Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2011 г. N 09АП-9527/11

г. Москва

Дело N А40-104001/10-49-913

23 мая 2011 г.

N 09АП-9527/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гармаевым Б.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "РИЭЛ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2011 г. по делу N А40-104001/10-49-913, принятое судьей Марченковой Н.В.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "РИЭЛ" (ИНН 7729404639, ОГРН 1037700061772)

3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Фиделити"

о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Давыдова Е.Ю. по доверенности от 28.02.2011 N 33-и-478/11

от ответчика: Пантюхина А.С. по доверенности от 18.04.2011 г.

от 3-го лица: Лекарева О.А. по доверенности от 16.11.2010 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "РИЭЛ" (далее - ООО "Фирма "РИЭЛ") о расторжении договора аренды земельного участка от 11.04.2002 г. N М-07-020869, заключенного сторонами.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2011 года по делу N А40-104001/10-49-913 требования, заявленные Департаментом земельных ресурсов города Москвы, удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Фирма "РИЭЛ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец не доказал наличие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора.

Заявитель также считает, что истец пропустил срок исковой давности по заявленным им требованиям.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель 3-го лица поддержал правовую позицию истца. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-го лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 11 апреля 2002 года между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца, Арендодатель) и ООО "Фирма "РИЭЛ" (Арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-020869, согласно условиям которого Арендатор получил в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014001:106 площадью 6 835 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Наташи Ковшовой, вл.8, корп. 1, стр. 1, 2, 3 сроком на 49 лет для эксплуатации зданий под производственные, складские и торговые нужды.

Государственная регистрация договора аренды в установленном законом порядке осуществлена 14 июня 2002 года за номером 77-01/05-04/2020-4380.

Как видно из материалов дела, в 2004 году одно из зданий, расположенных на арендуемом ответчиком земельном участке, общей площадью 971,3 кв.м. было отчуждено ООО "Фирма "РИЭЛ" Обществу с ограниченной ответственностью ММПФ "АНТИКВАР", а в последствии - по договору от купли-продажи от 27.12.2004 г. было передано последним Обществу с ограниченной ответственностью "Фиделити" (далее - ООО "Фиделити").

Право собственности ООО "Фиделити" на указанное выше здание подтверждается свидетельством о регистрации права от 01.12.2006 г. серии 77 АД от 004752.

Департамент земельных ресурсов города Москвы, ссылаясь на то, что на земельном участке, являющемся объектом аренды, расположены два строения, находящиеся в собственности двух юридических лиц - ООО "Фиделити" и ООО "Фирма "РИЭЛ", а также на то, что арендуемый ответчиком земельный участок подлежит разделу с последующим формированием двух земельных участков, обратился к ответчику с письмом N 33-ИТ7-633/10 от 29.06.2010 г. о расторжении в месячный срок указанного выше договора аренды.

Неполучение от ООО "Фирма "РИЭЛ" ответа на предложение о расторжении договора аренды в добровольном порядке явилось основанием для обращения Департамента земельных ресурсов в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Суд первой инстанции, установив изложенные выше обстоятельства, пришел к выводу, что в отношениях сторон произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и принял решение об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды от 11.04.2002 N М-07-020869 на основании ст. 451 п. 1 ГК РФ.

По мнению судебной коллегии, указанные выше выводы суда первой инстанции не соответствуют положениям ст. 451 ГК РФ и являются неправомерными.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В качестве существенно изменившихся обстоятельств Департамент земельных ресурсов города Москвы указал на переход права собственности на один из объектов недвижимости, под который предоставлялся земельный участок, к другому лицу.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что были и у прежнего собственника.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 13 указанного Постановления Пленума ВАС РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из указанного следует, что прежний собственник объекта недвижимости, продав этот объект, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды в указанной части. Расторжения договора аренды в таком случае не требуется.

Судебная коллегия также отмечает, что договор аренды 11.04.2002 г. N М-07-020869 был заключен в целях эксплуатации ООО "Фирма "РИЭЛ" зданий, находящихся в его собственности, под производственные, складские и торговые нужды.

Доказательства, которые бы свидетельствовали об отчуждении ООО "Фирма РИЭЛ" всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, являющемся объектом аренды, отсутствуют, истцом не представлены, ответчик данное обстоятельство отрицает.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Из материалов дела видно, что исковые требования заявлены о расторжении договора от 11.04.2002 г. N М-07-020869 в целом, т.е. в том числе и в отношении земельного участка, находящегося под объектами недвижимости, относящимися к собственности ООО "Фирма РИЭЛ".

При таких обстоятельствах, в силу правил, установленных ст. 36 ЗК РФ, оснований для расторжения договора аренды земельного участка по ст. 451 п. 1 ГК РФ не имеется и требования, заявленные истцом, удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводом заявителя апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному им иску.

Так, в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Требование о расторжении договора аренды представляет собой один из способов защиты прав арендодателя.

Течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Ранее истечения установленного в письме от 29.06.2010 N 33-ИТ7-633/10 срока (месячный срок) для добровольного расторжения договора аренды истец не мог узнать о нарушении его прав арендодателя и потребовать в судебном порядке расторжения договора.

В рамках данного дела истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 30.08.2010, то есть в пределах установленного законом срока исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 269 п.2, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2011 г. по делу N А40-104001/10-49-913 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента земельных ресурсов города Москвы в пользу ООО "Фирма "РИЭЛ" 2 000 руб. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий-судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова