Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2011 г. N 15АП-11138/10

город Ростов-на-Дону

дело N А32-7776/2010

12 мая 2011 г.

15АП-11138/2010-НР

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: представителя не направил, извещен;

от ответчика: Майоров П.А., доверенность от 27 декабря 2010 г..

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 09.08.2010 года по делу N А32-7776/2010 (судья Данько М.М.)

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "Девелопмент-Юг" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 673 691 руб. 86 коп. за период с 01.03.2009 по 31.05.2010 и пени в размере 150 417 руб. 54 коп. по состоянию на 21.05.2010 по договору аренды земельного участка от 26.02.2006 N 4300014232 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 90 том1).

В отзыве на иск общество указало на неправильное применение администрацией поправочных коэффициентов при определении задолженности по арендной плате, переход арендуемого земельного участка в общую долевую собственность собственников квартир во вновь построенном многоквартирном доме.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09 августа 2010 года по делу N А32-7776/2010 исковые требования частично удовлетворены, с общества в пользу администрации взыскано 673 691 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате, 30 000 руб. неустойки. В остальной части иска отказано, суд применил ст.333 ГК РФ. Суд первой инстанции отклонил доводы общества о необходимости применения понижающих коэффициентов, установленных для жилищного строительства, признал несостоятельными возражения ответчика, основанные на переходе арендуемого земельного участка с 2008 года в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Суд первой инстанции указал, что земельный участок был предоставлен обществу в аренду для проектирования и строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома. Ответчиком не доказано, что для эксплуатации жилого дома необходим земельный участок первоначальной площади.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- вид целевого использования земельного участка подлежал определению согласно постановлению главы администрации муниципального образования город Краснодар N 1479 от 15.09.2005 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город Краснодар" (далее - постановление N 1479 от 15.09.2005), а не по постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 для города Краснодара "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529 от 18.05.2002);

- соответственно, неверно определен поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка; истец неправомерно применил коэффициент, установленный для вида разрешенного использования "промышленное, гражданское и дорожное строительство для размещения и эксплуатации промышленных объектов, непосредственно используемых для оказания услуг в области строительства", тогда как надлежащим является коэффициент, предусмотренный для вида разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство, кондоминиумы, жилищно-строительные кооперативы, ведомственные жилые дома, общежития, муниципальный жилой фонд, жилые дома";

- согласно приложению N 2 к постановлению N 1479 от 15.09.2005 для арендаторов на период строительства к поправочным коэффициентам и базовым ставкам ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования, определяемых в соответствии с пунктами 1-10 приложения, дополнительно подлежал применению коэффициент 0,9;

- 27.11.2008 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении жилого дома, построенного на спорном земельном участке, в связи с чем, предоставленный обществу земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме и не может эксплуатироваться ответчиком с целью строительства, арендная плата может начисляться только по 27.11.2008;

- примененная администрацией базовая ставка арендной платы и поправочные коэффициенты экономически не обоснованы;

- взысканная судом неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

В отзыве на апелляционную жалобы администрация доводы жалобы не признала, указав на обоснованность примененных коэффициентов и отсутствие доказательств того, что земельный участок, предоставленный для целей строительства жилого дома, необходим для его эксплуатации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 решение от 09.08.2010 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд указал, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию использование ответчиком земельного участка для целей проектирования и строительства жилого дома завершилось, а договор аренды от 26.02.2006 - прекратился с даты ввода в эксплуатацию жилого дома в связи с достижением его цели.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 года постановление апелляционного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Согласно указаниям кассационного суда, при новом рассмотрении дела надлежит исследовать вопрос о том, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества, установить прекратилось ли использование ответчиком всего спорного участка и когда это произошло, исполнил ли ответчик обязательство по уплате арендной платы в спорный период, а также дать оценку доводам общества об ошибочном применении коэффициентов при исчислении размера арендных платежей.

Определением апелляционного суда от 21 апреля 2011 года назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы, суд поручил сторонам представить письменные пояснения с учетом постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 г.. по настоящему делу; документально обосновать площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества жилого дома; представить пояснения по вопросу о том, прекратилось ли использование ответчиком всего земельного участка; в случае если прекратилось, обосновать, когда именно; представить обоснованные пояснения о коэффициентах, подлежащих применению при расчете размера арендных платежей, документально подтвердить (опровергнуть) исполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы в спорный период.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Во исполнение определения суда представил письменные пояснения, согласно которым для эксплуатации жилого дома необходим весь земельный участок, использование земельного участка ответчиком прекращено в связи с вводом дома в эксплуатацию.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечила, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ее представителя в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 26.02.2006 заключили договор N 4300014232 аренды земельного участка площадью 13 936 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. им. 70-летия Октября/им. Думенко (кадастровый номер 23:43:0138003:0043). В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома литер 10. Срок действия договора определен сторонами с 20.12.2005 по 29.11.2051 (пункт 6.1 договора).

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 18).

Государственная регистрация сделки осуществлена в установленном порядке (т. 1, л.д. 26).

