Вопрос: Разъясните, пожалуйста, каков механизм действия и взаимодействия статей 5 и 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2007 г.)

Разъясните, пожалуйста, каков механизм действия и взаимодействия статей 5 и 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ?

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под ценой договора на участие в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства.

Причем цена может быть определена в договоре двумя способами.

1. Как общая цена договора.

2. Как сумма, состоящая из двух частей:

- денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства;

- денежных средств на оплату услуг застройщика.

В зависимости от выбранного способа определения цены договора будет определяться налоговая база по НДС. Соответствующее разъяснение по этому поводу изложено в письме Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82 (см. также письмо ФНС России от 02.08.2005 N ММ-6-03/632).

С точки зрения Минфина России, в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. Это следует из смысла подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

Таким образом, при подрядном способе ведения строительства денежные средства, получаемые застройщиком от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика.

При этом сумма денежных средств, получаемая на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке.

Из содержания п. 1 ст. 5 и ст. 18 Закона N 214-ФЗ следует также, что заказчик, привлекаемый застройщиком к участию в строительстве, оказывает услуги по организации и техническому надзору за строительством не застройщику, а непосредственно дольщикам и за их счет. Следовательно, в момент получения денег от застройщика (инвестора) заказчик должен определить сумму предоплаты своих услуг, с которой следует исчислить и уплатить в бюджет НДС.

В силу ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков, указанные в ст. 5, застройщик может использовать исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Буквально по тексту Закона это означает, что при обоих способах ценообразования вознаграждение застройщика (а следовательно, и заказчика) должно быть включено в сметный расчет.

На практике это вызывает затруднения, так как застройщику помимо сметных расходов приходится оплачивать:

- аренду офиса;

- коммунальные и рекламные расходы;

- выплачивать зарплату своим сотрудникам;

- налоги и другие обязательные платежи и т.д.

Компенсировать эти и подобные им расходы за счет средств дольщиков Закон N 214-ФЗ не разрешает.

На практике также может возникнуть ситуация, когда при избрании первого способа формирования цены договора (без выделения в нем стоимости услуг застройщика) она также не будет указана и в сметном расчете (например, туда могут быть включены только расходы на содержание заказчика). В этом случае застройщик окажется не вправе использовать денежные средства дольщиков в своих целях.

Следовательно, застройщику следует включать расходы на свое содержание в проектно-сметную документацию либо возложить на себя функции заказчика.

Однако на сегодняшний день в проектно-сметную документацию включаются лишь расходы на содержание службы заказчика строительства.

Но застройщик по Закону N 214-ФЗ вовсе не обязательно является заказчиком в смысле ГК РФ или Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Это различные субъекты инвестиционной деятельности (хотя они и могут соединяться в одном лице).

Поэтому включение застройщиком расходов на свое содержание в проектно-сметную документацию может вызвать претензии финансовых органов.

По мнению автора, норму ст. 18 Закона N 214-ФЗ правильнее было бы трактовать иначе: при выборе второго способа ценообразования (с выделением стоимости услуг застройщика) сумма вознаграждения застройщика не должна включаться в сметный расчет, а подлежит оформлению как плата за услуги, оказанные застройщиком дольщикам. Но такая трактовка не подкреплена законом, поэтому также может вызвать претензии со стороны налоговиков.

В силу п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором. Кроме того, нормами подпунктов 3-5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрены два возможных способа уплаты цены договора.

Во-первых, внести платеж можно единовременно. В этом случае просрочка платежа более чем на три месяца будет основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом застройщик имеет право предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке, если участник долевого строительства систематически нарушает сроки внесения платежей, т.е. в случае нарушения срока внесения платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа более чем на три месяца.

При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Л. Зуйкова,

эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 мая 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2007 г.