Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2011 г. N 18АП-4286/11

г. Челябинск

27 мая 2011 г.

N 18АП-4286/2011 Дело N А76-23108/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.03.2011 по делу N А76-23108/2010 (судья Лакирев А.С.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" - Брит Н.Б. (доверенность от 01.03.2011 N 2);

индивидуального предпринимателя Скоробогатовой Елены Анатольевны - Гулиева А.В. (доверенность от 14.03.2011 N 2-1323).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" (далее - ООО "УК ""Жилсервис+", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Скоробогатовой Елене Анатольевне (далее - ИП Скоробогатова Е.А., ответчик) о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 47-А, общей площадью 188,1 кв.м.

В качестве правового основания истец назвал статьи 610, 611, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 36, 44, 45, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по муниципальному имуществу и земельным отношениям Южноуральского городского округа (далее - Комитет), областное государственное унитарное предприятие "ОЦТИ по Челябинской области Южно-уральский филиал" (далее - ОГУП "ОЦТИ по Челябинской области Южно-уральский филиал") (далее также - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.03.2010 (резолютивная часть от 15.03.2010) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано (т. 2 л. д. 37-43).

В апелляционной жалобе общество просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что представленная в материалы дела выписка из реестра муниципальной собственности от 01.02.2011 не позволяет с достоверностью установить, на каком основании и в какой период спорное помещение в жилом доме было выделено в качестве самостоятельного объекта, включенного в реестр муниципальной собственности. Указанный документ не является правоустанавливающим документом на спорное помещение. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 06 августа 2010 года собственниками помещений в доме N 47 по ул. Мира в городе Южноуральске было проведено собрание в форме очного голосования, на котором было принято решение о подаче искового заявления в суд с требованием обязать ответчика заключить договор аренды части подвального помещения. В спорном помещении проходят общие коммуникации, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. Договоры аренды спорного помещения между Комитетом и ответчиком заключены без оформления согласия всех собственников помещений на передачу в аренду спорного помещения. Со стороны ответчика поступали заявления в адрес истца о заключении договора аренды спорного помещения.

К дате судебного заседания от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве Комитет указал, что право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение возникло в 1993 году, в связи с чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированных правах отсутствует. Договор аренды от 02.03.2007 согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель ООО "УК "Жилсервис+" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ИП Скоробогатовой Е.А. возражала против доводов апелляционной жалобы. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представила письменные пояснения по апелляционной жалобе, в которых указано, что спорное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима имущества в многоквартирном доме. Действия сторон по договору аренды в отношении спорного помещения не оспаривались.

В соответствии с ч. 1 ст. 81 АПК РФ представленные ответчиком письменные пояснения приобщены к материалам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы подателем жалобы приложены дополнительные доказательства, которые не были предметом оценки суда первой инстанции: копии писем истца от 20.04.2009 N 228, от 12.10.2009 N 405, от 12.02. 2009N 64, от 13.01.2010 N 3, копия договора от 01.01.2008 N 3 на содержание и текущий ремонт жилого фонда нежилых помещений, копии заявлений ответчика от 09.11.2009, от 29.12.2009; копии документов, полученных истцом после вынесения судом решения по настоящему делу: письмо ОГУП "ОЦТИ по Челябинской области Южно-уральский филиал" от 12.04.2011 N 15, договор от 30.03.2011 N 011-23, письма истца от 28.03.2011 N 221, от 11.04.2011 N 277, уведомление от 11.04.2011, акт осмотра от 13.04.2011, Заключение ОИ-20-00, письма от 04.05.2011 N 322, от 10.05.2011 NN 341, 342, а также копии документов, уже приобщенных к материалам дела в суде первой инстанции: акт осмотра от 03.03.2011, акт обследования от 30.11.2010, акт N 1 приемки в эксплуатацию от 30.06.2009.

В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Как следует из п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение (протокольное либо в виде отдельного документа), в котором указываются мотивы для этого.

Между тем истец, приложив к апелляционной жалобе копии писем истца от 20.04.2009 N 228, от 12.10.2009 N 405, от 12.02. 2009N 64, от 13.01.2010 N 3, копию договора от 01.01.2008 N 3 на содержание и текущий ремонт жилого фонда нежилых помещений, копии заявлений ответчика от 09.11.2009, от 29.12.2009, не обосновал уважительность причин невозможности их представления в суд первой инстанции.

Представленные копии документов, полученных истцом после вынесения судом решения по настоящему делу, не могут расцениваться в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку не могли быть оценены судом первой инстанции при принятии решения по делу.

Повторное представление приобщенных ранее доказательств не предусмотрено нормами процессуального законодательства.

На основании изложенного, и ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказал в приобщении указанных выше документов к материалам дела.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно выписке из реестра объектов муниципальной собственности нежилое помещение (магазин) общей площадью 175,5 кв.м по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 47А включено в реестр муниципальной собственности муниципального образования Южноуральский городской округ на основании постановления главы города Южноуральска от 20.07.1993 N 536, акта приемки-передачи ведомственного жилого фонда в муниципальною собственность города Южноуральска от 24.03.1994 (т. 1 л. д. 120-124).

Начиная с 1999 года, между Комитетом и ИП Скоробогатовой Е.А. заключались договоры аренды спорного нежилого помещения (т. 1 л. д. 129-144).

02 марта 2007 года между Комитетом (арендодатель) и ИП Скоробогатовой Е.А. (арендатор) заключен договор аренды N 49 нежилого помещения (магазин) общей площадью 188,1 кв.м по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 47А (т. 1 л. д. 145-146).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор получает в срочное возмездное временное пользование нежилое помещение (магазин) общей площадью 188,1 кв.м по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 47А.

Срок действия договора установлен с 02.01.2007 по 31.12.2007 (п. 1.2 договора).

Полагая, что указанное в договоре помещение является общей долевой собственностью домовладельцев многоквартирного дома, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 421, 445 ГК РФ указал на отсутствие правовых оснований требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить договор. Кроме того, суд указал на отсутствие в деле доказательств того, что спорное помещение принадлежит истцу на праве собственности, а также того, что истцом не доказано нахождение в спорном помещении технических коммуникаций, предназначенных для обслуживания дома.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение ответчика к заключению договора помимо его воли является ограничением принципа свободы договора, что в соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, ни действующим законодательством, ни соглашением сторон не установлена обязанность ответчика по заключению рассматриваемого договора с истцом.

Доказательств обратного в обоснование заявленных исковых требований истцом по правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Согласно п. 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1), объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В соответствии с п. 1 приложения N 3 к Постановлению N 3020-1, к объектам муниципальной собственности относится: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие Закона о регистрации, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном указанным федеральным законом. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки с указанным имуществом, соответственно, такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации такого права.

Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из реестра муниципальной собственности, нежилое помещение площадью 175,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 47А, является муниципальной собственностью (т. 1 л. д. 120). В выписке указано, что основанием для возникновения права муниципальной собственности являются постановление главы города Южноуральска от 20.07.1993 N 536, акт приемки-передачи ведомственного жилого фонда завода радиокерамики в муниципальною собственность города Южноуральска от 24.03.1994 (т. 1 л. д. 121-124). Указанное помещение расположено в подвале многоквартирного дома, что следует из кадастрового паспорта помещения (т. 1 л. д. 125-126).

Апелляционный суд полагает, что совокупностью доказательств подтверждается, что право муниципальной собственности на спорный объект является ранее возникшим в силу положений закона, а именно Постановления Верховного Совета от 27.12.1991 N 3020-1.

Поскольку право муниципальной собственности является ранее возникшим, государственной регистрации права собственности не требуется.

Доказательство того, что ранее возникшее право собственности муниципального образования оспорено в установленном законом порядке, суду не представлено.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что у истца отсутствуют признаки, легитимирующие его в качестве собственника арендуемого ответчиком у Комитета помещения, отсутствует регистрация права общей долевой собственности на спорное помещение, у собственников помещений многоквартирного дома отсутствует владение арендуемым помещением. В суд первой инстанции не представлены достаточные доказательства того, что на спорное помещение распространяется правовой режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренный ст. 36 ЖК РФ. При этом спорное помещение указано в реестре муниципальной собственности города Южноуральска.

Следовательно, между истцом по настоящему делу и муниципальным образованием имеется спор о праве собственности, о принадлежности арендуемого ответчиком имущества.

Спор о принадлежности может быть рассмотрен только по иску к правообладателю предусмотренными ст. 12 ГК РФ способами. При разрешении такого спора необходимо учитывать разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания": "Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)" (пункт 9). В то же время, суд не вправе применить срок исковой давности в отсутствие иска, рассматривая доводы третьего лица.

Следовательно, спор о принадлежности арендуемых ИП Скоробогатовой Е.А у Комитета помещений не должен рассматриваться в рамках настоящего дела. Иное толкование приведет к нарушению прав Комитета по представлению возражений относительно доводов о правах на спорный объект, заявляемых истцом.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно ч. 1 названной нормы управление многоквартирным домом должно, в том числе, обеспечивать решение вопросов пользования указанным имуществом.

Как следует из материалов дела, на основании решения собственников помещений многоквартирного жилого от 30.11.2007, договора от 14.01.2008 N 1/М47а и дополнительных соглашений к нему от 06.04.2008 ООО "УК "Жилкомсервис+" является управляющей организацией дома N 47А по ул. Мира в г. Южноуральске (т. 1 л. д. 10-19).

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В рассматриваемом случае собственниками помещений в жилом доме выбран такой способ управления как управление управляющей организацией.

Из положений п. 4 ст. 36 ЖК РФ следует, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с нормами статей 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом общей долевой собственности осуществляется с общего согласия всех сособственников.

Таким образом, в решении спора о понуждении к заключению договора аренды общество не имеет самостоятельного экономического интереса и уполномочено действовать в интересах собственников помещений многоквартирного дома, которые и являются материальными истцами по данному делу.

В подтверждение права на обращение в арбитражный суд от имени собственников жилых помещений в доме N 47А по ул. Мира в городе Южноуральске общество представило решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом от 06.08.2010 N 4 (т. 1 л. д. 9). Каких-либо иных документов, подтверждающих наделение общества полномочиями на предъявление иска, представлено не было.

Оценив представленный в материалы дела протокол от 06.08.2010 N 4, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что указанный документ не отвечает требованиям части 3 ст.47 ЖК РФ, поскольку в нем отсутствуют сведения о лицах, участвовавших в голосовании, сведения о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвовавших в голосовании, на помещения в доме. Список собственников помещений в многоквартирном доме не представлен в материалы дела. Соответственно, данный протокол не является допустимым доказательством принятия собственниками решения о делегировании истцу полномочий на обращение в арбитражный суд с настоящим иском(ст.68 АПК РФ).

Выводы суда первой инстанции сделаны на основании анализа совокупности представленных доказательств, то есть в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ.

Доводы подателя апелляционной жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, совпадают с доводами, указанными в исковом заявлении, получили правильную и в достаточной степени мотивированную оценку в решении суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "УК "Жилсервис+".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.03.2011 по делу N А76-23108/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

В.В. Баканов И.Ю. Соколова