как ООО "Шант" не подавало соответствующей жалобы и не является ответчиком по делу - п.4.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 (ред. от 11.05.2010) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2011 по делу N А53-22889/2010 отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью "Шант" в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов