Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2011 г. N 11АП-3051/11

17 мая 2011 г.

Дело N А55-35560/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2011 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Лукьяновой Т.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 мая г. в зале N 6 помещения суда апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2011 года, принятое по делу N А55-35560/2009, судья Разумов Ю.М.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" (ОГРН 1026300765402, ИНН 6312030548), г.Самара, Московское шоссе, д. 25 "А",

к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г.Самара, ул. Самарская, д. 146 "А",

о взыскании 9 952 164 руб. 45 коп. неосновательного обогащения и 2 253 179 руб. 97 коп. процентов,

с привлечением к участию в деле третьих лиц:

- Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, г.Самара, ул. Антонова-Овсеенко, д. 44 "А",

- Министерства имущественных отношений Самарской области, г.Самара, ул.Молодогвардейская, д.210,

с участием:

от истца - Новикова О.М., представитель по доверенности от 17.03.2011 г., Пушкина А.Е., представитель по доверенности от 21.04.2011 г.,

от ответчика - Радаева А.А., представитель по доверенности от 21.05.2010 г.,

от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о взыскании неосновательного обогащения (переплаты по договору аренды земельного участка N 007791з от 25.12.2000 г.) в размере 9 952 164 руб. 45 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 253 179 руб. 97 коп.

25.12.2000 г. Комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Виктор и Ко" (арендатор) заключили договор аренды N 007791з, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: Кировский район, Московское шоссе, 18 км, площадью 39307,00 кв.м., участок предоставляется под проектирование культурно-оздоровительного комплекса и котельной. Срок действия договора в соответствии с пунктом 3 - с 16.10.2000 г. по 15.10.2001 г.

В силу пункта 4 договора арендная плата начисляется с начала срока действия договора и может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер оплаты за пользование земельным участком. Начальный момент изменения арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

В силу приложения N 3 к договору (расчет арендной платы за земельный участок) формула расчета арендной платы следующая:

А зем. = А з.год. : 12 (руб.),

где А з.год. = S x Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 : 1000 х К д (руб.),

А зем. - арендная плата за участок земли в месяц (без НДС),

А з.год. - арендная плата за участок земли в год (без НДС),

S - площадь земельного участка,

Ам = 8 руб. (ставка за 1 кв.м. земли в год по морфотипу (248) - постановление администрации г.Самары от 01.03.1994 г. N 324;

К94 = 50 - коэффициент 1994 г. (постановление Администрации г.Самары от 11.11.1994 г. N 1602);

К95 = 2 - коэффициент 1995 г. (ФЗ от 31.03.1995 г. "О федеральном бюджете на 1995 год");

К96 = 1,5 - коэффициент 1996 г. (постановление Правительства РФ от 03.04.1996 г. N 378);

К97 = 2 - коэффициент 1997 г. (ФЗ от 12.02.1997 г. "О Федеральном бюджете на 1997 год");

К99 = 2 - коэффициент 1999 г. (ФЗ от 15.02.1999 г. "О Федеральном бюджете на 1999 год");

К2000 = 1,2 - коэффициент 2000 г. (ФЗ от 05.01.2000 г. "О Федеральном бюджете на 2000 год");

1000 - деноминация 1998 г.,

Кд - коэффициент цели использования земли (постановление Главы города Самары от 04.02.1997 г. N 158, Постановление Главы города Самары от 11.08.2000 г. N 574).

На момент заключения договора сторонами была согласована арендная плата из расчета 18 867 руб. 36 коп. за месяц.

Арендованный земельный участок (площадью 39306,00 кв.м.) передан арендодателем арендатору по акту (т.1 л.д. 19).

Дополнительным соглашением к договору от 24.05.2002 г. (31.05.2002 г.) стороны согласовали изменение наименования арендатора на ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском", а также изменили предмет договора на земельные участки под условными наименованиями 63:01:020000:0405 (245)//0:0000000:0//0001:03:0639:000:0:0 и 63:01: 020000:0404 (245)//0:0000000:0//0001:03:0639:000:0:0, находящиеся по адресу: Кировский район, Московское шоссе, 18 км, площадью 21574,60 кв.м. и 39307,00 кв.м., внесли изменения в акт приема - передачи земельного участка, указав о передаче двух участков и их кадастровые номера.

Дополнительным соглашением от 13.06.2002 г. стороны согласовали изменение целевого использования земельного участка на строительство культурно - оздоровительного комплекса котельной и трансформаторной подстанции".

Дополнительным соглашением от 19.05.2005 г. стороны согласовали размер арендной платы (по договору), в т.ч. за 2006 и 2007 г.г. из расчета 214 457 руб. Кроме того, этим же соглашением стороны указали кадастровые номера земельных участков (63:01:02 23 001:0043, 63:01:02 23 001:0042), а также целевое использование земельного участка - под проектирование и строительство культурно-оздоровительного комплекса, котельной и трансформаторной подстанции, для организации открытой автомобильной стоянки.

Дополнительным соглашением от 24.01.2007 г. стороны согласовали замену арендодателя на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, изменение наименования предмета договора на аренду земельного участка, относящегося к категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (назначения) - проектирование и строительство культурно-оздоровительного комплекса, котельной и трансформаторной подстанции, имеющий кадастровый номер 63:01:02 23 001:0541, находящийся по адресу: город Самара, Кировский район, Московское шоссе 18 км, площадью 35662,2 кв.м. Условия соглашения применяются сторонами к отношениям, возникшим между сторонами с 16.06.2006 г., срок действия дополнительного соглашения истекает 05.02.2017 г.

Размер арендной платы согласно дополнительному соглашению стороны согласовали определять расчетным порядком, с учетом: удельного показателя кадастровой стоимости по видам использования земель (488,26 руб.), площади земельного участка 35662,2 кв.м. по формуле расчета: Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год, А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год, S - площадь земельного участка. Размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год (А) рассчитывается по формуле А = Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, где Скад (удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель) 488,26 руб. (постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254), Ка (коэффициент категории арендатора) = 1,0 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74), Кпр (коэффициент престижности) = 0,4 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74), Кв (коэффициент вида использования земельного участка) = 0,17 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74), Ки (коэффициент инфляции) на 2006 г. 1,416, на 2007 г. 1,552, на 2008 г. 1,656, на 2009 г. 1,750.

Согласно кадастрового плана земельный участок с кадастровым номером 63:01:02 23 001:0541 (предыдущий номер 63:01:02 23 001:0043) находится по адресу: г.Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, имеет площадь 35662,2 кв.м. При этом из земельного участка с кадастровым номером 63:01:02 23 001:0043 были образованы два земельных участка: с кадастровым номером 63:01:02 23 001:0541 и с кадастровым номером 63:01:02 23 001:0544.

Соглашением от 14.06.2008 г. стороны согласовали расторжение договора аренды от 25.12.2000 г. N 007791з с 03.10.2007 г. (соглашение зарегистрировано 16.10.2008 г.).

Заявлением б/д (т.1 л.д. 135-142) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования и представил расчет иска и пени.

Заявлением б/д (т. 2 л.д. 50-58) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вновь уточнил исковые требования, представил новый расчет иска и пени, просил взыскать с Министерства неосновательное обогащение - сумму переплаты по договору аренды земельного участка N 007791з от 25.12.2000 г. в размере 20 321 836 руб. 81 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 996 827 руб. 53 коп. (уточнение иска принято определением суда от 15.02.2010 г.).

В отзыве на исковые требования истца Министерство строительства и ЖКХ Самарской области с исковыми требованиями не согласилось.

В соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области в отзыве на исковое заявление своего отношения к иску не отразило, однако указало, что до вступления в силу Методики, утв. приказом Минэкономразвития N 39 от 15.02.2007 г. земельный участок должен был быть отнесен к землям под объектами здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства. Земельный участок до 13.05.2007 г. не имел сведений о кадастровой стоимости, в силу чего его кадастровая стоимость должна была рассчитана на основании Постановления Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N254 в размере 5156,47 руб./кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2010 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 г., с Министерства строительства и ЖКХ Самарской области в пользу ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" взыскано 3 936 218 руб. 23 коп., в т.ч. неосновательное обогащение 3 881 925 руб. 19 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 54 293 руб. 04 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 октября 2010 года решение Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2010 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При этом, суд кассационной инстанции в постановлении указал, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка доводам истца о том, что до момента ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта следует применять коэффициент разрешенного и фактического использования земельного участка, предусмотренный для строительства объекта, не проверены расчеты начисленной арендной платы с учетом вида разрешенного пользования, кроме того, судами не учтено то обстоятельство, что объект, расположенный на арендуемом земельном участке, введен в эксплуатацию, в связи с этим сторонами подписано соглашение от 14.07.2008 г. о расторжении с 03.10.2007 г. договора аренды от 25.12.2000 N 007791з (зарегистрировано 19.10.2009 г.). Судами первой и апелляционной инстанций не выяснены обстоятельства, связанные с заключением договора аренды земельного участка между истцом и министерством имущественных отношений Самарской области после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, находящегося на арендуемом земельном участке, а также министерство имущественных отношений Самарской области не привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость привлечения к участию в деле в качестве третьего лица министерство имущественных отношений Самарской области для выяснения обстоятельств, связанных с заключением с истцом договора аренды земельного участка, после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, находящегося на арендуемом земельном участке, проверить расчеты ответчика по начислению арендной платы с учетом коэффициента разрешенного пользования, полно и всесторонне исследовать доводы и возражения сторон, представленные ими доказательства, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для данного дела.

При новом рассмотрении дела истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования (т.3 л.д.89-99), при этом просил (с учетом оставленного без изменения удовлетворенного требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов) дополнительно взыскать с Министерства неосновательное обогащение в размере 16 479 824 руб. 53 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 473 634 руб. 02 коп.

В соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2011 года с Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в пользу ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" 7 406 761 руб. 32 коп., в том числе 6 554 013 руб. 43 коп. неосновательного обогащения и 852 747 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением общество с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" в апелляционной жалобе просит решение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2011 г. отменить, удовлетворить исковые требования истца в полном объеме и взыскать с Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в пользу ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" (с учетом взысканной и возвращенной суммы) 12 597 898 руб. 81 коп. неосновательного обогащения и 4 419 340 руб. 98 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование просьбы истец указал на противоречие выводов суда о применении с 15.05.2007 г. формулы, предусмотренной Методикой (утв.Постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 г. N 59), поскольку об установлении ответчиком в одностороннем порядке нового размера арендной платы истец был уведомлен без подписания между сторонами дополнительного соглашения. Данный порядок истец считает противоречащим нормам законодательства и судебной практике. Кроме того, истец возражает против уменьшения судом первой инстанции процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что истец обращался к Министерству с требованием о возврате неосновательного обогащения письмом от 11.10.2007 г. N 1105.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство строительства и ЖКХ Самарской области просило об оставлении жалобы ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" без удовлетворения ввиду несостоятельности доводов истца.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в апелляционной жалобе просит решение суда в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 6 554 013 руб. 43 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 852 747 руб. 89 коп. отменить и в удовлетворении требований в данной части - отказать.

В обоснование своей позиции Министерство в жалобе указало, что правильно применило кадастровую стоимость земельного участка в расчете размера арендной платы (Скад) применительно к установленному функциональному назначению земельного участка и разрешенному виду его использования. Ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09, заявитель в жалобе указал, что по условиям договора размер арендной платы является расчетным, при этом могут изменяться как отдельные элементы расчета (коэффициенты), так и расчет в целом (механизм). Именно издание нормативных актов - Постановлений Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 и от 25.04.2007 г. N 59 послужило основанием для изменения размера арендной платы. В соответствии с условиями соглашения от 14.07.2008 г. о расторжении договора аренды от 25.12.2000 г. по истечении соглашением трехмесячного срока начисления аренды по договору были обоснованно возобновлены, в связи с этим и были начислены платежи.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" просило об оставлении жалобы Министерства строительства и ЖКХ Самарской области без удовлетворения ввиду несостоятельности доводов ответчика.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 г. в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 10 мая 2011 г.

Представители истца (ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском") Новикова О.М. и Пушкина Е.А. на удовлетворении жалобы истца настаивают, против удовлетворения жалобы Министерства возражают, свои доводы основывают на жалобе истца и отзыве на жалобу ответчика.

Представитель ответчика Радаева А.А. также поддержала доводы жалобы ответчика и возражала против удовлетворения жалобы истца.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, которые судом апелляционной инстанции о рассмотрении дела извещены установленным порядком в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на интернет - сайте арбитражного суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалоб по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом, между истцом и Комитетом по управлению имуществом г.Самары 25.12.2000 г. был заключен договор аренды земельного участка N 007791з, зарегистрированный в установленном порядке 04.06.2002 г. Указанный договор был изменен дополнительным соглашением от 19.05.2005 г., которым наряду с иными изменениями был изменен и размер арендной платы, установленный на период с января 2005 г. по декабрь 2007 г. в размере 214 457 руб. в месяц. (дополнительное соглашение также было зарегистрировано в установленном порядке 23.05.2005 г.).

