Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2011 г. N 10АП-2769/11

г. Москва

24 мая 2011 г.

Дело N А41-35636/10

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Демидовой К.И., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Афониным А.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Евростиль" (ИНН 7805285087, ОГРН 10378111022768): представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (ИНН: 5047028579, ОГРН:1035009550080): представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евростиль" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2010 года по делу N А41-35636/10, принятое судьей Горожановой О.Л., по иску общества с ограниченной ответственностью "Евростиль" к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА-МОС (Торговля и Недвижимость)" о расторжении договоров и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Евростиль" (далее - ООО "Евростиль") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА-МОС (Торговля и Недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)") о расторжении соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 10.10.2005 и договора аренды, заключенных между сторонами, и взыскании внесенного обеспечительного взноса в сумме 757 567 руб. 55 коп., расходов на проведенный ремонт в сумме 1 091 576 руб. 80 коп., арендной платы в период отсутствия арендных отношений за вычетом возврата части денежных средств в сумме 1 666 894 руб. 20 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2010 года по делу N А41-35636/10 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Евростиль" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представители сторон не явились.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО "Евростиль" и ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 10.10.2005 (т.1 л.д.9-45).

В соответствии с п. 1.1 предметом указанного Соглашения является определение сроков и условий для использования и аренды арендатором площадей в семейном торговом центре "Мега Санкт-Петербург" по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгский район, перекресток Энгельса, до государственной регистрации договора аренды.

Согласно пункту 3.1 Соглашения Краткосрочный договор аренды площадей вступает в силу с момента государственной регистрации Центра как объекта недвижимого имущества. Краткосрочный договор считается заключенным на условиях, изложенных в договоре аренды (Приложение N 1) (т.1 л.д.17-45).

В договоре аренды (документ А) стороны согласовали размер предварительной арендуемой площади N 6016 - 64 кв.м., годовую фиксированную арендную плату за кв.м. площадей в год - 1400 долларов США, сумму страхового депозита - 22 400 долларов США (т.1 л.д. 15-16).

ООО "Евростиль" по платежному поручению от 15.12.2005 N 1242 перечислило ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость)" страховой депозит в сумме 757 567 руб. 55 коп. (т.1 л.д.120).

14 июля 2007 года было зарегистрировано право собственности ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость)" на здание семейного торгового центра "Мега-Парнас", в котором находится арендуемое истцом помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.07.2007 (т.2 л.д.71).

20 апреля 2008 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации договора аренды между ООО "Евростиль" и ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость)", по условиям которого истец получил во временное владение и пользование на срок до 31.12.2011 помещение N 6016 (т.2 л.д.3-65 оборот).

На основании акта приема-передачи/возврата помещений от 25.05.2009 арендуемые истцом помещения возвращены ответчику (т.2 л.д.66-67).

ООО "Евростиль" на основании договоров от 31.10.2006 N 36 с ООО "ВИЛ-Т", от 23.11.2006 N 0117144 с ООО "ТЕПЛОРЕМСТРОЙ", от 30.08.2006 N 30-08/06 с ООО "Строительная корпорация "Город", выполнило в арендуемом помещении ремонтные работы на общую сумму 1 091 576,80 руб. (т.1 л.д.71-101).

Письмами от 17.12.2008 N 96, от 18.01.2009 N 571 и от 29.01.2009 N 598 истец обращался к ответчику с предложением подписать соглашение об уменьшении размера арендной платы (т.1 л.д.46-51).

18 марта 2009 года ООО "Евростиль" направило в адрес ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" письмо N 32, в котором просило снизить размер арендной платы либо подписать соглашение о расторжении договора аренды с 15.05.2009 (т.1 л.д.52-54).

Ответчик в уменьшении размера арендной платы отказал (т.1 л.д.55).

Письмом от 16.06.2009 N 69 ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" направило в адрес истца соглашение о расторжении договора аренды, а также акты взаиморасчетов (т.1 л.д.63).

Полагая, что отказ ответчика уменьшить размер арендной платы и возврат ему истцом арендуемого помещения являются основаниями для расторжения соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 10.10.2005 и договора аренды, зарегистрированного 20.04.2008, ООО "Евростиль" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. Истец также полагает, что у ответчика отсутствуют основания для удержания обеспечительного взноса в сумме 757 567 руб. 55 коп. и что ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" обязано возместить расходы, понесенные ООО "Евростиль" в связи с проведением ремонтных работ в занимаемом помещении в сумме 1 091 576,80 руб. и возвратить истцу арендную плату в период отсутствия арендных отношений за вычетом возврата части денежных средств в сумме 1 666 894 руб. 20 коп.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Согласно части 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Исследовав представленные в материалы дела Соглашение от 10.10.2005 арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что указанный договор является смешанным и включает в себя условия договора аренды и договора об оказании услуг.

Подписав Соглашение от 10.10.2005, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель) и ООО "Евростиль" (арендатор) приняли на себя также обязательства и по договору аренды, который является приложением к названному Соглашению.

При этом, обязательства по договору аренды возникают с даты регистрации права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на все здание, в котором находится арендуемый объект.

Согласно статье 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды между истцом и ответчиком является сделкой, заключенной под отлагательным условием.

До даты регистрации права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на здание правоотношения сторон регулируются соответствующими положениями Соглашения от 10.10.2005.

Право собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на здание, в котором находится арендуемый объект, зарегистрировано 14.07.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07.2007 (т.2 л.д.71). Стороны указанный факт не оспаривают.

20 апреля 2008 года был зарегистрирован долгосрочный договор аренды между сторонами на срок до 31.12.2011.

Истец указывает, что указанные соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 10.10.2005 и договор аренды, зарегистрированный 20.04.2008 в связи с экономическим кризисом и существенным уменьшением рыночного спроса стали экономически невыгодны для ООО "Евростиль", в связи с чем общество обращалось к ответчику с просьбой уменьшить размер арендной платы.

Поскольку ответчик отказался от уменьшения арендной платы истец на основании акта от 25.05.2009 возвратил арендуемые помещения ответчику.

При этом, истец полагает, что в связи с возвратом арендованного помещения соглашение от 10.10.2005 и договор аренды от 20.04.2008 подлежат расторжению.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств подписания между сторонами соглашения о расторжении соглашения от 10.10.2005 и договора аренды, зарегистрированного 20.04.2008 в материалы дела не представлено.

Кроме того, соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 10.10.2005 фактически прекратило свое действие с вступлением в силу договора аренды.

Истец в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств, подтверждающих факт нарушения ответчиком своих обязательств по договору аренды.

Отказ ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" от уменьшения размера арендной платы не предоставляет ООО "Евростиль" права требовать расторжения договора аренды.

Договором аренды от 20.04.2008 не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке требовать расторжения договора.

При этом, возврат истцом арендованного помещения ответчику не свидетельствует о прекращении действия договора аренды, заключенного между сторонами.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

ООО "Евростиль" в обоснование своих требований ссылается на экономический кризис и существенное уменьшение рыночного спроса.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не могут быть признаны судом в качестве существенного изменения обстоятельств, позволяющих истцу требовать расторжения договора, поскольку являются предпринимательским риском ООО "Евростиль" согласно положениям статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о возникновении у ООО "Евростиль" права требовать расторжения соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 10.10.2005 и договора аренды от 20.04.2008.

Согласно пункту 4.6.6. договора аренды от 20.04.2008 возвращение обеспечения возможно только после истечения срока договора либо его расторжения (прекращения).

Поскольку срок действия договора аренды от 20.04.2008 не истек, а требование истца о расторжении договора удовлетворению не подлежит, оснований для возврата ООО "Евростиль" обеспечительного взноса в сумме 757 567 руб. 55 коп. не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании расходов, понесенных на проведение ремонтных работ в занимаемом помещении в сумме 1 091 576,80 руб.

В соответствии с пунктом 2.1.10 договора аренды после истечения срока договора любые улучшения площадей, произведенные арендатором, которые невозможно удалить без нанесения ущерба площадям Центра, становятся собственностью арендодателя без каких-либо выплат и компенсаций.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

ООО "Евростиль" не отрицает того факта, что проведенный обществом ремонт в арендованных помещениях является неотделимым улучшением.

При таких обстоятельствах, учитывая то, что договор аренды между сторонами не расторгнут, оснований для удовлетворения требования о взыскании расходов, понесенных на проведение ремонтных работ в занимаемом помещении в сумме 1 091 576,80 руб. не имеется.

ООО "Евростиль" заявлено требование о взыскании арендной платы в период отсутствия арендных отношений за вычетом возврата части денежных средств в сумме 1 666 894 руб. 20 коп.

Истец указывает, что с даты подписания соглашения от 10.10.2005 и до государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, в котором расположено арендуемое истцом помещение, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" не вправе получать арендную плату за пользование помещением.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2.4 соглашения от 10.10.2005 истец обязан оплачивать плату за заключение договора аренды, которая согласно пункту 2.5 названного соглашения соответствует арендной плате.

При таких обстоятельствах, денежные средства в сумме 1 666 894 руб. 20 коп. были правомерно получены ответчиком на основании пунктов 2.4 и 2.5 соглашения от 10.10.2005.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании страхового депозита и стоимости неотделимых улучшений, указал на то, что истцом пропущен срок исковой давности.

Вместе с тем, право на возмещение страхового депозита и стоимости неотделимых улучшений возникает у истца только после расторжения договора аренды.

Учитывая то, что договор аренды, зарегистрированный 20.04.2008, является действующим и в удовлетворении требования о его расторжении отказано, оснований для вывода о пропуске срока исковой давности по названным требованиям не имеется, так как обстоятельства, необходимые для установления начала исчисления срока исковой давности не наступили.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности не привел к принятию неправильного решения, в связи с чем указанное обстоятельство не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2010 года по делу N А41-35636/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

К.И. Демидова С.К. Ханашевич