Право на долю в коттедже (А.Ф. Амеров, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2007 г.)

Право на долю в коттедже

За последние годы в России существенно увеличилась доля строительства коттеджей. Поэтому вопрос правового регулирования коттеджа как объекта недвижимости не теряет своей актуальности. Кроме того, возникают проблемные моменты, касающиеся строительства, последующей эксплуатации данного объекта, и ряд других вопросов.

При этом стоимость объектов недвижимости настолько высока, что прослеживается тенденция увеличения количества строений, помещений, собственниками которых являются несколько лиц.

Для того, чтобы попытаться раскрыть данный вопрос? необходимо в первую очередь определиться с понятиями некоторых объектов недвижимости, и прежде всего коттеджа, многоквартирного дома, правовой статус которых весьма незначительно отражен в гражданском законодательстве.

Коттедж - небольшой благоустроенный дом в пригороде, поселке*(1). Законодатель не дает четкого определения коттеджа. Поэтому возможно различное толкование данного понятия. Оно разнится в зависимости от региона, социального слоя и др. Вполне вероятно, что в некоторых случаях возможно совпадение терминов "коттедж" и "многоквартирный дом". Многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме*(2). На наш взгляд, любое строение, имеющее две и более квартиры, при этом пригодное для проживания и признанное жилым помещением в установленном порядке, следует признать многоквартирным домом (коттеджем). Это связано с рядом причин, о которых будет сказано ниже, а для начала необходимо разобраться в понятиях, близких по смыслу. Это - жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната.

Под жилым домом, как правило, понимается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем*(3).

Определение четко показывает, что жилой дом - это здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения (только из них; квартиры в данный перечень не входят). Можно прийти к выводу, что понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом" не являются идентичными, так как жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения, а многоквартирный дом - из квартир и помещений общего пользования.

В свою очередь, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из комнат и помещений вспомогательного назначения*(4).

Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ). При этом к жилым помещения относится также и часть жилого дома (ст. 16 ЖК РФ). Точно соотнести понятия "часть жилого дома" и "квартира" не представляется возможным, так как законодатель не дал четкой формулировки понятия "часть жилого дома", а исходя из текста, в частности ЖК РФ, можно увидеть, что законодатель разграничивает данные понятия (ст. 62 ЖК РФ): ":жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры" (ст. 16 ЖК РФ). При этом ранее мы пришли к выводу, что понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом" неидентичны, из чего следует, что "квартира" (как часть многоквартирного дома) не является "частью жилого дома". Прав ли в данном случае законодатель? На наш взгляд, в данном случае допущены определенные неточности. В частности то, что понятие жилого дома не включает в перечень объектов, входящих в его состав, квартиру. Так как жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного пользования, то частью жилого дома будут соответственно комната (несколько комнат) и помещения вспомогательного назначения на праве долевой собственности.

В связи с этим возникает вопрос: коттедж на несколько собственников - это жилой или многоквартирный дом? Соответственно, структурно обособленное помещение (обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием) коттеджа - это квартира или часть жилого дома?

Целесообразным представляется рассмотреть ситуацию, когда коттедж построен (приобретен) несколькими сособственниками, в связи с тем, что такая ситуация довольно часто встречается на практике. При этом на каждого собственника, как правило, приходится структурно обособленное помещение.

По содержанию регулирование отношений собственников существенно не различается, будь то квартира в многоквартирном доме или комната в коммунальной квартире (собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором - п. 3 ст. 30 ЖК РФ), но представляется необходимым отношения сособственников в коттедже регламентировать именно как отношения в многоквартирном доме.

Законодатель не дает четкого разграничения вышеуказанных понятий. Но в случае если коттедж состоит из структурно обособленных частей - квартир, то целесообразно будет исходя из определения, данного законодателем, называть его многоквартирным домом.

Определенный интерес представляют отношения сособственников в многоквартирном доме (коттедже).

Собственникам квартир в многоквартирном доме (коттедже) принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме на праве долевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ). В такой ситуации возникают вопросы регулирования взаимоотношений собственников.

Содержание ст. 289 ГК РФ выражено простой констатацией факта, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом собственник пользуется общим имуществом в многоквартирном доме и несет бремя содержания общего имущества*(5). В ст. 38 ЖК РФ законодатель идет дальше и закрепляет правило, по которому приобретение помещения в многоквартирном доме сопровождается приобретением доли в праве общей собственности на общее имущество. При этом условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, согласно п. 2 ст. 38 ЖК РФ ничтожны.

Императивная норма ч. 1 ст. 37 ЖК РФ предусматривает, что доля в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" содержал диспозитивную норму, допускавшую отступление от предусмотренного законом порядка расчета размера доли каждого домовладельца на основании решения общего собрания домовладельцев или иного законного соглашения участников долевой собственности на общее имущество (ст. 9). Статья 15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" разрешает сохранение иного порядка расчета размера долей, если он был определен решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме до вступления в силу указанного Закона*(6).

При этом доля в праве на общее имущество возникает с момента возникновения права собственности (государственной регистрации права). Законодатель в ст. 37 ЖК РФ говорит о возникновении "доли в праве". Необходимо попытаться разобраться в данной формулировке, так как сегодня существует несколько основных теорий определения категории "доля".

1. Теория, согласно которой необходимо признать разделенной саму вещь, которая принадлежит всем сособственникам вместе и содержит объекты самостоятельных прав отдельных соучастников. То есть теория реальной доли, которой называют физически обособленную, конкретную часть общего имущества, которая принадлежит каждому сособственнику. М.Г. Масевич под реальными понимает доли, которые индивидуализированы в натуре*(7).

Указанная теория представляется сомнительной. Во-первых, не учитывается главный признак общей собственности - нераздельность объекта. Во-вторых, вызывает возражение существование возможности выделения реальных долей в собственность сособственников при сохранении права общей долевой собственности на весь объект: в этом случае устанавливаются самостоятельные права собственности на индивидуализированные части делимой вещи. Специфика же общей собственности в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет, даже если он делим. Ш. Тагайназаров отмечал, что реальной доли не существует, поскольку это понятие противоречит природе общей собственности*(8).

В литературе существует и иное понимание реальной доли. Р.О. Халфина называет реальной долей "право пользования определенной частью имущества"*(9). Однако не всегда участники общей собственности осуществляют право пользования определенной частью имущества, иногда они вместе осуществляют право владения, право пользования и право распоряжения всем имуществом в целом. Кроме того, представляется неприемлемым смешение двух различных понятий: право пользования - это составляющая права общей собственности, а реальная доля - это не право пользования, это определенная часть общего имущества.

2. Теория идеальной доли, согласно которой каждый отдельный сособственник является субъектом целого и нераздельного права собственности, а, следовательно, правомочия, вытекающие из права собственности, принадлежат каждому сособственнику в полном объеме. Разделенность относится только к ценности вещи. Идеальная доля - это определенная мера денежного выражения части общего имущества.

Сторонники представления о доле как доле в стоимости имущества, доле экономической ценности рассматривают отношения общей долевой собственности как стоимостные*(10), полагая, что экономическое содержание доли сводится к стоимостной оценке объекта и вклада. "Доля - это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей"*(11).

Представляется, что нельзя определять долю общей собственности через экономическую ценность. Во-первых, потому, что объектом права собственности может быть только вещь, а вовсе не идеальные доли, которые ведут к упразднению вещи как объекта общей собственности. Во-вторых, экономическая ценность имущества не стабильна. В-третьих, долю ценности возможно соизмерить только со взносом при возникновении общей вещи. Основаниями определения идеальных долей (т.е. возникновения общей вещи) являются: а) материальные (имущественные) вложения; б) закон; в) соглашение (завещание). В-четвертых, к экономической оценке доли обращаются в конечный момент, когда имущество делится в натуре, или при выделе доли одного из сособственников. Каждый сособственник наделяется идеальной долей, определяющей денежное выражение имущества, в случае прекращения отношений общей собственности вообще либо для этого сособственника.

3. Теорию, согласно которой каждому соучастнику принадлежит право собственности на количественно измеренную долю в общем имуществе, называют теорией арифметической доли. Доля имеет арифметическое выражение: 1/2, 2/3, 1/16 и т.д. Иногда размер ее обозначается в процентах. Во всех случаях в общей собственности сумма долей должна равняться единице (или соответственно - 100%) и не может быть ни больше, ни меньше единицы. Например, М.Г. Масевич арифметическую долю называет идеальной: "...идеальными называют доли, которые определены в виде дроби общей собственности - 1/2 доли в праве на общую автомашину"*(12). Арифметическая доля - это "определенная мера, принадлежащая каждому из участников общей собственности, которая еще не выделена в натуре, т.е. не индивидуализирована и входит в состав единого целого"*(13).

Сторонники этого направления замечают, что доля, которой обладает каждый сособственник, - это доля в имуществе, неконкретная часть имущества, размер которой определяется соотношением вклада собственника и стоимости общего имущества: "В общей собственности каждому из соучастников (сособственников) принадлежит право собственности на определенную долю общего имущества (1/2, 1/3, 1/4), которая ... определяет размер участия собственника в использовании свойств вещи и объем его притязаний на часть меновой стоимости данного предмета"*(14).

Определение доли через арифметическое обозначение, как представляется, является односторонним подходом, поскольку чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы.

4. Теория, согласно которой разделенность относится к праву собственности: каждому из сособственников принадлежит часть права общей собственности на целую вещь. Следовательно, правомочия, которые вытекают из права собственности, принадлежат сособственнику в определенной части. То есть теория доли права. Доля права - доля самого права общей собственности. Некоторые авторы придерживаются мнения, что право собственности представляется разделенным не по содержанию, а по объему*(15). Д.Ф. Ермеев характеризует долю права "как показатель объема вещного права каждого сособственника и как мерило ценности, принадлежащей каждому сособственнику в общем имуществе"*(16), и тем самым делает попытку определить механизм образования доли права, а еще и ее связь с общим имуществом. Право собственности "делится" так, что каждому из сособственников принадлежит соответствующее размеру его доли "количество" владения, пользования и распоряжения. Вряд ли это выход из положения, замечает В.А. Белов, ибо представить себе, скажем, 1/2 владения, 1/3 пользования или 1/4 распоряжения весьма проблематично*(17). Безусловно, трудно согласиться с тем, что доля - "выраженный в дробях или процентах показатель объема правомочий"*(18). (Выходит, что если из двух сособственников один имеет треть доли в собственности, объем его правомочий будет в два раза меньше, чем у другого.)

5. Теория, согласно которой каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Эта теория обладает рядом достоинств. Во-первых, подчеркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников также распространяются на все имущество в целом, не ставится под сомнение характеристика общей собственности как собственности многосубъектной. И, наконец, в-четвертых, поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, выявлена специфика долевой собственности как особого вида общей собственности. Тот же ход рассуждений с известными оговорками приложим к общей совместной собственности, поскольку доли существуют и в ней и подлежат определению при разделе и выделе*(19). То есть теория доли в праве. Доля в праве - это определенная доля, в которой выражается право каждого участника общего имущества владеть, пользоваться и распоряжаться всем имуществом в целом. Так, если часть дома погибла, право на возмещение убытков имеют все сособственники, а ее участник, лишенный возможности пользоваться жилым помещением, вправе претендовать на часть оставшейся общей собственности. Из этого следует, что при долевой собственности каждому собственнику принадлежит часть - доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте*(20).

Сособственник имеет право распоряжаться своей долей. Распоряжение долей в праве означает возможность выхода из отношений общей собственности.

Каждый из участников долевой собственности имеет право на перерасчет своей доли. Так как доля в общей долевой собственности соизмеряется со вкладом, а соотношение вкладов сособственников со временем может меняться, необходимо признавать за участниками и право на перерасчет доли.

Вывод к исследуемой теории прямо противоположен выводу к теории арифметической доли: теория доли в праве, как представляется, является односторонним подходом, поскольку чисто юридическая природа доли еще не раскрывает ее количественное выражение.

Думается, что из всех проанализированных теорий наиболее жизнеспособными являются теории арифметической доли и доли в праве. Тем более было бы упущением с нашей стороны не обратить внимание на то, что законодатель говорит только о доле в праве - ст. 244, 245, 250, 251 Гражданского кодекса РФ и о доле в имуществе (арифметической доле) - ст. 252, 255 Гражданского кодекса РФ. Исходя из этого доля участников в правоотношениях, связанных с общей собственностью, должна пониматься в двух значениях: доля в праве каждого сособственника должна быть определена и выражена арифметически, т.е. происходит наполнение доли. Такое представление доли приемлемо при общей долевой собственности и при определении долей при общей совместной собственности.

Таким образом, можно сделать вывод, что право на долю в многоквартирном доме (коттедже) возникает с момента возникновения права на квартиру и являет собой долю в праве, а именно определенную долю, в которой выражается право каждого участника общего имущества владеть, пользоваться и распоряжаться всем имуществом многоквартирного дома (коттеджа) в целом.

А.Ф. Амеров,

аспирант кафедры гражданского права

Института права Башкирского государственного университета

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2007 г.

--------------------------------------------------------------------------

*(1) Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / Российская АН.; Российский фонд культуры; 3 изд., стереотипное/ М.: АЗЪ, 1996. С. 295.

*(2) См. п. 6 Положения о признании жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 / СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

*(3) См. п. 5 Положения о признании жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

*(4) Там же.

*(5) См.: Пункты 18, 19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 // СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

*(6) Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 17.

*(7) Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая литература, 1996. С. 206.

*(8) Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Душанбе: ИРФОН. 1966. С. 14.

*(9) См.: Пахомова Н.Н. Право общей собственности. Дисс... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 1995. С. 57; Халфина Р.О. Право личной собственности. М., 1955. С. 67.

*(10) См.: Пахомова Н.Н. Указ. соч. С. 57; Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности. Очерки по гражданскому праву. Ленинград, 1957. С. 82.

*(11) Маннанкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск: Издательство Томского государственного университета, 1977. С. 51.

*(12) Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая литература, 1996. С. 206.

*(13) Тагайназаров Ш. Указ. соч. С. 14.

*(14) См.: Пахомова Н.Н. Указ. соч. С. 54; Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков, 1968. С. 134-136.

*(15) См.: Пахомова Н.Н. Указ. соч. С. 54; Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. М., 1906. С. 16; Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 156; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. С. 166.

*(16) См.: Пахомова Н.Н. Указ. соч. С. 59.

*(17) Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. N 11. С. 28.

*(18) Линникова А.В. Право общей долевой собственности граждан: Автореф. дисс... канд. юрид. наук. М.: Всесоюзный юридический заочный институт. М., 1982. С. 17.

*(19) Гражданское право. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М: "ПБОЮЛ Л.В. Рожников", 2001. С. 437-438.

*(20) Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. М: Юридическая литература, 1996. С. 206.