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" с 01.07.2006 г. полномочия арендодателя по договорам аренды земельных участков для целей, связанных со строительством, от Комитета по управлению имуществом города Самары переданы Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

24.01.2007 г. Министерство строительства и ЖКХ Самарской области и ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" заключили дополнительное соглашение к договору (зарегистрировано 03.05.2007 г.), согласно которому уточнены площадь и кадастровый номер арендуемого земельного участка, назначение аренды, а также размер арендной платы (в соответствии с приложением N 3 к доп.соглашению) на период с июня 2006 г. по декабрь 2009 г. Стороны согласовали применение условий дополнительного соглашения с 16.06.2006 г., при этом размер арендной платы был согласован:

- за июнь 2006 г. - 115 920 руб.;

- за июль - октябрь 2006 г. - 110 284 руб. 28 коп. в месяц;

- за ноябрь 2006 г. - 113 226 руб. 52 коп.;

- за декабрь 2006 г. - 139 706 руб. 67 коп.;

- на 2007 год - 153 139 руб. 43 коп. в месяц.

Указанным дополнительным соглашением стороны договорились считать недействительным расчет арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 19.05.2005 г.

01.06.2007 г. письмом N Л-11/745 Министерство строительства и ЖКХ Самарской области известило ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" о применении нового расчета арендной платы (в соответствии с постановлениями Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" и от 25.04.2007 г. N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара"). При этом размер арендной платы Министерством были изменен и установлен:

- июль - октябрь 2006 г. - 243 680 руб. 38 коп. в месяц;

- ноябрь 2006 г. - 379 854 руб. 65 коп.;

- декабрь 2006 г. - 1 605 423 руб. 09 коп.;

- январь - апрель 2007 г. - 1 759 602 руб. 67 коп. в месяц;

- май 2007 г. - 2 169 820 руб. 55 коп.;

- июнь - декабрь 2007 г. - 2 507 647 руб. 03 коп. в месяц;

- 2008 год - 2 722 719 руб. 81 коп. в месяц;

- 2009 год - 2 929 471 руб. 42 коп. в месяц.

Соглашением от 14.06.2008 г. стороны договорились о расторжении договора с 03.10.2007 г., оговорив, что соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации (соглашение зарегистрировано в Управлении ФРС по Самарской области 16.10.2009 г.).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ.

Законом Самарской области от 11.03.2005 г. N 94-ГД "О земле" (статья 2) определено, что земельные отношения на территории области регулируются Конституцией РФ, федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Уставом (Основным Законом) Самарской области, настоящим законом, иными законами и нормативными правовыми актами Самарской области и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в силу этого арендная плата за пользование земельными участками должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Таким образом, стороны в правоотношения аренды земельного участка обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять иной размер арендной платы. В силу этого, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что не противоречит положениям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 г. N 12404/09 и является общеобязательной, подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Постановлением главы г.Самары от 08.11.2005 г. N 2988 была утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Указанная методика действовала на период с 01.01.2006 г. по 01.07.2006 г.

Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" (вступило в силу 01.07.2006 г.) была утверждена новая Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара.

Анализ указанных методик позволил суду первой инстанции сделать правильный вывод об их идентичности и определении размера арендной платы по формуле:

Ап = A x S , где:

Ап - размер арендной платы за земельный участок в год;

A - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год;

S - площадь земельного участка.

При этом размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год определялся расчетом по формуле А=Скад х К ах Кпр х Кв х Ки, где:

A - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год;

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель;

Ка - коэффициент категории арендатора (определяется в соответствии с приложением N 1 к методике);

Кпр - коэффициент престижности (определяется в соответствии с приложением N 2 к методике);

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (определяется в соответствии с приложением N 3 к методике);

Ки - коэффициент инфляции (установлен в соответствии с законодательством РФ).

При этом судом первой инстанции обоснованно отвергнуты расчеты Министерства строительства и ЖКХ Самарской области, основанные на использовании удельного показателя кадастровой стоимости Скад равного 5 610 руб. 35 коп., поскольку надлежащих и допустимых доказательств, подтверждающих использование земельного участка под административно-управленческими и общественными объектами - ответчиком суду представлено не было, а сам земельный участок до 13.05.2007 г. государственной кадастровой оценке не подвергался.

В силу этого следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что в период с 01.06.2006 г. по 14.05.2007 г. арендная плата подлежала начислению и оплате в размере 1 491 707 руб. 77 коп., в т.ч.:

- за июнь - декабрь 2006 г. - 809 990 руб. 31 коп.;

- за январь - апрель 2007 г. - 612 557 руб. 72 коп.;

- с 1-14 мая 2007 г. - 69 159 руб. 74 коп.

С 15.05.2007 г. вступили в силу изменения в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74, внесенные постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 г. N 59, согласно которым утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемых для строительства, в том числе отдельно для различных видов строительства (жилищного строительства и иных видов строительства).

При этом арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена рассчитывается по формуле:

Ап = A x S , где:

Ап - размер арендной платы за земельный участок в год;

A - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год;

S - площадь земельного участка.

При этом размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год определялся расчетом по формуле А=Скад х Ки х Ка х Кв х Кс, где:

A - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год;

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земель г.о. Самара (в соответствии с утвержденной государственной оценкой земель населенных пунктов Самарской области, в зависимости от объекта строительства, соответствующего виду целевого (функционального и разрешенного) назначения земельного участка.

В силу условий договора (пункты 4.3, 5.1.2) суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения правовых норм, регулирующих размер оплаты за пользование землей. При этом измененная величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

Данные условия договора согласуются с положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу этого, начиная с 15.05.2007 г. начисление и оплата арендной платы за земельный участок должны производиться в соответствии с формулой, предусмотренной Методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 г. N 59.

При этом, принимая во внимание разрешенное использование земельного участка, размер арендной платы за указанный земельный участок должен быть определен, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду разрешенного использования - "земли под объектами здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и пр." на основании Постановления Губернатора Самарской области N 254 от 03.07.2003 г., и равен 5 156 руб. 47 коп. за 1 кв.м. В силу этого применение Министерством при расчете размера арендной платы Скад = 5 425 руб. 33 коп. за 1 кв.м. обоснованно признано судом первой инстанции неверным.

В силу изложенного лишь с 15.05.2007 г. Министерство было вправе в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 г. N 59 и условиями заключенного договора в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, а изменение размеров арендной платы на основании письма Министерства от 01.06.2007 г. N Л-11/745 судом правильно признано необоснованным.

Таким образом в период с 15.05.2007 г. по 03.10.2007 г. арендная плата подлежала начислению и уплате исходя из размера 2 304 888 руб. 69 коп. в месяц, а всего - 12 123 936 руб. 24 коп.

Поскольку сторонами не оспаривалось, что истцом фактически внесено 22 559 874 руб. 86 коп., излишне уплаченная сумма составила 10 435 938 руб. 62 коп., а с учетом уже взысканной суммы (по решению суда от 05.04.2010 г. - в той его части в которой решение суда было оставлено без изменения) остаток излишне уплаченной суммы составляет 6 554 013 руб. 43 коп. Данная сумма обоснованно взыскана судом первой инстанции в качестве неосновательного обогащения ответчика на основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении дана правильная оценка обстоятельствам подписания и осуществления государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, при этом сделан правильный вывод, договор был расторгнут в связи с завершением строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, а также в связи с изданием приказа Минимущества Самарской области от 08.10.2010 г. N 2638 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе", согласно которому было предписано предоставить земельный участок в аренду истца для использования под культурно-оздоровительный комплекс с газовой котельной на срок с 03.10.2007 г. по 01.10.2012 г.

На указанную сумму неосновательного обогащения истцом были обоснованно начислены проценты в размере 852 747 руб. 89 коп.

Рассматривая остальные доводы апелляционных жалоб истца и ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд находит их несостоятельными, противоречащими как фактическим обстоятельствам дела, правильно установленным судом, так и требованиям законодательства, правоприменительной и судебной практике.

Суд не принимает в качестве надлежащего доказательства письмо ООО "Виктор и Ко" N 1105 от 11.10.2007 г., поскольку истцом указанное письмо до апелляционного рассмотрения суду не представлялось без каких - либо уважительных причин, соответствующего обоснованного ходатайства, как это предусмотрено статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом суду не заявлено, кроме того в указанном письме не содержится требования к Министерству о возврате излишне уплаченных сумм.

В силу изложенного Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает необходимым в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, а решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе истца подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2011 года, принятое по делу N А55-35560/2009, оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Т.А. Лукьянова С.Ш.Романенко