Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2010 г. N 17АП-4721/10

г. Пермь

09 сентября 2010 г.

Дело N А60-42720/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л,

судей Гребенкиной Н.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Исмагиловой Л.Р.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Кулагина Е.А. (паспорт, доверенность от 10.02.2009),

от ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил - Климцев А.В. (удостоверение от 20.01.2009, доверенность от 17.04.2010)

от ответчика ООО "Спринт-Консалтинг" - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 11 марта 2010 года

по делу N А60-42720/2009,

принятое судьей Ануфриевым А.А.

по иску индивидуального предпринимателя Мясоедова Евгения Николаевича

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил, ООО "Спринт-Консалтинг"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Мясоедов Евгений Николаевич (истец) обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил, ООО "Спринт-Консалтинг" (ответчики) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 349,4 кв.м в сумме 8 500 000 руб., рассчитанной на основании отчета ООО "Спринт-Консалтинг" N 078/09 от 06.04.2009, о возложении на ответчика обязанности совершить сделку по отчуждению нежилого помещения N 54 площадью 349,4 кв.м по цене 6 839 939 руб., об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества в части п. 5.3, п. 7.4 ст. 7 приложения N 2 к договору в редакции истца.

На основании ст. 49 АПК РФ истец отказался от исковых требований к ООО "Спринт-Консалтинг" о признании недостоверной оценки величины рыночной стоимости нежилого помещения, а также уточнил исковые требования в оставшейся части: просил заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, исключив из него п. 5.3. Кроме этого, просил принять п. 7.4 ст. 7 приложения N 2 к договору в редакции истца, определить выкупную стоимость недвижимого имущества в сумме 7 023 000 руб.

Решением арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2010 производство по делу в части исковых требований к ООО "Спринт-Консалтинг" прекращено. В оставшейся части исковые требования удовлетворены, на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 349,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Дзержинского, 54, на условиях исключения из договора п. 5.3, принятия п. 7.4 ст. 7 приложения N 2 к договору в редакции истца, с определением выкупной стоимости недвижимого имущества в сумме 7 023 000 руб.

Решение суда от 11.03.2010 обжаловано ответчиком Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил в апелляционном порядке в части удовлетворения исковых требований. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, недостоверность отчета ООО "Спринт-Консалтинг" судом первой инстанции не установлена, заключение договора купли-продажи по иной цене является необоснованным. Ответчик указывает, что не может нести ответственности за недостоверность представленного ему отчета об оценке. Оспаривание такого отчета должно производиться покупателем путем предъявления самостоятельного иска к оценщику после направления проекта договора купли-продажи. Кроме этого, ответчик не согласен с исключением из текста договора п. 5.3, предусматривающего, что при расторжении договора по вине покупателя, выплаченная им сумма денежных средств не возмещается. Ответчик считает, что это является способом защиты его прав в случае недобросовестности покупателя, а также противоречит п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что ответчик является стороной рассматриваемого договора купли-продажи, недостоверность отчета ООО "Спринт-Консалтинг" является основанием заявленных требований, необходимость определения выкупной стоимости в размере 7 023 000 руб. подтверждена надлежащими доказательствами, включение в договор п. 5.3 не основано на нормах права, защита нарушенных прав ответчика в случае расторжения договора возможна путем обращения в суд с соответствующими требованиями.

Ответчиком ООО "Спринт-Консалтинг" возражений на апелляционную жалобу не представлено.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 349,4 кв.м, расположенного по адресу г. Нижний Тагил, пр. Дзержинского, 54.

23.01.2009 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении приобрести арендуемое помещение в собственность.

Постановлением Администрации города Нижний Тагил от 13.08.2009 N 1360 разрешена приватизация нежилых помещений N 4, 4-1 на первом этаже, N 21, 22, 24, 47, 48, 49 в подвале в здании нежилого назначения (лит. А), расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Дзержинского, 54, общей площадью 349,4 кв.м, арендуемых индивидуальным предпринимателем Мясоедовым Е.Н. Определен способ приватизации - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, установлена цена продажи - 8 500 000 руб. в соответствии с с отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.04.2009 N 078/09.

13.08.2009 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта недвижимости с приложениями N 1, 2, 3.

27.08.2009 истец направил ответчику протокол разногласий об исключении п. 5.3. договора, принятии п. 7.4 ст. 7 приложения N 2 в редакции покупателя, об установлении стоимости имущества 8500000 руб. с учетом НДС.

Письмом от 03.09.2009 истец также просил ответчика изменить продажную стоимость объекта, установить цену в соответствии с отчетом об оценке от 31.08.2009 N 24/08/2009-31 в размере 6839939 руб. с учетом НДС.

В связи с отклонением ответчиком предложенных изменений условий договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право истца на приобретение арендованных нежилых помещений в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, сторонами не оспаривается.

Цена имущества в проекте договора купли-продажи определена ответчиком в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Спринт-Консалтинг" N 078/09 от 06.04.2009 в размере 8 500 000 руб.

Оспаривая указанную цену, истец ссылается на недостоверность сведений о рыночной стоимости нежилых помещений, содержащихся в указанном отчете, представив в свою очередь отчет независимого оценщика N 24/08/2009-31 от 31.08.2009.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Для проверки доводов истца и ответчика в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ по делу назначена экспертиза по вопросу о достоверности содержащихся в отчете N 078/09 от 06.04.2009 сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта от 28.07.2010 оценка рыночной стоимости арендованного помещения, произведенная в отчете N 078/09 от 06.04.2009, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям Федеральных стандартов оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности. Содержащиеся в этом отчете сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости являются недостоверными.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Проведенной по делу экспертизой по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений установлено, что она составляет 7023000 руб. (с учетом НДС).

Таким образом, с учетом положений ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, цена недвижимого имущества обоснованно определена судом первой инстанции в этом размере.

Доводы ответчика о том, что он не может нести ответственности за недостоверность представленного ему отчета об оценке, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и переданных на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, правомерно рассмотрен судом первой инстанции с участие в качестве ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил, уполномоченного на заключение такого договора.

Ссылка ответчика на то, что спор об оспаривании отчета независимого оценщика должен рассматриваться в качестве самостоятельного иска, не может быть принята во внимание.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

При рассмотрении разногласий в части п. 5.3 договора, предусматривающего, что при расторжении договора по вине покупателя, выплаченная им сумма денежных средств не возмещается, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что получение денежных средств в отсутствие встречного обязательства противоречит общим принципам гражданского оборота, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, и не может быль установлено без соглашения сторон договора.

В свою очередь, ответчик не лишен возможности в соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ требовать с другой стороны возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Доводы апелляционной жалобы в этой части также необоснованны и подлежат отклонению.

При принятии положений п. 7.4 ст. 7 приложения N 2 к договору купли-продажи в редакции покупателя, предусматривающей, что взыскание на объект может быть обращено только по решению суда, суд первой инстанции правомерно указал, что возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должна быть установлена соглашением сторон. Возражения покупателя свидетельствуют об отсутствии такого соглашения и о невозможности его установления в приложении N 2 к рассматриваемому договору.

При таких обстоятельствах, решение суда от 11.03.2010 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Судебные расходы, понесенные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, в том числе судебные издержки на оплату экспертизы в сумме 15 000 руб.. относятся на ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 марта 2010 года по делу N А60-42720/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил в пользу индивидуального предпринимателя Мясоедова Евгения Николаевич 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Н.А. Гребенкина Г.Л. Панькова