Вопрос: Застройщик (инвестор) финансирует строительство объекта недвижимости за счет заемных средств и кредитов банков. Для организации строительства заключен договор с заказчиком, которому перечисляются средства целевого финансирования для возмещения затрат по строительству. Согласно условиям договора заказчик возмещает застройщику проценты по привлеченным кредитам. Возможно ли суммы возмещенных процентов отражать у застройщика в составе доходов, а у заказчика - в составе расходов по строительству? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2007 г.)

Застройщик (инвестор) финансирует строительство объекта недвижимости за счет заемных средств и кредитов банков. Для организации строительства заключен договор с заказчиком, которому перечисляются средства целевого финансирования для возмещения затрат по строительству. Согласно условиям договора заказчик возмещает застройщику проценты по привлеченным кредитам. Возможно ли суммы возмещенных процентов отражать у застройщика в составе доходов, а у заказчика - в составе расходов по строительству?

Заказчик наделяется правами владения, пользования, распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" в редакции от 18.12.2006). Договор на организацию и финансирование строительства (на выполнение функций заказчика) является возмездным (ст. 423 ГК РФ). По данному договору застройщик (инвестор) возмещает заказчику затраты по строительству объекта недвижимости, а также оплачивает заказчику услуги по исполнению договора.

Порядок квалификации расходов, связанных со строительством, и формирования инвентарной стоимости объекта капитального строительства регулируется правилами ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Так, Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утверждена Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, применяется с учетом изменений, внесенных письмом Росстроя от 23.06.2004 N АП-3230/06 и письмом Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 20.03.2006 N КЦ/П157) установлен состав капитальных затрат на строительство, включаемых в сметную документацию. Проценты по займам и кредитам согласно указанной Методике в состав расходов заказчика по строительству не включаются.

Таким образом, при исполнении договора на организацию строительства застройщик (инвестор) обеспечивает финансирование (в том числе и за счет заемных средств), а заказчик использует это финансирование на осуществление расходов, предусмотренных сметной документацией. Условие же договора о перекладывании затрат застройщика (инвестора) на заказчика является по меньшей мере некорректным. Последний вправе оспорить данное условие в судебном порядке.

В то же время застройщик (инвестор) вправе использовать для финансирования строительства заемные средства. При принятии законченного строительством объекта от заказчика к инвентарной стоимости объекта по данным заказчика присоединяются другие расходы (в том числе невозмещаемые налоги, государственная пошлина, затраты по обслуживанию заемных средств и др.) в целях формирования первоначальной стоимости объекта основных средств. Это следует из п. 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (в редакции от 27.11.2006). На основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию" ПБУ 15/01, утвержденного Приказом Минфина России от 02.08.2001 N 60н (в редакции от 27.11.2006), затраты по займам и кредитам, использованным на приобретение и (или) строительство инвестиционного актива, подлежат включению в стоимость этого актива.

Исходя из вышеизложенного, по мнению автора, заказчик не должен относить на расходы по строительству и включать в инвентарную стоимость объекта затраты застройщика (инвестора) по уплате процентов. После окончания строительства застройщик вправе включить проценты в первоначальную стоимость вводимого в эксплуатацию объекта при принятии его к бухгалтерскому учету.

С. Соколов,

директор аудиторской фирмы ООО "Информбюро"

1 мая 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2007 г.