Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2010 г. N 18АП-6915/10

г. Челябинск

13 августа 2010 г.

N 18АП-6915/2010 Дело N А07-2216/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саунд Ленд" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 по делу N А07-2216/2010 (судья Салихова И.З.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Саунд Ленд" - Козлова С.В. (выписка из протокола собрания учредителей N 10 от 10.12.2008), Петрова Ю.Н. (доверенность б/н от 01.08.2010),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Саунд Ленд" (далее - ООО "Саунд Ленд", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к комитету по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 6 443 524 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 5 000 руб. В основание требований указывает на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие ПЖРЭТ Орджоникидзевского района (далее - МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района).

Решением суда от 24.05.2010 (резолютивная часть от 17.05.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Саунд Ленд" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на невыяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда материалам дела, неправильное применение судом норм материального права, не применение закона, подлежащего применению. Выводы суда основаны на утративших силу "Положении о порядке зачета стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда г. Уфы в счет арендной платы" и "Положении о комиссии по зачету в счет арендной платы стоимости капитального ремонта и неотделимых улучшений, утвержденных Решением Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 31.05.2000 N 11/8. При этом истец не просит произвести зачет стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы в счет арендной платы, так как указанные положения утратили силу, истец и ответчик не состоят в договорных (арендных) отношениях и речь не идет о возможности произведения стоимости зачета ремонта в счет арендной платы. В связи с чем, процедуры, указанные в данных положениях, не имеют ничего общего с реализацией истцом права на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений после прекращения договора аренды. Ошибочен вывод суда, что акт технического обследования арендуемого помещения должен быть подписан членами Комиссии, так как Комиссия является коллегиальным органом и не является юридическим лицом или самостоятельным хозяйствующим субъектом, не выступает от лица ответчика. Суд не учел, что нормы ст. ст. 616, 623 ГК РФ являются диспозитивными и договором аренды могут быть предусмотрены иные правила. Судом оставлены без внимания документы, подтверждающие необходимость ремонта, а именно: акт технического обследования нежилого помещения от 06.10.2003, подписанный представителями сторон договора, дефектная ведомость. Из указанных документов видно не только согласие на проведение ремонта, но и требования произвести такой ремонт. В связи с чем, суд в отношении указанных документов не применил положения ст. 431 ГК РФ. Судом первой инстанции не дана оценка доводом истца о том, что соответствии со ст. 421 ГК РФ ответчик пунктом 4.3.6 договора аренды делегировал балансодержателю полномочия по контролю за ходом проведения истцом капитального ремонта объекта аренды, что и было сторонами неукоснительно исполнено. Также не нашла отражения в решении суда первой инстанции ссылка истца на материалы арбитражной практики.

Отзыва на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, к дате судебного заседания не поступало.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители Комитета и МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителей ООО "Саунд Ленд" и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета и МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснили, что судом первой инстанции было применено Положение о порядке зачета, которое утратило силу и отношения к настоящему иску не имеет. Капитальный ремонт был произведен истцом, все имеющиеся у истца доказательства в материалы дела представлены, судом не дана им надлежащая оценка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей истца, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 20.10.2003 между Комитетом (арендодатель), МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района (балансодержатель) и ООО "Саунд Ленд" (арендатор) заключен договор N 9210 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (далее - договор) (т. 1 л. д. 45-48).

Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления главы администрации города Уфы от 11.09.2003 N 4094 обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда г. Уфы - на первом, цокольном этажах и в подвале, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 12, площадью 449,6 кв.м, с разрешенным использованием арендованного объекта - организация кинотеатра и культурно-досуговых мероприятий.

Срок действия договора определен сторонами 10 лет - с 07.07.2003 по 07.07.2013 (п. 2.1 договора).

Разделом 4 договора предусмотрены обязанности сторон.

Балансодержатель обязуется: обеспечить своевременную передачу объекта нежилого фонда арендатору в порядке, установленном настоящим договором и его принятие при досрочном расторжении договора (п. 4.2.1); производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом объекта нежилого фонда в целом (п. 4.2.3).

Арендатор обязуется по мере необходимости и в разумные сроки за свой счет производить текущий ремонт арендуемого объекта нежилого фонда (п. 4.3.5); по мере необходимости или по требованию арендодателя в сроки, установленные таким требованием, производить капитальный ремонт арендуемого объекта нежилого фонда под контролем балансодержателя в соответствии с требованиями, разработанными и утвержденными соответствующими органами управления на территории города Уфы (п. 4.3.6); не допускать переоборудования, капитальных (затрагивающих несущие конструкции сооружения) перепланировок объекта нежилого фонда без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя (п. 4.3.10).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 17.12.2003.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу N А07-20071/2008 удовлетворены исковые требования Комитета к ООО "Саунд Ленд" о расторжении договора аренды N 9210 от 20.10.2003 и выселении ООО "Саунд Ленд" из нежилого помещения общей площадью 449,6 кв.м по адресу: г. Уфа, ул. Мира, 12 на основании ст. 619 ГК РФ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда N 18АП-6054/2009 от 04.09.2009 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу NА07-20071/2008 оставлено без изменения.

Необходимость возмещения произведенных обществом затрат на улучшение арендованного имущества явилось поводом для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что из представленных в материалы дела документов следует, что истцом в нарушение требований п. 4.3.6 договора аренды N 9210 от 20.10.2003 и Положения, утвержденного решением Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 31.05.2000 N 11/8, не было в установленном порядке получено согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества. Представленный в материалы дела акт технического обследования арендуемого помещения по ул. Мира, 12 в г. Уфе от 06.10.2003 составлен без участия арендодателя, тогда как согласно п. 4 вышеназванного Положения указанный акт должен быть подписан членами комиссии, состоящей из представителей Комитета (председатель комиссии); проектно-сметная документация по капитальному ремонту по неотделимым улучшениям с арендодателем также не согласована; заключение Комиссии с предложением Главе администрации г. Уфы о разрешении проведения капитального ремонта по спорному объекту не имеется; соответственно, не принято Постановление Главы администрации г. Уфы о заключении дополнительного соглашения к договору аренды о проведении капитального ремонта (неотделимых улучшений) с зачетом стоимости этих работ в счет арендной платы. Согласие на улучшение арендованного имущества должно быть получено у арендодателя, каковым МУП ПЖРЭТ "Восточный" не является.

Апелляционная коллегия считает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу N А07-20071/2008 оставленным без изменения Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда N 18АП-6054/2009 от 04.09.2009 удовлетворены исковые требования Комитета к ООО "Саунд Ленд" о расторжении договора аренды N 9210 от 20.10.2003 и выселении ООО "Саунд Ленд" из нежилого помещения общей площадью 449,6 кв.м по адресу: г. Уфа, ул. Мира, 12 на основании ст. 619 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из текста искового заявления следует, что истцом заявлено материально-правовое требование к ответчику о взыскании с Комитета стоимости произведенных истцом материальных улучшений в размере 6 443 524 руб. Правовое основание, названное истцом - ст. 623 ГК РФ.

В обоснование исковых требований истец представил: акт технического обследования нежилого помещения по ул. Мира, 12 в г. Уфе от 06.10.2003 (т. 1 л. д. 55-56); заявление от 19.10.2003 о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений) объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы с зачетом стоимости работ в счет арендной платы после их завершения (т. 1 л. д. 57-58); ответ Комитета на заявление арендатора за N КС-10944 от 27.11.2003 (т. 1 л. д. 59); письмо арендатора от 19.02.2004 с учетом ответа Комитета (т. 1 л. д. 60); дефектную ведомость от 06.10.2003 (т. 1 л. д. 61-62); план-график производства работ (т. 1 л. д. 67-68); договор подряда N 09/1 от 14.10.2003 (т. 1 л. д. 70-71); локальный сметный расчет со сметной стоимостью работ - 6 443 524 руб. (т. 1 л. д. 72-85); акт выполненных работ за декабрь 2003 года на общую сумму 5 485 671 руб. (т. 1 л. д. 86-98); акт проверки выполненных ремонтно-строительных работ в ООО "Саунд Ленд" от 27.12.2003 (т. 1 л. д. 99); справка о стоимости выполненных работ по спорному объекту за декабрь 2003 года формы КС-3 на сумму 5 485 671 руб. (т. 1 л. д. 100); документы по оплате подрядных работ (т. 1 л. д. 101-115).

Судом апелляционной инстанции по делу N А07-20071/2009 установлено, что согласно представленных расчетов истца по встречному иску, стоимость капитального ремонта оставила 5 485 671 руб., а балансодержатель МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района г. Уфы согласовал 3 798 350 руб. с учетом корректировки.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Иными словами, считается, что арендодатель обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное прямо не установлено договором аренды.

Положения п. 2 и п. 3 указанной выше статьи направлены на решение вопроса о компенсации арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений. Следует обратить внимание на то, что п. 2 ст. 623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя.

Поэтому, если в договоре не установлены условия относительно невозмещения расходов на неотделимые улучшения арендодателем арендатору - расходы должны возмещаться (следовательно, начислять амортизацию по капитальным вложениям будет арендодатель), если установлено условие о невозмещении расходов - расходы не возмещаются, капитальные вложения амортизируются у арендатора.

Согласно п. 4.2.3 договора аренды N 9210 от 20.10.2003 обязанностью балансодержателя является проведение только капитального ремонта нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанных с общим капитальным ремонтом объекта нежилого фонда в целом.

Согласно п. 4.3.5 договора аренды N 9210 от 20.10.2003 обязанностью арендатора является проведение за свой счет текущего ремонта арендуемого объекта нежилого фонда.

Пунктом 4.3.6 договора стороны согласовали, что проведение капитального ремонта арендуемого объекта нежилого фонда, по мере его необходимости или по требованию арендодателя, является обязанностью арендатора. В этом случае капитальный ремонт арендуемого объекта нежилого фонда должен быть проведен арендатором под контролем балансодержателя в соответствии с требованиями, разработанными и утвержденными соответствующими органами управления на территории города Уфы.

Из буквального толкования условий договора аренды N 9210 по правилам ст. 431 ГК РФ в их взаимосвязи, в том числе пунктов 4.2.3, 4.3.5 и 4.3.6 договора, стороны распределили между собой обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, что соответствует ст. 616 ГК РФ, возложив обязанности по текущему ремонту арендованного имущества на арендатора (то есть за его счет), проведение капитального ремонта по мере его необходимости или по требованию арендодателя также на арендатора под контролем балансодержателя в соответствии с требованиями, разработанными и утвержденными соответствующими органами управления на территории города Уфы.

На территории города Уфы действовали следующие нормативные правовые акты, регулирующие сложившиеся между сторонами отношения в спорный период: Положение о порядке зачета стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда г. Уфы в счет арендной платы, утвержденным Решением Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 31.05.2000 N 11/8, действовавшего в период проведения истцом капитального ремонта спорного объекта аренды (далее - Положение).

Согласно п. 2 указанного Положения к зачету в счет арендной платы подлежат затраты арендатора на проведение капитального ремонта (неотделимых улучшений), включая: ремонт фасада; электромонтажные работы; ремонт и замена полов; ремонт и замена перекрытий для отдельно стоящих зданий, встроено-пристроенных помещений, оборудование системами холодного и горячего водоснабжения; кровельные работы; замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей.

Согласно п. 3 Положения стоимость неотделимых улучшений, а также иных работ, связанных со специфическими потребностями арендатора )перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительными тепло-энергоснабжением, технологическим оборудованием, ремонт и замена столярных изделий и полов, кроме вышеперечисленных, и т.п.) зачету в счет арендной платы не подлежит.

В п. 4 Положения определен обязательный перечень документов, который должен быть представлен арендатором в Комитет: заявление о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений) объекта с применением в качестве арендной платы затрат на его проведение; акт технического обследования, отражающий фактическое состояние объекта и обосновывающий необходимость проведения работ, подписанный членами комиссии, состоящий из представителей Комитета (председатель комиссии), организации, за которой объект закреплен в установленном порядке (балансодержатель), а также (при необходимости) - Уфимское предприятие технической инвентаризации (УПТИ) при перепланировке и ГлавУАиГ; проектно-сметную документацию, разработанную на основании архитектурно-планировочного задания ГлавУАиГ (при выполнении ремонта или реконструкции фасада помещений, расположенных на красной линии); смету на проведение капитального ремонта, отражающую объем и виды работ, разработанную на основе акта технического обследования объекта и согласованная с организацией, за которой объект закреплен в установленном порядке (при подготовке сметы должны применяться нормы, нормативы, расценки и коэффициенты пересчета, используемые при работах, финансируемых из бюджетных источников; план-график проведения работ).

Заявление арендатора и представленные документы направляются в комиссию, которая в месячный срок принимает одно из следующих предложений:

а) разрешить проведение капитального ремонта (работ по улучшению) объекта согласно представленному графику работ с учетом стоимости работ в счет арендной платы после их завершения (или по завершении первого этапа работ);

б) отказать в проведении капитального ремонта или производства иных неотделимых улучшений.

В соответствии с п. 7 Положения на основании Постановления главы администрации г. Уфы, изданного с учетом решения комиссии, заключается дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта (неотделимых улучшений) с зачетом стоимости этих работ в счет арендной платы.

Поскольку капитальный ремонт, осуществленный истцом имел место в 2003 году, когда действовали Положения о комиссии и о порядке зачета, стороны в п. 4.3.6 указали на порядок, установленный на территории города Уфы, апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно руководствовался указанными документами, действовавшими в спорный период, при оценке соблюдения порядка получения согласия на проведение капитального ремонта.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. 71 АПК РФ, считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что ответчиком было дано согласие на производство в арендуемых помещениях неотделимых улучшений, стоимость которых входит в цену заявленного иска.

Пункт 4.3.10 договора N 9210 также предусматривает условия получения согласия не только балансодержателя, но и арендодателя.

В силу ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку порядок получения такого согласия был оговорен условиями договора со ссылкой на действовавшее в спорный период Положение, а в материалы дела истцом не представлено полученное в установленном Положением порядке Постановление главы администрации о разрешении на проведение ремонта, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии согласия арендодателя на правдение капитального ремонта.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, суд правомерно, на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ, ст. 65 АПК РФ, отказал в удовлетворении иска о взыскания стоимости неотделимых улучшений.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Саунд Ленд".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 по делу N А07-2216/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саунд Ленд" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

В.В. Баканов Л.В. Пивоварова