Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. N 12АП-3148/11

г. Саратов

Дело N А57-13581/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С.А. Жаткиной,

судей Ф.И. Тимаева, В.Б. Шалкина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макарихиной О. А.,

при участии в судебном заседании представителей: от общества с ограниченной ответственностью "Исполин" Харитонов Дмитрий Владимирович паспорт серии 6304 N 461929 выдан УВД Кировского района г. Саратова 13.07.2004,

от Комитета по управлению имуществом города Саратова Феоктистов Антон Павлович по доверенности N 02-08/10885,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального района "ГОРОД САРАТОВ" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 марта 2011 года по делу N А57-13581/2010 (судья Л.А. Котова),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Исполин", г. Саратов,

к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов,

о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Исполин" с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее Комитет) о понуждении Комитета по управлению имуществом города Саратова заключить с ООО "Исполин" договор купли-продажи арендуемого недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, ул. Гвардейская, д. 42-а в соответствии с проектом указанного договора, представленного Комитетом по управлению имуществом города Саратова, в редакции протокола разногласий, представленного 08.09.2010 г., с учетом результатов отчета ООО "НИЛСЭ" от 07.09.2010 г. N 7961, а именно: пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Сумма настоящего договора определяется в соответствии с отчетом N 7961 по оценке рыночной стоимости нежилого помещения от "07" сентября 2010 г. и составляет 2 548 140 рублей, в том числе НДС 8 699 руб. 32 коп.

ООО "Исполин" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования следующим образом: разрешить преддоговорный спор об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Исполин" и Комитетом по управлению имуществом города Саратова, в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества площадью 178,8 кв.м. расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, д. 42-а, определив условия договора согласно приложенному к исковому заявлению протоколу разногласий.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2011 года по делу N А57-13581/2010 исковые требования ООО "Исполин" были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, поскольку экспертное заключение, положеное в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям законодательства и не может являться доказательством по делу.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании заявитель доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что решение суда первой инстанции принято с соблюдением норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 15 июня 2006 г. между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (Арендодатель) и ООО "Исполин" (Арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда N 723/4, согласно которому Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда: помещение, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 42а, 1-й этаж, на основании распоряжения Комитета N 539-р от 14.05.2006 г. Общая площадь, сдаваемая в аренду, составила 173,7 кв.м., в том числе наземные этажи 173,7 кв.м. (пункты 1.1, 1.2. Договора).

Переданное в аренду имущество является собственностью Комитета, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 64 АВ 446276 от 12.11.2009 г.., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2009 г.. сделана запись о регистрации N 64-64-11/654/2009-017.

Во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерацию) (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 г.. N 149-ФЗ, от 02.07.2010 г.. N 150-ФЗ), по заявлению ООО "Исполин" Комитет по управлению имуществом города Саратова издал распоряжение N 899-р от 16 августа 2010 г.. "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская.42а".

Согласно вышеуказанному распоряжению было принято решение о приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения литер "Л", общей площадью 178,8 кв. м, на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 42а, обременённого арендными отношениями по договору аренды N 723/4 от 15.06.2006 г.., субъектом малого и среднего предпринимательства - ООО "Исполин".

Также распоряжением N 899-р от 16.08.2010 г.. "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская,42а" была установлена цена подлежащего приватизации объекта в размере 3 669 000 рублей без НДС. Арендатору предложено заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта по вышеназванной цене.

Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества сумма договора определена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости объекта от 26 июля 2010 г.. N 6440/160710/Ц-3834/Ю-06М/0221 и составила 3 669 000 рубле без НДС.

08 сентября 2010 г.. ООО "Исполин", рассмотрев предложение Комитета о приобретении арендуемого муниципального недвижимого имущества по указанной цене, направил в адрес Комитета протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого Арендуемого имущества, выполненного на основании отчета N 7961 от 07 сентября 2010 г.. альтернативного независимого оценщика.

Комитет по управлению имуществом города Саратова, рассмотрев представленный ООО "Исполин" протокол разногласий от 08 сентября 2010 г.. к проекту договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества, направил в адрес последнего письмо N 05-11/8827 от 15 сентября 2010 г.., в котором сообщил, что оснований для подписания протокола разногласий об определении стоимости имущества в сумме 2 548 140 рублей у Комитета нет, поскольку указанная в проекте договора стоимость имущества - 3 669 000, определена независимым оценщиком - Саратовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в порядке, установленном ФЗ от 20.07.1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В связи с возникновением разногласий по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Наличие условий для возникновения у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008r. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что в соответствии с положениями статьи 3 названного закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик стоимость отчуждаемого имущества определил на основании отчета предприятия Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о рыночной стоимости объекта от 26 июля 2010 г.. N 6440/160710/Ц-3834/Ю-06М/0221.

В материалы дела представлены два оценочных документа - отчет о рыночной стоимости от 26 июля 2010 г.. N 6440/160710/Ц-3834/Ю-06М/0221, изготовленный Саратовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", с определением цены нежилого помещения в 3 669 000 рублей, без НДС и отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 07.09.2010 г.. N 7961, изготовленный ООО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз", с определением цены в размере 2 548 140 рублей, с учетом НДС.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по повод) сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данных доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г.. N 92).

По ходатайству истца судом первой инстанции, с согласия ответчика, была назначена судебная оценочная экспертиза с поставленным на разрешение эксперта вопроса: "Какова действительная рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, д.42-а, общей площадью 178,8 кв.м., по состоянию на сентябрь 2010 г..".

Как следует из заключения эксперта N 008 43 00005 от 31.01.2011 г.. Торгово-промышленной палаты Саратовской области "Об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, д. 42а" рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки по состоянию на 15 сентября 2010 г.. составляет округленно 2 201 000 рублей, без учета НДС.

Таким образом, суд правомерно принял экспертное заключение З\Г2008 43 00005 от 31.01.2011 г.., как доказательство по делу.

Доводы заявителя жалобы о несоответствии экспертного заключения N 008 43 00005 от 31.01.2011 г.. Торгово-промышленной палаты Саратовской области "Об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, д. 42а" действующему законодательству, поскольку эксперт применил один из трех действующих методов оценки - сравнительный, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 N Д06-3263.

Из материалов дела следует, что в экспертном заключении N 008 43 00005 от 31.01.2011 г. эксперт обосновал невозможность применения затратного и доходного методов при определении рыночной стоимости спорного имущества.

Заключение эксперта содержит данные об использовании оценщиком сравнительного метода оценки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение N 008 43 00005 от 31.01.2011 г. по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки".

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ утратил преимущественное право на приобретение арендованного им имущества, отклоняются, так как истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику протокол разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

Тридцатидневный срок со дня получения покупателем предложения о заключении договора и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества для подписания договора купли-продажи арендуемого имущества устанавливается только в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с учетом всех условий данного договора или его проекта.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Тридцатидневный срок со дня получения покупателем предложения о заключении договора и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества для подписания договора купли-продажи арендуемого имущества устанавливается только в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с учетом всех условий данного договора или его проекта.

Суд правомерно установил п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества, исходя из его рыночной цены, определенной в ходе судебного разбирательства путем проведения Торгово-промышленной палатой Саратовской области независимой экспертной оценки объекта муниципального имущества в размере 2 201 000 руб., без учета НДС.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 марта 2011 года по делу N А57-13581/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С.А. Жаткина

Судьи

Ф.И. Тимаев В.Б. Шалкин