Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2011 г. N 18АП-12583/2010.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2011 г. N 18АП-12583/2010

г. Челябинск

17 января 2011 г.

N 18АП-12583/2010 Дело N А07-12347/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12.01.2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.01.2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агройл" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2010 по делу N А07-12347/2010 (судья Фазлыева З.Г.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агройл" (далее - ООО "Агройл", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытого акционерному обществу "Строительная компания Трест N 21" (далее - ОАО "СК Трест N 21", ответчик) о признании заключенной сделки купли-продажи от 29.01.2010 недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры N 377, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее - Управление Росреестра по Республики Башкортостан) зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество (т. 1 л. д. 6-7).

10.09.2010 (19.08.2010) ООО "Агройл" уточнило исковые требования (т. 1 л. д. 42-43, 85-86), просило обязать ОАО "СК Трест N 21" зарегистрировать Управление Росреестра по Республики Башкортостан договор б/н купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2010, заключенному между ООО "Агройл" и ОАО "СК Трест N 21" двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м. Также истец просил взыскать с ответчика государственную пошлину.

Данное уточнение, определением от 22.09.2010 принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (т. 1 л. д. 91-93).

ОАО "СК Трест N 21" в свою очередь обратилось со встречным исковым заявлением (т. 1 л. д. 53-55), в котором просило расторгнуть договор б/н от 29.01.2010, заключенный между ОАО "СК Трест N 21" и ООО "Агройл", а также взыскать государственную пошлину в размере 4 000 руб. В судебном заседании 25.10.2010 (т. 1 л. д. 123-124) ответчик заявил об уточнении встречного искового заявления, в принятии которого в соответствии со ст. 49 АПК РФ судом первой инстанции было отказано, поскольку суд посчитал заявление поданным с нарушением требований, предусмотренных ст. 126 АПК ОФ.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2010 (резолютивная часть от 29.10.2010) в удовлетворении исковых требований ООО "Агройл" отказано, встречное исковое заявление ОАО "СК Трест N 21" удовлетворено. С ООО "Агройл" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета и в пользу ОАО "СК Трест N 21" по 4 000 руб. соответственно.

В апелляционной жалобе ООО "Агройл" просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить полностью, исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ОАО "СК Трест N 21" отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, необоснованно было отказано в принятии в судебном заседании 29.10.2010 уточненного встреченного искового заявления, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Кроме того, ООО "Агройл" представило отзыв на уточненное встречное исковое заявление только после того, как суд сообщил в судебном заседании о принятии данных уточнений. ОАО "СК Трест N 21" отказалось от требования о расторжении спорного договора, заменив его на требование о признании данного договора незаключенным. Суд, удовлетворяя первоначальные встречные исковые требования, вышел за рамки требований ОАО "СК Трест N 21", так как о расторжении договора ответчик в судебном заседании не заявлял.

Также истец указывает на то, что ответчик, несмотря на заключенный договор, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, в связи с чем, суд должен был вынести решение о регистрации такой сделки.

Отзыва на апелляционную жалобу от ОАО "СК Трест N 21" к дате судебного заседания не поступило.

К дате судебного заседания от ООО "Агройл" поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя истца.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о регистрации права от 04.12.2006 серии 04АА N 759189 ответчику принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира N 37, расположенная на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м (т. 1 л. д. 67).

На основании письма N 6 от 28.01.2010 (т. 1 л. д. 14) между ООО "Агройл" и ОАО "СК Трест N21" заключен договор б/н от 29.01.2010 купли-продажи недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м. На основании указанного договора данная квартира передана истцу по акту приема-передачи от 29.01.2010 (т. 1 л. д. 12).

Письмом N 22 от 11.05.2010 (т. 1 л. д. 13) истец обратился к ответчику с требованием о государственной регистрации договора от 29.01.2010. Однако, ОАО "СК Трест N 21" данное требование оставил без ответа.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, ООО "Агройл" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Агройл" требований, и удовлетворяя требования ОАО "СК Трест N 21" о расторжении спорного договора, суд первой инстанции исходил из того, что не исполнение истцом условия договора об оплате квартиры является существенным нарушением договора, что является основанием для его расторжения в судебном порядке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела право требования истца основано на договоре купли-продажи недвижимого имущества б/н от 29.01.2010.

В соответствии с пунктами 1-3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432, статьями 550, 554, 555 ГК РФ, оценивая представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции учитывает, что договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 29.01.2010 составлен в простой письменной форме (ст. 434 ГК РФ), подписан контрагентами, сторонами определен предмет договора, его цена.

