Вопрос: ООО (арендодатель) применяет УСН. Объект налогообложения - доходы, уменьшенные на величину расходов. Основной вид деятельности - сдача складских и производственных помещений в аренду юридическим лицам. В договорах аренды недвижимого имущества ООО размер арендной платы устанавливается из расчета стоимости одного квадратного метра площади. Арендодатель несет расходы по оплате электроэнергии, расходы по охране объектов. Заключены договоры со снабжающими организациями. Вправе ли арендодатель уменьшать полученные доходы на расходы по оплате электроэнергии и услуг по охране? ("Советник бухгалтера", N 5, май 2007 г.)

ООО (арендодатель) применяет УСН. Объект налогообложения - доходы, уменьшенные на величину расходов. Основной вид деятельности - сдача складских и производственных помещений в аренду юридическим лицам. В договорах аренды недвижимого имущества ООО размер арендной платы устанавливается из расчета стоимости одного квадратного метра площади. Арендодатель несет расходы по оплате электроэнергии, расходы по охране объектов. Заключены договоры со снабжающими организациями. Вправе ли арендодатель уменьшать полученные доходы на расходы по оплате электроэнергии и услуг по охране?

Да, вправе.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии несет арендатор имущества, если иное не установлено законом или договором, а на основании ст. 210 НК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При применении УСН доходами являются получаемые с арендаторов суммы арендной платы, а расходами - все расходы, связанные с передачей в аренду помещений. Порядок определения доходов и расходов регламентирован в статьях 346.15 и 346.16 НК РФ.

Из вопроса ясно, что по договорам аренды стоимость эксплуатационных расходов, связанных с использованием помещений (по оплате электроэнергии и услуг по охране), не выделена, не компенсируется и отдельно арендаторами не перечисляется - таких условий договор с арендатором не содержит. Это значит, что предъявляемая по соответствующим договорам с поставщиками стоимость услуг не влияет на исчисленную сумму арендной платы арендаторам.

В соответствии со ст. 346.16 НК РФ налогоплательщик, выбравший в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 1 ст. 346.14 НК РФ), уменьшает полученные доходы на величину расходов, поименованных в этой статье, и прямо не предусматривает расходы на оплату коммунальных платежей.

Расходы по оплате электроэнергии

Согласно пп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ налогооблагаемая база по налогу, исчисляемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, может уменьшаться на величину материальных расходов, которые принимаются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций ст. 254 НК РФ.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

Согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы, указанные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, которые определяют, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных обоснованных и документально подтвержденных расходов. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг (электроэнергии) в отношении сдаваемых в аренду помещений, а также в отношении размещенного своего офиса могут быть признаны материальными расходами на основании статей 346.16 (п. 2) и 254 НК РФ и принимаются к уменьшению полученных доходов при исчислении единого налога в размере, в котором они были фактически осуществлены арендодателем.

В подтверждение этого вывода имеется письмо Минфина России от 06.09.2005 N 03-11-04/2/66 (аналогично и в письмах от 30.04.2005 N 03-03-02-04/1/108, от 17.12.2004 N 03-03-02-04/1/88), где содержится обоснованный вывод, что расходы принимаются при условии, что такие расходы не возмещались арендатором, а по условиям договора арендодатель обеспечивает арендатора соответствующими услугами, связанными с передачей помещения в аренду (тепло, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, канализация).

Расходы по охране переданных в аренду помещений

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на обеспечение пожарной безопасности налогоплательщика в соответствии с законодательством РФ, расходы на услуги по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации, расходы на приобретение услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности. На эту же норму ссылаются Минфин России в письме от 06.09.2005 N 03-11-04/2/66, УМНС по г. Москве в письме от 10.10.2003 N 21-07/56743.

В подтверждение возможности признания расходов по охране при применении УСН можно привести постановление ФАС Поволжского округа от 13.06.2006 по делу N А49-12754/05-28А/21.

Таким образом, арендодатель, применяющий УСН, вправе уменьшать полученные доходы на расходы по оплате электроэнергии и услуг по охране при условии, что стоимость этих услуг в договорах с арендаторами не выделяется, эти затраты арендатор не компенсирует, а обязанность по обеспечению этими услугами арендатора по договору аренды возложена на арендодателя. Необходимо добавить, что на основании п. 2 ст. 346.17 НК РФ при применении УСН расходы налогоплательщика принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, а затраты признаются после их фактической оплаты.

Р.П. Карпова,

консультант-эксперт

1 мая 2007 г.

"Советник бухгалтера", N 5, май 2007 г.