Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2011 г. N 18АП-12497/2010, 18АП-12491/2010.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2011 г. N 18АП-12497/2010, 18АП-12491/2010

г. Челябинск

N 18АП-12491/2010, 18АП-12497/2010

18 января 2011 г.

Дело N А76-40858/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Маврина Евгения Петровича,

общества с ограниченной ответственностью "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК""

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010

по делу N А76-40858/2009 (судья Кузьмин А.Г.),

В заседании приняли участие представители:

от индивидуального предпринимателя Маврина Евгения Петровича - Онищенко М.Ю. (доверенность 18.12.2009), Маврин П.Я (доверенность от 18.12.2009),

от общества с ограниченной ответственностью "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" - Чуева И.А. (доверенность от 22.11.2010),

от Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа Челябинской области) - Демидас О.В. (доверенность от 23.12.2010 N 5094).

Исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Маврин Евгений Петрович (далее - истец, ИП Маврин Е.П., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа", (далее - Комитет по управлению имуществом, ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК"" (далее ООО "МАОК", ответчик 2) с исковым заявлением (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений) о признании недостоверной рыночной стоимости в размере 5 469 000 рублей определенной в ходе проведения ООО "Мастерских народных промыслов Урала МАОК" оценки нежилого помещения общей площадью 318,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14 (отчет об оценке N 30/09 от 17.06.2009г. ООО "Мастерских народных промыслов Урала МАОК").

Кроме того, к ответчику МУ "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" истец обратился с требованиями о принятии п. 3 Договора купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА от 27 августа 2009 г. в следующей редакции: "Имущество продается по цене 3 306 779,6 рублей (Три миллиона триста шесть тысяч семьсот семьдесят девять рублей 60 копеек) - основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, без НДС. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производиться Покупателем в рассрочку, согласно графику (Приложение N 1-ПК). На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из годовой ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату принятия решения о продаже арендованного имущества".

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Златоустовского городского округа Челябинской области (далее Администрация ЗГО, третье лицо), общество с ограниченной ответственность "Экспертиза" (далее - ООО "Экспертиза", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010 требования удовлетворены частично.

Признана недостоверной рыночная стоимость в размере 5 469 000 руб., определенная в ходе проведения ООО "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК"" оценки нежилого помещения общей площадью 318,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14 (отчет об оценке N 30/09 от 17.06.2009г.).

В удовлетворении требований к ответчику МУ "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа о принятии п. 3 Договора купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА от 27 августа 2009 г. в предложенной истцом редакции отказано.

Договор купли-продажи от 27.08.2009 N 12-ПА муниципального имущества, общей площадью 318,3 кв. м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14 по спорному пункту изложен в следующей редакции:

1.Абзац 1 п. 3 договора купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА от 27 августа 2009 г.: "Имущество продается по цене 4 580 038 руб. 14 коп. (четыре миллиона пятьсот восемьдесят тысяч тридцать восемь рублей 14 коп.) - основная сумма платежа (в соответствии с заключением эксперта N 026-05-00647 от 10.06.2010), без НДС. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку, согласно графику (Приложение N 1). На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из годовой ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату принятия решения о продаже арендованного имущества".

Приложение N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА от 27 августа 2009 г. представляющее из себя график платежей по договору изложено в следующей редакции:

График платежей за нежилое помещение 1 - магазин, общей площадью 318,3 кв. м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14

Срок платежа	Сумма ежемесячного платежа, руб.	Остаток задолженности, руб.	Кол-во календарных дней между платежами	Сумма процентов, руб.	Итоговый ежемесячный платеж, руб.
1	2	3	4	5	6
до 15.10.09	76 333,97	4 503 704,17	30	14 177,41	90 511,38
до 15.11.09	76 333,97	4 427 370,20	31	14 401,69	90 735,66
до 15.12.09	76 333,97	4 351 036,23	30	13 696,82	90 030,79
до 15.01.10	76 333,97	4 274 702,26	31	13 905,08	90 239,05
до 15.02.10	76 333,97	4 198 368,29	31	13 656,77	89 990,74
до 15.03.10	76 333,97	4 122 034,32	28	12 110,88	88 444,85
до 15.04.10	76 333,97	4 045 700,35	31	13 160,16	89 494,13
до 15.05.10	76 333,97	3 969 366,38	30	12 495,35	88 829,32
до 15.06.10	76 333,97	3 893 032,41	31	12 663,55	88 997,52
до 15.07.10	76 333,97	3 816 698,44	30	12 014,76	88 348,73
до 15.08.10	76 333,97	3 740 364,47	31	12 166,94	88 500,91
до 15.09.10	76 333,97	3 664 030,50	31	11 918,64	88 252,61
до 15.10.10	76 333,97	3 587 696,53	30	11 293,87	87 627,84
до 15.11.10	76 333,97	3 511 362,56	31	11422,03	87 756,00
до 15.12.10	76 333,97	3 435 028,59	30	10 813,28	87 147,25
до 15.01.11	76 333,97	3 358 694,62	31	10 925,42	87 259,39
до 15.02.11	76 333,97	3 282 360,65	31	10 677,11	87 011,08
до 15.03.11	76 333,97	3 206 026,68	28	9 419,57	85 753,54
до 15.04.11	76 333,97	3 129 692,71	31	10 180,50	86 514,47
до 15.05.11	76 333,97	3 053 358,74	30	9611,81	85 945,78
до 15.06.11	76 333,97	2 977 024,77	31	9 683,89	86 017,86
до 15.07.11	76 333,97	2 900 690,80	30	9 131,22	85 465,19
до 15.08.11	76 333,97	2 824 356,83	31	9 187,28	85 521,25
до 15.09.11	76 333,97	2 748 022,86	31	8 938,98	85 272,95
до 15.10.11	76 333,97	2 671 688,89	30	8 410,33	84 744,30
до 15.11.11	76 333,97	2 595 354,92	31	8 442,37	84 776,34
до 15.12.11	76 333,97	2 519 020,95	30	7 929,74	84 263,71
до 15.01.12	76 333,97	2 442 686,98	31	7 945,76	84 279,73
до 15.02.12	76 333,97	2 366 353,01	31	7 697,45	84 031,42
до 15.03.12	76 333,97	2 290 019,04	29	6 968,56	83 302,53
до 15.04.12	76 333,97	2 213 685,07	31	7 200,84	83 534,81
до 15.05.12	76 333,97	2 137 351,10	30	6 728,26	83 062,23
до 15.06.12	76 333,97	2 061 017,13	31	6 704,23	83 038,20
до 15.07.12	76 333,97	1 984 683,16	30	6 247,67	82 581,64
до 15.08.12	76 333,97	1 908 349,19	31	6 207,62	82 541,59
до 15.09.12	76 333,97	1 832 015,22	31	5 959,32	82 293,29
до 15.10.12	76 333,97	1 755 681,25	30	5 526,79	81 860,76
до 15.11.12	76 333,97	1 679 347,28	31	5 462,71	81 796,68
до 15.12.12	76 333,97	1 603 013,31	30	5 046,20	81 380,17
до 15.01.13	76 333,97	1 526 679,34	31	4 966,10	81 300,07
до 15.02.13	76 333,97	1 450 345,37	31	4 717,79	81 051,76
до 15.03.13	76 333,97	1 374 011,40	28	4 036,96	80 370,93
до 15.04.13	76 333,97	1 297 677,43	31	4221,18	80 555,15
до 15.05.13	76 333,97	1 221 343,46	30	3 844,72	80 178,69
до 15.06.13	76 333,97	1 145 009,49	31	3 724,57	80 058,54
до 15.07.13	76 333,97	1 068 675,52	30	3 364,13	79 698,10
до 15.08.13	76 333,97	992 341,55	31	3 227,96	79 561,93
до 15.09.13	76 333,97	916 007,58	31	2 979,66	79 313,63
до 15.10.13	76 333,97	839 673,61	30	2 643,25	78 977,22
до 15.11.13	76 333,97	763 339,64	31	2 483,05	78 817,02
до 15.12.13	76 333,97	687 005,67	30	2 162,66	78 496,63
до 15.01.14	76 333,97	610 671,70	31	1 986,44	78 320,41
до 15.02.14	76 333,97	534 337,73	31	1 738,13	78 072,10
до 15.03.14	76 333,97	458 003,76	28	1 345,65	77 679,62
до 15.04.14	76 333,97	381 669,79	31	1 241,52	77 575,49
до 15.05.14	76 333,97	305 335,82	30	961,18	77 295,15
до 15.06.14	76 333,97	229 001,85	31	744,91	77 078,88
до 15.07.14	76 333,97	152 667,88	30	480,59	76 814,56
до 15.08.14	76 333,97	76 333,91	31	248,30	76 582,27
до 15.09.14	76 333,91	0,00	30	0,00	76 333,91
	4 580 038,14		1825	431 249,69	5 011 287,83

Не согласившись с принятым решением, ИП Маврин Е.П. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований к МУ "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о принятии п. 3 Договора купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА от 27 августа 2009 г. в предложенной истцом редакции. В данной части податель жалобы просит принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на несостоятельность вывода суда, согласно которому обременение в виде договора аренды не должно учитываться при определении рыночной стоимости помещения, т.к., по мнению суда, договор аренды при выкупе прекращается в силу совпадения должника и кредитора и не влечет негативных последствий для истца. Податель жалобы полагает, что обязательность учета наличия обременения при проведении оценки установлена требованиями действующего законодательства, определяющего алгоритмы оценки. Стоимость объекта оценки при наличии обременения распадается на две части: долю стоимости прав собственника-арендодателя и долю стоимости прав арендатора. Так как сумма данных стоимостей должна быть равна общей рыночной стоимости всего объекта недвижимости, следовательно, рыночная цена объекта оценки должна соответствовать доле стоимости прав арендодателя, поскольку последний, являясь собственником-арендодателем, может продать на рынке только то, что ему принадлежит, а именно свою долю стоимости прав. При проведении оценки оценщик не может учитывать, то что арендатор возможно станет собственником имущества, поскольку данное будущее событие носит вероятный характер, а оценщик может учитывать лишь юридические факты, происшедшие до даты оценки, тогда как судьба обременения не является фактом, который необходимо учитывать оценщику на момент оценки, т.е. до совершения сделки. Податель жалобы полагает, что к сложившейся ситуации подлежит применению норма ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего ему принадлежит лишь преимущественное право покупки продаваемого имущества по цене, за которую оно может быть продано всем третьим лицам.

ООО "МАОК", не согласившись с вынесенным решением, так же обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части признания недостоверной рыночной стоимости в размере 5 469 000 руб. отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы податель ссылается на неправильное применение судом норм права и несоответствие выводов суда, фактическим обстоятельствам дела, указывая следующее. В соответствие с внесенными с 01.01.2008 в Налоговый кодекс Российской Федерации изменениями в части уплаты налога на добавленную стоимость с цены выкупаемого имущества, составляющего муниципальную казну, рыночная стоимость включает НДС. Порядок исчисления и уплаты НДС при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 01.01.2009 г. не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога. Руководствуясь названным положением закона, а так же учитывая норму п.3 ст. 161 Налогового кодекса РФ оценщик ООО "МАОК" исходил из того, что определенная им рыночная стоимость включает налог на добавленную стоимость, поскольку НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплаченных доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Суд не учел, что включение НДС в договор купли продажи сверх установленной в отчете рыночной стоимости имущества произведено Комитетом по имуществу вследствие неправильного истолкования отчета оценщика, несмотря на то, что в отчете указания на определение рыночной стоимости без учета НДС не содержится. Ошибочное толкование Комитетом сделанных в отчете выводов не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости. Кроме того, расхождение в рыночной оценке объекта определенной при проведении судебной экспертизы и определенной оценщиком ООО "МАОК" составляет лишь 1,2% т.е. менее 20%, что свидетельствует о правильном определении оценщиком ООО "МАОК" рыночной стоимости имущества, т.к. в силу положения ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе пересчитывать цены, примененные налогоплательщиком в том числе в случае, если отклонение примененной цены от рыночной составляет более 20 %.

Представители подателей жалоб в судебном заседании на изложенных в жалобах доводах настаивали, полагая решение суда подлежащим отмене.

Представитель Комитета по управлению имуществом доводы апелляционной жалобы ООО "МАОК" поддержал, с доводами жалобы истца Маврина Е.П. не согласился, полагая решение подлежащим изменению с учетом доводов ООО "МАОК" о достоверности установленной им рыночной стоимости имущества.

Представители третьих лиц - Администрации округа и ООО "Экспертиза" в судебное заседание не явились.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, нежилое помещение 1 - магазин, площадью 318,3 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, 14 находится в собственности муниципального образования Златоустовский городской округ.

ИП Маврин Е.П. является арендатором данного помещения на основании договора аренды N 176 от 01.07.2004 заключенного с Управлением имущества г. Златоуста сроком с 01.07.2004 по 31.12.2014 (л.д.10-13 т.1).

03.03.2009 предприниматель обратился к главе Златоустовского городского округа с заявлением о продаже нежилого помещения в порядке, обеспечивающем преимущественное право арендатора на приобретение муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ)(л.д.14 т.1).

Письмом N ар-2078 от 15 июня 2009 г. Комитет по управлению имуществом уведомил истца о том, что комиссией по рассмотрению заявок малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение ими имущества, находящегося в муниципальной собственности Златоустовского городского округа, принято решение о соответствии ИП Маврина Е. П. требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ и осуществлении Комитетом мероприятий по проведению оценки рыночной стоимости указанного помещения (т. 1, л.д. 15).

Распоряжением Главы Златоустовского городского округа N 1427-р 29 июня 2009 г. "О приватизации нежилого помещения", Комитету по управлению имуществом поручено осуществить приватизацию нежилого помещения 1 - магазин, общей площадью 318,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14. Условия приватизации: цена продажи - 5 469 000 руб. без налога на добавленную стоимость; порядок оплаты - в рассрочку сроком на 5 лет (т. 1, л.д. 17).

Цена продажи определена на основании составленного ООО "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" отчета N 30/09 об оценке размера рыночной стоимости названного нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на дату оценки (с учетом округления) составила 5 469 000 руб. (т. 1, л.д. 27-68).

Комитетом по управлению имуществом в адрес истца направлены проект договора купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА с приложением N 1, договор залога N 12-3, акты приемки-передачи имущества (т.1, л.д. 18-19).

Указанные проекты подписаны истцом с протоколом разногласий (л.д. 23 т.1).

Отчетом ООО "Экспертиза", составленным на основании обращения заказчика Мврина Е.П., рыночная стоимость нежилого помещения 1 - магазин, общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14, обремененного договором аренды N 176 от 01.07.2004; определена в размере 3 902 000 руб. (т. 1,л.д.70-130).

Письмом N ас-3275 от 30 сентября 2009 г. Комитет по управлению имуществом сообщил истцу об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л.д. 24).

Полагая определенную отчетом ООО "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" N 30/09 рыночную стоимость недостоверной, а так же полагая, пункт 3 договора купли-продажи помещения подлежащим изложению в редакции, изложенной в протоколе разногласий, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Преимущественное право ИП Маврина Е.П. выкупа спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиками.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

Как указано в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключением эксперта N 026-05-00647 от 10.06.2010 полученного по результатам назначенной судом экспертизы установлено, что в итоговом заключении ООО "МАОК" оценщиком сумма НДС в составе определенной отчетом рыночной стоимости не указана, тогда как фактически определенная отчетом рыночная стоимость включает в себя данную сумму. Поскольку Комитет по управлению имуществом не является плательщиком НДС, указание в договоре о продаже имущества по рыночной стоимости без НДС привело к искажению рыночной стоимости и цены выкупа нежилого помещения.

Учитывая положение ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, оценив заключение эксперта в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно признал отчет об оценке N 30/09 от 17.06.2009 ООО "Мастерских народных промыслов Урала МАОК" недостоверным.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд, руководствуясь указанной нормой, правильно определил условия абзаца 1 пункта 3 Договора купли продажи муниципального имущества от 27.08.2009 N 1-ПА, утвердив продажную стоимость имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной заключением эксперта N 026-05-00647 от 10.06.2010, а именно 4 580 038 руб. 14 коп без НДС.

Вывод суда об отказе в удовлетворении требований истца о принятии данного пункта договора в предложенной истцом редакции следует признать правильным.

Судом обоснованно отклонен представленный истцом отчет ООО "Экспертиза" как недопустимое доказательство, поскольку Закон N 159-ФЗ не предусматривает возможности проведения оценки покупателем. Обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления арендатора о выкупе имущества возложена на уполномоченный орган (подпункт 1 пункта 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ), в рассматриваемом случае - Комитет по управлению имуществом.

Доводы ИП Маврина Е.П. об обязательности учета наличия обременения при проведении оценки и определении рыночной стоимости выкупаемого имущества подлежат отклонению.

В силу п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице.

Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества, поскольку так же прекращает существование. Довод ИП Маврина о том, что возникновение у арендатора права собственности носит вероятный характер в силу чего при проведении оценки, оценщик не может его учитывать несостоятелен. Оценка стоимости имущества производится именно в целях реализации положений Закона N 159-ФЗ и в случае не наступления события, с которым закон связывает переход права собственности, у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке этого же закона не возникает.

Довод ООО "МАОК" согласно которому включение НДС в договор купли-продажи сверх установленной в отчете рыночной стоимости имущества произведено Комитетом по имуществу вследствие неправильного истолкования отчета оценщика, а так же о том, что ошибочное толкование Комитетом сделанных в отчете выводов не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной

стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной, если в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Составленный оценщиком ООО "МАОК" отчет допускал возможность неоднозначного толкования, т.к. Комитет по имуществу, не являясь плательщиком НДС и руководствуясь положениями налогового законодательства, согласно которым НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества, счел указанную оценщиком сумму рыночной стоимости имущества исчисленной с учетом данных положений без НДС.

Выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплаченная истцом и ответчиком за рассмотрение апелляционной жалобы, относится на подателей жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010 по делу N А76-40858/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Маврина Евгения Петровича, общества с ограниченной ответственностью "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов М.И. Карпачева