Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. N 10АП-2110/11

г. Москва

26 мая 2011 г.

Дело N А41-35041/10

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Гагариной В.Г., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,

при участии в заседании:

от истца: Ермоленко С.В., доверенность от 11.06.2010 N 30-Д,

от ответчика: Бабанов А.В., доверенность от 30.11.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью производственно-строительной фирмы "ВИАДУК" (ИНН: 5042029233, ОГРН: 1035008350585) и администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2011 по делу N А41-35041/10, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительной фирме "ВИАДУК" о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительной фирме "ВИАДУК" (далее - ответчик, общество, ООО ПСФ "ВИАДУК") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 595 810 руб. 34 коп. по договору аренды земельного участка от 20.01.1997 N Д-195 за период с 4 квартала 2008 года по 3 квартал 2010 года и неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 316 432 руб. 79 коп. за указанный период.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2011 заявленные требования удовлетворены в части взыскания всей суммы основного долга и неустойки в размере 158 216 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением, администрация и общество обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющие значение для дела, и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (арендодателем) и ТОО ПСФ "ВИАДУК" (правопредшественником ООО ПСФ "ВИАДУК", арендатором) заключен договор от 20.11.1997 N Д-195, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 24 021 кв.м с кадастровым номером 50:5:1:46:П:231, в том числе обремененного правами других лиц (газопроводом) площадью 5120 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Кирпичников, д. 10, для размещения производственной базы. Задействованная площадь 18 901 кв.м. Срок действия договора сторонами оговорен в пункте 3.2 договора и составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора (л.д. 17-20).

Согласно пункту 4.3 названного договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала и составляет 40 826 160 руб.

В связи с образовавшейся у общества задолженностью администрацией в адрес ООО ПСФ "ВИАДУК" направлена претензия от 08.10.2009 N 630-ар о погашении задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 29.09.2009 составляет 1 492 905 руб. 28 коп., а пени - 117 287 руб. 35 коп. (л.д. 12).

Уведомлением расчета арендной платы за земельный участок на 2010 год, направленным в адрес ООО ПСФ "ВИАДУК", администрация сообщила обществу о том, что размер арендной платы по договору от 20.11.1997 N Д-195 на 2010 год составляет 1 492 905 руб. 15 коп., исходя из площади арендуемого земельного участка равной 24 021 кв.м. Арендная плата должна уплачиваться ежеквартально в сумме 373 226 руб. 30 коп. в срок до 15 числа последнего месяца текущего квартала (л.д. 13).

Претензией от 19.02.2010 N 59-ар ответчику сообщено о необходимости погашения задолженности по арендной плате, которая на 24.02.2010 составляет 1 726 131 руб. 48 коп., а также пени в сумме 235 215 руб. 15 коп. (л.д. 10).

Поскольку ответчик своевременно не вносил арендные платежи в полном объеме, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате, администрация обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением о ее взыскании за период с 4 квартала 2008 года по 3 квартал 2010 года, а также о взыскании суммы неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Удовлетворяя заявленные истцом требования в части взыскания всей суммы основного долга и пени в размере 158 216 руб. 40 коп., арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное внесение обществом арендной платы по договору от 20.11.1997 N Д-195 подтверждается материалами дела, однако поскольку сумма начисленных пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства размер неустойки снижен до 158 216 руб. 40 коп. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы следует рассчитывать исходя из площади земельного участка равной 24 021 кв.м.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация и общество обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы администрация указывает, что размер неустойки, применяемой арендодателем в отношении ООО ПСФ "ВИАДУК", не является завышенным и применяется к правоотношениям по аренде земельных участков между другими арендодателями - органами местного самоуправления, органами государственной власти и арендаторами в Московской области. Такая неустойка является одним из способов обеспечения исполнения арендаторами принятых на себя обязательств.

Обжалуя решение суда первой инстанции, общество указывает, что расчет арендной платы, по его мнению, следует производить исходя из площади земельного участка равной 18 901 кв.м, а не 24 021 кв.м, поскольку часть площади арендуемого земельного участка (5120 кв.м) обременена газопроводом и не используется ответчиком. По мнению общества, истец незаконно при расчете арендной платы в одностороннем порядке изменил площадь земельного участка с 24 021 кв.м на 24 021 кв.м.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против доводов апелляционной жалобы общества возражал, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против доводов апелляционной жалобы общества возражал, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционных жалоб, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, в связи со следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 20.11.1997 N Д-195 стороны согласовали, что общая площадь арендуемого земельного участка составляет 24 021 кв.м, в том числе 5120 кв.м, обремененных правами других лиц (газопроводом), а задействованная площадь составляет 18 901 кв.м, при этом именно с учетом изложенных в пункте 2.1 положений договора, сторонами в пункте 4.3 названного договора оговорено, что арендная плата вносится ежеквартально и составляет 40 826 160 руб.

Доводы ответчика о том, что расчет арендной платы следует производить исходя из площади земельного участка равной 18 901 кв.м, а не 24 021 кв.м, поскольку часть площади арендуемого земельного участка (5120 кв.м) обременена газопроводом и не используется обществом, а также о том, что истец незаконно при расчете арендной платы в одностороннем порядке изменил площадь земельного участка с 24 021 кв.м на 24 021 кв.м не могут быть приняты апелляционным судом в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, объектом земельных отношений и объектом договора аренды является единый земельный участок общей площадью 24 021 кв.м с кадастровым номером 50:5:1:46:П:231, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Кирпичников, д. 10, без выделения земельного участка, находящегося непосредственно под газопроводом либо земельного участка, предназначенного для обслуживания данного газопровода. Видом разрешенного использования всего земельного участка является размещение производственной базы. Изначально постановлением главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 12.11.1997 N 6601055/2 (л.д. 21) и договором аренды от 20.11.1997 N Д-195 ООО ПСФ "ВИАДУК" предоставлялся весь земельный участок с указанным кадастровым номером именно общей площадью 24 021 кв.м.

Указанный договор аренды сторонами не расторгался, каких-либо изменений относительно площади спорного земельного участка в договор не вносилось, договор аренды на иной земельный участок, иной площади между администрацией и обществом не заключался.

Таким образом, обществу передан в аренду весь земельный участок площадью 24 021 кв.м, а не его определенная часть, не обремененная газопроводом. Положениями действующего законодательства не предусмотрена возможность уплаты арендной платы только за ту часть земельного участка, которая используется арендатором, а не объект земельных отношений, являющийся предметом договора аренды.

Кроме того, часть земельного участка площадью 18 901 кв.м в установленном порядке не выделена и не поставлена на кадастровый учет, в связи с чем не может являться объектом земельных отношений.

Учитывая, что стороны договора аренды земельного участка от 20.11.1997 N Д-195 при его подписании изначально определили площадь передаваемого в аренду земельного участка, равную 24 021 кв.м, а также то, что никаких изменений в данный договор не вносилось, апелляционный суд признает несостоятельным довод общества о том, что истец незаконно при расчете арендной платы в одностороннем порядке изменил площадь земельного участка с 24 021 кв.м на 24 021 кв.м.

Апелляционным судом установлено, что ранее (до спорного периода) после 01.01.2005 арендатор оплачивал арендную плату за весь арендуемый земельный участок исходя из его площади, равной 24 021 кв.м в соответствии с требованиями Закона Московской области от 21.09.2004 N 120/2004-ОЗ.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, признается необоснованным довод общества о возможности уплаты арендной платы исходя не из площади арендуемого земельного участка как объекта земельный отношений, а из иной площади как было установлено в договоре аренды от 20.11.1997 N Д-195.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При указанных обстоятельствах, оснований для исчисления арендной платы, исходя из части площади земельного участка равной 18 901 кв.м, а не той площади, в которой спорный земельный участок был передан обществу в аренду, не имеется.

Проверив представленный администрацией расчет, апелляционный суд пришел к выводу о его правильности и обоснованности.

Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме, требование администрации о взыскании задолженности в сумме 595 810 руб. 34 коп. за спорный период является обоснованным, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.1 договора аренды земельного участка от 20.11.1997 N Д-195 стороны установили ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде неустойки в размере 0, 7 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному администрацией расчету при расчете суммы неустойки истец применил ставку 0, 05 %, начислив ООО ПСФ "ВИАДУК" за нарушение сроков внесения платежей 316 432 руб. 79 коп. неустойки.

Проверив расчет администрации, суд первой инстанции установил, что за спорный период размер неустойки, начисленной ответчику, является правильным.

Однако, принимая во внимание, что размер заявленной суммы неустойки является несоразмерным последствиям нарушения обязательства и, учитывая внесение обществом арендной платы за спорный земельный участок исходя из площади равной 18 901 кв.м, суд первой инстанции обоснованно уменьшил сумму неустойки до 158 216 руб. 40 коп.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в части взыскания всей суммы основного долга и неустойки в размере 158 216 руб. 40 коп. Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2011 по делу N А41-35041/10 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Г. Гагарина Е.А. Мищенко