Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. N 12АП-708/11

г. Саратов

Дело N А12-15725/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хворостенко Ю.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя Симоняна Б.В. - Макарук О.И., доверенность от 28.06.2010, действительна по 28.06.2011 (паспорт серия 18 04, N 057476, выдан Центральным РОВД г.Волгограда 25.08.2003),

Государственного учреждения культуры "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" - Синицына Л.А, доверенность от 03.11.2009, выдана сроком по 03.11.2012 (паспорт серия 18 01, N 600947, выдан Центральным РОВД г.Волгограда 12.11.2001), представлен отзыв на апелляционную жалобу;

без участия в судебном заседании представителей:

Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области, Комитета по бюджетно-финансовой политике Администрации Волгоградской области, Управления Федерального казначейства по Волгоградской области, своевременно и надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания (почтовые уведомления N N 9999,99992, 99990 приобщены к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Симоняна Б. В., г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 декабря 2010 года

по делу N А12-15725/2010 (судья Самсонов В.А.)

по иску Государственного учреждения культуры "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького", г. Волгоград,

к индивидуальному предпринимателю Симоняну Б.В., г. Волгоград,

третьи лица:

Комитет по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области, г. Волгоград,

Комитет по бюджетно-финансовой политике Администрации Волгоградской области, г. Волгоград,

Управление Федерального казначейства по Волгоградской области, г. Волгоград,

о расторжении договора аренды N 48/28/57 от 15.06.2005,

УСТАНОВИЛ

Государственное учреждение культуры "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" (далее - ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького", Учреждение, Истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Симонян Борису Владимировичу (далее - Ответчик, ИП Симонян Б.В.) о расторжении договора аренды N 48/28/57 от 15.06.2005г. нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 декабря 2010 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме:

Договор аренды N 48/28/57 от 15.06.2005г. о передаче в аренду недвижимого имущества, заключенного между ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" и ИП Симонян Б.В. расторгнут.

С ИП Симонян Б.В. в пользу ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В апелляционной жалобе ИП Симонян Б.В. просит решение суда отменить, полагая необоснованным вывод суда о ненадлежащим исполнении Ответчиком обязательств по оплате арендной платы за пользование имуществом.

В отзыве на апелляционную жалобу Истец полагает, что решение суда первой инстанции законное и обоснованное, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.

Иных письменных отзывов на апелляционную жалобу не представлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей третьих лиц (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 19.07.2005г. N 429-р 15.06.2005г. между Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области (Арендодатель), ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" (Балансодержатель) и ИП Симонян Б.В. (Арендатор) заключен договор N 048/28/57 аренды нежилого помещения (далее - Договор аренды) общей площадью 124,4 кв. метров, расположенного в здании по адресу: г. Волгоград, ул. Мира, 15, для использования под торговлю книжной продукцией.

Согласно пункту 1.3. договора срок аренды с 15.06.2005г. по 14.06.2015г.

Договор в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) зарегистрирован в установленном законом порядке 16.03.2006г.

По акту приема-передачи от 15.06.2005г. помещение передано ИП Симонян Б.В. в состоянии, соответствующем условиям договора.

В соответствии с пунктами 4.1., 4.2. Договора, величина арендной платы определяется в соответствии с Методикой по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к федеральной и государственной собственности Волгоградской области, утвержденной Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области от 30.11.2004г. N 676-р, составляет 31 522,96 руб. в месяц без учета НДС и перечисляется арендатором за каждый месяц вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.01.2006г. к Договору аренды стороны установили ежемесячную арендную плату в размере 38 182,09 руб. без учета НДС в размере 6 872,78 руб., исчисляемого и оплачиваемого арендатором в федеральный бюджет самостоятельно.

В соответствии с пунктом 4.4. Договора аренды ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" письмом N 512 от 27.12.2007г. уведомило ИП Симонян Б.В. об установлении с 01.01.2008г. арендной платы в размере 55 813,26 руб. в месяц без учета НДС.

Согласно уведомлению N 342 от 04.09.2008г. ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" арендная плата по Договору аренды с 01.09.2008г. установлена в размере 66 121,09 руб. в месяц без учета НДС.

Дополнительным соглашением N 2 от 23.09.2008г., зарегистрированным 17.08.2009 г.. в установленном законом порядке, полномочия арендодателя по Договору аренды переданы ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького".

Кроме того, указанным соглашением сторон уменьшен на 18,5 кв. метров размер арендуемой ИП Симонян Б.В. нежилого помещения - до 105,9 кв. метров.

Уведомлением N 421 от 21.10.2008г. в связи с изменением площади арендуемого нежилого помещения ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" до сведения ИП Симонян Б.В. доведен новый размер арендной платы - 56 287,97 руб. и НДС в размере 10 131,83 руб., подлежащий применению с 01.10.2008г.

Уведомлением N 70 от 13.02.2009 г.. ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" довела до сведения ответчика об изменении ежемесячного размера арендной платы - до 75 878,18 руб., в том числе НДС в размере 11 574,64 руб., подлежащего применению с 01.01.2009 г..

03.09.2009 г.. ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" направило Ответчику уведомление N 436, которым довело до сведения арендатора, что в связи с приведением размера арендной платы в соответствие с Методикой по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к государственной собственности Волгоградской области, утвержденной распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области, размер ежемесячной арендной платы с 01.09.2009 г.. составляет 110 779,27 руб., в том числе НДС в размере 16 898,53 руб. Указанное уведомление получено Ответчиком 07.09.2009 г.., что подтверждается отметкой на письме.

Не согласившись с увеличением с 01.09.2009 г.. размера арендной платы, ИП Симонян Б.В. продолжил оплачивать арендную плату в прежнем размере - 75 878,18 руб.

Кроме того, как указал истец при обращении в суд,, ИП Симонян Б.В. до настоящего времени не погашена задолженность по оплате арендной платы за январь 2008 года в размере 38 182,09 руб.

Так 11.01.2008г. платежным поручением N 18 ИП Симонян Б.В. перечислил Истцу арендную плату за январь 2008 года в размере 38 182,09 руб. по реквизитам, указанным в договоре аренды.

Письмом N 263 от 23.01.2008г., то есть уже после произведенной ответчиком оплаты за январь 2008 года, ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" уведомило Ответчика об изменении своих банковских реквизитов с 01.01.2008г.

ИП Симонян Б.В. письмом от 10.07.2009 г.., направленным в адрес Комитета по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области, попросил осуществить возврат денежных средств в размере 38 182,09 руб., перечисленных платежным поручением N 18 от 11.01.2008г. по неверным реквизитам.

Платежным поручением N 145 от 15.12.2009 г.. указанная сумма была возвращена на расчетный счет ИП Симонян Б.В.

По данным Ответчика, арендная плата за январь 2008 года в размере 38 182,09 руб. вновь перечислен Истцу платежным поручением N 1238 от 28.12.2009 г.. В представленном Ответчиком платежном поручении N 1238 от 28.12.2009 г.. в графе "назначение платежа" указано: "Доходы от сдачи в аренду недвижимости (имущества) за 2009 г. по Договору аренды с ГУК "ВОУНБ им. М. Горького", в т.ч. НДС 18% - 17 399,02".

Согласно расчету Истца, в связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы у ИП Симонян Б.В. образовалась задолженность за период с октября 2009 года по апрель 2010 года в размере 309 216,76 руб.

Согласно подпункту а) п.6.3. Договора аренды он подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению в случае неуплаты или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п.4.2. договора, в течение трех месяцев независимо от последующего внесения арендной платы.

На этом основании, и со ссылкой на образовавшуюся у ИП Симонян Б.В. задолженность за январь 2008 года и за период с октября 2009 года по апрель 2010 года задолженность в общей сумме 309 216,76 руб. истцом 17.06.2010 г.. в адрес ответчика направлено письмо N 381 с уведомлением о досрочном расторжении Договора аренды, с предложением в срок до 01.07.2010 г.. подписать соглашение о расторжении договора и освободить арендуемые помещения.

В связи с отказом ИП Симонян Б.В. от расторжения договора в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ответчиком нарушены условия договора аренды по своевременному внесению арендных платежей, в связи с чем, согласно условиям договора аренды, указанный договор подлежит досрочному расторжению.

Заслушав представителей сторон, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.1. Договора аренды величина арендной платы определяется в соответствии с Методикой по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к государственной собственности Волгоградской области, утвержденной распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области от 30.11.2004г. N 676-р (далее - Методика).

Пунктом 4.2. Договора аренда установлена обязанность Ответчика вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды.

В соответствии с пунктом 2.1. Методики годовая величина арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями рассчитывается по формуле: Ап = S x (Сб x Киз x Км x Кт x Кз x Ктд x Кнж x Кик): 10, где:

1) S - общая площадь арендуемого объекта (здания, сооружения либо их части), состоящая из полезной площади кабинетов (обособленной площади залов, холлов и т.д.), используемой исключительно арендатором, а также части вспомогательных и технических помещений (холлы, коридоры, лестничные марши, площадки, санузлы, бытовые комнаты и т.д.), используемых арендатором совместно с другими пользователями здания.

При этом размер вспомогательных и технических помещений, приходящихся на 1 кв. м полезной площади арендуемых помещений, определяется в соответствии с данными технического паспорта объекта по коэффициенту соотношения вспомогательных и технических площадей, используемых арендатором совместно с другими пользователями здания, к полезной площади объекта.

В соответствии с пунктом 8 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости.

По данным технического паспорта ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" основная площадь здания составляет 6 335,3 кв. метров, вспомогательная площадь 2 910,5 кв. метров.

Следовательно, коэффициент соотношения равен 0,46 (2910,5/6335,3).

В соответствии с пунктом 2.1. Методики (в редакции распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области от 28.10.2009 г.. N 1889-р) коэффициент соотношения совместно используемых вспомогательных и технических площадей к полезной площади объекта не должен быть больше 0,4. Указанная редакция пункта 2.1. Методики подлежит применению с 01.11.2009 г.., в связи с чем при расчете арендной платы с 01.11.2009 г.. подлежит применению коэффициент S равный 0,4.

С учетом размера арендуемой ИП Симонян Б.В. основной площади - 105,9 кв. метров, параметр S составляет следующую величину - 105,9 кв. метровЧ0,46+105,9 кв. метров=154,61 кв. метров.

С 01 ноября 2009 года параметр S составляет величину - 105,9 кв. метровЧ0,4+105,9 кв. метров=148,26 кв. метров.

В апелляционной жалобе Ответчик ссылается на то, что полезная арендуемая площадь 105,9 кв.м. должна увеличиваться не на коэффициент 0,46, как указано в расчете, а на коэффициент 0,0032, в связи с тем, что ИП Симонян Б.В. использует не все вспомогательные помещения библиотеки и у ответчика есть отдельный вход в арендуемые помещения.

Между тем, из Методики, действовавшей на момент возникновения спорных отношений по применению коэффициента вспомогательных помещений, конкретно в редакции от 24.11.2006г., следует, что слова "используемых арендатором совместно с другими пользователями здания", на которые ссылается ответчик, были включены в редакцию данного абзаца Методики только после 28.11.2009 г..

Следовательно, тот факт, что ИП Симонян Б.В. использовал не все вспомогательные помещения библиотеки для определения коэффициента S, согласно действовавшей Методики, не имело значения.

Кроме того, утверждения ответчика о том, что арендуемые помещения имеют отдельный выход, не соответствуют действительности. Согласно выкопировке из технического паспорта, отчетливо видно, что вход в помещения арендатора осуществляется через 2 двери - одна через тамбур основного входа в здание библиотеки, вторая через вестибюль здания библиотеки, и отдельного входа арендуемые помещения не имеют.

Таким образом, на момент возникновения спорных отношений, истцом коэффициент S истцом был рассчитан верно. Площадь вспомогательных и технических помещений всего здания библиотеки, согласно техническому паспорту - 2910,5 м2. Полезная (основная) площадь - 6335,3 м2. 2910,5 /6335,3 = 0,46. S = 105,9+ 105,9x0,46= 154,61.

2) Сб - базовая величина строительства 1 кв. м нежилого объекта, принимаемая в соответствии с данными Волгоградского областного комитета государственной статистики (пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области).

В соответствии с пунктом 1 Распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 05.11.2008г. N 1755-р "О размере базовой величины стоимости строительства и утверждении минимальных ставок доходной части бюджета за 1 кв. м при расчете арендной платы в 2009 году" базовая величина стоимости строительства 1 кв. м нежилых помещений при расчете доходной части бюджета с 01.01.2009 г.. установлена в размере 10 509 руб.

В соответствии с п.1 Распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Волгоградской области от 10.11.2009 N 1940-р "О размере базовой величины стоимости строительства и утверждении минимальных ставок доходной части бюджета за 1 кв. м при расчете арендной платы в 2010 году" базовая величина стоимости строительства 1 кв. м нежилых помещений при расчете доходной части бюджета с 01.01.2010 г.. установлена в размере 11 463 руб.

Споров по размеру данного коэффициента у сторон не возникло.

3) Киз - коэффициент износа объекта, рассчитывается по формуле: Киз = (100 - процент износа объекта): 100.

Процент износа определяется в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом коэффициент износа объекта, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,25, а для объектов, расположенных на основных общегородских магистралях (приложение N 2), - менее 0,5.

В письме Министерства финансов Российской Федерации N 02-14-10а/721 от 13.04.2005г. указано, что расчет суммы амортизации основных средств и нематериальных активов осуществляется в соответствии с максимальными сроками полезного использования имущества, рассчитанными в соответствии с Годовыми нормами износа по основным фондам учреждений и организаций, утвержденных Госпланом СССР, Минфином СССР, Госстроем СССР и ЦСУ СССР 28.06.1974.

В соответствии с ведомостью начисленной амортизации основным фондом и нематериальных ценностей ГУК "Волгоградская областная научная библиотека им. М. Горького" по состоянию на 2009 год степень износа здания библиотеки составляет 24,92%, по состоянию на 2010 год - 25,92%. Следовательно, при расчете размера арендной платы за 2009 год подлежит применению коэффициент 0,75, за 2010 год - 0,74.

Довод ИП Симонян Б.В. о том, что истец не должен был ссылаться на письмо Министерства финансов Российской Федерации N 02-14-10а/721 от 13.04.2005г., т.к. Инструкция по бюджетному учету, утвержденная приказом Министерства финансов Российской Федерации от 26.08.2004г. N 70н, в целях реализации которой было издано вышеуказанное письмо Минфина, признана утратившей силу.

Действительно, вышеуказанная Инструкция по бюджетному учету утратила силу, однако в письме Министерства финансов РФ N 02-14-1 Оа/721 от 13.04.2005, на которое ссылается истец, есть еще и ссылка на Годовые нормы износа по основным фондам учреждений и организаций, которые никем не отменены, продолжают действовать, и определяют, что процент износа здания библиотеки составляет 1% в год.

Согласно техническому паспорту, год постройки библиотеки - 1983, следовательно, процент износа в 2009 году не мог составлять более 25%. За 2010 год -не более 26%.

Таким образом, Киз должен быть установлен в 2009 году - 0,75, в 2010 году - 0,74.

4) Км - коэффициент вида строительного материала, устанавливаемый в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов несущих ограждающих конструкций объекта и дифференцируемый по следующим категориям: кирпич- 1,5; железобетон - 1,0; дерево - 0,6; комбинированные - 0,8.

В соответствии с данными экспликации технического паспорта здания библиотеки при расчете размера арендной платы подлежит применению коэффициент 1,0.

Споров по данному коэффициенту у сторон не имеется.

5) Кт - коэффициент типа здания, помещения, устанавливаемый в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта и дифференцируемый по категориям (в зависимости от назначения и обеспеченности удобствами и коммунальными услугами.

Истец полагает, что при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент, равный 1,0 (прочие), ответчик - 0,5 (производственное или складское отапливаемое).

По данным технического паспорта назначение здания библиотеки - культурно- просветительское. Следовательно, здание библиотеки не относится ни к производственному, ни к административному, а к категории "прочие".

В связи с этим суд первой инстанции правомерно согласился с доводами истца о том, что при расчете арендной платы коэффициент Кт подлежит применению в значении 1,0.

Довод ответчика о том, что в расчетах по арендной плате должен применяться коэффициент типа здания (Кт), равный 0,5, в связи с тем, что, как полагает ИП Симонян Б.В., здание библиотеки производственное или складское, отапливаемое. Ответчик приводит в доказательство акт технического состояния.

Апелляционная коллегия считает указанный довод несостоятельным, поскольку в Методике указано, что коэффициент типа здания, помещения, устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта. Технической документацией является технический паспорт здания, а не акт технического состояния. В техническом паспорте здания четко указано назначение объекта - культурно-просветительское. Следовательно, согласно Методике, оно попадает под категорию "прочие", и установлен коэффициент 1,0.

