Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2011 г. N 09АП-9273/11

город Москва

23 мая 2011 г.

N А40-139232/10-85-1197

Резолютивная часть объявлена 16 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е. Н.

судей Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гармаевым Б.П.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 4 марта 2011 года

по делу N А40-139232/10-85-1197,

принятое судьей Беловой А.Р.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов" (ИНН 7724288668, ОГРН 1037724057898)

к Департаменту имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

3-е лицо: Всероссийская общественная организация "Русское географическое общество"

об обязании перевести права и обязанности по договору аренды и взыскании 2 001 551 руб. 40 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Бакалинский А.В. - генеральный директор, Васильев А.С. по доверенности от 13.04.2010 г.

от ответчика: Феофанова Н.О. по доверенности N Д-11/7228 от 18.02.2011 г.

от 3-его лица: Жданов А.В. по доверенности от 12.05.2011 г.

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов" (далее - ООО "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту имущества города Москвы об обязании перевести на истца права и обязанности по договору аренды на нежилое здание общей площадью 3955,8 кв.м. по адресу: г. Москва, Новая Площадь д. 10, стр.2, заключенному ответчиком с Всероссийской общественной организацией "Русское географическое общество", в отношении помещений 1У, ком.10,12,24 общей площадью 69,1 кв.м., и взыскании убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, в сумме 2 001 551 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 4 марта 2011 года по делу N А40-139232/10-85-1197 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец в силу п. 2.4 договора аренды, заключенного с ответчиком, и ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды спорного нежилого помещения на тот же срок и на аналогичных условиях.

Истец полагает, что офертой на заключение договора аренды указанных выше нежилых помещений является распоряжение Департамента имущества города Москвы от 03.06.2010 г. N 1843-р, однако суд первой инстанции указанному обстоятельству дал ненадлежащую правовую оценку.

Заявитель жалобы также утверждает, что с 01.01.2011 г. продолжает пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений ответчика, что, по его мнению, свидетельствует о возобновлении арендных отношения с ответчиком на неопределенный срок.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель 3-его лица также считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просить в удовлетворении апелляционной жалобы истца отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 01.02.2010 г. между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов" (Арендатор) заключен договор N 1-21/10 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 69,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Новая площадь, дом 10, стр.2, технические характеристики которого и иные сведения указаны в технической документации БТИ, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, для использования под офис.

Указанное выше помещение, являющееся объектом аренды, передано Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Срок аренды указанного выше объекта недвижимости установлен п. 2.1 договора и составляет с 01.02.2010 г. по 31.12.2010 г.

По правилу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный договором.

Из материалов дела усматривается, что истец уведомлением от 26.07.2010 г. N Ц/10/7040 известил ответчика о прекращении договора аренды от 01.02.2010 г. N 1-21/10 по истечении срока его действия, т.е. 31.12.2010 г. и предложил ему в срок до 01.01.2011 г. освободить помещения, являющиеся объектом аренды, и передать их по акту приема-передачи Департаменту имущества города Москвы.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, последний, получив указанное выше уведомление ответчика, 28.09.2010 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о заключении дополнительного соглашения, продляющего срок действующего договора аренды, однако письмом Департамента от 05.10.2010 г. N 01-10/91-45 в заключении такого соглашения было отказано.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылается на то, что 03.06.2010 г. Департаментом имущества города Москвы издано распоряжение N 1843-р "О резервировании и дальнейшем использовании нежилого здания по адресу: Новая Площадь, д.10, стр.2", в котором содержится намерение ответчика заключить договор на все нежилое здание, в том числе - на спорные нежилые помещения, с Всероссийской общественной организацией "Русское географическое общество" сроком на 15 лет.

Данное распоряжение истец считает офертой о заключении договора аренды на новый срок и на основании ст. 621 ГК РФ просит обязать ответчика перевести на истца права и обязанности по договору аренды на нежилое здание общей площадью 3955,8 кв.м. по адресу: г. Москва, Новая Площадь д. 10, стр.2, заключенному ответчиком с Всероссийской общественной организацией "Русское географическое общество", в отношении помещений 1У, ком.10,12,24 общей площадью 69,1 кв.м., и взыскать с ответчика убытки, причиненные отказом возобновить договор аренды, в сумме 2 001 551 руб. 40 коп.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для перевода прав и обязанностей на истца по договору аренды, заключенному между ответчиком и 3-им лицом, и в удовлетворении исковых требований отказал.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, основаны на положениях действующего законодательства и являются правомерными.

Так, ст.621 ГК РФ установлено, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Условия реализации преимущественного права арендатора обладают определенными особенностями.

Во-первых, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору; во-вторых, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду; в-третьих, для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем, доказательства, подтверждающие заключение Департаментом имущества города Москвы договора аренды спорного нежилого помещения с другими лицами, в материалах дела отсутствуют, тогда как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие заключенного между Департаментом имущества города Москвы и Всероссийской общественной организацией "Русское географическое общество" договора аренды N 01-182/10 от 08.07.2010 г., несостоятельна, так спорное нежилое помещение 1У, ком.10,12,24 общей площадью 69,1 кв.м., предметом данного договора не является.

Судебная коллегия также считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что распоряжение Департамента имущества города Москвы N 1843-р "О резервировании и дальнейшем использовании нежилого здания по адресу: Новая Площадь, д.10, стр.2" не является основанием для осуществления перевода прав и обязанностей арендатора спорных помещений на истца, поскольку порядок перевода прав, возникших из распорядительного документа органа государственной власти, действующим законодательством не предусмотрен.

Более того, отсутствуют основания считать указанное выше распоряжение и офертой о заключении договора аренды на новый срок, как указывает истец, так как названное распоряжение представляет собой ненормативный акт органа государственной власти, носит распорядительный характер и офертой, в смысле ст. 435 ГК РФ, являться не может.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что с 01.01.2011 г. продолжает пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений ответчика, что свидетельствует о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок, судебной коллегией не принимается, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе переписка сторон свидетельствуют об отсутствии у ответчика намерений продолжать арендные отношения с истцом и, соответственно, о прекращении договорных отношений после истечения срока действия договора аренды.

Поскольку договор аренды после истечения срока его действия прекратился, ответчик (Арендодатель) отказал истцу (Арендатору) в его заключении на новый срок, а истец не представил доказательств заключения Арендодателем договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока указанного выше договора, суд пришел к правильному выводу о необоснованности требований истца об обязании перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды на нежилое здание общей площадью 3955,8 кв.м. по адресу: г. Москва, Новая Площадь д. 10, стр.2, заключенному ответчиком с Всероссийской общественной организацией "Русское географическое общество".

Суд апелляционной инстанции считает правомерным отклонение судом первой инстанции и заявленного истцом требования о взыскании с ответчика убытков, возникших вследствие отказа Департамента имущества города Москвы возобновить с ООО "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов" договор аренды указанных выше нежилых помещений.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков, по общему правилу, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

Согласно ст. ст. 15, 393 ГК РФ лицо, требующее возмещение убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательств ответчиком, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

По мнению апелляционной инстанции, указанная совокупность обстоятельств, являющаяся основанием для привлечения ответчика - Департамента имущества города Москвы к ответственности (в виде взыскания убытков) за ненадлежащее исполнение им обязательств, истцом не доказана.

Так, истцом не доказан ни факт причинения ему убытков, ни их размер.

Более того, оснований полагать наличие какого-либо обязательства ответчика перед истцом, факт его нарушения и наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, у судебной коллегии не имеется.

Все вышеизложенное свидетельствует о необоснованности заявленного иска, в связи с чем суд первой инстанции принял правомерное решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов".

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при принятии обжалуемого акта правильно применены нормы материального и процессуального права, основания к отмене обжалуемого судебного акта отсутствуют, а апелляционная жалоба ООО "Бакалинский и партнеры. Документационное обеспечение и развитие проектов" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 марта 2011 года по делу А40-139232/10-85-1197 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья:

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова