Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2010 г. N 18АП-129/10

г. Челябинск

11 февраля 2010 г.

Дело N А76-11461/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Фединой Г.А., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "МАГ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2009 по делу N А76-11461/2009 (судья Гусев А.Г.), при участии: от открытого акционерного общества "МАГ" - Дементьева И.И. (протокол общего собрания акционеров от 28.01.2008), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Шеянова А.А. (доверенность от 18.09.2009 N 11229), Тарана М.А. (доверенность от 24.12.2009 N 16258), от администрации г. Челябинска - Шеянова А.А. (доверенность от 18.03.2009 N 05-416),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "МАГ" (далее - общество "МАГ", ответчик) об обязании освободить и передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 562 кв. м с координатами

номер	Х, м	Y, м	направление	длина, м
1.	490.03	-223.51	86°55.49'	23.67
2.	491.30	-199.87	89°12. 01'	5.73
3	491.38	-194.14	95°00.04'	0.80
4.	491.31	-193.34	174°15.77'	12.90
5.	478.47	-192.05	197°56.72'	3.70
6.	474.95	-193.19	175°00.75'	7.02
7.	467.96	-192.58	310°12.66'	7.96
8.	473.10	-198.66	267°42.56'	1.50
9.	473.04	-200.16	0°00.00'	0.13
10.	473.17	-200.16	267°14.67'	1.87
11.	473.08	-202.03	183°34.58'	0.16
12.	472.92	-202.04	267°26.42'	10.30
13.	472.46	-212.33	356°57.31'	0.94
14.	473.40	-212.38	266°31.91'	1.98
15.	473.28	-214.36	176°20.87'	0.94
16.	472.34	-214.30	267°21.91'	8.05
17.	471.97	-222.34	356°17.60'	18.10
18.	490.03	-223.51	0°00.00'	0.00
1.	490.03	-223.51

расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Красноармейская, 89, 91, в срок 15 дней с даты вступления решения в законную силу (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1, л. д. 149-151).

Определениями суда первой инстанции от 16.06.2009 и от 14.07.2009 (т. 1, л. д. 1, 2, 58, 59) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Челябинска (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью "НИЛСЭ-СТЭЛС" (далее - ООО "НИЛСЭ-СТЭЛС").

Решением суда первой инстанции от 04.12.2009 (резолютивная часть от 27.11.2009) исковые требования комитета удовлетворены: на ответчика возложена обязанность освободить и передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 562 кв. м с координатами и местоположением, указанными в исковом заявлении, в срок 15 дней с даты вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе общество "МАГ" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся по существу к следующему. Ответчик, ссылаясь на положения ст. ст. 157, 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 99 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. ст. 5, 54 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", указал, что в данном случае односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка, на котором находятся объекты культурного наследия (памятники архитектуры), принадлежащие ответчику, не допускается законом. Также ответчик считает, что правомерно на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ приостановил арендные платежи за пользование земельным участком, поскольку земельный участок площадью 1850 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 09 021:0021 как неделимая вещь, в состав которой входит, в том числе, спорный земельный участок площадью 562 кв. м, фактически не был передан ответчику в пользование по условиям договора аренды от 24.07.2006 УЗ N 002269-Д-2006 в связи с тем, что спорные 562 кв. м самовольно более двух лет используются индивидуальным предпринимателем Дымчуком О.В. (далее - предприниматель Дымчук О.В.) под автостоянку и для проезда к принадлежащей последнему автомойке. Кроме того, акт сдачи-приемки земельного участка от 06.03.2008 от имени общества подписан неуполномоченным лицом - Власовым А.Ю.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. С правовым обоснованием судебного акта согласен полностью. По доводам апелляционной жалобы истец пояснил следующее. Вопрос о действительности (недействительности) односторонней сделки по отказу арендодателя от исполнения спорного договора аренды, оформленной письмом комитета от 08.05.2009 N 4952 "О расторжении договора аренды земли", являлся предметом рассмотрения по делу N А76-14678/2009, возбужденному по иску общества "МАГ" к комитету о признании указанной односторонней сделки недействительной. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2009 по указанному делу в удовлетворении заявленных обществом "МАГ" требований отказано. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 24.07.2006 УЗ N 002269-Д-2006, находился в фактическом владении ответчика с момента приобретения им права собственности на находящуюся на нем недвижимость, то есть задолго до заключения договора аренды в отношении данного участка. Произведенное истцом обследование земельного участка площадью 1850 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 09 021:0021 свидетельствует о том, что ответчиком фактически используется лишь часть данного земельного участка площадью 1288 кв. м (на ситуационном плане земельного участка - часть А), спорная часть земельного участка площадью 562 кв. м ответчиком не используется, занята проездом к автомойке, расположенной на соседнем земельном участке, и территорией, используемой в качестве автопарковки (на ситуационном плане земельного участка - часть В).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание представитель ООО "НИЛСЭ-СТЭЛС", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явился.

С учетом мнения представителей иных лиц, участвующих в деле, и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО "НИЛСЭ-СТЭЛС".

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Представитель администрации поддержал правовую позицию истца, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель подателя жалобы дополнительно отметил, что истец не доказал отсутствие необходимости в использовании ответчиком спорной части земельного участка в соответствии с действующими нормами землеотвода.

Представитель истца дополнительно указал, что ответчик арендную плату по договору аренды земли не уплачивал совсем.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 24.07.2006 на основании постановления главы г. Челябинска от 11.07.2006 N 799-п (т. 1, л. д. 19) между комитетом (арендодатель) и обществом "МАГ" заключен договор аренды земельного участка УЗ N 002269-Д-2006 (т. 1, л. д. 12-15).

Условиями названного договора предусмотрено предоставление обществу "МАГ" в аренду сроком на 20 лет земельного участка площадью 1850 кв. м, расположенного по ул. Красноармейская, 89, 91 в г. Челябинске, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации комплекса нежилых зданий, являющихся памятником архитектуры (п. п. 1.1.1, 1.4 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.08.2008, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 02.09.2008 N 23414 (т. 1, л. д. 20).

В соответствии с п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендных платежей определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (т. 1, л. д. 15).

Пунктом 6.5.1 договора предусмотрено, что если арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с п. 2.1 договора с задержкой, более трех месяцев, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ.

По акту сдачи-приемки земельного участка от 06.03.2008 (т. 1, л. д. 72) участок передан обществу "МАГ". От имени общества акт подписан в качестве директора Власовым А.Ю., в то время как в соответствии с протоколом общего собрания акционеров общества "МАГ" от 28.01.2008 полномочия Власова А.Ю. как руководителя общества были прекращены.

Письмом от 08.05.2009 N 4952 комитет уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 24.07.2006 УЗ N 002269-Д-2006 в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ в связи с невнесением арендатором арендных платежей (т. 1, л. д. 16, 17).

Данное письмо получено ответчиком 14.05.2009, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1, л. д. 18).

Письмом от 19.05.2009 ответчик сообщил комитету, что просит не расторгать договор аренды земельного участка от 24.07.2006 УЗ N 002269-Д-2006 и предоставить отсрочку уплаты задолженности по арендной плате в связи с тяжелым финансовым положением (т. 1, л. д. 25-26).

Доказательства уплаты ответчиком арендных платежей по договору аренды от 24.07.2006 УЗ N 002269-Д-2006 в материалах дела отсутствуют.

Считая, что указанный договор аренды расторгнут с 14.05.2009, ответчик фактически не пользуется земельным участком площадью 562 кв. м с указанными в иске координатами, поскольку тот занят проездом к автомойке, расположенной на соседнем земельном участке, и автопарковкой, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения спора договор аренды от 24.07.2006 УЗ N 002269-Д-2006 расторгнут, поэтому ответчик обязан вернуть арендодателю спорный земельный участок в соответствии с требованиями ст. 622 ГК РФ. Суд указал, что не может являться основанием для отказа в передаче арендодателю земельного участка факт расположения на последнем объекта недвижимости, поскольку по смыслу норм ст. ст. 271, 272 ГК РФ действующее законодательство допускает прекращение права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящейся на этом участке недвижимости, при сохранении за собственником недвижимости прав на неё. Кроме того, суд отметил, что сохранение договора аренды при доказанности существенного его нарушения только по основанию нахождения на земельном участке объекта недвижимости, являющегося объектом культурного наследия, нарушает баланс прав и законных интересов собственника земельного участка и пользователя земельного участка и приводит к злоупотреблению правом (ст. 10 ГК РФ). Срок для совершения действий по передаче земельного участка определен судом равным 15 дням с учетом отсутствия на спорной части земельного участка капитальных объектов.

Вывод суда о том, что на момент рассмотрения спора договор аренды от 24.07.2006 УЗ N 002269-Д-2006 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ, по мнению суда апелляционной инстанции, является правильным.

Так, в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

Из п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" усматривается, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Из содержания п. 6.5.1 договора следует вывод о том, что в названном пункте стороны предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, обусловленное неуплатой арендатором арендных платежей по договору.

Факт неуплаты обществом "МАГ" арендных платежей по договору аренды земельного участка подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Доводы жалобы об отсутствии факта передачи земельного участка арендатору по договору не состоятельны.

Из материалов дела следует, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, фактически был предоставлен арендатору в пользование до подписания договора аренды и его государственной регистрации, с момента приобретения обществом "МАГ" права собственности на недвижимость, расположенную на спорном земельном участке.

Довод жалобы, согласно которому суд не учел, что земельный участок в полном объеме не мог быть передан арендатору, так как использовался предпринимателем Дымчуком О.В. под автостоянку и для проезда к автомойке, подлежит отклонению. Доказательства того, что уже на момент подписания с обществом "МАГ" договора аренды земельного участка на нем находилась автостоянка предпринимателя Дымчука О.В., суду не представлены.

Подписание акта сдачи-приемки земельного участка от 06.03.2008 от имени общества "МАГ" неуполномоченным лицом - Власовым А.Ю. само по себе не может доказывать тот факт, что земельный участок не был передан ответчику. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что общество, являясь собственником зданий, расположенных на земельном участке, являлось фактическим землепользователем.

Ссылки подателя жалобы на положения п. 3 ст. 99 ЗК РФ и ст. 54 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" также отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные в силу следующего.

В названных нормах законодателем установлен запрет на изъятие земельных участков, отнесенных к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, за исключением случаев, установленных законодательством.

Однако односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, возможность которого предусмотрена в договоре аренды, по мнению суда апелляционной инстанции, не является изъятием земельного участка в смысле п. 3 ст. 99 ЗК РФ и ст. 54 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". В гражданском и земельном законодательстве под изъятием земельного участка понимается принудительное прекращение прав на земельный участок государственными органами (органами местного самоуправления) в строго определенных законом случаях. Прекращение договорных отношений в порядке ст. 450 ГК РФ не может быть рассмотрено как изъятие земельного участка ввиду иной правовой природы прекращения прав на землю в данном случае.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2009 по делу N А76-14678/2009, оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, резолютивная часть по которому объявлена 03.02.2010, обществу "МАГ" отказано в удовлетворении исковых требований к комитету о признании указанной односторонней сделки недействительной.

Однако выводы суда первой инстанции об обоснованности и законности заявленных истцом требований об освобождении и передаче по акту земельного участка площадью 562 кв. м с указанными в исковом заявлении координатами, сделанные в рамках настоящего дела, нельзя признать правомерными в силу следующего.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении сослался на положения ст. 622 ГК РФ, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 1850 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 09 021:0021 сформирован и предоставлен ответчику как собственнику находящихся на участке зданий для их эксплуатации, то есть в порядке ст. 36 ЗК РФ. Об этом обстоятельстве свидетельствует кадастровый план земельного участка от 29.12.2007 N 36.08/08.01-7133 (т. 1, л. д. 73) (графа 9 "Разрешенное использование" Для эксплуатации комплекса нежилых зданий, являющихся памятником архитектуры), а также постановление администрации г. Челябинска от 11.07.2006 N 799-п о предоставлении обществу "МАГ" указанного земельного участка в аренду (т. 1, л. д. 19).

Согласно положениям п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент предоставления обществу "МАГ" указанного земельного участка в аренду, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 33 ЗК РФ для целей, не указанных в п. 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Суд апелляционной инстанции исходит из презумпции того, что при определении площади подлежащего предоставлению в порядке ст. 36 ЗК РФ ответчику земельного участка были соблюдены указанные требования п. 7 ст. 36 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ, то есть была определена площадь участка, необходимая по установленным правилам для эксплуатации расположенных на участке зданий.

Доказательства того, что для эксплуатации недвижимости, принадлежащей ответчику, не требуется весь земельный участок площадью 1850 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 09 021:0021 в установленных границах, истцом вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не представлены.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что по смыслу изложенной выше нормы п. 1 ст. 36 ЗК РФ собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной или государственной собственности, принадлежит исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Соответственно, ответчик как собственник зданий не утратил право на приобретение земельного участка, на котором данные здания находятся, вновь на праве аренды или в собственность.

Кроме того, спорная часть земельного участка площадью 562 кв. м с указанными в исковом заявлении координатами, в отношении которой комитетом заявлены требования о возврате, в качестве самостоятельного объекта земельных отношений, то есть земельного участка с определенными в установленном законом порядке границами, не существует. Обратное истцом не доказано.

Учитывая изложенное, а также положения ст. 272 ГК РФ в совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку ответчик является собственником нежилых зданий по ул. Красноармейской, 89, 91 в г. Челябинске, в удовлетворении требования о возврате невыделенной в установленном порядке спорной части всего земельного участка площадью 1850 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 09 021:0021, ранее определенного и предоставленного для эксплуатации расположенных на нем зданий, должно быть отказано.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что судебный акт должен быть стабильным, определенным, исполнимым (ст. 2 АПК РФ).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на ответчика судом возложена обязанность освободить невыделенную в качестве самостоятельного объекта часть земельного участка и передать её по акту истцу, тогда как спорная площадь фактически используется другими лицами (занята проездом к автомойке, расположенной на соседнем земельном участке, и территорией, используемой в качестве автопарковки), что не отрицается истцом по делу. При этом из материалов дела усматривается, что указанное обстоятельство оспаривается ответчиком.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ. В связи с отменой обжалуемого решения с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 25.12.2009 N 15.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2009 по делу N А76-11461/2009 отменить, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "МАГ" удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к открытому акционерному обществу "МАГ" об обязании ответчика вернуть земельный участок площадью 562 кв. м с координатами

номер	Х, м	Y, м	направление	длина, м
1.	490.03	-223.51	86°55.49'	23.67
2.	491.30	-199.87	89°12. 01'	5.73
3	491.38	-194.14	95°00.04'	0.80
4.	491.31	-193.34	174°15.77'	12.90
5.	478.47	-192.05	197°56.72'	3.70
6.	474.95	-193.19	175°00.75'	7.02
7.	467.96	-192.58	310°12.66'	7.96
8.	473.10	-198.66	267°42.56'	1.50
9.	473.04	-200.16	0°00.00'	0.13
10.	473.17	-200.16	267°14.67'	1.87
11.	473.08	-202.03	183°34.58'	0.16
12.	472.92	-202.04	267°26.42'	10.30
13.	472.46	-212.33	356°57.31'	0.94
14.	473.40	-212.38	266°31.91'	1.98
15.	473.28	-214.36	176°20.87'	0.94
16.	472.34	-214.30	267°21.91'	8.05
17.	471.97	-222.34	356°17.60'	18.10
18.	490.03	-223.51	0°00.00'	0.00
1.	490.03	-223.51

расположенный по адресу: ул. Красноармейская, 89-91, г. Челябинск, передав его по акту приема-передачи истцу в срок 15 дней с даты вступления решения в законную силу, отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу открытого акционерного общества "МАГ" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 25.12.2009 N 15.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.А.Федина В.В.Баканов