В соответствии с кадастровым планом от 02.02.2006 N 43/06-03-1483 земельный участок предназначен для проектирования и строительства жилого дома (литера 10; т. 1, л.д. 14 - 17).

27 ноября 2008 года Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдал разрешение на ввод в эксплуатацию 252-квартирного 3-секционного 17-19-21-этажного жилого дома с подвалом и техническим этажом, со встроенными помещениями, подземной автостоянкой литеры "А", "под/А", "а", "а1", "а2", трансформаторная подстанция литер "Б" на земельном участке площадью 13 936 кв.м с кадастровым номером 23:43:01 38 003:0043 (т. 1, л.д. 43 - 45).

Ответчиком представлены в материалы дела акты приема-передачи квартир от 09.12.2008, 22.12.2008, 23.12.2008, 07.02.2009, подтверждающие передачу обществом отдельным физическим лицам - участникам договоров о долевом участии в строительстве жилого дома квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке. Также представлены копии свидетельств, подтверждающие регистрацию права собственности отдельных дольщиков на квартиры в жилом доме.

Таким образом, дом введен в эксплуатацию, ряд квартир находится в собственности физических лиц.

При оценке влияния указанных фактов на судьбу арендного правоотношения, апелляционный суд исходит из следующего.

Указанные факты не свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 38 003:0043 площадью 13 936 кв.м перешел в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме.

Передача обществом квартир дольщикам согласно ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" свидетельствует только об исполнении обязательств застройщика по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из кадастрового плана спорного земельного участка и постановлений главы города Краснодара от 29.11.2002 N 2105 и от 20.12.2005 N 3717-р не следует, что указанный земельный участок был изначально выделен и сформирован также и для целей эксплуатации строящегося многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах бремя доказывания необходимости для эксплуатации многоквартирного жилого дома земельного участка площадью 13 936 кв. м лежит на ответчике.

Суд первой инстанции сделал верный вывод о недоказанности перехода земельного участка площадью 13 936 кв. м в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме.

Довод ответчика состоит в том, что он не мог пользоваться земельным участком по независящим от себя причинам, в связи с надлежащим исполнением своих обязанностей застройщика.

Данный довод может быть принят судом только в том случае, если размер соответствующей части участка может быть определен. Арендное правоотношение является делимым, при возможности установления, в какой именно части общество перестало быть пользователем участка, может быть сделан вывод о прекращении правоотношения невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает - п.1 ст. 416 ГК РФ.

Определением от 21 апреля 2011 года апелляционный суд предлагал документально обосновать площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества жилого дома.

Ответчиком не представлены доказательства, которые позволили бы суду определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.

До момента постановки земельного участка, предназначенного для использования многоквартирного жилого дома, на кадастровый учет определить, в какой именно части не может быть исполнен договор, невозможно.

Само по себе введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 38 003:0043 площадью 13 936 кв.м сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома.

Причем действующее законодательство не устанавливает каких-либо исключений из правил об индивидуализации применительно к частям земельного участка. Напротив, Закон последовательно указывает на осуществление кадастрового учета подобных объектов и содержит нормы, посвященные особенностям постановки этих объектов на кадастровый учет - п.4 ст.20, ст.23,25 Федеральный закон от 24 июля 2007 г.. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Договор заключен ответчиком на указанных в нем условиях, ответчик не вправе отказываться от исполнения своих обязательств в одностороннем порядке, срок договора аренды не истек, поэтому обязанность по доказыванию обстоятельств прекращения арендного правоотношения в силу положений ст.65 АПК РФ лежит именно на ответчике.

Поскольку невозможно установить, в какой именно части общество перестало быть пользователем участка, у суда отсутствуют основания для вывода о прекращении обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей.

Следовательно, верен вывод суда первой инстанции о недоказанности оснований прекращения отношений аренды.

При невозможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением ответчик не лишен права требовать расторжения договора в порядке ст. 620 ГК РФ.

Из представленного администрацией расчета задолженности по арендной платы следует, что задолженность в размере 673 691 руб. 86 коп. образовалась за период с 01.03.2009 по 31.05.2010 - л.д.91.

Общество не представило доказательства, подтверждающие внесение арендных платежей за указанный период.

Общество указывает, что при заключении договора неправильно были определены базовые коэффициенты, что привело к необоснованному завышению размера арендной платы, а также на экономическую необоснованность указанных базовых ставок.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в связи инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования.

При обращении с иском администрация определила размер подлежащей уплате арендной платы исходя:

- из базовой ставки арендной платы - 39 руб./кв.м., установленной постановлением от 18.05.2002 N 529 (приложение N 2 редакции постановления от 19.03.2007 N 184);

- из поправочного коэффициента - 1, установленного постановлением от 18.05.2002 N 529 (приложение N 4, пункт 1.12) (в редакции постановления от 19.03.2007 N 184);

- коэффициента зональной дифференциации - 0,99, установленного постановлением от 15.09.2005 N 1479.

Суд первой инстанции верно отклонил доводы общества о неверном определении поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка.

В тексте договора стороны следующим образом согласовали вид целевого использования земельного участка: "1.12. Промышленное, гражданское и дорожное строительство". То есть, определили вид целевого использования, указанный в пункте 1.12 приложения N 5 к постановлению от 18.05.2002 N 529 - "Промышленное, гражданское и дорожное строительство для размещения и эксплуатации промышленных объектов, для оказания услуг в области строительства". Для данного вида целевого использования предусмотрен поправочный коэффициент 1.

Не может быть принята позиция ответчика, согласно которой вид целевого использования подлежал определению согласно пункту 4 приложения N 2 к постановлению от 15.09.2005 N 1479 - "Индивидуальное жилищное строительство, кондоминиумы, жилищно-строительные кооперативы, ведомственные жилые дома, общежития, муниципальный жилой фонд, жилые дома", которым предусмотрен поправочный коэффициент 0,03.

Во-первых, из текста пункта 4 приложения N 2 к постановлению от 15.09.2005 N 1479 следует, что понижающий коэффициент 0,03 к строящимся объектам применяется только в отношении индивидуального жилищного строительства.

Во-вторых, деятельность общества не может быть отнесена к отрасли "Жилищно-коммунальный комплекс", между тем подлежащий применению согласно позиции общества вид целевого использования, как следует из приложения N 2 к постановлению от 15.09.2005 N 1479, отнесен к отрасли "Жилищно-коммунальный комплекс".

Применительно к аренде земельных участков законом устанавливается размер арендной платы. В то же время, разрешенное использование земельного участка с учетом категории земельного участка и вида его разрешенного использования определяется договором.

При принятии подхода, предлагаемого ответчиком, договор в отношении земельных участков практически теряет смысл, заключение договора в качестве своего последствия имело бы значение только для взыскания неустойки.

В соответствии с п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В данном случае договором аренды предусмотрено использование земельного участка для промышленного, гражданского и дорожного строительства.

Из изложенного следует, что положения приложения N 2 к постановлению от 15.09.2005 N 1479 на общество не могут быть распространены.

Суд первой инстанции верно отклонил доводы ответчика, согласно которым размер взыскиваемой арендной платы подлежал уменьшению посредством применения коэффициента 0,9. Согласно примечанию к приложению N 5 к постановлению от 15.09.2005 N 1479 коэффициент 0,9 применяется дополнительно на основании заключений органов архитектуры и градостроительства в пределах срока действия разрешения на строительство. Суд указал на то, что общество не представило в материалы дела соответствующее заключение.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика, согласно которому примененная администрацией базовая ставка арендной платы и поправочные коэффициенты экономически не обоснованы.

Общество ссылается на позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 11.05.2004 N 209-О. Закон Российской Федерации от 11.10.1991 N1738-1 "О плате за землю", в связи с проверкой конституционности положений части первой и части второй статьи 8 которого и было принято определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 N 209-О, признан утратившим силу с 01.01.2006 Федеральным законом от 29.11.2004 N141-ФЗ, за исключением статьи 25, в связи с введением в действие главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающей иное правовое регулирование установления ставок земельного налога.

Доказательства оспаривания в установленном законом порядке постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 обществом не представлены.

Подлежит отклонению также довод общества об экономической необоснованности коэффициента зональной дифференциации, примененного администрацией при расчете арендной платы.

Постановлением от 18.05.2002 N 529 органам местного самоуправления муниципальных образований края рекомендовано дифференцировать базовые ставки арендной платы за земельные участки по зонам различной градостроительной ценности по согласованию с администрацией края (пункт 2.1).

Во исполнение постановления от 18.05.2002 N 529 постановлением от 15.09.2005 N 1479 утверждены коэффициенты зональной дифференциации, применяемые по экономико-планировочным оценочным зонам территории муниципального образования город Краснодар к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной и государственной собственности. В приложении N 1 к постановлению от 15.09.2005 N 1479 для зоны III-23 (по соглашению сторон арендованный участок находится в зоне III-23 - л.д.19 том1) коэффициент дифференциации установлен в размере 0,99.

Из сопоставления установленных постановлением от 15.09.2005 N 1479 коэффициентов зональной дифференциации следует, что коэффициент, установленный для экономико-планировочной зоны III-23, является средним показателем коэффициентов, установленных для иных экономико-планировочных оценочных зон территории муниципального образования город Краснодар. Коэффициент, установленный для экономико-планировочной зоны III-23, не влечет необоснованного увеличения размера арендной платы для арендаторов, арендующих земельные в указанной зоне, относительно иных арендаторов, арендующих земельные участки на территории муниципального образования, и не создает неравные условия для осуществления обществом предпринимательской деятельности.

В обоснование апелляционной жалобы общество также указывает на несоразмерность взысканной судом неустойки последствиям нарушения обязательства. Данный довод также отклоняется апелляционным судом.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Стороны обеспечили исполнение обязательства по договору аренды неустойкой в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа - п.5.2 договора.

Суд первой инстанции при взыскании неустойки усмотрел возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил заявленную истцом неустойку (150 417,54 руб.) до 30 000 руб.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда о соразмерности взысканной им неустойки последствиям нарушения обязательства по уплате арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и изменения решения.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 августа 2010 года по делу N А32-7776/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина