Порядок предоставления имущественного налогового вычета при приобретении квартиры или жилого дома (К. Белов, "Силовые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2007 г.)

Порядок предоставления имущественного налогового вычета
при приобретении квартиры или жилого дома

Военнослужащие как физические лица имеют право на приобретение недвижимости. При этом государство гарантирует возврат части потраченных денежных средств. Как это сделать, каковы условия возврата и какие необходимо представить документы, - этим вопросам посвящена данная статья.

Возмещение денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости, осуществляется с помощью имущественного налогового вычета, предусмотренного гл. 23 НК РФ.

В подпункте 2 п. 1 ст. 220 НК РФ названы объекты недвижимости, по которым предоставляется имущественный налоговый вычет. Так, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц каждый гражданин, получивший налогооблагаемые доходы, имеет право на имущественные налоговые вычеты в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам или кредитам, полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.

Стоит отметить, что размер имущественного налогового вычета ограничен и не может превышать 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Схематично механизм пользования имущественным налоговым вычетом можно представить так:

Налогоплательщик (военнослужащий) фактически израсходовал денежные средства на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

/------------------------------------------------------------------------\

|     По окончании календарного года налогоплательщик  подает  в налоговую|

|инспекцию налоговую декларацию или в течение года - заявление на  получе-|

|ние уведомления право на имущественный налоговый вычет, а также представ-|

|ляет документы, удостоверяющие его право на вычет, и платежные документы |

\-------------------------------------------------------------------------/

/------------------------------------------------------------------------\

|     Налоговый орган проверяет  основания  для  предоставления   вычета и|

|возвращает  налог  или  выдает  уведомление  о  праве  на   имущественный|

|налоговый  вычет,  согласно  которому   налоговый   агент   предоставляет|

|налогоплательщику налоговый вычет.                                       |

\-------------------------------------------------------------------------/

Пример 1.

Стоимость квартиры, приобретенной военнослужащим, составила 1 500 000 руб., при этом для ее покупки он получил кредит в банке. Сумма уплаченных процентов по кредиту равна 150 000 руб. Общая сумма затрат на покупку квартиры - 1 650 000 руб.

Размер имущественного вычета равен 1 150 000 руб. (1 000 000 руб. на приобретение квартиры и 150 000 руб. на уплату процентов).

В случае приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями либо на основании их письменного заявления (если жилой дом, квартира, комната приобретены в общую совместную собственность).

Пример 2.

Военнослужащий вместе с женой приобрел квартиру стоимостью 1 500 000 руб. в общую долевую собственность. При этом доля военнослужащего составляет 80%, его жены - 20%. Вместе тем плата за квартиру была внесена поровну - по 750 000 руб. каждый.

Военнослужащий, на основании его доли, может претендовать на вычет в размере 800 000 руб., жена - 200 000 руб. Однако с учетом сумм, внесенных каждым в оплату приобретенной квартиры, муж может воспользоваться вычетом в размере 750 000 руб., т.е. не более суммы фактической оплаты, а его жена - 200 000 руб., то есть не более полагающегося ей максимального размера вычета.

Особенности распределения сумм имущественного налогового вычета при долевой собственности на жилье отражены в Письме Минфина РФ от 03.07.2006 N 03-05-01-03/09. В соответствии с ним имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами, если они одновременно являются приобретателями имущества. Следовательно:

- в случае приобретения военнослужащим доли квартиры (например, 1/2) при сохранении другой 1/2 квартиры в собственности прежнего владельца военнослужащему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.;

- в случае приобретения военнослужащим, являющимся собственником 1/2 квартиры, другой 1/2 по договору купли-продажи за 1 млн. руб. имеется только один приобретатель - совладелец имущества. Налогоплательщику (военнослужащему) может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в размере 1 млн. руб.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на следующие налоговые периоды до его полного использования.

Пример 3.

Военнослужащий И.И. Иванов приобрел в 2006 г. квартиру за 800 000 руб. Его налоговая база, облагаемая по ставке 13%, по итогам 2006 г. составила 150 000 руб. По окончании 2006 г. он заявил право на имущественный налоговый вычет в связи с покупкой данной квартиры в порядке, предусмотренном ст. 220 НК РФ.

Сумма налогового вычета, предоставленного И.И. Иванову за 2006 год, составила 150 000 руб., соответственно, налог, удержанный с нее, будет возвращен ему в порядке, установленном ст. 78 НК РФ. При этом неиспользованная сумма вычета в размере подтвержденных расходов - 650 000 руб. переносится на следующие налоговые периоды.

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику (военнослужащему) на основании его письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты им денежных средств по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет военнослужащий представляет:

- при строительстве или приобретении жилого дома - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

- при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Пример 4.

Военнослужащий И.И. Иванов представил в налоговый орган договор на покупку квартиры, согласно которому он является единственным покупателем квартиры, а также приходный ордер, подтверждающий факт оплаты квартиры. Вместе с тем собственником квартиры по условиям договора стал сын И.И. Иванова, что подтверждается свидетельством о праве собственности на квартиру.

В данном случае имущественный налоговый вычет не предоставляется ни отцу, ни сыну, так как сын не является покупателем и не тратил собственные средства на покупку квартиры, а отец не является собственником квартиры.

Пример 5.

Военнослужащий и члены его семьи (жена и ребенок), в соответствии с условиями договора, являются покупателями квартиры. Кроме того, каждый из них получил свидетельство о праве собственности согласно их доле. При этом фактически оплата квартиры была произведена военнослужащим и его женой поровну, что подтверждено документально.

Право на получение имущественного налогового вычета имеют военнослужащий и его жена, причем размер вычета будет исчисляться со стоимости не всей квартиры, а согласно их долям в ней. Ребенок не сможет реализовать свое право на получение вычета, так как им не вносилась плата за квартиру.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться затраты:

- на разработку проектно-сметной документации;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- связанные с работами или услугами по строительству (достройке) дома и отделке;

- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться затраты:

- на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

- на приобретение отделочных материалов;

- на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Как известно, после приобретения квартиры или жилого дома производится их отдела или достройка. При этом помимо вычета на приобретение недвижимости можно получить имущественный налоговый вычет по расходам на их достройку или отделку. Для этого в договоре на приобретение квартиры или жилого дома необходимо указать, что данные объекты недвижимости приобретены без отделки или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика (военнослужащего) при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании налогового периода, при этом подача декларации является правом налогоплательщика, а не его обязанностью и он может подать ее в течение всего налогового периода. К декларации прилагаются документы, подтверждающие его право на имущественный налоговый вычет, а также платежные документы.

Данный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику налоговым агентом до окончания налогового периода в случае его обращения к работодателю при условии подтверждения права на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной Приказом ФНС РФ от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147. Заявление рассматривается налоговой инспекцией в течение месяца и в этот же срок проверяются представленные налогоплательщиком документы. По результатам проверки выдается уведомление о праве на имущественный налоговый вычет, где указывается фактическая сумма расходов на приобретение жилого дома, квартиры или комнаты (п. 3 ст. 20 НК РФ).

Обратите внимание: налоговый агент предоставляет имущественный вычет по выплачиваемым налогоплательщику доходам за весь календарный год независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик представил уведомление из инспекции.

Пример 6.

Военнослужащий И.И. Иванов представил уведомление о праве на налоговый вычет в связи с приобретением квартиры стоимостью 800 000 руб. в апреле 2007 г. Его налоговая база за период с января по март 2007 г. составила 45 000 руб. (15 000 руб. x 3 мес.). С нее был удержан налог на доходы в сумме 5850 руб. (45 000 руб. x 13%). В апреле И.И. Иванову выдано денежное довольствие в размере 15000 руб. без удержания НДФЛ и возвращен ранее удержанный налог в сумме 5 850 руб. Общая сумма выплат составит 20850 руб. (15000 + 5850).