6) Кз - коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый в соответствии с приложением N 1. Истцом в расчете использовано значение данного коэффициента, равного 6,54. Возражений со стороны ответчика не имеется. Суд первой инстанции правомерно согласился с позицией Истца.

7) Ктд - коэффициент типа деятельности, устанавливается в зависимости от основного вида экономической деятельности арендатора согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, выданной налоговым органом по месту регистрации арендатора, либо в зависимости от уровня бюджета, из средств которого осуществляется финансирование организации, и дифференцируется по категориям.

Согласно разделу "Сведения о видах экономической деятельности " выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 13.08.2010 основным видом деятельности ИП Симонян Б.В. является розничная торговля мучными кондитерскими изделиями (код ОКВЭД 52.54.21.).

Поскольку в перечне видов деятельности, закрепленном в Методике категория "торговля мучными кондитерскими изделиями" отсутствует, коэффициент Ктд подлежит применению в размере 1,5.

ИП Симонян Б.В. в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что в расчетах по арендной плате должен применяться коэффициент типа деятельности (Ктд), равный 1,0, а не 1,5, как этого требует Истец.

Ответчик ссылается на то, что его деятельность - это не торговля мучными и кондитерскими изделиями, как указано в выписке из ЕГРИП, а продажа книг, в Методике данная деятельность определяется коэффициентом, равным 1,0. А указание в Методике на то, что коэффициент типа деятельности, устанавливается в зависимости от основного вида экономической деятельности арендатора согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, выданной налоговым органом по месту регистрации арендатора, к ответчику не относится, т.к. ответчик не юридическое лицо, а индивидуальный предприниматель.

Кроме того, ответчик предоставил сведения о своей деятельности в розничной торговле за 2009-2010 годы, зарегистрированные Волгоградстатом, и Информационное письмо об учете в Статрегистре, в которых указывается, что ответчик не осуществлял деятельность по торговле мучными и кондитерскими изделиями.

Однако, суд апелляционной инстанции считает, что указание в Методике на то, что коэффициент типа деятельности, устанавливается в зависимости от основного вида экономической деятельности арендатора согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), выданной налоговым органом по месту регистрации арендатора, вопреки мнению Ответчика, распространяется и на индивидуальных предпринимателей, т.к. в Методике это вопрос по отношению именно к индивидуальным предпринимателям не регулируется, и в этом случае необходимо применить аналогию закона, регулирующую сходные отношения, распространив данный абзац Методики и на индивидуальных предпринимателей.

В выписке ЕГРИП из налоговой инспекции указано, что основной вид деятельности ИП Симонян Б.В. - торговля мучными и кондитерскими изделиями. По Методике данный вид деятельности определяется как прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, и коэффициент устанавливается, равным 1,5.

Сведения о своей деятельности в розничной торговле за 2009-2010 годы, зарегистрированные Волгоградстатом, и Информационное письмо об учете в Статрегистре, представленные Ответчиком, не доказывают, что он не осуществлял деятельность по торговле мучными и кондитерскими изделиями. Напротив, в Информационном письме об учете в Статрегистре, как раз и указывается в строке ОКВЭД номер вида деятельности на первом месте 52.24.21. - розничная торговля мучными и кондитерскими изделиями. А сведения о своей деятельности в розничной торговле за 2009-2010 годы, зарегистрированные Волгоградстатом, ИП Симонян Б.В. представил без своей подписи. Кроме того, данные сведения подаются в уведомительном порядке, не проверяются, никем не заверены.

Вместе с тем, если бы Ответчик не осуществлял деятельность по торговле мучными и кондитерскими изделиями, он в любой момент мог бы внести изменения в свои документы в регистрирующем органе - налоговой инспекции. Однако он этого не сделал, что подтверждает тот факт, что торговля мучными и кондитерскими изделиями является основным видом деятельности ответчика.

8) Кнж - коэффициент качества объекта, рассчитывается по формуле: Кнж = (К6.1 + К6.2 + К6.3 + К6.4), где: К6.1 - коэффициент расположения, К6.2 - степень технического обустройства, К6.3 - высота потолков в помещении (средняя в здании), К6.4 - удобство коммерческого использования.

Как видно из материалов дела, здание библиотеки является отдельно стоящим зданием и оборудовано водопроводом, канализацией и центральным отоплением. В соответствии с экспликацией из технического паспорта, высота потолков в арендуемой ответчиком части здания библиотеки составляет 3,80 метров.

Судом также установлено, что улица Мира, на которой расположено здание библиотеки, не входит в перечень обшегородских магистралей, закрепленных в Приложении N 2 к Методике.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при расчете размера арендной платы подлежит применению коэффициент Кнж в размере 0,96 (0,54+0,16+0,07+0,19).

9) Кик - коэффициент исторической ценности - равен 1,0. Споров между сторонами по поводу данного коэффициента не возникло.

Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, размер арендной платы в соответствии с Методикой, о необходимости применении которого с 01.09.2009 г.. подлежит исчислению по следующей формуле:

Ап=154,61Ч(10509Ч0,75Ч1,0Ч1,0Ч6,54Ч1,5Ч0,96Ч1,0):10:12.

Следовательно, размер арендной платы, подлежащей применению с 01.09.2009 г.., составляет 95 635,52 руб. С учетом НДС арендная плата, подлежащая перечислению арендатором с 01.09.2009, составляет 112 849,91 руб. (95 635,52 руб. + 18% (НДС).

С учетом положений п.2.1. Методики в редакции распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области администрации Волгоградской области от 28.10.2009 г.. N 1889-р арендная плата, подлежащая перечислению арендатором с 01.11.2009 г.., составляет 91 707,67 руб., а с учетом НДС - 108 215,05 руб.

Вместе с тем, ИП Симонян Б.В. в период с 01.09.2009 г.. по настоящее время оплачивает арендную плату в размере 75 878,18 руб.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ИП Симонян Б.В. обязанность по уплате арендной платы исполняется ненадлежащим образом, поскольку арендная плата вносится не в полном объеме, что повлекло за собой образование у него задолженности за период с 01.09.2009 г.. по 01.10.2010 г.. в сумме 425 014,13 руб.

Кроме того, апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что арендная плата за январь 2008 года в размере 38 182,09 руб. ИП Симонян Б.В. также не уплачена.

Судом первой инстанции установлено отсутствие вины ИП Симонян Б.В. в том, что денежные средства в размере 38 182,09 руб. в счет оплаты арендной платы за январь 2008 года поступили по неверным реквизитам, поскольку Истец несвоевременно уведомил Ответчика об изменении платежных реквизитов.

Вместе с тем, уплатив платежным поручением N 18 арендную плату за январь 2008 года в размере 38 182,09 руб. по реквизитам, указанным в договоре аренды, ИП Симонян Б.В. затем потребовал вернуть ему указанный платеж, в связи с указанием ненадлежащих реквизитов. Указанные денежные средства ему были возвращены, что вновь повлекло за собой образование задолженности по оплате арендной платы за январь 2008 года в размере 38 182,09 руб.

В апелляционной жалобе ответчик утверждает, что после всех разбирательств в Комитете по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области указанная сумма арендной платы за январь 2008 года была возвращена Ответчику, как сумма, перечисленная на не верные реквизиты. После чего, Ответчик вновь перечислил указанную сумму Истцу на положенные реквизиты, что подтверждается платежным поручением N 1238 от 28.12.2009 г..

Судебная коллегия указанный довод считает необоснованным, поскольку указанное платежное поручение N 1238 от 28.12.2009 г.. не на сумму 38182,09 руб., как утверждает ИП Симонян Б.В., а на сумму 114060,27 руб.

Вместе с тем, в указанный период (декабрь 2009) арендные отношения между Истцом и Ответчиком продолжались, следовательно, Ответчик ежемесячно обязан перечислять арендную плату в размере 110779,27 руб.

В указанном платежном поручении в графе "назначение платежа" указано: "доходы от сдачи в аренду недвижимости (имущества) за 2009 год по договору N 48/28/57 от 15.06.2005 с ГУК "ВОУНБ им.М.Горького".

Суд апелляционной инстанции, исследовав указанное платежное поручение, пришел к выводу о том, что в платежном поручении N 1238 от 28.12.2009 г..не указано, что данная сумма перечисляется за январь 2008 года, в связи с чем сумма в размере 114060,27 руб., согласно указанного платежного поручения, была зачислена истцом в счет погашения задолженности ответчика по арендной плате за 2009 год.

Согласно правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных предусмотренных законом или договором случаях.

Согласно подпунктом а) пункта 6.3. Договора аренды о договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению в случае неуплаты или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п.4.2. договора, в течение трех месяцев независимо от е? последующего внесения.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, ИП Симонян Б.В., пользуясь арендованным помещением, в нарушение п. 4.2 Договора аренды не производил оплату арендных платежей.

Письмом N 507 от 18.11.2009 г.. Истцом было предложено ИП Симонян Б.В. в срок до 01.12.2009 г.. погасить задолженность в размере 210 816,91 руб.

Письмами N 381 от 17.06.2010 г.. и N 345 от 02.07.2010 г.. Истцом было предложено Ответчику расторгнуть Договор аренды в добровольном порядке и вернуть арендуемое помещение арендодателю.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что досрочное расторжение Договора аренды не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Податель апелляционной жалобы считает, что невнесение арендной платы в неполном объеме является несущественным нарушением условий Договора аренды, в Договоре аренды отсутствует такое основание для его досрочного расторжения как невнесение арендной платы в полном объеме, и что истец не заявлял о существенном нарушении договора.

Между тем, указанные доводы судебной коллегией отклоняются как не соответствующие материалам дела, поскольку в исковом заявлении четко указаны основания иска - статья 450, статья 619 ГК РФ, что освидетельствует о заявлении Истцом в качестве основания расторжения существенное нарушение условий договора.

Кроме того, по заявлениям истца, задолженность ответчика на апрель 2010 года составила 309 216,76 руб., а на момент вынесения решения еще больше. Данная сумма несомненно является существенной.

Довод Ответчика о том, что он письмом N 08/09 от 08.09.2009 г.. он выразил свое несогласие с изменением арендной платы с размера 75 878, 18 руб. до размера 110779,27 руб., апелляционная инстанция считает несостоятельным, поскольку размер арендной платы, согласно пункту 4.1. Договора аренды определяется в соответствии с Методикой. В пункте 4.4. Договора аренды указано, что размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора

Таким образом, несогласие ответчика с изменением арендной платы не является для него основанием для неуплаты арендной платы по новым расценкам, поскольку Методика постоянно изменяется, расчеты по арендной плате приводятся в соответствие с Методикой, что не является изменением условий договора. В данном случае как раз и произошло централизованное изменение цен, предусмотренное пунктом 4.4. Договора аренды.

Довод ИП Симонян Б.В. о том, что по итогам 2007 года имелась переплата в размере одной месячной арендной платы, которая должна была быть зачислена в качестве оплаты за январь 2008 года, суд апелляционной инстанции считает необоснованным.

Из материалов дела следует, что ИП Симонян Б.В. представлены платежные поручения за 2007 год, однако не во всех из них правильно указаны реквизиты для перечисления денежных средств, которые должным образом были доведены до сведения ответчика. Так в платежных поручениях N 211 от 05.02.2007г., N 404 от 02.03.2007г., N 515 от 20.03.2007г., N 1801 от 02.10.2007г., N 2014 от 22.10.200г.7, N 2245 от 19.11.2007г. не указан номер л/сч. истца 1234400092.

Кроме того, по утверждениям представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, указанная переплата в 2007 году пошла на погашение долгов, образовавшихся у ответчика по Договору аренды в 2006 году.

Вместе с тем, ответчик в период с 2007 года, когда ему стало известно о переплате, произведенной им в 2007 году, по настоящее время не требовал возврата переплаченной им суммы, не требовал зачесть ее в счет оплаты за январь 2008 года по Договору аренды, что является подтверждением того, что никакой переплаты в 2007 году не было.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ИП Симонян Б.В. нарушены условия договора аренды по своевременному внесению арендных платежей, в связи с чем согласно условиям договора аренды, указанный договор подлежит досрочному расторжению.

Таким образом, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права и соответствии выводов фактическим обстоятельствам дела, оснований для его отмены не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение арбитражного суда Волгоградской области от 02 декабря 2010 года по делу N А12-15725/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

О.А. Дубровина С.А. Кузьмичев