Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2011 г. N 09АП-9409/11

город Москва

N А40-94233/10-54-617

30 мая 2011 г.

N 09АП-9409/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Регионального общественного фонда поддержки культуры и искусства

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2011 года

по делу N А40-94233/10-54-617,

принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Центрреставрация"

к Региональному общественному фонду поддержки культуры и искусства

3-е лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

об изменении договора аренды

и по встречному иску Регионального общественного фонда поддержки культуры и искусства

к Федеральному государственному унитарному предприятию "Центрреставрация"

3-е лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

об изменении договора аренды

от ФГУП "Центрреставрация": Гуваков В.Ю. по доверенности от 29.06.2010 г.

от Регионального общественного фонда поддержки культуры и искусства: Смирнов Д.А. по доверенности от 20.07.2010 г., Мигранов С.Ж. по доверенности от 20.07.2010 г.

от 3-его лица - Евграфов К.В. по доверенности от 08.07.2010 г.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация" (далее - ФГУП "Центрреставрация") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Региональному общественному фонду поддержки культуры и искусства (далее - Фонд) об изменении договора от 16.07.2002 г. N 01-30/596, заключенного между ФГУП "Центрреставрация", Фондом и Министерством имущественных отношений, в части преамбулы названного договора путем изложения ее в следующей редакции:

"Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице и.о. директора Маркаряна А.С., действующего на основании Устава, и Региональный общественный фонд поддержки культуры и искусства, именуемый в дальнейшем "Арендатор", в лице председателя правления Серовой Н.Б., действующей на основании Устава, с согласия Территориального управления Росимущества в городе Москве, действующего от имени собственника в отношении арендуемого федерального недвижимого имущества, именуемого в дальнейшем "Территориальное управление", в лице заместителя руководителя Коробова А.В., действующего на основании приказа от 13.04.2009 г. N 29, и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем",

- по всему тексту договора слово "Министерство" заменить словами "Территориальное управление" с учетом соответствующего падежа;

- подпункт 3.2.9 договора аренды изложить в следующей редакции:

"Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю и Территориальному управлению копии платежных поручений, подтверждающих оплату арендной платы и неустойки, установленных настоящим договором";

- в подпункте 3.2.11 договора аренды исключить слово "Министерство";

- пункт 4.1 договора аренды изложить в следующей редакции:

" В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в Приложении N 1 к настоящему договору, вместе с судом налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате Арендатором, составляет 1 091 825 (один миллион девяносто одна тысяча восемьсот двадцать пять) руб.";

- пункт 4.2 изложить в следующей редакции:

"Арендная плата, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно и в доходах федерального бюджета не учитывается"; - подпункт 5.2.2 изложить в следующей редакции:

"За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2.3, Арендатор обязан перечислить на счет Арендодателя пени в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки";

- пункт 8.2 изложить в следующей редакции:

"Приложения N 1 и N 2 являются неотъемлемой частью настоящего Договора";

- последний абзац договора изложить в следующей редакции:

"К настоящему договору прилагаются:

а) приложение N 1 (состав передаваемых в аренду помещений);

б) приложение N 2 (Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 01.07.2008 г. /Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 15.07.2010 г.);

в) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших настоящий Договор со стороны Арендодателя и Арендатора";

- Изложить Приложение N 2 и Приложение N 3 в новой редакции Приложения N 2 (Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 01.07.2008 г./Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 15.07.2010 г.)" (в редакции уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 16.02.2011 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленном иском принято встречное исковое заявление Регионального общественного фонда поддержки культуры и искусства к ФГУП "Центрреставрация" о внесении изменений в вышеназванный договор аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2011 года по делу N А40-94233/10-54-617 требования, заявленные ФГУП "Центрреставрация", удовлетворены в части внесения в договор аренды от 16 июня 2002 г. N 01-30/596 следующих изменений:

- преамбулу договора изложить в следующей редакции:

По всему тексту договора слово "Министерство" заменить словами Территориальное управление Росимущества в городе Москве" с учетом соответствующего падежа;

- подпункт 3.2.9 договора аренды изложить в следующей редакции:

"Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю и Территориальному управлению копии платежных поручений, подтверждающих оплату арендной платы и неустойки, установленных настоящим договором";

- в подпункте 3.2.11 договора аренды исключить слово "Министерство";

- пункт 4.1 договора аренды изложить в следующей редакции:

"В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в Приложении N 1 к настоящему договору, вместе с судом налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате Арендатором, составляет 1 091 825 (один миллион девяносто одна тысяча восемьсот двадцать пять) руб.";

- пункт 4.2 изложить в следующей редакции:

"Арендная плата, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно и в доходах федерального бюджета не учитывается"; - подпункт 5.2.2 изложить в следующей редакции:

"За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2.3, Арендатор обязан перечислить на счет Арендодателя пени в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки";

- пункт 8.2 изложить в следующей редакции:

"Приложения N 1 и N 2 являются неотъемлемой частью настоящего Договора";

- в последний абзац п.б) договора аренды внести следующие изменения:"К настоящему договору прилагаются: б) приложение N 2 (Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 01.07.2008 г.)

В удовлетворении исковых требований в остальной части внесения изменений в текст преамбулы, в последний абзац п.б) договора аренды в части приложения к договору - приложение N 2 (Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 15.07.2010 г.) отказано; в части внесения изменений в договор "изложить Приложение N 2 и Приложение N 3 в новой редакции Приложения N 2 (Заключение об оценке стоимости здания по состоянию на 01.07.2008 г." производство по делу прекращено. Встречный иск, заявленный Фондом, оставлен без рассмотрения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Фонд обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решения в части внесения изменений в п.4.1, 4.2, в последний абзац п.б) договора аренды от 16 июня 2002 г. N 01-30/596 и в указанной части принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец не доказал основания применения ст. 451 ГК РФ.

Заявитель также полагает, что договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке. а предусмотренное обязательное проведение оценки не является для сторон обязательным условием при заключении ими договора, в том числе и в отношении федерального имущества.

Заявитель жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции при рассмотрении дела норм процессуального права, что, по его мнению, также является основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

В судебном заседании представитель Фонда доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ФГУП "Центрреставрация" доводы апелляционной жалобы отклонил вследствие необоснованности. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель 3-его лица - Территориального управления Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - Теруправление Росимущества в г. Москве) в судебном заседании поддержал правовую позицию и доводы заявителя апелляционной жалобы.

Поскольку ответчиком в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 268 ч.5 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, поскольку иные лица, участвующие в деле, возражений против этого не заявили.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 16.06.2002 г. между ФГУП "Центрреставрация" (Арендодатель), Фондом (Арендатор) и Министерством имущественных отношений Российской Федерации (Собственник) заключен договор N 01-30/596 аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного введения, в соответствии с условиями которого Арендодатель с согласия Министерства передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 541,4 кв.м., указанные в приложении N 1, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 29, для использования под офис.

Пунктом 2.1 договора, принятым в редакции дополнительного соглашения N 01-30/597 от 16.07.2002 г., установлено, что договор аренды действует до 01.07.2013 г. Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему в установленном законом порядке осуществлена 30.10.2002 г.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендная плата составляет за период с момента вступления договора аренды в силу до начала капитального ремонта здания и с момента окончания данных работ - 1819,88 долларов США за все арендуемые помещения в месяц; за период с момента начала капитального ремонта здания и до момента окончания данных работ - 1547,50 долларов США за все арендуемые помещения в месяц.

Уведомлением от 26.02.2009 г. N 93 истец информировал ответчика об изменении условий договора аренды в части увеличения арендной ставки до 20 508 руб. за 1 кв. м в год, без учета НДС и коммунальных платежей с установлением ежемесячной арендной платы за арендуемые помещения в здании в целом в размере 925 252 руб. 60 коп. и предложил ответчику в месячный срок после получения данного уведомления пересмотреть действующую арендную ставку и подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору. Аналогичные уведомления истец направлял ответчику 27.04.2009 г., 12.05.2009 г. и 31.08.2009 г.

Поскольку ответчик на указанные выше уведомления не ответил, истец, сославшись на повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего, как полагает истец, стоимости содержания услуг, реальной стоимости арендных услуг, существенное изменение обстоятельств, а также на не достижение соглашения об увеличении договорной цены, обратился в арбитражный суд с требованием об изменении условий договора.

Суд первой инстанции признал обоснованными доводы истца, в том числе в части п.п.4.1, 4.2 договора, последнего абзаца п.б) договора аренды, и принял решение об удовлетворении иска в указанной части.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не соответствуют действующему законодательству и являются неправомерными.