Доказательства, свидетельствующие о наличии в процессе заключения договора во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно предмета и цены имущества, в материалах дела отсутствуют, оснований полагать, что сторонами не согласованы существенные условия договора, не имеется.

Во исполнение договора 29.01.2010 составлен акт приема-передачи имущества.

Согласно п. 4 спорного договора ООО "Агройл" (покупатель) обязуется оплатить ОАО "СК Трест N 21" (продавец) стоимость квартиры.

По условиям договора срок, в течение которого покупатель обязан оплатить продавцу стоимость предмета договора, не установлен. Из переписки сторон, представленной в материалы дела следует, что задолженность по оплате недвижимости, являющейся предметом договора подлежит погашению путем подписания акта взаимозачета в счет погашения задолженности ответчика перед ДООО СУ-4 ОАО "СК Трест N 21" (т. 1 л. д. 13, 14). Письмом от 28.05.2010 ответчик (продавец по спорному договору) сообщил покупателю о невозможности подписания трехстороннего акта взаимозачета в связи отсутствием задолженности продавца перед ДООО СУ-4 (т. 1 л. д. 28).

05.08.2010 ОАО "Трест N 21" направил претензию в адрес ООО "Агройл" о расторжении договора купли-продажи от 29.01.2010 в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате квартиры (т. 1 л. д. 61). 30.08.2010 в адрес истца продавцом было направлено письмо N 20/1982 о необходимости произвести оплату недвижимости по договору купли-продажи в соответствии со ст.314 ГК РФ (т. 1 л. д. 63).

Истец письмом от 23.08.2010 сообщил ответчику о наличии задолженности ОАО "СК Трест N 21" перед ООО "Агройл" со ссылкой на нахождение на рассмотрении в Федеральном арбитражном суде Уральского округа дела N А07-16592/2009 по иску ООО "Агройл" о взыскании с ОАО " СК Трест N 21" суммы долг (т. 1 л. д. 62).

Требования истца основаны на положениях ст. 165 и ст. 551 ГК РФ и направлены на проведение в судебном порядке государственной регистрации сделки.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 2 ст. 558 того же Кодекса договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 165 ГК РФ, ст. 16 Закона о государственной регистрации установлены специальные способы защиты добросовестной стороной своих прав в случае неисполнения другой стороной договора обязанностей по совершению действий в целях государственной регистрации сделки. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, несовершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно.

Из смысла указанной выше нормы следует, что основанием для принятия судом решения о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры могут служить действия, явно свидетельствующие о необоснованном (противоправном) уклонении от государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Из положений указанных норм следует, что на покупателя - ООО "Агройл", возложена обязанность произвести встречное предоставление, то есть оплатить в соответствии с пунктом 4 договора стоимость квартиры.

В материалы дела представлены доказательства об исполнении продавцом своей обязанности по передаче спорного объекта покупателю. Поскольку сроки оплаты полученного по сделке условиями договора б/н от 29.01.2010 купли-продажи квартиры не установлены, апелляционный суд, руководствуясь ст.431 ГК РФ полагает, что проведение государственной регистрации сделки не было поставлено сторонами в зависимость от завершения правоотношения по встречному предоставлению - оплате. Толкование условий заключенного между сторонами договора (пункты 4, 5, 6) в их взаимосвязи позволяет суду прийти к выводу о том, что неоплата покупателем приобретенного объекта недвижимости на момент обращения сторонами за проведением государственной регистрации сделки не является препятствием для ее проведения.

Из представленной в материалы дела переписки сторон (т. 1 л. д. 13, 28, 61-65) следует, что у ответчика отсутствовали намерения зарегистрировать спорную сделку в установленном законом порядке. Указанная позиция следует также из отзыва по заявленному требованию истца, доводов встречного искового заявления.

В пункте 63 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенного разъяснения суд рассматривая иск о понуждении к регистрации договора должен проверить спорный договор на предмет его заключенности и действительности.

Апелляционный суд, оценив условия договора б/н от 29.01.2010, считает, что договор, составленный в простой письменной форме и подписанный обоими контрагентами, содержит все существенные условия для его заключения, оснований для признания его незаключенным или недействительным не имеется. Кроме того, ответчиком не приведено каких либо доводов и не представлено доказательств в подтверждение указанных обстоятельств.

Поскольку факт уклонения от регистрации сделки имел место, и указанное уклонение не основано на нормах действующего законодательства и условиях договора, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа истцу в удовлетворении требований о государственной регистрации спорного договора со ссылкой на отсутствие доказательств оплаты покупателем стоимости квартиры.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает необоснованным решение суда первой инстанции в части отказа истцу в удовлетворении требования об обязании зарегистрировать спорный договор купли-продажи.

Выводы суда о наличии оснований для удовлетворения встречного требования ответчика о расторжении спорного договора следует признать ошибочными в силу следующего.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, следовательно несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет его незаключенность.

С совершением регистрационных действий Закон о государственной регистрации связывает наступление для правообладателя определенных юридических последствий: государство в лице регистратора выражает положительное отношение к изменению объема прав на недвижимость и письменно закрепляет свою волю путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав удостоверяет и подтверждает имеющееся, не отсутствующее право.

В силу ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Судом установлено, что договор купли-продажи от 29.01.2010 в установленном законом порядке не зарегистрирован. Вступившие в законную силу судебные акты, свидетельствующие о государственной регистрации спорного договора, в материалах дела отсутствуют. Требование о регистрации спорной сделки является предметом рассмотрения настоящего дела.

Требования продавца в рамках настоящего дела по встречному исковому заявлению обусловлены неисполнением покупателем обязательств по оплате приобретенной квартиры, что, по мнению продавца, является существенным нарушением условий договора и служит основанием для его расторжения.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Исходя из фактических обстоятельств дела, а также в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, спорный договор является незаключенным, не порождающим для его сторон каких-либо правовых последствий. Незаключенный договор не мог быть расторгнут ни любой из сторон, ни по решению суда.

Апелляционный суд полагает, что оценка обстоятельств, связанных с исполнением покупателем обязанности по оплате приобретенного объекта недвижимости является преждевременной. Поскольку встречное исковое заявление основано на незаключенном в установленном порядке договоре, вывод арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения спорного договора, не может быть признан верным, основанным на правильном применении вышеуказанных норм права.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Довод подателя апелляционной жалобы о необоснованности отказа в принятии уточненного встречного искового заявления является несостоятельным и подлежит отклонению в силу следующего.

Из материала дела следует, что ответчик заявил об уточнении встречного искового заявления в судебном заседании 25.10.2010, в принятии которого суд отказал, поскольку оно подано с нарушением требований, предусмотренных ст. 126 АПК РФ. В судебном заседании 29.10.2010 ответчик поддержал встреченное исковое заявление с учетом уточнений. Из текста уточненного встречного искового заявления не следует волеизъявление ОАО "СК Трест N 21" об отказе от первоначальных требований, заявленных при обращении в суд со встречным исковым заявлением, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел первоначальные встреченные требования.

В соответствии со статьями 168, 170 АПК РФ решение арбитражного суда должно иметь мотивировочную часть, в которой отражены выводы суда по результатам проверки доказательств и обстоятельств по делу.

Из материалов дела следует, что в обжалуемом решении суда от 29.10.2010 (т. 2 л. д. 8-11) частично отсутствует мотивировочная часть текста. Однако данное обстоятельство не является основанием для безусловной отмены судебного акта по ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении требования истца о государственной регистрации спорной сделки и об отказе ответчику в удовлетворении встречного искового заявления о расторжении спорного договора в связи с нарушением покупателем условий договора.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ. В связи с удовлетворением требований истца, которому при обращении в суд первой инстанции была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, с ОАО "СК Трест N 21" подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 рублей. Кроме того, в связи с удовлетворением апелляционной жалобы истца, с ответчика подлежат взысканию в пользу ООО "Агройл" расходы в размере 2000 рублей по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2010 по делу N А07-12347/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Агройл" удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Агройл" и открытым акционерным обществом "Строительная компания Трест N 21", - двухкомнатной квартиры N 37, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Б. Хмельницкого, общей площадью 45,3 кв.м, общей площадью жилого помещения 44,4 кв.м, жилой площадью 32,7 кв.м.

Взыскать с открытого акционерного общества "Строительная компания Трест N 21" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления открытого акционерного общества "Строительная компания Трест N 21" о расторжении договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2010, заключенного между открытым акционерным обществом "Строительная компания Трест N 21" и обществом с ограниченной ответственностью "Агройл" отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Строительная компания Трест N 21" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агройл" расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей, уплаченной по квитанции от 26.11.2010 через отделение Сбербанка России N СБ8598/0045.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

В.В. Баканов Л.В. Пивоварова