Вопрос: В соответствии со ст. 1041 ГК РФ несколько юридических лиц заключили договор простого товарищества и объединили свои вклады для строительства объекта недвижимости. Созданный объект недвижимости актом приемочной комиссии был принят в эксплуатацию. Одновременно с этим товарищи получают прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, которая распределяется ежеквартально между участниками простого товарищества пропорционально доле их вклада. Прошу разъяснить, облагается ли налогом на имущество фактически эксплуатируемый объект, по которому закончены капитальные вложения, но документы на государственную регистрацию не переданы. ("Налоговые споры", N 2, февраль 2007 г.)

В соответствии со ст. 1041 ГК РФ несколько юридических лиц заключили договор простого товарищества (совместной деятельности) и объединили свои вклады для строительства объекта недвижимости. По условиям договора совместной деятельности, один из товарищей ведет общие дела товарищей по реализации этого договора. В апреле 2004 г. созданный объект недвижимости актом приемочной комиссии был принят в эксплуатацию. Но поскольку он не соответствовал проектной мощности, в течение 2004-2005 гг. производились строительные работы по доведению до проектной мощности части объекта, без которой эксплуатация объекта в целом была невозможна. Актом приемочной комиссии эта часть объекта была принята в эксплуатацию в 2005 г. Таким образом, капитальные вложения по договору совместной деятельности закончились в 2005 г., после чего товарищи приступили к закрытию договора простого товарищества и проведению корпоративных процедур, предусмотренных действующим законодательством РФ. В настоящее время объект недвижимости числится на счете 08 баланса совместной деятельности, амортизация по нему не начисляется, право собственности не зарегистрировано. Одновременно с этим товарищи получают прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, которая распределяется ежеквартально между участниками договора простого товарищества пропорционально доле их вклада. Прошу разъяснить, облагается ли налогом на имущество фактически эксплуатируемый объект, по которому закончены капитальные вложения, но документы на государственную регистрацию не переданы.

В главе 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ законодатель четко определил, что при исчислении этого налога применяются правила бухгалтерского учета. Как следует из ГК РФ, объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в едином государственном реестре, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств. Подобные активы должны отражаться на счете 08 "Капитальные вложения". Однако согласно правилам бухгалтерского учета допускается принятие в состав основных средств эксплуатируемых объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке. В соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств такие объекты недвижимости выделяются на отдельном субсчете к счету 01 "Основные средства". При этом необходимо, чтобы капитальные вложения по этим объектам недвижимости были закончены, соответствующие первичные учетные документы оформлены, документы переданы на государственную регистрацию. Кроме того, эта недвижимость должна фактически эксплуатироваться. По таким объектам начисляется амортизация, которая уточняется после их государственной регистрации.

Теперь обратимся к ПБУ 6/01 "Учет основных средств". В п. 4 ПБУ 6/01 сказано, что для принятия активов к бухгалтерскому учету в состав основных средств необходимо одновременное выполнение следующих условий:

- использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

- срок их полезного использования превышает 12 месяцев;

- организация не предполагает перепродавать данные активы;

- эти активы обладают способностью приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Следует отметить, что информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию, фактически используемых и находящихся в процессе государственной регистрации, подлежит раскрытию в бухгалтерской отчетности (п. 32 ПБУ 6/01).

Получается, что бухгалтерское законодательство зачастую оперирует понятием "основное средство" вне связи со счетом 01 "Основные средства".

В одном из писем (от 06.09.06 N 03-06-01-02/35) Минфин России разъяснил порядок обложения налогом на имущество организаций фактически эксплуатируемых объектов недвижимого имущества, право собственности на которые не зарегистрировано. Если объект капитального строительства, первоначальная стоимость которого сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и фактически используется организацией для ведения хозяйственной деятельности, то, по мнению финансового ведомства, он обладает всеми признаками основного средства, установленными п. 4 ПБУ 6/01. При этом решение о включении таких объектов в налогооблагаемую базу по налогу на имущество организаций определяется экономической сущностью объекта и не должно зависеть от волеизъявления налогоплательщика.

Таким образом, после того, как стоимость объекта была полностью сформирована и объект начал эксплуатироваться, он стал отвечать всем признакам основного средства, упомянутым в ПБУ 6/01. С момента оформления в 2005 г. акта приема-передачи этого имущества и ввода его в эксплуатацию вы должны, по нашему мнению, учитывать этот объект при расчете налога на имущество организаций. Иначе велики риски доначисления налога на имущество и наложения штрафа на основании ст. 122 НК РФ. Заметим, что налогоплательщик, задержавший на долгое время подачу документов на государственную регистрацию, может быть обвинен в уклонении от уплаты налогов.

1 февраль 2007 г.

"Налоговые споры", N 2, февраль 2007 г.