Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2010 г. N 18АП-9835/10

г. Челябинск

27 октября 2010 г.

N 18АП-9835/2010 Дело N А07-1381/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2010 по делу N А07-1381/2010 (судья Гареева Л.Ш.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" - Баянова И.А. (протокол общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" от 17.05.2005 N 2), Лукашовой О.В. (доверенность от 17.03.2010), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - Исламовой Э.К. (доверенность от 06.04.2010 N 138-д),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" (далее - истец, ООО "ТАТЛИНК") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ответчик, ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан) о признании недействительными изменений арендной платы, установленных по договору о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 06.10.2005 N 1090 расчетом годовой арендной платы с 01.07.2009, взыскании с ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан денежных средств в размере 296 721 руб. 66 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1, л. д. 49).

ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан (далее - ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным иском к ООО "ТАТЛИНК" (далее - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) о признании незаключенным договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 06.10.2005 N 1090 (т. 1, л. д. 121-123).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бельский район водных путей и судоходства государственное учреждение "Камводпуть" (далее - ГУ "Камводпуть"), Министерство финансов Российской Федерации в лице уполномоченного - Управления Федерального казначейства по Республики Башкортостан (далее - Управление Федерального казначейства).

Решением суда первой инстанции от 26.07.2010 (резолютивная часть объявлена 19.07.2010) в удовлетворении исковых требований ООО "ТАТЛИНК" к ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан отказано в полном объеме, встречные исковые требования ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан удовлетворены. При этом в резолютивной части решения суд указал на признание договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 06.10.2005 N 1090 недействительным.

С вынесенным решением не согласилось ООО "ТАТЛИНК" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ТАТЛИНК" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования ООО "ТАТЛИНК" удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом сделан неверный вывод о том, что при изменении ставки арендной платы ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан действовало в рамках договора и действующего законодательства. По мнению подателя жалобы, судом не учтены нормы закона, предусмотренные п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 3 ст. 614 ГК РФ, неправильно применены нормы абз. 13 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), а также п. 5.1 договора от 06.10.2005 N 1090, согласно которому изменения условий договора осуществляются по соглашению сторон, вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Податель жалобы также ссылается на ошибочность вывода суда о том, что в договоре от 06.10.2005 N 1090 отсутствуют сведения, которые позволили бы точно определить какое конкретно имущество являлось предметом сделки, поскольку в тексте примечания к п. 1.1 договора от 06.10.2005 N 1090 содержится ссылка на технический паспорт (выкопировку) от 20.10.2005 N 1446/1. ООО "ТАТЛИНК" также указало, что расхождение в размерах площадей, указанных в договоре от 06.10.2005 N 1090 и в техническом паспорте от 20.10.2005 N 1446/1, составляет 0,3 кв. м и является технической ошибкой, допущенной при составлении договора от 06.10.2005 N 1090. Суд в обжалуемом решении неверно указал, что площадь передаваемых в аренду помещений составила 251,1 кв. м вместо 252,1 кв. м.

От ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан со ссылкой на п. 3.2 договора аренды, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление N 685), ст. 8 Закона об оценочной деятельности указал, что при изменении в одностороннем порядке ставки арендной платы арендодатель действовал в рамках договора. По мнению ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан, п. 5.1 договора регулирует взаимоотношения сторон в части расторжения, прекращения или продления договора. Кроме того, ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан полагает, что договор аренды является незаключенным, поскольку не определен предмет договора. Так, площадь передаваемого в аренду помещения по договору составляет 252,1 кв. м, а по техническому паспорту - 252,4 кв. м, в договоре также не указаны номера комнат, переданных в аренду.

От ГУ "Камводпуть", Управления Федерального казначейства письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ГУ "Камводпуть" и Управления Федерального казначейства не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ГУ "Камводпуть" и Управления Федерального казначейства.

