Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2011 г. N 12АП-3165/11

г. Саратов

Дело N А06-6062/2010

24 мая 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена "20" мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" мая 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Борисовой Т.С., Веряскиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В.,

лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области

на решение арбитражного суда Астраханской области от "14" марта 2011 года по делу N А06-6062/2011, судья Грибанов Г.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Центральный грузовой порт"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области,

обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма "Альфа"

о признании величины рыночного размера арендной платы в сумме 2 308 187 рублей в год без учета НДС, указанную в отчете N 6220.03.10, составленном ООО коммерческая фирма "Альфа" и предложенную Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области для заключения договора аренды недостоверной и не рекомендуемой для сдачи в аренду объекта оценки -гидротехнического сооружения (причальной стенки), находящегося по адресу: г.Астрахань, ул.Адмиралтейская, д.53 по указанной ставке арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Центральный грузовой порт" (далее - ООО ПКФ "Центральный грузовой порт" заявитель) обратилось в арбитражный суд Астраханской области с требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области (далее - Управление) и к обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма "Альфа" (далее - ООО КФ "Альфа") о признании недействительным отчета N 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м, составленного ООО КФ "Альфа", о признании рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом - сооружением (причалом) протяженностью 535 п.м в размере 2308187 рублей в год без учета НДС недостоверной и не рекомендуемой для сдачи в аренду объекта - гидротехнического сооружения (причальной стенки), находящегося по адресу: г.Астрахань, ул.Адмиралтейская, 53 по указанной ставке арендной платы.

Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от исковых требований в части признания недействительного отчета N 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м, составленного ООО КФ "Альфа", в остальной части исковые требования оставил без изменения.

Судом первой инстанции отказ от исковых требования в части признания недействительного отчета N 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м, составленного ООО КФ "Альфа" принят.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 14.03.2011 требования ООО ПКФ "Центральный грузовой порт" к Управлению и к ООО "КФ "Альфа" удовлетворены, итоговая величина рыночного размера арендной платы в сумме 2 308 187 рублей в год, без учета НДС, указанная в отчете об оценке N 6220.03.10, составленном ООО "КФ "Альфа" признана недостоверной и не рекомендуемой для сдачи в аренду объекта оценки - гидротехнического сооружения (причальной стенки), литер VI, находящегося по адресу: г. Астрахань, ул.Адмиралтейская, 53 по указанной ставке арендной платы. В части требований о признании недействительным отчета об оценке N 6220.03.10, составленного ООО "КФ "Альфа", производство по делу прекращено в связи с отказом от иска.

Не согласившись с решением арбитражного суда Астраханской области от 14.03.2011 Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы считает, что обжалуемое решение вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Как следует из материалов дела, между ООО ПКФ "Центральный грузовой порт" и Управлением был заключен договор N 208/1/1538 от 01.11.2006 на сдачу в аренду имущества, являющегося федеральной собственностью, а именно: гидротехническое сооружения (причальная стенка), находящегося по адресу: г.Астрахань, ул.Адмиралтейская, 53 общей протяженностью 521 метр для использования под погрузо-разгрузочные работы (т.1 л.д.15-22).

Дополнительным соглашением от 26.01.2099 срок аренды по договору аренды N 208/1/1538 от 01.11.2006 был установлен с 28.10.2009 по 27.10.2010 (л.д.27 т.1).

В соответствии с п.3.2. вышеуказанного договора арендная плата была установлена в размере 519 000 (пятьсот девятнадцать тысяч) рублей в год без НДС. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 43 250 (сорок три тысячи двести пятьдесят) рублей, НДС - 7 785 рублей.

14.07.2010 Управление направило в адрес заявителя дополнительное соглашение к договору аренды N 208/1 /1598 от 01.11.2006, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 2 308 187 (два миллиона триста восемь тысяч сто восемьдесят семь) рублей в год без учёта НДС. Соответственно сумма ежемесячной арендной платы составит 192 348 (сто девяносто две тысячи триста сорок восемь) рублей 92 копейки (т.1 л.д.23-24).

Расчёт новой арендной платы был осуществлён на основании отчёта N 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м, составленного ООО КФ "Альфа" (т.1 л.д.42-69).

Письмом от 22.07.2010 N 1033 заявитель известил Управление о своём несогласии заключить дополнительное соглашение на таких условиях.

Управление в письме N 10-05/8-322 от 03.08.2010 предложило ООО ПКФ "Центральный грузовой порт" в случае не подписания вышеуказанного дополнительного соглашения расторгнуть договор аренды N 208/1/1598 от 01.11.2006 и сдать федеральное имущество в установленном порядке по акту приёма-передачи.

Пункт 5.2. договора N 208/1/1598 от 01.11.2006 на сдачу в аренду имущества, являющегося федеральной собственностью предоставляет Управлению возможность досрочного расторжения договора при несогласии арендатора с величиной арендной платы в случае её пересмотра.

Не согласившись с изменением величины арендной платы, заявитель обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, пришёл к выводу, что выполненный ООО "КФ "Альфа" отчет N 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м содержит грубые методологические нарушения, не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, в связи с чем признал требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 1 Федерального Закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона N135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 8 Федерального закона N135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с информационным письмом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки производится истцом до заключения дополнительного соглашения, изменяющего величину арендной платы к договору аренды от 01.11.2006 N1538, таким образом, порядок оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки ООО ПКФ "Центральный грузовой порт" соблюден.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

Статьей 11 Федерального закона N135-ФЗ установлено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N256, установлены три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать все три указанных подхода к оценке или обосновать отказа от использования того или иного подхода.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

На основании пункта 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству заявителя определением суда первой инстанции от 18.11.2010 назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование гидротехническим сооружением (причальной стенкой), проведение которой поручено обособленному подразделению (лаборатории) автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз".

Экспертным заключением установлено, что выполненный ООО "КФ "Альфа" отчёт N 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) литер VI протяжённостью 535 п.м содержит грубые методологические нарушения, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки, а определенная в данном отчёте ставка арендной платы не может быть признана достоверной и рекомендуемой для сдачи в аренду вышеуказанного имущества по указанной ставке арендной платы.

Суд апелляционной инстанции оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все экспертные заключения и согласился с выводом суда первой инстанции о недостоверности величины рыночного размера арендной платы, указанной в отчёте от N 6220.03.10.

На основании изложенного суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, а также сделал правомерные выводы о том, что обжалуемая итоговая величина рыночного размера арендной платы в сумме 2 308 187 в год, без учета НДС, указанная в отчете об оценке N 6220.03.10, составленном ООО "КФ "Альфа", является недостоверной.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка отзыву, представленному Управлением на заявление ООО ПКФ "Центральный грузовой порт", отклоняется судебной коллегией, так как по смыслу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может являться основанием для отмены или изменения судебного акта.

В отзыве управление приводит доводы, по которым оно не соглашается с заключением судебной экспертизы, проведённой по данному делу. Судебный эксперт подробно изложил в экспертном заключении проведенные им исследования и обосновал свои выводы.

Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции Управлением заявлено не было. Оснований считать заключение эксперта недостоверным доказательством у суда апелляционной инстанции нет.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для отмены обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает. Судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение арбитражного суда Астраханской области от "14" марта 2011 года по делу N А06-6062/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.В.Лыткина

Судьи

Т.С. Борисова С.Г. Веряскина