Налогоплательщик (военнослужащий) имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Поэтому в уведомлении указывается наименование налогового агента, который вправе предоставлять военнослужащему в текущем налоговом периоде имущественный налоговый вычет в связи с расходами на приобретение жилья. Если в течение налогового периода налоговый агент военнослужащего изменился, то по выданному налоговым органом уведомлению налоговый вычет новым налоговым агентом не предоставляется.

В случае если по итогам налогового периода сумма дохода военнослужащего, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, на который он имеет право, или налогоплательщик в течение этого года получал доходы от других источников (помимо денежного довольствия) или он переехал на новое место военной службы, то недостающую сумму вычета можно получить в налоговой инспекции, подав налоговую декларацию по окончании года и приложив к ней документы, подтверждающие право на вычет. Имущественные налоговые вычеты предоставляются в том случае, если расходы были произведены налогоплательщиком за счет собственных средств.

Имущественный налоговый вычет не применяется:

- если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также средств материнского (семейного) капитала;

- если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ, при этом факт взаимозависимости должен признать только суд, а не налоговый орган.

Пример 7.

Военнослужащему П.Н. Соколову нуждающемуся в улучшении жилищных условий, выделена из федерального бюджета субсидия на приобретение квартиры в размере 500 000 руб. На полученные средства он приобрел квартиру стоимостью 800 000 руб., оплатив из собственных средств 300 000 руб. (900 000 - 600 000).

На основании п. 2 ст. 220 НК РФ П.Н. Соколов имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 300 000 руб.

Имущественный налоговый вычет предоставляется лишь по тем доходам, которые учитываются при определении налоговой базы, облагаемой налогом по ставке 13%. В отношении доходов, по которым предусмотрены иные налоговые ставки (9%, 30% и 35%), вычет не применяется.

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается. Иными словами, если налогоплательщик в полном объеме воспользовался вычетом по приобретению квартиры (жилого дома), например, в 2002 году, а в 2006 году купил новую квартиру (жилой дом), то имущественный вычет по новому объекту ему не предоставляется.

В соответствии с п. 8 ст. 78 НК РФ возврат излишне уплаченного налога на основании заявления о предоставлении вычета производится не более чем за три предыдущих налоговых периода. Срок подачи заявления не связан с датой осуществления расходов, дающих право на вычет.

Пример 8.

Военнослужащий С.И. Петров купил квартиру в 2003 г., однако право на имущественный налоговый вычет по данной квартире заявил лишь в 2007 г.

Военнослужащему может быть предоставлен вычет в отношении данной квартиры и возвращен налог на доходы физических лиц по доходам, полученным начиная с 2004 года.

Согласно п. 9 ст. 78 НК РФ возврат суммы излишне уплаченного налога производится в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате, если иное не установлено Кодексом, если налогоплательщик одновременно с налоговой декларацией и письменным заявлением представил соответствующие документы, подтверждающие его право на вычет.

При рассмотрении вопроса о предоставлении данного вычета важно учесть позицию Минфина, изложенную в Письме от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33. Предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Подача документов, подтверждающих право собственности на приобретенный жилой дом или квартиру, необходима для установления факта приобретения объекта недвижимого имущества, в отношении расходов на строительство или приобретение которого предоставляется имущественный налоговый вычет. Кроме того, требование представлять платежные документы связано с необходимостью подтвердить факт осуществления расходов.

Если в дальнейшем налогоплательщик продаст приобретенную квартиру, жилой дом, это не отменит факт осуществления расходов по их приобретению. При этом Кодексом не установлено право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в следующих налоговых периодах до полного его использования в зависимости от нахождения имущества в его собственности в каждом налоговом периоде, за который предоставляется вычет.

Исходя из изложенного, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то оставшаяся его часть предоставляется налогоплательщику в следующие налоговые периоды, даже если в эти периоды жилой дом или квартира уже не находятся в его собственности.

Данная позиция Минфина отражена также в Письме от 22.11.2004 N 03-05-01-04/85. Следовательно, если ранее налогоплательщику было отказано в получении имущественного налогового вычета в данной ситуации, то при повторном обращении в налоговый орган он ему должен быть предоставлен.

К. Белов,

эксперт журнала "Силовые министерства и ведомства:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Силовые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2007 г.