В судебном заседании представитель ООО "ТАТЛИНК" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что п. 3.2 договора предусмотрен единственный случай, когда возможно изменение арендной платы в одностороннем порядке - при изменении нормативными правовыми актами соответствующих коэффициентов, применяемых при исчислении арендной платы за использование федерального имущества. В рассматриваемом случае ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан в одностороннем порядке изменило методику расчета арендной платы, что должно было оформляться дополнительным соглашением к договору аренды. Не согласен с позицией ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку договор исполнялся сторонами в течение длительного времени, разногласий по поводу предмета договора у сторон не имелось. Расхождение в площадях является незначительным и обусловлено либо технической ошибкой при составлении договора аренды, либо тем, что при заключении договора стороны руководствовались техническим паспортом, составленным ранее, а при составлении нового технического паспорта площадь помещений была уточнена.

На вопрос суд представитель ООО "ТАТЛИНК" пояснил, что договор аренды был заключен не в порядке проведения конкурса.

Представитель ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на жалобу. В качестве правового обоснования изменения размера арендной платы сослался на приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 N 186 "Об особенностях подготовки решений, связанных с реализацией Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом полномочий собственника федерального имущества".

Дополнительно пояснил, что договор аренды был заключен без проведения конкурса. Полагает, что постановление N 685 в 2005 г. устанавливало, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе, за исключением указанных в постановлении случаев. Следовательно, по мнению представителя ответчика, законодатель предоставлял возможность заключать договор на конкурсной основе либо нет. Редакцией от 23.03.2006 постановление N 685 стало предписывать, что заключение договоров аренды федерального недвижимого имущества проводится только на конкурсной основе. Поскольку договор был заключен в 2005 г., то не имеет места нарушение действующего на тот момент законодательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения встречных исковых требований ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан.

Из материалов дела следует, что 06.10.2005 на основании приказа Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Республике Башкортостан от 06.10.2005 N 530 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (в настоящее время - ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан) (арендодатель), ГУ "Камводпуть" (балансодержатель) и ООО "ТАТЛИНК" (арендатор) подписан договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа N 1090 (т. 1, л. д. 15-17).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 130, общей площадью 252,1 кв. м для использования в целях: бытовое обслуживание.

В примечании к п. 1.1 договора указано, что объекты приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 20.10.2005 N 1446/1.

Срок действия договора устанавливается с 03.10.2005 по 03.10.2010 (п. 1.2 договора).

Пунктом 2.3.11 договора установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги.

Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы за пользование объектами производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, находящимся на территории Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициента расчета годовой арендной платы. При изменении арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора аренды (п. 3.2 договора).

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрирующем органе 05.12.2005, номер государственной регистрации 02-04-01/202/2005-150.

16 июня 2009 г. ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан в адрес ООО "ТАТЛИНК" был направлен новый расчет годовой арендной платы (т. 1, л. д. 21), согласно которому годовая арендная плата за 1 кв. м общей площади на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.05.2009 N 1504-093 составляет 3060 руб. (т. 1, л. д. 22).

Полагая, что расчет арендной платы с 01.07.2009 не соответствует форме, предусмотренной для изменений, вносимых в договор аренды помещений, а также порядку, предусмотренному для изменения арендной платы, ООО "ТАТЛИНК" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Из материалов дела также следует, что согласно техническому паспорту на арендуемые нежилые помещения цокольного этажа 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 130, по состоянию на 18.10.2005 (т. 1, л. д. 106-113) общая площадь арендуемых помещений составляет 252,4 кв. м.

Наличие расхождений между площадью помещения, согласованной сторонами в договоре от 06.10.2005 N 1090 (252,1 кв. м), и площадью помещения, переданного и фактически занимаемого арендатором согласно техническому паспорту (252,4 кв. м), послужило основанием для обращения ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан при изменении арендной платы действовало в соответствии с действующим законодательством (п. 3 постановления N 685 (в редакции постановления N 156 от 23.03.2006), ст. 8 Закона об оценочной деятельности) и в рамках договора от 06.10.2005 N 1090 (п. 3.2 договора). Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 06.10.2005 N 1090 является незаключенным, поскольку в договоре отсутствуют сведения, которые позволили бы точно, с достоверностью определить какое конкретно имущество являлось предметом сделки. При этом, как отмечено выше, в резолютивной части решения суд указал на признание договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 06.10.2005 N 1090 недействительным.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 06.10.2005 N 1090.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае предметом договора аренды от 06.10.2005 N 1090 является помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 130, общей площадью 252,1 кв. м, для использования в целях: бытовое обслуживание. В примечании к п. 1.1 договора указано, что объекты приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 20.10.2005 N 1446/1.

В материалы дела представлен указанный в договоре технический паспорт от 20.10.2005 N 1446/1 (т. 1, л. д. 106-113). Имеется план арендуемого помещения (т. 1, л. д. 110), в котором однозначно установлено передаваемое в аренду помещение.

Предмет договора по техническому паспорту указан представителями сторон в суде апелляционной инстанции без каких-либо разногласий.

Кроме того, стороны не отрицают факт исполнения договора аренды от 06.10.2005 N 1090 на протяжении длительного времени - с 2005 г., разногласий по поводу определенности переданного в аренду имущества между сторонами не имелось.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что встречные исковые требования ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан не подлежат удовлетворению, поскольку договор аренды от 06.10.2005 N 1090 нельзя признать незаключенным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее. ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан предъявляло встречные исковые требования о признании договора аренды от 06.10.2005 N 1090 незаключенным (т. 1, л. д. 121-123), между тем, суд первой инстанции, при вынесении обжалуемого решения, вышел за пределы заявленных встречных исковых требований, признав договор недействительным (т. 1, л. д. 170).

В связи с указанным, решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан подлежит отмене.

Суд апелляционной инстанции считает, что первоначальные исковые требования ООО "ТАТЛИНК" также не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан при изменении арендной платы действовало в соответствии с действующим законодательством (п. 3 постановления N 685 (в редакции постановления N 156 от 23.03.2006), ст. 8 Закона об оценочной деятельности) и в рамках договора от 06.10.2005 N 1090 (п. 3.2 договора).

Между тем, данные выводы суда первой инстанции не соответствуют выводу суда о незаключенности договора от 06.10.2005 N 1090.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Договор аренды заключен сторонами 06.10.2005.

Пунктом 3 постановления N 685 (редакция от 27.11.2000) установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

При этом ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан ссылается на то, что оборот "как правило", использованный законодателем в постановлении, свидетельствует о том, что процедура проведения конкурса при заключении договора аренды федерального имущества является не обязательной и таким оборотом законодатель подчеркивает диспозитивность указанного положения.

Однако данный довод нельзя признать обоснованным, поскольку названное постановление устанавливает необходимость и обязательность проведения конкурсных процедур при заключении договоров аренды федерального имущества, а оборот "как правило" указывает на то, что проведение конкурсных процедур в данном случае является правилом, в то же время постановлением установлен закрытый перечень исключений из вышеназванного правила, то есть конкурсного порядка передачи федерального недвижимого имущества в аренду.

Спорный случай к указанным исключениям не относится.

Поскольку договор аренды от 06.10.2005 N 1090 заключен без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в п. 3 названного постановления исключениям, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка, в связи с чем согласно ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным) и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Довод ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан о том, что на момент заключения спорного договора редакция постановления N 685 не предусматривала обязательность проведения конкурса на заключение договора аренды, судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании закона.

Таким образом, поскольку договор аренды от 06.10.2005 N 1090 является ничтожным (недействительным) и не влечет правовых последствий, соответственно, а исковые требования заявлены ООО "ТАТЛИНК" на основании указанного договора, то требования истца по первоначальному иску также не подлежат удовлетворению.

При этом ООО "ТАТЛИНК" не лишено возможности обратиться в суд за защитой своего права и законных интересов с иными требованиями.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан к ООО "ТАТЛИНК" и, соответственно, в части взыскания с ООО "ТАТЛИНК" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 2000 руб. подлежит отмене. В части отказа в удовлетворении первоначального иска ООО "ТАТЛИНК" к ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2010 по делу N А07-1381/2010 в части удовлетворения встречных исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 2000 руб. отменить.

В удовлетворении встречных исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" о признании незаключенным договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 06.10.2005 N 1090 отказать.

В остальной части решение оставить без изменений.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.Н.Богдановская М.И.Карпачева