О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве (Е.А. Суханов, "Журнал российского права", N 12, декабрь 2006 г.)

О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве

1. Право собственности как субъективное право является наиболее широким, но не единственным вещным правом, а институт права собственности представляет собой лишь составную часть важнейшей подотрасли гражданского права - вещного права. Следовательно, юридический анализ права собственности предполагает его рассмотрение в качестве вещного права, что в свою очередь требует четкого понимания природы и признаков вещных прав.

К сожалению, в отечественной цивилистике до сих пор отсутствуют единые продуманные и обоснованные подходы к определению вещных прав, поскольку многие предшествующие десятилетия сама эта категория отсутствовала в гражданском законодательстве, а гражданско-правовая наука не занималась ею до тех пор, пока она не была восстановлена в начале 90-х гг. прошлого века. В результате, например, аренда (имущественный наем) уже многими российскими цивилистами признается институтом вещного права, а залог, напротив, - обязательственным (или "смешанным", "вещно-обязательственным") правом, что с позиций классического учения о разграничении вещных и обязательственных прав в лучшем случае может считаться лишь недоразумением. В целом же такое положение влечет ряд серьезных негативных последствий как теоретического, так и практического порядка, в частности появление некоторых искусственных, надуманных проблем, "разрешение" которых отвлекает внимание и силы ученых от решения действительно важных задач, выдвигаемых реальной экономической жизнью.

В связи с этим необходимо разобраться в категории вещных прав, учитывая при этом, что многие родственные российскому праву европейские правопорядки давно и успешно решили эту проблему. Многие представляющиеся нам сейчас сложными вопросы, касающиеся вещных прав, здесь давно решены и вошли в элементарные учебники гражданского права. Речь идет прежде всего о германском гражданском праве, ибо именно его основателям - пандектистам - цивилистическая наука обязана появлением самой категории вещных прав. В силу ряда исторических причин российское гражданское право традиционно развивалось под сильнейшим влиянием германской цивилистики, будучи общепризнанной ветвью "германской семьи" континентального европейского права. Поэтому нет каких-либо серьезных оснований для принципиально иного подхода к вещным правам в отечественном гражданском праве.

Следует также признать, что отсутствие теории вещного права в любом случае невозможно восполнить сугубо абстрактными рассуждениями, опирающимися на некоторые идеи дореволюционных российских ученых и полностью оторванными от современных научных разработок данной проблематики в правовых системах, близких российской. Вряд ли поэтому имеет смысл продолжать обоснование "доморощенных" подходов к этой проблематике. Если в прежнем, советском гражданском праве они были оправданы его реальной спецификой (поскольку речь шла о действительно принципиально ином - социалистическом - типе права), то после осуществленного в 90-е гг. прошлого века возврата на традиционные пути правового развития причины для такой замкнутости, своего рода "научной автаркии", отпали.

При этом стало очевидным серьезное отставание отечественной цивилистической науки от современного европейского уровня правовых исследований, в частности, и в вопросах вещного права. Преодолеть это отставание возможно не с помощью досужих рассуждений и беспредметной полемики с коллегами, а путем изучения современного опыта гражданско-правового регулирования и использования его определенных достижений (но только не путем их прямой рецепции!) в развитии отечественной гражданско-правовой науки и законодательства. Разумеется, при этом необходимо также учитывать и различия в уровне экономического и социального развития государств, обусловливающие соответствующие различия и особенности их правопорядков.

2. С этой точки зрения прежде всего стоит напомнить, что категория вещных прав появилась в европейском континентальном праве в XVIII-XIX вв. в результате отказа от средневековой феодальной конструкции "расщепленной" ("разделенной") собственности на землю. Она была обоснована в трудах германских пандектистов, обобщивших и систематизировавших дошедшие до них источники римского частного права (в которых, как известно, содержалось отнюдь не обоснование общих понятий "сделка", "договор", "право собственности" и т.д., а лишь различные способы решения многочисленных конкретных ситуаций, казусов, возникавших в тогдашнем имущественном обороте). Важнейшей заслугой пандектистов стала разработка "юриспруденции понятий" (Begriffsjurisprudenz), ставшей теперь привычной для всех континентальных европейских юристов, оперирующих общими категориями, в том числе и категорией "вещные права".

Сущность и назначение вещных прав, как отмечал еще А.В. Венедиктов в своем фундаментальном исследовании государственной собственности, состоит в юридически прочном обеспечении экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого. Такая экономическая необходимость возникает лишь в отношении земельных участков (и других природных ресурсов), поскольку, с одной стороны, их число ограничено в силу очевидных естественных причин, а с другой стороны, их использование так или иначе необходимо для осуществления практически любой хозяйственной деятельности. Именно поэтому все ограниченные вещные права (за исключением права залога) оформляют возможности использования чужих земельных участков, т.е. объектов недвижимости (по германскому праву - единственного вида недвижимых вещей); для использования чужих движимых вещей они не требуются и не применяются.

Теория ограниченных вещных прав успешно заменила в континентальной Европе феодальную идею земельной собственности, "расщепленной" между сюзереном и вассалом. Последняя сохранилась лишь в консервативном английском праве, где "корона" до сих пор считается верховным собственником земли, а реальные владельцы земельных участков имеют на них лишь определенные "титулы" (estate), которые и составляют здесь содержание "прав собственности" (тогда как "полная собственность" - full ownership - возможна только в отношении движимых вещей). Следует отметить, что и в феодальном праве "расщепленная собственность" касалась только земли и того имущества, которое в современном праве входит в категорию недвижимости. Сохранение этих подходов сначала в английском, а затем и в американском праве привело здесь к формированию принципиально иных юридических конструкций, нежели вещные права, суть которых состоит в признании многообразия "прав собственности", причем теперь уже не только на землю и иную недвижимость, но и на движимое имущество.

Уже из этого можно сделать два важных для нас вывода. Во-первых, встречающиеся время от времени в современной отечественной литературе призывы к признанию различных "сложноструктурных" и иных "моделей права собственности", призванных заменить "господствующую элементарную модель" данного права, следует решительно отвергнуть как игнорирующие исторически сложившуюся и общепринятую в европейском континентальном праве категорию вещных прав. Во-вторых, не менее последовательно необходимо отвергать и попытки навязывания современному российскому законодательству категории "прав собственности", основанные на очевидном заимствовании чужеродных для него англо-американских конструкций и также принципиально игнорирующие наличие и юридическую природу вещных прав. Такие попытки обычно предпринимаются экономистами и финансистами, не признающими, а зачастую и не знакомыми с фундаментальными различиями континентального и англо-американского подходов.

Известное "сближение" названных подходов, о котором много говорят в последние десятилетия, в действительности ограничивается в основном некоторыми институтами договорного права, используемыми для регулирования внешнеэкономических отношений. Пока оно практически никак не затрагивает сферу вещного права, если не считать неизбежно оказывающихся неудачными попыток перенесения на европейскую почву института "доверительной собственности" - "траста" (trust), причем непременно в его американском, а не в английском понимании.

Между тем в действующем Федеральном законе "О рынке ценных бумаг" 1996 г. даже после внесения в него многочисленных изменений остались упоминания о "правах собственности" на эмиссионные ценные бумаги, в том числе выпущенные в "безбумажной форме". Здесь же присутствует и фигура "номинального держателя", статус которого невозможно определить с позиций российского гражданского права, ибо он не является ни поверенным, ни комиссионером, ни даже агентом или доверительным управляющим. В своем американском прототипе, послужившем непререкаемым образцом для создателей данного закона, это - типичный "трасти" (trustee), который не может появиться и функционировать в российском правопорядке по причине отсутствия в нем не только "траста", но и в целом "права справедливости" (law of equity), институтом которого, как известно, является и сам "траст". Поэтому очевидно, что, когда говорят о "правах собственности" или их особой "защите", имеется в виду в принципе не свойственное европейскому континентальному, в том числе и российскому, праву понимание собственности, "защитить" которое можно лишь с помощью таких же своеобразных юридических способов, присущих "общему праву" (common law) и "праву справедливости".

Однако же эти чужеродные юридические конструкции, которыми теперь в России, к сожалению, регулируется рынок ценных бумаг (за исключением векселей), всячески пытаются втиснуть в рамки отечественной (т.е. по сути европейской) "системы координат": "бездокументарные ценные бумаги" объявляются "особой разновидностью" вещей, причем индивидуально определенных (обычно "бестелесными вещами" - res incorporales, причем здесь намеренно искажается традиционное понимание этой категории римского права, принятое еще дореволюционными романистами). Делается это для того, чтобы предоставить им привычное для континентального гражданского права средство защиты - виндикационный иск, а не использовать иски, принятые для этой цели в американском праве. Вся эта в достаточной мере нелепая ситуация - прямое следствие законодательного смешения разнородных юридических категорий (европейских вещных прав и американских "прав собственности"), притом проведенного крайне неквалифицированно и непоследовательно. Очевиден и выход из нее - последовательный переход на традиционные гражданско-правовые позиции и отказ от использования чужеродных конструкций*(1).

