Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2011 г. N 08АП-1725/11

город Омск

24 мая 2011 г.

Дело N А46-10461/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кудриной Е.Н.,

судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Айвазян Э.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1725/2011) товарищества собственников жилья "Арена" на решение Арбитражного суда Омской области от 27 января 2011 года по делу N А46-10461/2010 (судья Целько Т.В.), принятое по иску товарищества собственников жилья "Арена" (ИНН 5507214810, ОГРН 1095543036390) к обществу с ограниченной ответственностью "ЖКО "Берег" (ИНН 5507068750, ОГРН 1045513003360) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом,

при участии в судебном заседании представителей:

от ТСЖ "Арена" - Зелюченко Л.А. по протоколу N 1 от 02.11.2009 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ); Момот И.В. по доверенности б/н от 16.02.2011, действительной в течение 3 лет (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от ООО "ЖКО "Берег" - Трентьев Д.Б. по доверенности N 11 от 01.06.2010, действительной до 31.12.2011 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ), Гогия Т.Р. по доверенности N 11 от 01.06.2010, действительной до 31.12.2011 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ),

установил:

товарищество собственников жилья "Арена" (далее по тексту - ТСЖ "Арена", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ЖКО "Берег" (далее по тексту - ООО "ЖКО "Берег", ответчик) об обязании ООО "ЖКО "Берег" передать ТСЖ "Арена" в лице председателя Зелюченко Л.А. ключи от всех технических и подсобных помещений, а также от восьми входных дверей с 1-го по 6-ой подъезды дома N 6, корпус 1 по ул. Крупской в г. Омске, поквартирные карточки, в том числе с историей платежей (сверка по оплате поквартирно) с 01.07.2010 и сведения об оплате коммунальных услуг и содержание жилья за нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Крупской, д. N 6, корпус 1, с 01.07.2010.

Решением от 27.01.2011 по делу N А46-10461/2010 Арбитражный суд Омской области в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Арена" отказал, мотивировав его отсутствием оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом и, как следствие, отсутствием обязанности у ответчика по передаче истцу технической документации.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Арена" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 27.01.2011 по делу N А46-10461/2010 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению ответчика, арбитражным судом первой инстанции не правильно применены нормы материального права, сделаны выводы не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы, ТСЖ "Арена" указывает, что поскольку договор управления многоквартирным домом вообще не заключался, ссылки суда первой инстанции на части 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) не обоснованны. Кроме того, полагает, что общее собрание собственников помещений в доме никогда не принимало решений об условиях, на которых должны быть заключены договоры на управление многоквартирным домом, считает, что все договоры, которые заключил ответчик с физическими лицами - собственниками помещений в доме - в силу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) являются ничтожными. Считает, что ответчик оказывал собственникам помещений возмездные услуги и не предоставил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что ООО "ЖКО "Берег" на законном основании владеет имуществом собственников помещений.

ООО "ЖКО "Берег" в письменном отзыве на апелляционную жалобу указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

22.04.2011 от ТСЖ "Арена" в канцелярию Восьмого арбитражного апелляционного суда поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, согласно которым истец полагает вывод суда первой инстанции о том, что создание товарищества не исключает управления домом управляющей организации, является не законным, поскольку положения статьи 161 ЖК РФ свидетельствуют о том, что указанные способы являются взаимоисключающими.

Представитель ТСЖ "Арена" в заседании суда апелляционной инстанции поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к ней.

Представитель ООО "ЖКО "Берег" высказался согласно доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, отзыв ООО "ЖКО "Берег", выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 26.11.2005 в многоквартирном доме N 6 корпус 1 по ул. Крупской в г. Омске выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "ЖКО "Берег" (протокол N 1 организационного собрания жильцов дома N 6 корпус 1 по ул. Крупской в г. Омске от 26.11.2005).

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ, с собственниками помещений в доме заключены договоры управления (по утверждению истца такие договоры в одинаковой редакции заключены с 60% собственников помещений, в материалы дела представлены три договора, заключенные на периоды до лета 2010, до 2013, до 2015).

Факты осуществления ООО "ЖКО "Берег" с 2005 года функций управляющей организации и факты заключения ответчиком соответствующих договоров с собственниками помещений в многоквартирном доме истцом не оспариваются.

По утверждению истца в период с 20.05.2009 по 10.09.2009 по инициативе собственников жилых помещений дома N 6 корпус 1 по ул. Крупской в г. Омске проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, результатом которого стал выбор способа управления домом товариществом собственников жилья.

ТСЖ "Арена" зарегистрировано в качестве юридического лица, о чем в единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись (т. 1 л.д. 15-17).

Об изменении способа управления многоквартирным домом был уведомлен ответчик, факт получения ООО "ЖКО "Берег" претензии N 1 от 26.02.2010 с требованием передать всю техническую документацию, локальные сметы, ключи от помещений, оборудование и прочее имущество, принадлежащее собственникам помещений ТСЖ "Арена" в течение 30 дней, подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 58).

Поскольку ответчик требование, изложенное в тексте претензии N 1 от 26.02.2010, не исполнил, ТСЖ "Арена" обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Омской области.

Отказ в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Арена" послужило основанием для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учитывает следующие обстоятельства.

Право каждого лица защищаться всеми не запрещенными законом способами, право на судебную защиту гарантировано статьей 46 Конституции.

В силу статьи 2 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Согласно статье 4 АПК РФ за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо.

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. В статье 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, но этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, предметом иска является требование ТСЖ "Арена" об истребовании технической документации, необходимой для выполнения функций управляющей организации, по основанию, предусмотренному нормами статей 161, 162 ЖК РФ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции, что отношения сторон по настоящему спору регламентируются нормами главы 18 части 1 ГК РФ, раздела 3 части 1 ГК РФ и условиями договора управления многоквартирным домом, а также разделом 3 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

На основании частей 3, 9 статьи 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Поскольку предметом заявленного иска является истребование технической документации и иных документов, связанных с управлением домом, для разрешения спора необходимо установить, было ли принято в установленном законом порядке решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом.

Действительно, согласно имеющемуся в материалах дела протоколу N 2 общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Крупской, д. 6, корпус 1, собранием принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья.

Вместе с тем, это обстоятельство не может являться единственным и достаточным основанием к удовлетворению иска.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Материалы дела не содержат сведения о том, что договоры, подписанные ответчиком и собственниками помещений с спорном жилом доме, заключены по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Истец, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не предоставил в материалы дела бесспорные и достаточные доказательства того, что ответчиком допущены нарушения договоров управления, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров, и не указал, в чем именно заключаются такие нарушения.

Как верно отмечено судом первой инстанции, ТСЖ "Арена" не соблюдена процедура отказа от договора управления многоквартирным домом.

Как указано выше, в силу ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений вправе отказаться от договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений в доме.

Материалы дела не содержат решений не содержат сведений о договорах, от которых собственники решили отказаться, более того, в решениях речь идет об одном договоре без указания его реквизитов.

В соответствии с частью 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу приведенной нормы права отказ от договора должен быть заявлен одной из сторон договора и получен второй стороной договора.

Поскольку договорные отношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявления об отказе от исполнения соответствующих договоров по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, могли быть сделаны только собственниками помещений как сторонами таких договоров, либо уполномоченным лицом.

Довод ТСЖ "Арена" относительно того, что на общем собрании собственников помещений в спорном доме, проведенном в форме заочного голосования, результаты которого оформлены представленным в материалы дела протоколом N 4 от 11.06.2010, принято решение об отказе от исполнения договора управления жилым многоквартирным домом с ООО "ЖКО "Берег" с 01.07.2010, избрана Зелюченко Л.А. представителем собственников помещений для осуществления действий, связанных с отказом от исполнения договора управления с ООО "ЖКО "Берег", действующим от имени всех собственников помещений в доме в правоотношениях с третьими лицами, по всем вопросам, связанным с отказом от исполнения договора управления жилым многоквартирным домом, включая уведомление ООО "ЖКО "Берег" об отказе от исполнения договора, подписание от имени собственников помещений всех документов, связанных с отказом от договора обоснованно отклонен судом первой инстанции исходя из следующего.

Материалами дела установлено, что уведомление об отказе от договора управления многоквартирным домом N 11 от 17.06.2010 направлено ответчику не уполномоченным собранием лицом, а юридическим лицом ТСЖ "Арена" (хотя и в лице того же физического лица, являющегося единоличным исполнительным органом ТСЖ "Арена").

Кроме того, из текста уведомления об отказе от договора управления многоквартирным домом N 11 от 17.06.2010 следует, что означенное уведомление свидетельствует об отказе от одного договора управления многоквартирным домом без указания его реквизитов.

При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенных с ответчиком договоров, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствие оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "ЖКО "Берег" свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности по передаче истцу технической документации.

Указанный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N N 1027/10, 1093/10.

Не принимаются во внимание суда апелляционной инстанции и доводы истца относительно несогласия с выводом суда первой инстанции о том, что создание товарищества не исключает управления домом управляющей организации.

Требования ТСЖ "Арена" о понуждении передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом основаны на предположении о том, что существующие договоры управления домом, заключенные с собственниками помещений, прекратили свое действие с момента принятия решения о выборе способа управления - создания товарищества. Ввиду наличия действующих правоотношений между управляющей компанией - ООО "ЖКО "Берег" и собственниками помещений в доме требования истца несостоятельны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом, как предусмотрено пунктом 4 статьи 161 ЖК РФ, может управляться только одной управляющей организацией.

Суд первой инстанции, делая вывод о том, что создание товарищества собственников помещений не исключает управление домом управляющей организацией, имел в виду то обстоятельство, что избранный собственниками квартир способ управления в будущем может быть изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ более поздним решением собственников квартир названного дома.

Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ТСЖ "Арена", изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к ней, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 27.01.2011 по делу N А46-10461/2010 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Кроме того, в определении ВАС РФ от 20.09.2010 г. N ВАС-12390/10 указано, что вывод об обоснованности требований истца о передаче технической документации правомерен, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией, согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений спорных многоквартирных жилых домов реализовали свое право на выбор способа управления и управляющей организации, ранее не заключали договоры на управление с ответчиком, поэтому оснований для расторжения ими соответствующих договоров не требуется.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ТСЖ "Арена" удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 27.01.2011 по делу N А46-10461/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

Д.Г. Рожков Н.А. Рябухина