Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2011 г. N 17АП-3566/11

г. Пермь

23 мая 2011 г.

Дело N А60-45074/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полевщиковой С. Н.

судей Савельевой Н.М., Борзенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.

при участии:

от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ОГРН 1026601380387, ИНН 6623000472) - Климцев А.В., доверенность от 15.03.2011 N 5

от ответчика ООО "Торговая группа "РАДУГА" (ОГРН 1036601224989, ИНН 6623009027) - Залевин А.С., доверенность от 18.05.2011 N 18; Дьячкова Л.И., доверенность от 18.05.2011 N 17

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Торговая группа "РАДУГА"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2011 года

по делу N А60-45074/2010,

принятое судьей Тороповой М.В.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил

к ООО "Торговая группа "РАДУГА"

о взыскании 238 699 руб. 25 коп., расторжении договора, обязании освободить помещение

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Торговая группа "РАДУГА" (далее - ответчик, общество) о взыскании 238 699 руб. 25 коп., в том числе 192 316 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате по договору N 372 от 12.05.2004, 46 383 руб. неустойки, начисленной на основании п. 11.3.1. договора N 372 от 12.05.2004, расторжении договора аренды N 372 от 12.05.2004 и обязании общество освободить занимаемое муниципальное помещение площадью 223,2 кв.м., расположенное в г. Нижнем Тагиле по пр. Ленинградскому, 74 с передачей по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2011 года исковые требования удовлетворены частично: взыскано с ответчика в пользу истца 238 699 руб. 25 коп., в том числе, долг в размере 192 316 руб. 25 коп. и неустойка, начисленная за период с 02.02.2010 по 31.10.2010 в сумме 46 383 руб., а также взыскана с ответчика в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 7773 руб. 99 коп.

Суд в удовлетворении остальной части требований отказал.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на не соответствие выводов суда действующему законодательству РФ, и нарушающие права и законные интересы ответчика.

По мнению заявителя жалобы, у Комитета отсутствовало право на взыскание арендных платежей, так как он является ненадлежащим истцом, им не представлены доказательства, предоставляющие ему право на сдачу имущества в аренду, а также доказательств того, что собственник имущества - Муниципальное образование "город Нижний Тагил" уполномочил истца на управление имуществом.

Кроме того, ответчик полагает, что судом сделан неверный вывод о праве истца изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, а также судом неверно определен момент прекращения обязательств сторон по договору аренды.

Заявитель жалобы настаивает на том, что обязательства сторон по договору аренды прекратились с 17.12.2009, то есть, с даты подписания сторонами договора купли-продажи.

Ответчик также ссылается на неправомерное непринятие судом во внимание ходатайства об уменьшении неустойки, и не учтено его заявление об уменьшении затрат по стоимости произведенных арендатором работ при реконструкции объекта в сумме 640 875 руб.

Истец на апелляционную жалобу представил письменный отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

По мнению истца, ответчик, утверждая о том, что обязательства по договору аренды прекратились с даты подписания договора купли-продажи от 17.12.2009, не учитывает Постановление Семнадцатого арбитражного суда от 19.11.2010 по делу А60-3786/2010 (N 17АП-10423/2010), которым урегулированы разногласия сторон по существенным условиям договора купли-продажи.

Также истец считает, что договор купли-продажи заключен с 19.11.2010, поэтому начисление истцом арендной платы до 19.11.2010 по договору аренды является обоснованным.

Кроме того, истец ссылается на то, что в рамках дела N А60-6603/2011 судом сделан вывод о том, что основания для прекращения обязательства арендатора по уплате арендных платежей по договору аренды в период рассмотрения судом спора об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендованного помещения отсутствуют.

Считает ошибочным довод ответчика об одностороннем изменении арендной платы по договору, поскольку в действительности произошло повышение арендной в связи с принятием Нижнетагильской городской Думы решения, изменяющего размер базовой ставки, или коэффициентов, с использованием которых производится расчет арендной платы.

В судебном заседании представители ответчика и истца поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва соответственно.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) N 372 от 12.05.2004, согласно условиям которого, арендодатель обязался предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, расположенное по адресу: пр. Ленинградский, 74, общей площадью 225 кв.м. (с 08.07.2005 - 223, 2 кв.м.), для использования в качестве магазина (п. 2.1. договора, Приложение N 1 к договору).

12.05.2004 арендодатель передал арендатору объект муниципального арендного фонда по акту приема-передачи, согласно которому арендатор принял помещение общей площадью 225 кв.м. (08.07.2005 - передано по акту приема-передачи 223, 2 кв. м.)(л.д. 33, 37).

Согласно п. 4.1. договора срок его действия установлен по 11.05.2019.

Факт государственной регистрации договора подтверждается имеющейся на нем отметкой Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о регистрации договора 31.10.2005 за регистрационным номером 66-66-02107912005-255 (л.д. 33 оборот).

Истец направил ответчику письмо N 5292 от 27.09.2010 с предложением погасить задолженность по арендной плате и предупреждением о возможности расторжения договора аренды N 372 от 12.05.2004.

15.10.2010 истец вновь направил ответчику письмо N 5584 с уведомлением о расторжении договора аренды и требованиями освободить занимаемые помещения, передав их по акту приема-передачи истцу и погасить задолженность по арендной плате.

Ссылаясь на наличии задолженности у ответчика по арендным платежам в сумме 192 316 руб. 25 коп., истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени, расторжении договора и обязании освободить арендуемые помещения.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга и неустойка, требования о расторжении договора и об освобождении арендуемых помещений незаконны.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции установил, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется, выводы суда являются правильными, поскольку соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Довод заявителя жалобы о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил не имеет право сдачи арендуемых помещений и является ненадлежащим истцом по настоящему делу, исследован судом апелляционной инстанции и признан несостоятельным в силу следующего.

В соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным решением Нижтетагильской городской Думы от 26.03.2009 N 20, управление муниципальным имуществом осуществляет администрация города Нижний Тагил в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил от имени муниципального образования (п. 6, л.д. 113-120).

Право собственности муниципального образования "г. Нижний Тагил" на спорное нежилое помещений подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.10.2005 серии 66 АВ 012328 (л.д. 10).

На основании вышеизложенного, Комитет имеет право выступать в данном споре истцом.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к договору (приложения N 2) и являются его неотъемлемой частью. Арендная плата подлежит ежегодной корректировке (п. 3.2. договора)

Согласно Приложению N 2 размер арендной платы на момент заключения договора составлял 8775 руб. в месяц.

В соответствии с расчетом на 2010 год с января 2010 года арендная плата была установлена в размере 54 569 руб. 42 коп. (л.д. 44).

В апелляционной жалобе ответчик указывает о том, что договором не предусмотрено одностороннее изменение арендной платы.

Считает, что изменение арендной платы могло иметь место только с момента государственной регистрации дополнительного соглашения к договору.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами ответчика, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, размер арендной платы зависит от размера общей полезной площади, а также от переменных показателей - базовой величины арендной платы за 1 кв.м., коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта (К1,К2,К3,К4,К5) и НДС.

Решением Нижнетагильской городской Думы от 22.10.2009 N 76 "О размере базовой ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда на 2010 года" на 2010 год установлена базовая ставка в размере 620 руб. в год без учета НДС.

Решением Нижнетагильской городской Думы от 24.12.2009 N 93 "О внесении изменений в положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил" изменены размеры указанных в расчете (приложение N 2 к договору) коэффициентов (К1,К2,К3,К4,К5), применяемых при расчете арендной платы.

Изменение размера арендной платы в данном случае не является одностороннем изменением условия договора, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о размере арендной платы, в частности пункта 3.2. договора.

При данных обстоятельствах, дополнительное соглашение к договору, которым изменен размер арендной платы, не подлежит государственной регистрации.

Данная позиция также изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09.

Наличия оснований для применения указанных в расчете коэффициентов (технических характеристик объекта, наличие благоустройств, соответствующего места расположения, а также характера использования объекта, организация торговли непродовольственными товарами), из которых исходил арендодатель при определении размера коэффициентов, ответчик не оспорил и доказательств их отсутствия не представил.

Довод заявителя жалобы о том, что обязательства сторон по договору аренды прекратились 17.12.2009 со дня подписания сторонами договора купли-продажи, объектом которого является арендованное по договору аренды N 372 от 12.05.2004 имущество, исследован судом первой инстанции и верно признан ошибочным.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что у сторон при подписании договора купли-продажи, объектом которого является арендованное по договору аренды N 372 от 12.05.2004 имущество, возникли разногласия, которые переданы на рассмотрение Арбитражного суда Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-3786/2010 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-3786/2010 отменено. Исковые требования удовлетворить частично.

"Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества изложить в редакции: объект продается по цене 4 100 000 руб., в том числе НДС 625 423 руб. 73 коп.

Приложение N 2 к договору купли-продажи муниципального имущества "условия залога объекта по договору купли-продажи" - исключить.

Приложение к договору купли-продажи муниципального имущества (график платежей) изложить в следующей редакции: оплата платежей по договору производится в рассрочку на срок 5 лет равными ежемесячными платежами, уплачиваемыми не позднее последнего дня месяца, начиная с месяца заключения договора купли-продажи муниципального имущества, с начислением на соответствующую сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, процентов исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату публикации объявления о продаже муниципального имущества - 13.11.2009.

Исковые требования в части изменения условий пунктов 2.2, 2.3, 2.6, 5.1 договора купли-продажи муниципального имущества оставлены без рассмотрения".

На основании изложенного, договор купли-продажи, объектом которого является арендованное по договору аренды N 372 от 12.05.2004 имущество, не может считаться заключенным ранее вступления в законную силу судебного акта - постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 по делу NА60-3786/2010 (N 17АП-10423/2010), определившего условия договора купли-продажи муниципального имущества.

Установленные законом основания для прекращения обязательств истца как арендатора по уплате арендных платежей в период с 01.01.2010 по 30.10.2010 по спорному договору аренды и в период рассмотрения в судебном порядке спора об урегулировании разногласий по заключаемому договору купли-продажи муниципального имущества отсутствуют.

Данный вывод также указан в решении Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-6603/2011, вступившем в законную силу.

Доказательств расторжения договора аренды N 372 от 12.05.2004 или прекращения возникшего на его основании арендного обязательства по иным основаниям до истечения спорного периода (с января по октябрь 2010 года), за который образовалась взыскиваемая задолженность, ответчиком не представлено.

Таким образом, основания утверждать об отсутствии правовых оснований для не уплаты ответчиком арендной платы в спорный период - с января по октябрь 2010 года, отсутствуют и из материалов дела не усматриваются.

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты арендной платы, доказательств уплаты долга за период с января по октябрь 2010 года в сумме 192 316 руб. 25 коп. ответчиком не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно взыскал с ответчика с пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 192 316 руб. 25 коп.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (ст. 329, 330, 331 ГК РФ).

Пунктом 11.3.1 договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчета истца, размер неустойки за период с 02.02.2010 по 31.10.2010 исходя из 0,1% от суммы задолженности составил 46 383 руб.

Представленный истцом расчет неустойки проверен судом и обоснованно признан правильным.

Довод ответчика о том, что судом неправомерно не принято ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в материалах дела отсутствует в виде отельного документа или в тексте отзыва заявление ответчика (просьба) об уменьшении размера нестойки со ссылкой на ст. 333 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что судом не учтено заявление ответчика об уменьшении затрат по стоимости произведенных арендатором работ при реконструкции объекта в сумме 640 875 руб., не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в материалах дела имеется Распоряжение Главы города Нижний Тагил Свердловской области от 15.07.2005 N 533 о зачете в счет арендной платы ООО "Торговая группа "РАДУГА" затрат на капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения по адресу: Ленинградский проспект, 74 в размере 770 933 руб. (л.д. 39).

О неисполнении данного распоряжения ответчиком в суде первой инстанции не заявлено.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 ГК РФ установлены случаи, при которых арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды. При этом положения названной нормы права закрепляют, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В п. 9.3. договора указано, что по требованию одной из сторон настоящий договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон.

В исковом заявлении истец просит расторгнуть договор в связи несвоевременной и не в полном объеме уплатой арендной платы за период с января 2010 года.

Как установлено в п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно требованиям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Между тем истцом не представлено доказательств возможности возникновения у истца такого ущерба вследствие уплаты ответчиком арендных платежей не в полном объеме.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требования истца о расторжении договора N 372 от 12.05.2004 и обязании освободить занимаемое муниципальное помещение площадью 223,2 кв.м., расположенное в г. Нижнем Тагиле по пр. Ленинградскому, 74 с передачей его истцу по акту приема-передачи.

Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, обжалуемый акт является законным и обоснованным.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя в сумме 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2011 года по делу N А60-45074/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Торговая группа "РАДУГА" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С. Н. Полевщикова

Судьи

И. В. Борзенкова Н. М. Савельева