Попутно следует заметить, что ценные бумаги не делятся на "документарные" и "бездокументарные", точно так же, как и деньги не делятся на наличные и "безналичные" (тем более что последние никто специально не "эмитирует"). И "бездокументарные ценные бумаги", и "безналичные деньги" представляют собой определенные права требования, т.е. по сути - юридическую фикцию, которая, однако, вовсе не является чьей-то злонамеренной выдумкой, отсутствующей в реальной жизни (вроде бабы Яги или лешего), - это вполне реальный (для юриста и финансиста) объект имущественного оборота, правда, не имеющий ничего общего с традиционными, физически осязаемыми вещами, на которые и рассчитан режим вещных прав. "Бездокументарные ценные бумаги" согласно ст. 149 ГК РФ суть особые способы фиксации прав (ранее содержавшихся в ценных бумагах), т.е. особый, самостоятельный "финансовый инструмент", к которому по недоразумению применяется традиционная для обычных ценных бумаг терминология.

Когда говорят о "праве собственности" (или даже о "правах собственности") на эти объекты как на какие-то особые "вещи" (поскольку объектом права собственности как вещного права могут быть только вещи, притом индивидуально определенные), имеют в виду установление на них традиционно наиболее широкого и прочного вещного права и соответствующих ему способов правовой защиты. Принципиальный недостаток такого подхода состоит не в неудачной "игре слов", а в применении к этим новым для гражданского оборота объектам "старого" правового режима, в том числе средств правовой защиты, рассчитанных на иной по природе объект - физически осязаемую вещь (каковой является обычная ценная бумага, например вексель), вместо того, чтобы разработать для них самостоятельный гражданско-правовой режим.

При этом повторяется история с "интеллектуальной собственностью", объекты которой, как давно стало ясно, носят нематериальный характер, но которую до сих пор иногда трактуют как некую разновидность права собственности (или "прав собственности", как это имеет место в американском праве, известное влияние которого и здесь обеспечивает живучесть подобных подходов несмотря на то, что "проприетарная теория интеллектуальной собственности" была отвергнута в Европе еще в начале прошлого века). Для большинства юристов необоснованность отождествления нематериального объекта (идеи, образа и т.д.) с его материальным носителем (рукописью, дискетой и т.п.) очевидна, что и дало возможность законодательного оформления особого гражданско-правового режима, обусловившего появление когда-то новой категории исключительных прав.

Думается, что аналогичная судьба в конце концов ожидает и правовой режим "бездокументарных ценных бумаг", который не должен отождествляться с режимом традиционных ценных бумаг - вещей (кстати сказать, разработанным именно в этом их качестве также германскими цивилистами XIX в.).

3. Возвращаясь к истории вещного права, следует отметить, что в советское время из-за национализации земли, последовавшей в 1919 г.*(2), произошел и отказ от категории "недвижимость" (примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.). В связи с этим утратила реальное значение и категория вещных прав, поскольку все иные, кроме права собственности (и залогового права), вещные права рассчитаны на применение именно к земельным участкам и другим объектам недвижимости. Формально это понятие исчезло из гражданского законодательства в начале 60-х гг. прошлого века (Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г.), хотя фактически утратило значение гораздо раньше (остававшееся в ГК 1922 г. вещное право застройки было исключено из него в 1948 г.).

Появившееся в это же время "право оперативного управления" закон уже не относил к вещным правам. Можно полагать, что причиной тому стало не только отсутствие этой последней категории и невозможность ее существования при наличии исключительного права государственной собственности на землю, но и то обстоятельство, что в действительности ни право оперативного управления, ни его последующий аналог в виде "права хозяйственного ведения" не являются вещными правами в классическом понимании этого термина. Они не обеспечивают экономически необходимое участие одного лица в праве собственности на недвижимость другого лица, а представляют собой правовую форму реализации права государственной собственности в условиях плановой экономики. На это обстоятельство одним из первых обращал внимание В.А. Дозорцев.

В условиях построенного на рыночных началах имущественного (гражданского) оборота эти категории становятся явным анахронизмом, не соответствующим его принципиальным началам (ибо участниками товарно-денежных рыночных отношений могут быть только собственники своего имущества, самостоятельно несущие риск и ответственность за результаты своей деятельности), и уж во всяком случае не могут рассматриваться в качестве разновидностей обычных ограниченных вещных прав*(3).

Вещные права в традиционном виде были восстановлены в отечественном гражданском праве в начале 90-х гг. прошлого века (республиканский закон "О собственности в РСФСР" 1990 г. и союзные Основы гражданского законодательства 1991 г., а затем - часть первая Гражданского кодекса РФ 1994 г.). При этом впервые за долгое время был закреплен принципиально правильный подход к пониманию данной категории.

Прежде всего, восстановлены такие основополагающие признаки вещных прав, как их "принудительная типизация" (Typenzwang) и "принудительная фиксация" (Typenfixierung), т.е. обязательное установление непосредственно законом закрытого перечня (numerus clausus) этих прав и исчерпывающей характеристики содержания каждого из них, исключающие возможность какого-либо их изменения соглашением сторон. Ведь в вещном праве, в отличие от обязательственного, не действует принцип свободы договоров, позволяющий контрагентам заключать любые договоры и устанавливать в своих взаимоотношениях любые права и обязанности, не противоречащие общим началам и смыслу гражданского права. Содержание относительных договорных отношений известно их участникам (и только им), будучи определенным их соглашением. Вещные же права носят абсолютный характер, и их содержание важно знать всем третьим лицам, а потому оно должно быть заранее определено законом. Именно поэтому арендное право не попало в число вещных прав, перечисленных в ст. 216 ГК РФ, поскольку его содержание в конкретных арендных отношениях целиком зависит от усмотрения сторон арендного договора.

Кроме того, необходимость осведомленности всех участников оборота ("всех третьих лиц") о содержании вещных прав вызвала к жизни другой важный принцип вещного права - "принцип публичности" (Publizititsgrundsatz), в силу которого установление, изменение, переход или прекращение вещных прав на недвижимость подлежит обязательной государственной ("публичной") регистрации. В отношении движимых вещей этот принцип действует в других формах, в частности, его проявлением считается публичная "традиция" (traditio) - открытая передача вещи и права собственности на нее.

Перечень вещных прав, закрепленный ст. 216 ГК РФ, к сожалению, оказался не исчерпывающим (в него, в частности, не попало существовавшее до принятия в 2004 г. нового Жилищного кодекса РФ право члена семьи собственника жилого помещения, предусмотренное первоначальной редакцией ст. 292 ГК РФ, хотя даже заголовок гл. 18 ГК РФ - "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" не давал оснований усомниться в его вещно-правовой природе). Более того, залоговое право по советской традиции отнесено Кодексом к способам обеспечения исполнения обязательств, зато "доверительное управление", введенное в противовес "доверительной собственности" ("трасту"), урегулировано как обязательственно-правовой институт, ибо в силу прямого указания п. 4 ст. 209 ГК его установление никак не влияет на право собственности, будучи лишь способом осуществления последнего.

Иное дело, что принцип numerus clausus, как и другие принципы вещного права, оказался прочно забытым отечественной доктриной. В результате в отечественной литературе вновь распространились взгляды о возможности существования "права на право". Так, поскольку особым объектом гражданских прав в силу ст. 132 ГК РФ стало предприятие как единый имущественный комплекс, в состав которого входят не только вещи, но также права и долги, как будто бы появилась и законная возможность установления на них права собственности, что в свою очередь породило серьезную путаницу в разграничении вещных и обязательственных прав.

Между тем в силу давно известного вещно-правового "принципа специализации" (Spezialititsgrundsatz), называемого иногда также "принципом определенности" (Bestimmtheitsgrundsatz), объектом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь, тогда как имущественный комплекс (в виде вещей, прав и обязанностей) рассматривается в качестве единого объекта только в гражданском обороте - в договорных обязательствах (купли-продажи, аренды, залога), либо при универсальном правопреемстве (наследовании после смерти граждан или в случаях реорганизации юридических лиц), т.е. в динамике имущественных отношений. В статике имущественных отношений, т.е. в состоянии принадлежности материальных и иных благ (юридически оформляемом вещными правами), такой "имущественный комплекс" неизбежно распадается на свои составные части с особым (самостоятельным) гражданско-правовым режимом (вещных, обязательственных или иных прав), что особенно ясно видно при его балансовом (бухгалтерском) учете.

4. В результате поспешно проведенной и плохо продуманной приватизации жилья самостоятельными объектами права собственности у нас стали квартиры и даже отдельные комнаты в многоквартирных жилых домах, в действительности являющиеся лишь составными частями юридически неделимой вещи - жилого дома. Но если потолок квартиры одного "собственника" сплошь и рядом одновременно является полом квартиры другого "собственника" (и наоборот), а основные ("несущие") стены во многих случаях являются общими так же, как и проходящие в них трубы и иное оборудование, то что же, спрашивается, составляет реальный объект права такой "собственности" - "кубатура", т.е. воздух?

Не менее странной выглядит и "общая долевая собственность" таких жильцов на общее имущество дома, поскольку по своему содержанию это "право" в действительности сводится к обязанности долевой оплаты расходов по содержанию такого имущества. Оно не предоставляет (и не может предоставлять) управомоченному лицу ни одной из тех возможностей, которые обычно дает ему доля в праве общей собственности на вещь, имея, таким образом, с традиционным институтом общей собственности только общее название.

Практическая непродуманность такого подхода, при котором самостоятельным объектом права собственности объявляется часть неделимой вещи, проявляется не только в жилищном праве. В арбитражно-судебной практике уже был случай, когда покупателю нежилого помещения в офисном здании было отказано в иске о признании за ним доли в праве общей собственности на общее имущество дома - коридоры, лестницы, туалетные комнаты и др., что лишало его сотрудников практической возможности бесплатного пользования этим имуществом и, видимо, должно было вести к необходимости установления платных сервитутов для использования этих объектов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02).

Общим же логическим результатом такого подхода как для жилых, так и для нежилых домов становится "юридическое исчезновение" дома как единого объекта права (ибо юридически он распадается на отдельные составные части), о чем уже заговорили в литературе. Насколько этот подход соответствует реальной жизни и к каким приведет последствиям с точки зрения поддержания этого физически сохраняющегося объекта в надлежащем состоянии - эти вопросы обычно остаются за рамками внимания исследователей.

Между тем очевидный выход из этой ситуации состоит в том, чтобы, вспомнив о юридическом понятии неделимой вещи, установить на нее общую долевую собственность, при которой доли определяются не в вещи, а в праве на нее (ст. 244 ГК РФ), а конкретная часть вещи ("реальная доля") предоставляется сособственнику в пользование. Ведь часть вещи вполне может быть объектом обязательственных, например арендных, отношений (известно, что на время курортного сезона сдаются даже "койки", т.е. по сути - часть комнаты). Однако она не должна становиться самостоятельным объектом вещного права собственности*(4).

5. Наиболее важный прогресс в развитии вещных прав был достигнут новым ГК РФ в сфере земельных отношений, т.е. именно в той области, на которую главным образом и рассчитана эта гражданско-правовая категория. Глава 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю" впервые за многие десятилетия закрепила достаточно подробную регламентацию таких вещных прав, как близкое к римскому эмфитевзису пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, сервитут.

К сожалению, эта глава ГК РФ была "заморожена" до принятия нового Земельного кодекса РФ в 2001 г., а потому ее нормы не смогли оказать должного влияния на развитие гражданско-правовых земельных отношений. Последний же, вместо того, чтобы развить эту регламентацию, с одной стороны, попытался необоснованно сократить число ограниченных вещных прав на землю (по существу сведя их к сервитутным правам), а с другой стороны, ввел совершенно непродуманные новшества в виде, например, "публичного сервитута" (ст. 23 ЗК РФ), в действительности являющегося не субъективным правом, а ограничением права собственности. Тем самым лишний раз была подтверждена чужеродность этих гражданско-правовых категорий для земельного права, являющегося в современных условиях отраслью публичного, а не частного права, и лишь в результате ничем не обоснованного сохранения традиций прежнего, советского правопорядка, осуществляющего регулирование гражданско-правовых отношений, возникающих по поводу земельных участков.

Между тем признание права частной собственности на землю и регулирование гражданско-правового оборота этого главного вида недвижимости настоятельно требуют дальнейшего развития системы ограниченных вещных прав. В нашем законодательстве до сих пор отсутствует самостоятельное вещное право застройки, закрепление которого вновь стало необходимым после того, как ЗК РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 прямо признал принцип superficies solo cedit ("все что на земле следует за нею"), влекущий признание собственника земли собственником возведенного на ней строения, в том числе и чужого. Необходимо признание и закрепление узуфрукта или во многом аналогичного ему римского habitatio (права постоянного проживания), в том числе в жилищной сфере, где постоянное право пользования жилым помещением собственника уже по действующему законодательству может осуществляться не только членами его семьи, в том числе бывшими (ср. п. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 1 ст. 292 ГК РФ), но и отказополучателями по завещанию (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). В качестве вещного права оказалось попросту забытым преимущественное право покупки недвижимой вещи (ср., например, § 1094 ГГУ и ст. 256 Закона о вещном праве Эстонии 1994 г.), безоговорочно признававшееся таковым дореволюционными цивилистами, но сведенное в советские времена к преимущественному праву покупки доли в праве на вещь.

Опыт восточноевропейских, в том числе балканских, государств, наиболее близких к нам по уровню социально-экономического развития и правовым традициям, показывает также плодотворность восстановления в нашем гражданском праве института "вещных обременений" земельных участков. В германском праве они называются "вещными обременениями" (Reallasten) и "земельными обременениями" (Grundlasten) (§ 1018 и 1105 Германского гражданского уложения), а в дореволюционном российском праве они именовались "вотчинными выдачами". Речь идет об обременении права собственности на земельный участок обязанностью периодических выплат (ренты), выдач (части урожая), оказания определенных услуг в пользу управомоченного лица (ср., например, § 12 австрийского Закона о земельных книгах 1955 г.; ст. 229 эстонского Закона о вещном праве 1994 г.; § 151n Гражданского кодекса Чехии 1964 г. в редакции 1998 г.; ст. 246 хорватского Закона о собственности и других вещных правах 1996 г.; ст. 236 македонского Закона о собственности и других вещных правах 2001 г.), обеспечиваемой на случай нарушения возможностью обращения взыскания на этот участок.

Очевидно, что такое регулирование системы вещных прав должно осуществляться в рамках Гражданского, а не Земельного кодекса. Из последнего должны быть изъяты все нормы, определяющие гражданско-правовой режим земельных участков как основного вида недвижимых вещей (что, кстати, прямо вытекает из правила п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Речь идет о развитии важнейшей подотрасли гражданского права, традиционно "противостоящей" обязательственному праву, причем это различие по-прежнему составляет краеугольный принцип европейского континентального гражданского права. Представляется, что возврат к классическим основам вещного права и отказ от обоснования неких "смешанных", "вещно-обязательственных" гражданских правоотношений составляет важную задачу современной российской цивилистики.

Е.А. Суханов,

заведующий кафедрой гражданского права

юридического факультета МГУ, доктор юридических наук, профессор

"Журнал российского права", N 12, декабрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Иной выход из этой ситуации в виде столь же последовательного перехода к американской системе права невозможен, поскольку повлечет коренную ломку всей отечественной правовой системы, в которой вообще не останется места ни для гражданского, ни даже для гражданско-процессуального права: их должны будут заменить "общее право" и "право справедливости".

*(2) См.: Постановление ВЦИК от 14 февраля 1919 г. "О социалистическом землеустройстве и мерах перехода к социалистическому земледелию" // СУ РСФСР. 1919. N 4. Ст. 43.

*(3) Несколько иначе обстояло дело с попытками объявления вещным права нанимателя жилого помещения в доме государственного жилищного фонда, появившимися в нашей литературе после принятия общесоюзных Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. Это право действительно сложно было отнести к обязательственным (договорным) правам, ибо его содержание полностью определялось законом, а не договором. Однако его объектом не были индивидуально определенные недвижимые вещи, а по своей сути это право оформляло сугубо административное распределение дефицитного имущества (жилья) с установлением определенных социальных гарантий для его пользователей, что никак не соответствовало указанному выше социально-экономическому назначению категории вещных прав.

*(4) Германскому праву тоже известен особый институт "жилищной собственности", состоящей из права общей собственности на общее имущество жилого дома и прав собственности его жильцов на свои квартиры. Но это последнее считается не самостоятельным, а производным и зависимым от права общей собственности на дом (составляющие его стены, крышу, общее оборудование и т.д.). Это дает возможность доктрине и правоприменительной практике рассматривать право собственности на квартиру как составную часть доли в праве общей собственности на жилой дом, а саму квартиру - как принадлежность главной вещи (дома), и, во всяком случае, исключает "юридическое исчезновение" дома как единого объекта гражданских прав.

"Жилищная собственность" как особая "форма собственности" (т.е. особый гражданско-правовой режим недвижимого имущества) признается и в ряде других европейских правопорядков. Ее осмысление было бы для отечественной цивилистики гораздо более плодотворным, чем бесконечное воспроизведение и толкование "открытых" еще И.В. Сталиным политэкономических "форм собственности".