Ипотека и персонал (Д. Ямпольский, "Кадровик. Кадровый менеджмент", N 4, апрель 2007 г.)

Ипотека и персонал

В настоящее время Россия проводит социальную политику, направленную на формирование социально ориентированной рыночной экономики. Конституция Российской Федерации определяет нашу страну как государство социально ориентированное на создание и эффективное использование специальных рыночных механизмов и условий, обеспечивающих высокое качество жизни и достойные условия для развития каждого гражданина.

Обеспечение права граждан на жилище - важнейшая
государственная задача

Предметами социальной политики государства являются:

здоровье людей;

поддержка семьи, обеспечение им доступного жилья и достойного качества жизни;

забота об инвалидах и пожилых граждан, которым устанавливаются государственные пенсии, пособия и предоставляются другие гарантии социальной защиты.

Принципиальными особенностями современной социальной политики российского государства является то, что она осуществляется в переходный период, когда общеэкономические преобразования диктуют смену социальной модели.

Опыт последних лет наглядно демонстрирует, что социальная сфера в условиях переходного периода оказалась в сложных экономических условиях. В частности, можно выделить проблемы обеспечения доступным и достойным жильем граждан, пенсионного обеспечения и здравоохранения населения, которые сопровождаются резким изменением темпов роста строительства доступного жилья для граждан с низким уровнем дохода, смертности, заболеваемости населения России в сочетании с принципиальными изменениями законодательных и организационно-финансовых основ и методов решения социальных задач.

Социальная политика в области обеспечения жильем на основе ипотеки, а также ее экономическая эффективность в любом государстве во многом характеризуется полнотой и последовательностью учета природы социальных рисков, анализа их структуры и освоением методов управления рисками (рис. 1 и табл. 1).

Отрицательный опыт создания системы обязательного медицинского страхования, проблемы в реформировании пенсионного обеспечения населения объясняются, в том числе, непониманием или несистемным характером применения принципов, механизмов и форм страхования. В связи с этим анализ теории и практики применения страхового механизма в повышении экономической эффективности развития и реализации социальных программ российского государства, качества жизни его населения сегодня представляется весьма актуальным.

На актуальность данной проблемы указывают перспективы активного применения механизма страхования в решении проблем социальной сферы, в том числе, прежде всего с комплексом различных видов ипотечного страхования в организации эффективного решения такой важнейшей социально-значимой проблемы, как обеспечение доступным жильем мало- и средне обеспеченного населения.

В современных социально-экономических условиях наблюдается значительное повышение государственного и общественного интереса к развитию ипотечного кредитования, определению новых подходов к эффективному использованию данного института в социальной политике. Актуальность и новизна темы обусловлена еще и тем фактом, что она все еще довольно слабо освещена в научной литературе и периодике, практически ориентированных методических разработках.

                    /--------------------------------\

         /----------|  Риски ипотечной деятельности  |------\

         |          \--------------------------------/      |

         |                                                  |

         |                                                  |

/------------------\                         /----------------\

| Риски кредитора  |                         | Риски заемщика |

\------------------/                         \----------------/

 |                                             |

 |  /-----------------\                        |    /-------------------\

 |--|Банковские риски |--\                     |----|Имущественные риски|

 |  \-----------------/  |                     |    \-------------------/

 |                       |                     |

 |  /-----------------\  |                     |    /-------------------\

 |  |Кредитные риски  |--|                     |    | Риски утраты или  |

 |  \-----------------/  |                     \----| понижения дохода  |

 |                       |                          \-------------------/

 |  /-----------------\  |

 |  |Риски ликвидности|--|

 |  \-----------------/  |

 |                       |

 |  /-----------------------\                      /--------------------\

 |  |Риск процентной ставки |                      | Имущественные риски|

 |  \-----------------------/                      \--------------------/

 |                                                             |

 \-------------------------------------------------------------/

Рис. 1. Риски ипотечной деятельности

В Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы)*(1) особенно подчеркивается, что в целях создания условий для обеспечения динамичного и устойчивого развития российской экономики, повышения качества жизни населения и обеспечения взаимодействия и координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по решению задач в области социально-экономического развития России необходимо активно развивать и использовать рыночные институты (к таким относится механизм страхования), обеспечивающих конкурентоспособность российской экономики).

Обеспечение права граждан на жилище, в том числе посредством приобретения собственного жилья, является одной из базовых задач государственной социальной политики любого развитого государства, одним из основных социальных приоритетов общества и первоочередной потребностью для каждой семьи.

Исходя из этого, реализацию конституционных прав граждан на достойное жилище необходимо рассматривать как важнейшую социально-политическую и экономическую проблему. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения работников предприятий любой организационно-правовой формы.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда для населения страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями. Кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Помимо актуальности страхового механизма необходимо выделить проблемы реализации поставленных задач, связанных с недостаточной готовностью рынка, законодательными пробелами, институциональными барьерами, а также с элементарно низким уровнем страховой культуры населения России.

Таблица 1

Риски ипотеки на первичном жилье

Страховые риски	Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки
	Кредитор	Заемщик	Застройщик	Инвестор
1. Снижение ставок по кредиту	Утрата части кредит- ного дохода	Нет	Нет	Утрата части ин- вест. дохода в свя- зи с попутным сни- жением инвест. ста- вок
2. Повышение ста- вок по кредиту	Утрата части клиен- тов	Невозможность вып- латы ипотечного кредита	Удорожание строите- льства, увеличение его сроков	Нет
3. Увеличение (Уменьшение) ва- лютного курса руб- ля	Потери или прибыль в зависимости от номи- нирования валюты кредита	Прибыль или потери в зависимости от номинирования ва- люты кредита	Потери или прибыль в зависимости от номинирования валю- ты кредита	Потери или прибыль в зависимости от номинирования валю- ты инвестирования
4. Снижение ликви- дности и утрата залога	Утрата кредита	Утрата приобретен- ного имущества, дополнительные расходы	Утрата дохода	Утрата части или всего инвестицион- ного дохода
5. Увеличение сроков оформления собственности	Утрата части кредит- ного дохода	Дополнительные расходы	Утрата части дохода	Утрата части инвес- тиционного дохода
6. Снижение платежеспособности заемщиков	Утрата дохода, утрата кредита	Утрата приобретен- ного имущества, дополнительные расходы	Утрата части или всего дохода	Утрата части или всего инвестицион- ного дохода

Таблица 2

Обеспеченность жильем граждан России

Основные показатели	2000	2001	2002	2003	2004
Жилищный фонд, млн кв.м.	2787	2822	2853	2885	2917
В среднем на одного жителя, кв.м.	19,2	19,5	19,8	20,2	20,5
Число семей, состоящих на учете на получение жилья, на конец года, тыс.	5419	4857	4428	4429	4180
Число семей, состоящих на учете на получение жилья, на конец года, % от общего числа семей	11	10	9	11	10
Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, тыс.	253	242	229	227	229
Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, % от общего числа семей	4	5	5	5	5
Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума, % от общей численности населения	29	н/д	24,6	20,3	17,6

Среди институциональных барьеров можно выделить:

девальвация социальных обязательств государства по обеспечению жильем граждан;

наличие очереди на предоставление муниципального жилья, превышающей в ряде регионов России срок в 20-25 лет (табл. 2);

значительное старение жилищного фонда, основы которого были заложены еще в 30-е и 50-70-е гг. XX века;

рост стоимости недвижимости, серьезно превышающий рост доходов граждан;

превалирование спекулятивных инвестиций на рынке жилья, подогреваемых доходами от сырьевой ренты;

недостаточное развитие институциональных инвесторов (страховые компании и негосударственные пенсионные фонды), способных создать предложение дешевых долгосрочных кредитных ресурсов;

наличие около 20% населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума (табл. 2);

рост числа предоставленных ипотечных кредитов не соответствует реальной потребности граждан в жилье (рис. 2);

значительный уровень кредитных рисков, связанный с особенностями российского жилищного и семейного законодательства;

наличие значительной части населения, способной оплачивать текущие кредитные платежи, но не способного найти средства на первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита;

практическое отсутствие предложений от коммерческих страховщиков по страхованию ответственности заемщиков ипотечных кредитов.

"Рис. 2. Объем выданных ипотечных кредитов за 2000-2005 годы"

Таким образом, можно с уверенностью отметить, что сложившаяся институциональная структура рынка жилья в России и проводимая в стране социальная политика создали ряд барьеров, серьезно препятствующих использованию рыночных механизмов самостоятельного обеспечения жильем российских граждан.

Основные проблемы ипотечного кредитования в России

В настоящее время ипотечные кредиты в России выдают более 200 банков. Количество банков - участников рынка постоянно растет. Объем ипотечного кредитования в 2005 г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти в 2 раза. Большая часть клиентов ипотечных банков - молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тыс. руб. в месяц. Обычно это люди, работающие в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо в крупных производственных предприятиях. Большинство из них офисные работники. Как правило, заемщики женаты (замужем), но детей не имеют.

В то же время весьма значительное число граждан России не может себе позволить купить новое жилье и заключить договор ипотеки, предполагающий существенный первоначальный взнос, ощутимую "белую" зарплату, стабильное положение в обществе и т.д.

В настоящее время основными проблемами развития ипотечного кредитования в России являются: отсутствие существенных "длинных" пассивов, отсутствие эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом; отсутствие условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую и надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка, основным институтом которой является механизм страхования.

При анализе социальной роли комплексного ипотечного страхования необходимо особое внимание уделить исследованию системы страховой защиты при ипотечных операциях: сильные и слабые стороны в системе, выделить категории сделки, субъекты и объекты страховой защиты в целом по договору ипотечного страхования, а также выделить различные комбинации взаимоотношений сторон по договору (табл. 3).

В результате можно отметить, что, несмотря на то, что существует ряд достаточно эффективных мер по защите от рисков при ипотечной деятельности, в настоящее время механизм страхования является наиболее популярным и доступным способом управления рисками при ипотечном кредитовании (рис. 3).

Для повышения эффективности страхового механизма в решении задач социальной политики по повышению качества жизни и обеспечению жильем граждан России очень важно провести анализ мотивации к повышению роли страховщиков в социализации ипотечного страхования.

Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. К институциональным инвесторам социальных программ относят: пенсионные фонды, страховые компании, банки и др.

Таблица 3

Программа ипотечного страхования российских страховых компаний

Компания год ос- нования	Имущес- твенное страхо- вание конст- руктив тариф в % в год	Имуществен- ное страхо- вание конст- руктив отде- лка в % в год	Титул ,%	Финансо- вые рис- ки при участии в доле- вом строите- льстве, тариф в % в год	Жизнь и здо- ровье смерть от лю- бых случа- ев,ин- валид- ность 1 и 2 группы тариф в %	Жизнь и здо- ровье: смерть от любых случа- ев, инвадид- ность 1 и 2 группы, вре- менная нет- рудоспособ- ность в %	Размер кредита начиная с кото- рого необхо- дим мед осмотр, $	Дополнительная информация
Альфа страхо- вание, 1992	0,10- 0,14	0,20-0,30 (стандартная отделка воз- можность до- страховать на полную мость)	0,25- 0,40		Ж - от 0,24 М - от 0,40	ставки расс- матриваются	100 тысяч	Юридическая экспертиза титула
ВСК, 1992	0,20	от 0,30 ти- повая отдел- ка	от 0,20		от 0,27	от 0,37	60 тыс., в Москве 100 тысяч	При предоставлении всех требуемых документов под- готовка договора 4-5 час., бесплатный медос- мотр
Ингосст- рах 1947	0,20	0,30 (мини- мальная от- делка	от 0,20		от 0,267	от 0,51	70 тысяч	Бесплатное предстраховое мед. обследование. Воз- можность получения полиса и его оплата в банке при подписании кредитного до- говора
МСК 1998	от 0,10	от 0,20	от 0,20		Ж - от 0,33 М - от 0,38	от 0,48 от 0,53	50-100 тысяч в зави- симости от воз- раста	При наступлении нетрудос- пособности - выплаты до признания инвалидности. Специальные программы для всех участников ипотечно- го рынка - риэлторов, но- тариусов,оценщиков, заст- ройщиков
Основа 1999	0,20 для ка- менных, 0,60 для де- ревян- ных	0,30-0,90 (отделка в пределах 30% от общей стоимости	0,20- 0,40	1,5-10	Ж-0,20 -0,60, старше 55 до 1,5 М-0,25 -0,80 старше 50 до 2,9	На 0,1% выше чем без вре- менной нет- рудоспособ- ности	75 тысяч, либо возраст заемщи- ка пре- вышает 75 лет
Прогресс -Гарант 1994	0,14- 0,17	В стандарт- ный пакет не входит	0,33- 0,35		Ж - от 0,23 М - от 0,31	Ж - от 0,34 М - от 0,43	70 тысяч	Страхуются даже беремен- ные и имеющие серьезные заболевания, медосмотр можно проходить в любом учреждении.
Ренесанс Страхо- вание 1997	0,18- 0,35	В стандарт- ный пакет не входит	0,28- 0,45		Ж-0,25 -0,81 М-0,35 -1,40	от 0,20-0,90 от 0,30-1,50	100 тысяч	Рассрочки при больших суммах страховых взносов
Росгос- страх столица, право- приемник Росгос- страх РСФСР, 1921	от 0,20	0,20 (имею- щаяся отдел- ка + инжене- рное обору- дование	от 0,30		Ж - до 30 лет 0,30 М - до 30 лет 0,35	Ж- до 30 лет 0,35 М- до 30 лет 0,45	100 тысяч	Доставка договора страхо- вания в банк. Срок подго- товки договора страхова- ния - 1 рабочий день. Юридическая экспертиза титула бесплатно.
Росно 1991	0,20	0,50	В сред- нем от 0,40- 0,70		В сред нем 0,45	В среднем 0,65	От 70 тысяч полный медос- мотр	Беспроцентная рассрочка платежа по согласованию с банком. Срок согласования тарифов - 2 дня. При сум- ме кредита свыше $ 100 тыс. - до 8 дней. Достав- ка полюсов в отделение банка
Стандарт -Резерв 1993	от 0,25	от 0,38 (от- делка на мо- мент страхо- вания с уче- том износа) от 0,30 (ти- повая)	от 0,20	от 1,0	Ж - от 0,25 М - от 0,40	от 0,35 от 0,45	100-300 тысяч (в за- висимо- сти от возрас- та и срока страхо- вания	Возврат части не исполь- зованной премии при дос- рочном погашении кредита
УралСиб 1993	0,20- 0,38	0,50-0,63 (как минима- льная, так и полная от- делка	0,24- 0,40		Ж-0,20 -0,90 М-0,38 -0,94	0,38 - 1,970,48 - 3,97	75 тысяч	Возврат части не исполь- зованной премии при дос- рочном погашении кредита
Пари, 1992	0,20	В стандарт- ный пакет не входит	0,30		Ж - от 0,20 М - от 0,30	Ж - от 0,25 М - от 0,35	70 тысяч	Выезд в удобное для кли- ента место и время для подписания договора стра- хования
Спасские ворота, 1995	0,20- 0,45	В стандарт- ный пакет не входит	1,50 ком- бини- рова- нный дого- вор		Ж - 0,20- 1,50 М - от 0,30	Ж - от 0,50 М - от 0,50	150 тысяч	Возврат части премии при досрочном погашении кре- дита, Экспресс-оформление договора страхования

Программа ипотечного страхования российских страховых компаний

Анализ, классификация и идентификация (установление) риска

Оценка риска
Качественная	Количественная

                 \--------------------------------------/

Предотвращение (контролирование) риска
Планирование	Организация	Мониторинг	Информация

        |                  |                  |                 |

        \-------------------------------------------------------/

Финансирование для полной защиты от риска или его минимизации
Сохранение (собственное удержание риска)	Передача риска страховщику	Предотвращение риска (потерь)

                                    |

              /-----------------------------------------\

/-------------------------------\       /------------------------------\

|  Страхование коммерческое     |       |       Взаимное страхование   |

\-------------------------------/       |         (некоммерческое)     |

                             |          \------------------------------/

                          /-----------------\

                          | Перестрахование |

                          \-----------------/

            /--------------------------------------------\

/------------------------------\     /----------------------------------\

|На внутреннем страховом рынке |     | На международном страховом рынке |

\------------------------------/     \----------------------------------/

Рис. 3. Система управления риском при ипотечном кредитовании

Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства.

Данные задачи можно сформулировать следующим образом:

стимулирование развития ипотечного страхования в рамках социальной программы;

проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних:

в системе ипотечного кредитования;

в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;

правомерного установления права собственности (титула);

страхования заложенного имущества;

гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов страховщиков.

Страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (финансовая функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает, прежде всего, усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.

Основной социальной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов (табл. 4).

Таблица 4

Страхование при ипотечном кредитовании

Вид страхования	Функции страховых компании
Имущественное страхование	Страхование предмета залога является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя (кредитора). Договор страхования заложенного имущества заключается с заемщиком за его счет. Страхование риска потери права собственности при ипотеке на вторичном рынке жилья (титульное страхование)
Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка	Требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями участников, а в некоторых случаях - действующим законодательством
Страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков	Осуществляется при необходимости в случаях, предусмотренных внутренними процедурами банков-кредиторов
Страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, в т.ч. отдельные кредитные риски финансовых институтов ипотечной программы	Осуществляется муниципальным страховым агентством, что должно обеспечить снижение общей нагрузки на бюджет города, в том числе за счет общего объема застрахованных рисков

Реализация этой цели позволит решить следующие важные социальные задачи:

увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов;

увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов;

создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья.

В настоящее время имеется препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 года страховые компании не смогут осуществлять долговременное накопительное страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. На наш взгляд, это негативно скажется на развитии ипотечного страхования. Предлагается выход из сложившейся ситуации - создание действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию организации, которая могла бы решать данную проблему.

Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования в целом. Несмотря на то, что объемы кредитования растут примерно в 2-2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15% в валюте и 18% в рублях. Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем.

В этой связи необходимо создание специализированной государственной структуры, которая могла бы работать по более низким ценам и на ипотечные кредиты, и на страхование рисков по ним. Такой структурой могло бы стать Агентство по ипотечному страхованию, созданное по аналогии с агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Существуют также риски, которые коммерческие страховые компании неохотно принимают на себя (например, риск невыполнения своих обязательств заемщиком). Чтобы преодолеть данный провал страхового рынка, такие риски могли бы страховать организации, работающие при непосредственной поддержке государства (в нашем случае это Агентство по ипотечному страхованию). Деятельность предлагаемого Агентства могла бы серьезно расширить базу потенциальных заемщиков ипотечных кредитов с учетом возможности предоставления государственных гарантий или стандартного страхового полиса Агентства, заменяющего первоначальный взнос для определенных категорий граждан.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

ипотечное страхование как экономический механизм и инструмент социальной политики государства эффективно способствует решению одной из главных базовых задач в области удовлетворения потребности граждан в жилье;

применение экономических методов страхового механизма в повышении экономической эффективности развития и реализации социальных программ российского государства, в том числе повышения качества жизни его населения, представляется в настоящее время и в перспективе актуальным и необходимым.

Таким образом, применение механизма ипотечного страхования является необходимым потенциально важным элементом системы жилищного финансирования и эффективным механизмом повышения качества жизни населения при решении сложных социальных проблем страны.

Д. Ямпольский,

генеральный директор страховой компании "Мегаполис"

"Кадровик. Кадровый менеджмент", N 4, апрель 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. N 38-р.