Так, в соответствии со ст. 450 п.п.1,2 и ст. 452 ГК РФ изменение судом договора по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, истец в качестве оснований изменения заключенного договора аренды не ссылается на нарушение ответчиком его условий; по мнению истца, основанием для изменения договора является изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Возможность изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ГК РФ связывает со случаями, прямо указанными в ст. 451 ГК РФ.

В п. 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям определяет суд.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ для удовлетворения требования о расторжении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами требуется наличие одновременно четырех условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, то есть, могли ли они предвидеть такое изменение в момент заключения договора;

- изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Исходя из смысла данной нормы права, лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также - совокупность перечисленных в п.п.1-4 ч.2 ст. 451 ГК РФ условий.

По мнению судебной коллегии, указанные выше обстоятельства, являющиеся основаниями для изменения договора в соответствии с правилами, установленными ст. 451 ГК РФ, в данном случае отсутствуют.

Так, в качестве существенно изменившегося обстоятельства истец указывает изменение законодательства и подхода к установлению арендной платы за пользование федеральным имуществом, а также несоответствие арендной платы, установленной в договоре, нынешней реальной стоимости таковой.

Между тем, названные истцом обстоятельства не могут свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности", на который ссылается истец как на основание для изменения договора, вступил в силу 03.08.1998 г. и являлся действующим на дату заключения спорного договора. Следовательно, положения данного закона должны были быть известны сторонам при заключении договора, в связи с чем установление нового размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости здания от 14.01.2009 г. в соответствии с положениями указанного выше Закона является неправомерным.

Судебная коллегия также отмечает, что повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего стоимости содержания услуг, реальной стоимости арендных услуг не являются тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Однако даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наличие вышеназванных оснований истцом не доказано и судом первой инстанции не установлено.

Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

По смыслу статей 607, 614 ГК РФ арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.1 договора стороны согласовали условие о том, что изменение условий настоящего договора (кроме условия, предусмотренного п.3.2.4) допускаются по соглашению Арендодателя и Арендатора с согласия Министерства.

Таким образом, заключенным сторонами договором предусмотрено лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению всех сторон договора, а не по требованию сторон в судебном порядке.

Вместе с тем, в п. 3.2.4 договора стороны предусмотрели, что Арендатор обязуется в месячный срок после письменного обращения Арендодателя или Министерства в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную настоящим договором, в соответствии с новым порядком расчета арендной платы. Изменение арендной платы оформить дополнительным соглашением в договору.

Порядок расчета арендной платы приведен в приложениях N 2 и N 3 к договору аренды, основан и соответствует Распоряжению Минимущества России от 28.05.2001 г. N 1461-р (для пригодных к эксплуатации объектов), а также Распоряжению Минимущества России от 14.05.1999 г. N 671-р (для объектов аренды на период капитального ремонта и реконструкции).

Распоряжением Минимущества России от 13.05.2002 г. N 1185-р устанавливался при заключении договоров аренды поэтапный переход от порядка, установленного Распоряжением Минимущества России от 28.05.2001 г. N 1461-р, к новому порядку расчета арендной платы - исходя из рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Однако названное распоряжение утратило силу в связи с изданием Распоряжения Росимущества от 23.01.2006 г. N 72-р, в связи с чем изменение порядка расчета арендной платы, на котором настаивает истец, к спорным правоотношениям сторон не применимо.

Ссылка истца на п. 3.4 Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 года), утвержденную Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 г. N 1163-р, судебной коллегией не принимается, поскольку положения данной Программы не устанавливают конкретного правила по установлению порядка расчета арендных платежей: более того, указанное программное положение после 31.12.2005 г. действующим не является.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований о внесении изменений в п.4.1, 4.2, в последний абзац п.б) договора аренды от 16 июня 2002 г. N 01-30/596 у суда отсутствовали.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с доводами заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права в части одновременного изменения истцом основания и предмета иска, нарушения порядка оставления встречного искового заявления без рассмотрения, поскольку таковые нарушения судом первой инстанции не были допущены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 269 п.2, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 февраля 2011 года по делу N А40-94233/10-54-617 в части внесении изменений в пункты 4.1, 4.2, в последний абзац п.б) договора аренды от 16 июня 2002 г. N 01-30/596 отменить.

В указанной части в иске ФГУП "Центрреставрация" отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ФГУП "Центрреставрация в пользу Регионального общественного фонда поддержки культуры и искусства 2 000 руб. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова