Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2007 г. N 04АП-257/06

г. Чита

Дело N А78-2708/2006-С1-7/122

04АП-257/2006

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2007 г.., резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2007 г..

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шарковой К.Ж.,

судей Бурковой О.Н. и Куклина О.А.,

при ведении протокола помощником судьи Гречаниченко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием Трошковой М.В. по доверенности ГОУ ВПО "Читинский государственный университет" от 09.01.2007 г..

апелляционную жалобу предпринимателя Мустафаева З.Д.О. на решение Арбитражного суда Читинской области от 27 ноября 2006 г.. (судья Олейник В.Ф.) по делу N А78-2708/2006-С1-7/122 по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Читинский государственный университет" к предпринимателю Мустафаеву З.Д.О. о взыскании 730 851 руб. 63 коп. (третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Читинской области),

УСТАНОВИЛ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Читинский государственный университет" (истец) обратилось с иском к предпринимателю Мустафаеву Закиру Джалал Оглы о взыскании задолженности по договору аренды нежилого встроено-пристроенного к учебному корпусу помещения кафе по адресу: г. Чита, ул. Кастринская 1, в сумме 730 851 руб.63 коп., из которых 331 508 руб. 54 коп. составляют задолженность по арендной плате за период с января 2004 г. по 22 декабря 2005 г., 218 241 руб. 13 коп. - задолженность по оплате за коммунальные услуги за период с января 2004 г. по 22 декабря 2005 г., а также 181 101 руб.96 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы по 01.04.2006 г..

Исковые требования предъявлены на основании ст.ст. 614, 1102 - 1107 ГК РФ.

Определением суда от 25.10.2006 г.. удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Читинской области.

Решением от 27 ноября 2006 г.. с ответчика в пользу истца взыскано 331 508 руб. 54 коп. основного долга по арендной плате, 218 241 руб. 13 коп. задолженности по оплате за оказанные коммунальные услуги, 130 000 руб. пени за просрочку платежей, со снижением неустойки по ст. 333 ГК РФ, в остальной части неустойки отказано. Кроме того, взысканы расходы по госпошлине - 13808 руб.52 коп. Всего взыскано 693 558 руб. 19 коп.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на незаключенность договора аренды по причине неопределенности переданного в пользование помещения, на отсутствие государственной регистрации договора аренды, на отсутствие в договоре указания на место и дату его совершения, на неопределенность прав и обязанностей сторон, на несогласованность существенных условий договора аренды о его предмете и цене, а также на недоказанность оказания коммунальных услуг.

Ответчик и его представитель в суд не явились, заявив ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с их длительной командировкой. Документы, подтверждающие обоснованность заявленного ходатайства и уважительность причин отсутствия стороны в судебном заседании суду не представлены.

При таких обстоятельствах, ходатайство об отложении рассмотрения дела судом отклонено за его необоснованностью.

Представитель истца с апелляционной жалобой не согласился, считает договор аренды заключенным, поскольку в нем указано место нахождения помещения и характеризующие его данные, указано на его назначение. Фактическое исполнение договора со стороны истца путем передачи при заключении договора арендованного помещения и принятие его ответчиком подтверждает достижение сторонами соглашения об арендуемом объекте. Условие о составе и размере подлежавших оплате арендодателю коммунальных услуг, помимо указания на такую обязанность в договоре аренды, было отдельно согласовано в дополнительном договоре на возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг от 01.01.2004г. Условие о размере арендной платы было согласовано в соответствии с действующим законодательством и рекомендациями третьего лица - ТУФАУФИ по Читинской области.

ТУФАУФИ по Читинской области о рассмотрении дела уведомлено, представителя в суд не направило.

По правилам ст. 156 АПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, уведомленных о рассмотрении дела.

Заслушав доводы участвующего лица, исследовав материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества N 988 от 27.02.2006 г.. Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Читинский государственный университет" является правообладателем объекта недвижимости - учебного корпуса "М", расположенного по адресу: город Чита, ул. Кастринская, 1, общей площадью 6743,0 кв.м., на праве оперативного управления (л.д.59-60, т.1).

Согласно ст. 39 ФЗ "Об образовании", за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (землю, здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника). Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения. Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.

В соответствии с договором N 85-04л истец, обладая правом на сдачу в аренду федерального имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления по согласованию с собственником - Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области, предоставил ответчику в аренду нежилые помещения, расположенные в здании ЧитГУ по адресу: город Чита, ул. Кастринская, 1, общей площадью 45,92 кв. м для использования под кафе-столовую.

Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2004г. до 30.12.2004г.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату).

Помещения истцом были переданы ответчику по акту приема-передачи 01.01.2004г. (л.д.25, т.1).

По правилам ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендные отношения в период с 31.12.2004г. по день фактического возврата помещения арендодателю были продлены на неопределенный срок на тех же условиях.

22.12.2005 помещения были возвращены истцу по акту приема-сдачи нежилого помещения, ответчик отказался от подписания акта приема-сдачи нежилого помещения, что подтверждается комиссионным актом от 22.12.2006 (л.д. 48, 49, т.1).

Обязательства по договору N 85-04 л о передаче имущества в аренду истец исполнил надлежаще.

Ответчик надлежащее исполнение своих обязательств по уплате арендной платы, обусловленных разделом 3 договора аренды, не обеспечил.

Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2004г. по 22.12.2005г. составила 331 508 руб.54 коп., что подтверждают материалы дела и соответствует обусловленной договором форме расчета арендной платы.

Ответчик доказательства внесения арендной платы в надлежащем размере не подтвердил.

Исковые требования о взыскании долга по арендной плате правильно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 331 508 руб. 54 коп.

Исковые требования о взыскании неустойки также являются обоснованными и соответствуют правилам ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.п. 4.2.1, 4.3. договора аренды.

Суд первой инстанции по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил взыскиваемую неустойку до 130 000 руб., что стороной истца не оспаривается.

Доводы ответчика о незаключенности договора аренды суд находит необоснованными и правильными выводы суда первой инстанции об их отклонении.

В тексте договора содержатся указания на место расположения здания с нежилыми помещениями, сданными в аренду. В договоре содержится указание на площадь арендуемых помещений 49,92 кв.м. с отражением их целевого назначения - кафе. В приложениях к договору согласованы характеризующие данные помещения, его техническое состояние. Договор с приложениями подписан сторонами.

Фактические действия сторон по передаче в пользование ответчика конкретного помещения в соответствии с планом помещений, отраженным в приложении к договору, свидетельствуют об отсутствии между сторонами спора о том, какие именно помещения были объектом аренды.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ суд первой инстанции, оценив условия договора аренды в совокупности с фактическими действиями сторон по исполнению договора и фактическим наличием помещений в составе федерального объекта недвижимости, пришел к правильному выводу о согласованности предмета аренды.

Доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации также отклоняются.

Согласно ст. 131 и ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения требуется в случае, если срок его действия не менее одного года.

В пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что договор считается заключенным на год, если заключен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года.

В пункте 1.2. договора N 85-04 л срок его действия указан с 01.01.2004 г. до 30.12.2004 г., что является сроком менее одного года, поскольку срок окончания выпадает не на 31.12.2004г., которым заканчивается календарный 2004 год, а днем ранее - 30.12.2004г.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды N 85-04л не требуется.

Доводы ответчика о несогласованности цены договора и невозможности её определения в условных денежных единицах также отклоняются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ арендатор обязан оплатить арендную плату за пользование арендованным имуществом в согласованном сторонами размере.

Пункт 2 ст. 317 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность оплаты денежного обязательства в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме условных денежных единиц. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей условной денежной единицы на день платежа.

В заявленный период аренды порядок определения арендной платы за аренду федерального имущества установлен распоряжениями Мингосимущества России от 30.04.98 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.99 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом", а также разработанной на основании вышеуказанных распоряжений Мингосимущества России и применяемой в Читинской области Методики определения уровня арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной распоряжением КУГИ Читинской области N 837 от 27.05.2002г.

Согласно указанным актам величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США на день платежа.

Пункт 3.1. договора N 85-04 л определяет сумму ежемесячной арендной платы в размере 627, 08 условных денежных единиц, что и составляет цену договора.

Таким образом, цена договора аренды определена в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Доводы ответчика о несогласованности существенных условий договора аренды являются необоснованными.

Все существенные условия договора в его тексте с приложениями сторонами оговорены и согласованы.

Предмет договора определен в п. 1.1. договора N 85-04 л и приложении N 1 к договору.

Кроме того, цена договора установлена в п. 3.1. договора N 85-04 л, срок действия договора указан в п. 1.2. договора N 85-04 л.

Отсутствие во вводной части договора аренды места его совершения и даты подписания не влечет его недействительность. Начало течения срока аренды в данном случае следует признать датой совершения договора при отсутствии в нем иного указания, а местом совершения - место нахождения арендованного имущества.

Отклоняются также доводы ответчика о недоказанности оказания ему коммунальных услуг при аренде помещений истца.

В договоре аренды N 85-04 л в пункте 3.3. указано, что расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и иных услуг не включается в установленную договором сумму арендной платы, а согласно пункту 7.4 оплачиваются отдельно в соответствии с расчетом.

Виды и порядок оплаты коммунальных услуг оговорены сторонами в отдельном, факультативном к основному, договоре о возмещении стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг от 01.01.2004 г. (л.д. 90 т.1). Исходя из смысла и содержания, названный договор является неотъемлемой частью договора N 85-04 л от 01.01.2004г. на аренду нежилого помещения истца.

Пунктом 1.1 договора о возмещении стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг от 01.01.2004г. (л.д. 90 т. 1.) определены виды коммунальных услуг, предоставляемых ответчику при аренде помещения - центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, услуги охраны, вывоз мусора. Порядок оплаты урегулирован п.п. 5.1, 5.2 договора (л.д. 91 т.1).

Нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды N 85-04л, расположено в здании по ул. Кастринская, в едином комплексе с объединенной системой отопления, водоснабжения, электроснабжения. Самостоятельное инженерно-коммунальное обеспечение арендуемых помещений, минуя истца, ответчиком не доказано и опровергается материалами дела. Доказательств самостоятельного, отдельно от истца, заключения договоров энергоснабжения и вывоза твердых бытовых отходов ответчиком не доказано.

По доводам истца ответчик частично внес оплату 21 523, 20 руб. за коммунальные услуги (квитанция N 7769) и 4533, 41 руб. за электроэнергию (квитанция N 7770). Ответчиком данные доводы не опровергались.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со статьей 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Свои обязательства о коммунальном и эксплуатационном обслуживании арендованных помещений истец исполнил надлежаще.

Обязательства по оплате ответчик исполнил ненадлежащее, задолженность по оплате за оказанные коммунальные услуги на день рассмотрения дела составляет 218 241 руб. 12 коп, что подтверждают материалы дела. Требование об оплате услуг по охране истец ответчику не заявлял.

Таким образом, требование о взыскании основного долга за оказанные коммунальные услуги обоснованы материалами дела и подлежат удовлетворению.

Оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Расходы по госпошлине при подаче апелляционной жалобы остаются на ответчике.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Читинской области от 27 ноября 2006 г.. по делу N А78-2708/2006-С1-7/122 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

Шаркова К.Ж.

Судьи

Буркова О.Н. Куклин О.А.