Об ограниченном праве пользования чужой недвижимостью в коттеджных поселках (О.В. Образцова, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2007 г.)

Об ограниченном праве пользования чужой недвижимостью
в коттеджных поселках

Участки под застройку в продаваемых сегодня новых коттеджных поселках часто реализуются на стадии строительства. Все заинтересованные стороны стараются разработать и согласовать нормы и правила, соблюдение которых убережет в процессе эксплуатации добрососедские отношения, а также отношения с застройщиками и другими организациями.

Юридически застройщик не имеет права принуждать собственников земельных участков к соблюдению каких-либо ограничений, поэтому обычно перед покупкой стороны заключают соглашение, в котором оговариваются все необходимые требования и ограничения. Предупреждать потенциальных клиентов о существующих ограничениях (особенно касающихся правил строительства, прокладки коммуникаций) необходимо непосредственно при показе участка или готового дома. Обычно права и обязанности будущих жителей поселка оформляют в виде соглашений, протоколов, иных документов, которые позволяют устранить возможное непонимание и дисциплинирует стороны. Введение единых для всех разумных ограничений, с точки зрения покупателей домов в организованных поселках, вполне оправданно, поскольку свидетельствует о респектабельности будущего поселка.

Как правило, в элитных коттеджных поселках общие ограничения касаются, в первую очередь, внешнего вида - фасадов домов и заборов, а также этажности застройки. Кроме того, оговариваются правила пользования общественными территориями, коммуникациями и правила собственно общежития, устанавливаются запреты на шум после определенного часа или проезд по дорогам поселка на автомобиле с высокой скоростью, управляющими (эксплуатирующими) организациями устанавливаются пропускной режим на территорию поселка, режим движения на территории поселка личного автотранспорта и строительной техники. В поселках менее престижных правила для будущих жильцов могут быть значительно мягче. Конечно, ограничения, полезные, с точки зрения одних жителей поселка, могут быть неприемлемы для других. И в этом случае соответствующий договор с эксплуатирующей компанией может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Часто в праве собственности на земельные участки в коттеджных поселках указываются обременения - сервитуты, касающиеся использования зон, по которым проходят коммуникации (вода, газ, электричество, канализация). Несмотря на то, что обременение участков сервитутами может снизить стоимость участка и покупатели предпочитают приобретать необремененные участки, на сегодняшний день все больше застройщиков пользуются сервитутами.

В отличие от договора с эксплуатирующей компанией, который может быть расторгнут в одностороннем порядке, сервитут не оставляет для жителей поселка возможностей для отказа выполнять соответствующие требования заинтересованных лиц - нарушение влечет гражданско-правовую ответственность.

Владельцам земли также стоит помнить о сервитуте - праве прохода или проезда через участок к другим участкам, дорогам, водоемам, в связи с тем, что очень часто возникает необходимость, особенно на стадии строительства, воспользоваться соседним участком, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, водоснабжения коттеджей, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитуты - особая разновидность ограниченных вещных прав, существование которых закон предусматривает только в отношении недвижимости.

Предметом сервитута является ограничение права собственника полностью распоряжаться своей недвижимостью и запрещать ее использование третьим лицам, с одной стороны, и предоставление лицу ограниченного права пользования чужим недвижимым имуществом, с другой стороны. При этом обладатель сервитута может осуществлять в отношении недвижимости не любые действия, а только определенные договоренностью собственника и лица, в пользу которого установлен сервитут, либо решением суда об установлении сервитута при недостижении договоренности.

Собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

В настоящее время рассматриваемые отношения регулируются нормами Гражданского, Земельного, Водного, Градостроительного, Лесного кодексов РФ, а также Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Действующее законодательство выделяет частный и публичный, срочный и постоянный сервитуты.

Некоторые проблемы частных сервитутов

Основные положения о частном сервитуте содержатся в нормах Гражданского кодекса РФ. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, где собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.

Определение, данное сервитуту в нормах ГК РФ отражает два необходимых условия его существования (наличие двух недвижимостей, принадлежащих разным собственникам, причем одна земля тем или иным образом служит собственнику другой; соседство этих земельных участков). Пункт 1 ст. 274 ГК РФ дает общее понятие сервитута, не проводя его классификацию и не выделяя особенности регулирования отдельных видов сервитутов, и перечисляет лишь несколько примерных разновидностей частных сервитутов. На основе ч. 2 ст. 274 Гражданского кодекса РФ можно выделить несколько вещных прав:

право прохода и проезда через соседний земельный участок;

право прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов через чужую землю;

право пользоваться источником воды, находящимся на соседней земле, для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

При этом перечень сервитутов, предусмотренный в ГК РФ, является открытым, и стороны могут предусмотреть сервитуты для обеспечения и других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут в основном направлен на регулирование случаев установления прав ограниченного пользования чужим земельным участком, принадлежащим на праве собственности гражданам и коммерческим организациям в пользу других граждан и юридических лиц. Инициатором установления земельного сервитута может быть собственник или пользователь земельного участка, нуждающийся в использовании сопредельного (соседнего) земельного участка, чтобы устранить недостатки своего участка, обусловленные месторасположением или естественным состоянием. Для этого он должен обратиться к собственнику (пользователю) сопредельного участка за разрешением на ограниченное постоянное или временное пользование этим участком в рамках конкретного земельного сервитута.

В связи с довольно узким перечнем сервитутов в действующем законодательстве представляется целесообразным дополнить перечень частных сервитутов, указанных в Гражданском и Земельном кодексах РФ. К примеру, в этот перечень можно включить такие актуальные для собственников земельных участков разновидности сервитутов, как: право заготовки дров в лесу, находящемся на земле соседа, право соорудить балкон или кровельный скат, вторгающиеся в воздушное пространство соседа, право проводить воду с соседнего земельного участка, право спускать воду со своего земельного участка на нижерасположенный соседний земельный участок, право запретить соседу возводить на своем участке строения выше определенной высоты, засаживать участок тенистыми деревьями или иными насаждениями, препятствующими доступу солнечного света, добывать воду из водного источника сверх определенной меры. Судебная практика пока не богата примерами сервитутных споров, но внесение таких дополнений позволит решать возникающие споры и вопросы, опираясь на четкую правовую основу.

Градостроительный кодекс РФ (п. 3 ст. 64) упоминает виды частных градостроительных сервитутов (право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур; право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; право применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки). Как и в Гражданском кодексе РФ перечень сервитутов, предусмотренный в Градостроительном кодексе, открытый, поскольку согласно п. 3 cт. 64 частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться для обеспечения "и других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута".

Проблемы правового регулирования публичных сервитутов

Гражданский кодекс РФ не уделяет внимания публичным сервитутам, зато порядок их установления и прекращения закрепил Земельный кодекс РФ. Так, п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для установления публичных сервитутов "законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков".

Водный кодекс РФ (ст. 44) перечисляет виды частных водных сервитутов (право забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; право водопоя и прогона скота; право использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств) и устанавливает, в отличие от Гражданского кодекса РФ, что содержащийся в Водном кодексе перечень сервитутов может быть дополнен только водным законодательством РФ (ч. 2 ст. 44), а не соглашением сторон.

Лесной кодекс РФ (ст. 21) содержит только общее упоминание о частном лесном сервитуте, ничего не говоря об отдельных его разновидностях, которые, вероятно, будут предусматриваться в договорах, заключаемых пользователями участков лесного фонда с заинтересованными лицами. Положения гражданского, земельного и иного законодательства применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ.

Сервитуариями водных и лесных частных сервитутов, в отличие от иных предиальных (земельных) сервитутов, выступают не собственники соседних земельных участков и лица, владеющие недвижимостью на иных вещных правах, а водопользователи-несобственники, землепользователи-несобственники. Таким образом, понятия "лесной сервитут", "водный сервитут" не совпадают с классическим понятием "сервитут".

Если сопоставить цели, для которых устанавливается как частный, так и публичный сервитут, то приходится констатировать, что данные цели практически идентичны. Статья 274 Гражданского кодекса РФ определяет, что сервитут (частный) может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий коммуникаций, а также для других целей собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Практически аналогичные цели указаны для установления публичного сервитута в ст. 23 Земельного кодекса РФ. Разница в том, что публичный сервитут устанавливается "для обеспечения интересов" государства, местного самоуправления или местного населения, а частный сервитут - в интересах конкретного субъекта.

Публичный земельный сервитут устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или населения муниципального образования. Обязательным условием его установления является обсуждение данного вопроса с населением путем общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ), хотя порядок их проведения и учета мнения земельное законодательство не определяет. Поэтому этот вопрос следует урегулировать.

Исчерпывающий перечень государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, определен в п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ. К ним относятся:

проход или проезд через земельный участок;

использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведение дренажных работ;

забор воды и водопоя;

прогон скота через земельный участок;

сенокос или пастьба скота;

использование земельного участка в целях охоты, рыболовства в расположенном на участке замкнутом водоеме, сбор дикорастущих растений;

временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

свободный доступ к прибрежной полосе.

Часть из них является срочным сервитутом в силу закона. Например, сервитут для сенокоса или пастьбы скота устанавливается в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда. Если частный сервитут по общему правилу устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, то публичный сервитут наряду с этим может быть установлен и по отношению к земельному участку, используемому на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования. Такой вывод следует из п. 7 ст. 23 Земельного кодекса РФ, где перечислены субъекты, имеющие определенные права по отношению к обладателям сервитутов.

Собственник земельного участка, обремененного частными сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Иная ситуация складывается, когда установлен публичный сервитут. Собственник вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерную плату в случае существенного затруднения в использовании земельного участка в результате установления сервитута. Если невозможно использовать земельный участок вследствие установления сервитута, то землевладелец, землепользователь вправе требовать его изъятия, а собственник - выкупа с возмещением убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. В связи с этим возникает ряд вопросов: каким образом определяется соразмерная плата за установление сервитута, как оценивается степень обременения земельного участка, какова в этом случае природа изъятия земельного участка при невозможности его использования.

Статьи 124, 125 ГК РФ определяют, что публичные образования на равных началах участвуют в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. При этом законодатель указывает, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Однако процедуры и формы проведения этих слушаний ни Кодекс, ни иной нормативный акт не устанавливают, как и того, о чем именно должны быть эти слушания. Означает ли такая формулировка закона, что в случае отсутствия общественных слушаний соответствующий орган не сможет принять решение об установлении публичного сервитута либо принятое решение может быть оспорено по этим основаниям? Практика применения указанных норм показала, что никаких слушаний не проводится, решение принимается уполномоченным органом в "общественных интересах".

Проблемы правового регулирования некоторых сервитутов

В действующем законодательстве предусмотрено возникновение так называемых легальных сервитутов в следующих случаях: во-первых, согласно п. 2 ст. 553 ГК РФ, когда в договоре купли-продажи недвижимости, расположенной на земельном участке, не определены условия пользования им, продавец сохраняет за собой право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята такой недвижимостью и необходима для ее использования; во-вторых, п.п. 2, 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривают, что если залогодатель передает в залог земельный участок без находящихся на нем зданий и сооружений, то в случае обращения взыскания он сохраняет право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Проблема заключается в том, что размеры такого сервитута в законодательстве не определены. Из анализа нормативных актов можно сделать вывод, что определение размера такого сервитута будет происходить по нормам, предусмотренным в градостроительном законодательстве.

Основания возникновения сервитута

Основания возникновения сервитута по нашему законодательству включают договор и судебное решение.

Договор о сервитуте может быть заключен между лицом, требующим установления сервитута, и собственником участка в простой письменной форме и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ). В законе не установлены существенные условия такого договора. Думается, что к ним должны относиться вид сервитута и объем полномочий по пользованию чужой землей сервитуария.

Ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие "соразмерности" платы за сервитут не определено. Следовательно, стороны сделки должны изначально установить размер вознаграждения, причитающегося собственнику земельного участка, обременяемого сервитутом. Цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом на сервитутном праве, определить очень трудно, да практически и невозможно. Поэтому в юридической литературе высказываются мнения о плате за установление частного сервитута как о существенном условии договора, с чем можно согласиться.

Неопределенный характер носит понятие "существенные" затруднения в использовании обремененного земельного участка. В гражданском законодательстве существенным изменением обстоятельств признается изменение их настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Такой подход применим к отношениям по установлению публичного земельного сервитута лишь отчасти, так как следует учитывать специфику отношений по использованию земельных участков.

Если собственник господствующего земельного участка отказывается заключить договор об установлении сервитута или стороны не могут прийти к соглашению о его условиях, то сервитут может быть установлен решением суда, вынесенным по иску лица, требующего предоставления сервитута.

Одной из актуальных проблем правоприменения частных сервитутов является определение размеров сервитута, данный вопрос сегодня законодательством не урегулирован.

При этом законодателем также оставлен открытым вопрос, как поступать собственнику, приобретшему земельный участок, с целью обеспечения использования которого был установлен сервитут. В законе нет прямого указания на порядок переоформления данного права. Снова проходить весь путь установления сервитута новому собственнику было бы неправильным. Назначение сервитута заключается в обеспечении возможности использования определенного земельного участка, поэтому вне связи с этим участком, как самостоятельное право, сервитут существовать не может. Думается, что в этом случае к земельным участкам вполне применимо общее правило следования сервитутных прав - при переходе права собственности на объект, обремененный сервитутом, правомочие лица, в пользу которого установлен сервитут, сохраняется, будучи связанным не с личностью собственника, но с собственностью.

Объектом права земельного сервитута является конкретный обслуживающий земельный участок, а субъектом - собственник (пользователь) конкретного господствующего участка. Поэтому право земельного сервитута не является личным. При переходе права собственности или права пользования господствующим земельным участком к новому собственнику или пользователю к последнему переходит и право на ограниченное пользование обслуживающим земельным участком в соответствии с установленным земельным сервитутом.

Право земельного сервитута - это субъективное право собственника (пользователя) господствующего земельного участка, поэтому лицо, в интересах которого установлен земельный сервитут, не имеет права на отчуждение земельного сервитута другому лицу никаким способом.

Прекращение сервитутов

К основаниям прекращения сервитутов ГК РФ относит всего два случая:

отпадение основания, по которому ранее был установлен сервитут (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Например, сервитуарий утратит интерес в использовании чужой земли, потому что он приобретет возможность удовлетворить свои нужды за счет собственного участка;

если служебный участок в результате обременения сервитутом не может быть использован собственником по назначению (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

В этих случаях прекращение земельного сервитута происходит только по иску заинтересованного лица об упразднении сервитута.

Для прекращения сервитута возможны также общие основания прекращения ограниченных вещных прав. Думается, что допустимо упразднение сервитута односторонним отказом от права на основании п. 1 ст. 235, ст. 236 ГК РФ (односторонний отказ от права как основание прекращения права собственности).

Сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Государственной регистрации частных сервитутов посвящена ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1).

Соглашение о сервитуте или решение суда по заявлению одной из сторон сервитута будет являться правоустанавливающим документом, однако право сервитута не регистрируется. В отличие от регистрации иных вещных прав все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности, несмотря на то, что сервитут сам по себе является ограниченным вещным правом. Свидетельство о государственной регистрации сервитута не выдается, делается лишь отметка на правоустанавливающих документах, что также отличает регистрацию сервитутов от регистрации других вещных прав.

Отметим, что необходимо на законодательном уровне сформировать общий подход к определению частных земельных сервитутов, урегулировать соотношение норм Земельного и Гражданского кодексов РФ. Необходимо определить порядок и процедуры установления частных сервитутов, кроме того, регламентировать права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также права лиц, в пользу которых установлены сервитуты.

О.В. Образцова,

аспирант кафедры гражданского права Института права

Башкирского государственного университета

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)