Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2011 г. N 15АП-3235/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-24158/2010

23 мая 2011 г.

15АП-3235/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от истца - департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представителя Синица Н.И. (доверенность от 08.09.2010),

от ответчика - ОАО Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой": представителя Чакряна А.А. (доверенность от 24.02.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 21 февраля 2011 года по делу N А53-24158/2010

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398; ОГРН 1026103305304)

к ответчику открытому акционерному обществу Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой" (ИНН 6165019653; ОГРН 1026103735041)

о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка,

принятое судьей Жигало Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой" (далее - ОАО "Гидроспецфундаментстрой", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование землей за период с 01.10.2009 по 30.06.2010 в сумме 6 903 848 руб., а также пени за период с 21.12.2009 по 30.06.2010 в сумме 240 370 руб. 40 коп.

Исковые требования мотивированы неисполнением обязательств по внесению арендной платы по договору N 30964 от 30.12.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 07 06:0005, общей площадью 2823 кв.м., расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, дом 146-140/56, Соколова, 54, предоставленного для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой. Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом N 26 от 22.08.2008 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности. В период с 01.10.2009 по 31.12.2009 арендная плата не вносилась.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21 февраля 2011 года исковые требования частично удовлетворены, с ответчика взыскано 4 226 764 руб. 21 коп. задолженности за период с 01.10.2009 по 30.06.2010, 147 529 руб. 44 коп. пени за период с 21.12.2009 по 30.06.2010, всего 4 374 293 руб. 65 коп. В остальной части в иске отказано.

Как установлено судом первой инстанции, 30.12.2008 между сторонами заключен договор N 30964 аренды земельного участка площадью 2823 кв.м. с кадастровым номером 61:44:04 07 06:0005, на котором ответчиком в период действия договора велось строительство многоквартирных жилых домов. При проектировании застройки на земельном участке площадью 2823 кв.м. изначально предполагалось строительство четырех многоквартирных жилых домов. Ответчиком завершено строительство только двух многоквартирных домов, в остальной части строительство оказалось невозможным ввиду нахождения в границах земельного участка площадью 2823 кв.м. объектов капитального строительства, помещения в которых принадлежат физическим лицам. По инициативе собственников жилых помещений сформирован земельный участок площадью 309 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040706:45, выделенный из земельного участка площадью 2823 кв.м., на момент рассмотрения спора формируется земельный участок площадью 764 кв.м., также находящегося в границах земельного участка площадью 2823 кв.м. Арендная плата за пользование земельным участком подлежит соразмерному уменьшению путем исключения суммы арендных платежей по земельным участкам площадью 309 кв.м. и 764 кв.м. Оставшаяся площадь предоставленного земельного участка (1750 кв.м.) использовалась ответчиком для строительства двух домов, земельные участки под построенными ответчиком домами не сформированы, их границы не определены. Земельный участок не приведен в состояние, удовлетворяющее целям эксплуатации вновь построенных жилых домов. Задолженность по арендной плате подлежит взысканию из расчета площади земельного участка 1750 кв.м. и периода с 01.10.2009 по 30.06.2010.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- в период с 01.10.2009 по 30.06.2010 строительство на земельном участке не осуществлялось; предполагавшемуся строительству 3 и 4 секций многоквартирного дома препятствует нахождение подлежащих сносу объектов недвижимости в собственности других лиц, на части земельного участка площадью 1750 кв.м. введены в эксплуатацию в 2006 году - 11-ти этажный 24-кв. жилой дом (1-й пусковой комплекс - угловая секция) площадью застройки 385 кв.м., в 2009 году - многоэтажный жилой дом со встроенными офисными помещениями - 1 этап строительства (2-й пусковой комплекс - секция N 2) площадью застройки 485 кв.м. После ввода в эксплуатацию указанных многоквартирных домов использование ответчиком части земельного участка площадью 758 кв.м., на которой они расположены, невозможно в связи с реализацией цели арендных отношений, в связи с чем, данная площадь также подлежит исключению при расчете размера задолженности по арендной плате по договору N 30964 от 30.12.2008. При расчете арендной платы необходимо исходить из площади арендуемого земельного участка в размере 880 кв.м.;

- использование площадей 385 кв.м. и 485 кв.м. под построенными объектами ответчиком прекращено. Первоначальный земельный участок как объект кадастрового учета прекратил существование, поскольку снят с учета 30.07.2010. Фактически земельный участок площадью 2823 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040706:5 прекратил существование с 25.08.2009 - с момента постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 309 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040706:45, сформированного за счет предоставленного обществу в аренду участка площадью 2823 кв.м.;

- расчет арендной платы должен производиться из расчета пяти процентов от кадастровой стоимости, а не по рыночной стоимости годовой арендной платы; применение рыночной стоимости годовой арендной платы допустимо при предоставлении земельного участка для строительства впервые, тогда как договор аренды N 30964 от 30.12.2008 является четвертым по счету договором аренды в отношении земельного участка площадью 2823 кв.м.;

- применение рыночной стоимости годовой арендной платы недопустимо, поскольку при оценке стоимости арендной платы учитывается также и площадь земельного участка;

- арендная плата подлежит исчислению в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует постановлению мэра г. Ростова-на-Дону N 1420 от 29.12.2007, согласно которому при нарушении сроков строительства ставка арендной платы устанавливается в размере 5% кадастровой стоимости участка.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 17.09.2008 N 946 департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону было поручено заключить с ОАО "Гидроспецфундаментстрой" договоры аренды земельных участков по ул. М. Горького, 146-140/56, пр. Соколова, 54, с кадастровыми номерами 61:44:04 07 06:0005 площадью 0,2823га для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой (по пусковым комплексам) и 61:44:04 07 17:0001 площадью 0,1105га для организации строительных работ. При заключении договора аренды земельного участка площадью 0,2823га размер годовой арендной платы установлен в сумме 7 637 000 руб. (ставка за 1 кв.м. - 2 705 руб. 28 коп.) в соответствии с отчетом N 196 от 12.08.2008, утвержденным комиссией по согласованию результатов оценки (протокол N 26 от 22.08.2008).

По договору от 30.12.2008 N 30964 департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону передал ОАО "Гидроспецфундаментсрой" земельный участок с кадастровым номером 61:44:04 07 06:0005, имеющий адресные ориентиры: Ростовская обл., Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, дом 146-140/56, Соколова, 54, для использования в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой (по пусковым комплексам), площадью 2823 кв.м. Договор аренды заключен на срок с 17.09.2008 по 17.09.2011.

Размер арендной платы в год за участок определен в сумме 7 637 000 руб., установлен в соответствии с протоколом N 26 от 22.08.2008 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при администрации г. Ростова-на-Дону (пункты 3.1, 8.9 договора N 30964 от 30.12.2008).

В соответствии с пунктами 3.4 - 3.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 4.4.10 договора в случае прекращения деятельности арендатора или передачи прав арендатора на здания, сооружения другому лицу арендатор обязан в 10-дневный срок направить арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перевода и с приложением копии документов, подтверждающих переход права.

В пункте 8.6 договора аренды сторонами было оговорено, что неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для прекращения платежей по договору.

Договор аренды от 30.12.2008 N 30964 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 13.04.2009, что подтверждается штампом регистрационного органа на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.02.2011 N 01/127/2011-61.

28.12.2006 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону выдано разрешение N RU61310000-5553 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 11-ти этажного 24-квартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями - 1-й пусковой комплекс (угловая секция), расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Максима Горького, 140/56.

31.03.2009 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону выдано разрешение N RU61310000-6214 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными офисными помещениями - I этап строительства многоэтажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, II пусковой комплекс - секция N 2, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Максима Горького, 140/56.

Как установлено решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2010 по делу N А53-1730/2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010, при проектировании застройки земельных участков на земельном участке площадью 2823 кв.м. изначально предполагалось строительство 4 многоквартирных домов, обществом было завершено строительство только 2 многоквартирных домов. Строительство оставшихся многоквартирных домов оказалось невозможным ввиду нахождения в границах земельного участка площадью 2823 кв.м. объектов капитального строительства, подлежащих выкупу. По инициативе собственников жилых помещений произведены формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 309 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040706:45, выделенного из земельного участка площадью 2823 кв.м.; ведутся работы по формированию земельного участка площадью 764 кв.м., находящегося в границах участка площадью 2823 кв.м., переданного ответчику в аренду.

В указанном решении суд отклонил довод общества о необходимости освобождения его от внесения арендной платы за часть земельного участка площадью 2823 кв.м., занятую построенными обществом многоквартирными жилыми домами, так как именно путем проведения строительных работ на оставшейся площади участка (1750 кв.м.) обществом были частично реализованы цели арендных отношений. Земельные участки под многоквартирными жилыми домами, построенными ответчиком, не сформированы, их границы не определены, что делает невозможным исключение занятых им площадей из площади земельного участка, используемого ответчиком в течение спорного периода.

Как следует из кадастровой выписки от 09.03.2011 N 61/001/11-54740 земельный участок площадью 2823 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040706:5, разрешенное использование - для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой (по пусковым комплексам), снят с учета 30.07.2010.

Между тем прекращение кадастрового учета земельного участка площадью 2823 кв.м. не означает, что прекратил свое существование земельный участок как часть поверхности земли, используемая обществом для строительства. Истец просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 по 30.06.2010, то есть до снятия с кадастрового учета (30.07.2010) земельного участка площадью 2823 кв.м. с кадастровым номером 61644:04 07 06:0005. Таким образом, прекращение кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 07 06:0005 не могло отразиться на правах и обязанностях сторон договора аренды N 30964 от 30.12.2008 в период его действия с 01.10.2009 по 30.06.2010.

Доводы ответчика о необходимости уменьшения арендуемой площади земельного участка до 880 кв.м. в связи с вводом в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов апелляционным судом отклоняются, поскольку в материалы дела не представлены доказательства формирования и постановки на кадастровый учет обособленных земельных участков, необходимых для эксплуатации построенных ответчиком многоквартирных жилых домов.

Ввод в эксплуатацию вновь построенных многоквартирных жилых домов и регистрация права собственности на отдельные квартиры в них не являются достаточным основанием для вывода о переходе земельных участков, застроенных такими домами, в общую долевую собственность собственников квартир.

В силу пункта 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Согласно пункту 5 той же статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии с разъяснением, данным в абзаце 4 пункта 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений в доме закон связывает с проведением кадастрового учета соответствующего земельного участка, а не с фактом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Поскольку ответчиком не представлены кадастровые паспорта земельных участков под двумя введенными в эксплуатацию многоквартирными домами, апелляционный суд отклоняет довод о переходе в общую долевую собственность собственников квартир земельных участков, застроенных двумя многоквартирными домами.

Как следует из абзаца 1 пункта 67 постановления N 10/22 от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Довод ответчика о прекращении использования части земельного участка площадью 2823 кв.м. в связи с завершением строительства двух многоквартирных домов не является достаточным основанием для вывода о прекращении договора аренды в указанной части, поскольку в аренду был передан единый земельный участок, после ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов изменения в договор аренды в целях уточнения площади арендуемого участка внесены не были.

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем при аренде земельных участков, предоставленных для целей строительства, после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию арендатор-застройщик продолжает владеть земельным участком, сформированным и предоставленным для целей строительства, до момента формирования и кадастрового учета земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, либо до истечения срока договора аренды.

Отпадение интереса к использованию арендованного имущества или прекращение пользования предметом аренды до возврата арендованного имущества арендодателю не освобождают от внесения арендной платы и исполнения иных обязанностей арендатора.

Арендатор-застройщик находящегося в государственной собственности земельного участка после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию продолжает владеть застроенным земельным участком в связи с размещением на нем указанного дома и в интересах будущих собственников квартир или заказчика (инвестора) строительства дома. Факт прекращения строительных работ не свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, и не освобождает арендатора от внесения арендной платы за период после ввода дома в эксплуатацию, поскольку основанием обязанности арендатора по внесению арендной платы является передача ему предмета договора во владение и пользование.

В договоре аренды земельного участка N 30964 от 30.12.2008 отсутствует условие о прекращении действия договора с момента ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов. Кроме того, в пункте 8.6 договора стороны указали, что неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для прекращения платежей по договору.

Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для освобождения ответчика от обязанности внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка за период с 01.10.2009 по 30.06.2010.

Общество обратилось в департамент с предложением расторгнуть договор аренды N 30964 от 30.12.2008 лишь 26.08.2010, что подтверждается заявлением от 24.08.2010, мотивированным окончанием строительства и вводом в эксплуатацию двух многоквартирных домов (т. 1, л.д. 51). Письмом от 05.10.2010 департамент отказал обществу в расторжении договора аренды, в связи с отсутствием информации о вводе в эксплуатацию всех объектов строительства (т. 1, л.д. 52).

Таким образом, в период с 01.10.2009 по 30.06.2010, за который взыскивается в настоящем деле задолженность по арендной плате, договор аренды земельного участка N 30964 от 30.12.2008 расторгнут не был, арендуемый земельный участок или отдельные его части департаменту не возвращались, препятствий в пользовании арендуемым участком департамент не создавал, в связи с чем, истец правомерно обратился с требованием о взыскании арендной платы за период с 01.10.2009 по 30.06.2010.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном расчете арендной платы судом отклоняются, поскольку определение арендной платы как равной 5% кадастровой стоимости земельного участка не соответствует обстоятельствам настоящего дела и положениям постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".

Апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения по изложенным в жалобе доводам решения суда, вынесенного на основе правильного применения норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 февраля 2011 года по делу N А53-24158/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко