Вопрос: Прочитал вашу статью и нашел в ней много интересного. Остался один вопрос. Вы пишете, что "упрощенцы"-арендодатели могут не включать в доходы суммы коммунальных платежей, перечисленных арендаторами, если те сами оформят договоры со специализированными организациями. Но, например, нам такой вариант не подходит, так как наши коммунальные службы согласны иметь дело только с собственниками помещения. Не посоветуете ли вы что-нибудь еще? ("Упрощенка", N 3, март 2007 г.)

Прочитал вашу статью и нашел в ней много интересного. Остался один вопрос. Вы пишете, что "упрощенцы"-арендодатели могут не включать в доходы суммы коммунальных платежей, перечисленных арендаторами, если те сами оформят договоры со специализированными организациями. Но, например, нам такой вариант не подходит, так как наши коммунальные службы согласны иметь дело только с собственниками помещения. Не посоветуете ли вы что-нибудь еще?

Вначале вкратце, о чем говорилось в нашей статье. Многие фирмы выставляют арендаторам счета, чтобы покрыть свои затраты на коммунальные услуги. Причем условие об оплате арендатором этих услуг должно быть обязательно предусмотрено в договоре аренды или в дополнительном соглашении, и тогда арендодатель уже либо учитывает компенсацию при определении арендной платы, либо выставляет отдельные счета. В последнем случае деньги перечисляются или ему, или сразу коммунальным службам.

Всю компенсацию, которая входит в арендную плату, при "упрощенке", конечно, включают в доходы. Но то же самое надо делать, и когда коммунальные платежи выделены и арендатор рассчитывается по ним напрямую или через арендодателя. Именно такой порядок признает Минфин России (см., например, письмо от 16.08.2005 N 03-11-04/2/48). И если при объекте налогообложения доходы минус расходы это ни на что не влияет, так как указанные затраты можно одновременно признать в расходах, то при объекте налогообложения доходы получается крайне невыгодно. Компенсация будет облагаться налогом, хотя она и не является реальным доходом: ее целиком перечисляют коммунальным службам.

Как мы писали в статье, этого можно избежать, если договоры с коммунальными службами заключит арендатор и все документы будут выписываться на его имя. Но, судя по письму читателя, это не всегда получается. Существует ли другой вариант? Его, как ни странно, подсказали Минфин и налоговые органы. В письме от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166 Минфина России находим: при наличии дополнительного агентского договора арендодатели вправе не учитывать в доходах возмещенную им стоимость услуг связи. А в письме УФНС России по г. Москве от 23.10.2006 N 18-11/3/93008@ то же самое говорится о компенсации коммунальных платежей.

В чем суть агентского договора в нашем случае? Арендатор поручает за определенное вознаграждение покупать для него коммунальные услуги. Арендодатель может это делать от своего имени, и в документах на оплату будет по-прежнему стоять его имя, но в доходы он уже включит не всю полученную сумму, а только агентское вознаграждение. Таким образом, его доход составят только арендная плата и это вознаграждение.

Л.А. Масленникова,

эксперт журнала "Упрощенка", кандидат экономических наук

1 марта 2007 г.

"Упрощенка", N 3, март 2007 г.