Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 г. N 08АП-2496/11

город Омск

31 мая 2011 г.

Дело N А46-19868/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смольниковой М.В.,

судей Гладышевой Е.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2496/2011) Назаренко Нины Васильевны на определение Арбитражного суда Омской области от 04 марта 2011 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Внешнеэкономическая компания "Омтор" Боднара Ивана Георгиевича об установлении начальной продажной цены заложенного имущества по делу N А46-19868/2009 (суд в составе: председательствующего судьи Мельника С.А., судей Сорокиной И.В., Скиллер-Котуновой Е.В.) о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Внешнеэкономическая компания "Омтор" (ИНН 5500000150, ОГРН 1025500742706),

при участии в судебном заседании представителей:

от Назаренко Нины Васильевны - лично, паспорт;

от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Внешнеэкономическая компания "Омтор" Боднара Ивана Георгиевича - лично, паспорт;

от Федеральной налоговой службы - Касьянова И.Н. по доверенности от 26.01.2011, паспорт;

от "Газпромбанк" (ОАО) - представитель Корнив Е.Л. по доверенности от 28.12.2010 г. паспорт.

от Головлевой Т.Р. - лично, паспорт;

установил:

Решением Арбитражного суда Омской области от 20 июля 2010 года по делу N А46-19868/2009 открытое акционерное общество "Внешнеэкономическая компания "Омтор" (далее - ОАО ВК "Омтор", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Боднар Иван Георгиевич.

Определением арбитражного суда от 17 декабря 2010 года требование открытого акционерного общества "Газпромбанк" (далее ОАО "Газпромбанк"), в размере 22 803 367 руб. 23 коп. включено в реестр требований кредиторов ОАО "АК "Омтор" как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

Конкурсный управляющий ОАО "ВК "Омтор" Боднар И.Г. обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении начальной продажной цены имущества должника, обеспечивающего требование ОАО "Газпромбанк", земельно-имущественного комплекса, включающего в себя:

- гаражный бокс, площадью 165,40 кв. м., литера Е, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00/01/0000/2443-18847;

- нежилые помещения N 1 П, расположенные в одноэтажном кирпичном здании, назначение: нежилое помещение, площадью 87,8 кв. м., номера на поэтажном плане 16-18, Литера Bl, B2, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00-18844;

- нежилые помещения N 2 П, номера на поэтажном плане NN 1-15, общей площадью 156,2 кв.м., литера В, расположенные в одноэтажном кирпичном здании, литеры В, B1, B2, В3 по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00/01/0000/2443-17368;

- гаражный бокс, площадью 118,20 кв.м., литера Д, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00/01/0000/2443-17450;

- земельный участок, площадью 1625 кв.м. с кадастровым номером 55:36:04 01 17:0049, предоставленный для общественно-деловых целей под строения (гаражные боксы), расположенный на землях населенных пунктов относительно здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-55-01/084/2005-344; Стоимость лота N 1 - 20 100 000 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 04 марта 2011 года по делу N А 46-19868/2009 утверждена начальная продажная цена имущества ОАО "ВК "Омтор" - земельно-имущественного комплекса, включающего в себя:

- гаражный бокс, площадью 165,40 кв. м., литера Е, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00/01/0000/2443-18847;

- нежилые помещения N 1 П, расположенные в одноэтажном кирпичном здании, назначение: нежилое помещение, площадью 87,8 кв. м., номера на поэтажном плане 16-18, Литера Bl, B2, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00-18844;

- нежилые помещения N 2 П, номера на поэтажном плане NN 1-15, общей площадью 156,2 кв. м., литера В, расположенные в одноэтажном кирпичном здании, литеры В, Bl, B2, ВЗ по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00/01/0000/2443-17368;

- гаражный бокс, площадью 118,20 кв. м., литера Д, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 55-00/01/0000/2443-17450;

- земельный участок, площадью 1625 кв. м. с кадастровым номером 55:36:04 01 17:0049, предоставленный для общественно-деловых целей под строения (гаражные боксы), расположенный на землях населенных пунктов относительно здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Ленина, 9., кадастровый (или условный) номер объекта 55-55-01/084/2005-344,

заложенного в обеспечение требования открытого акционерного общества "Газпромбанк", в размере 20 100 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Назаренко Нина Васильевна подала апелляционную жалобу, в которой просила определение отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы Назаренко Н.В. указала на то, что конкурсный управляющий должника необоснованно использовал для определения судом начальной цены отчет заинтересованного по отношению к конкурсному управляющему ОАО "Газпромбанк" оценщика ООО "ОМЭКС". По мнению подателя жалобы, ни один из представленных отчетов оценщиков не может быть принят судом в качестве объективного, независимого и соответствующего реальной рыночной стоимости оцениваемого имущества. Для определения судом реальной рыночной стоимости имущества в данной ситуации необходимо проведение товароведческой экспертизы.

В дополнениях к апелляционной жалобе, Назаренко Н.В. указала на ошибочность вывода суда о том, что для установления минимальной цены продажи имущества приоритет отдается заключению, представленному залоговым кредитором. Кроме того, необоснованно дана оценка земельного участка, поскольку его стоимость определена ниже кадастровой стоимости.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 17.05.2011 до 24.05.2011. Информация о перерыве размещена в сети Интернет на официальном сайте суда.

В судебном заседании Назаренко Н.В. поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнении к ней.

Представитель ОАО "Газпромбанк" просил оставить определение без изменения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав заинтересованных лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что оно не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, залоговым кредитором ОАО "Газпромбанк" разработано Положение о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества, которым определена и начальная цена продажи заложенного имущества. Согласно отчету независимого оценщика ООО "ОМЭКС" от 15.11.2010 N 286/2-1 рыночная стоимость имущества составляет: лот N 1 земельно-имущественный комплекс, расположенный по адресу г. Омск, ул. Ленина, 9 - 20 100 000 руб.

В силу пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Конкурсный управляющий должника на основании пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве обратился в суд с заявлением об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества ОАО "ВЭК "Омтор".

Возражая против данной начальной продажной цены, кредитор должника Назаренко Н.В. указала на то, что стоимость имущества занижена ООО "ОМЭКС". Согласно отчету, привлеченного конкурсным управляющим оценщика ООО "Финансово-аналитический центр "Эксперт", цена спорного имущества составляет 24 382 600 руб. Просила назначить товароведческую экспертизу, проведение которой доверить ООО "Независимая экспертиза "Флагман".

Из материалов дела следует, что разногласия у конкурсного кредитора и залогового кредитора возникли относительно:

- формирования лота, так как Назаренко Н.В. считает, что имущество подлежит продаже разными лотами;

- установления начальной продажной цены заложенного имущества. По мнению заявителя, начальная продажная цена заложенного имущества не может быть определена ни по одной из экспертных оценок.

Исследовав и оценив материалы дела, суд первой инстанции утвердил начальную продажную цену имущества должника с учетом оценки, предложенной ОАО "Газпромбанк".

Повторно оценив материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, по изложенным ниже основаниям.

В силу пункта 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Довод Назаренко Н.В. о необоснованной продаже 5 объектов недвижимости одним лотом с единой ценой, отклоняется.

Имущество поименовано в Положении о порядке, сроках и условиях проведения торгов, предложенном ОАО "Газпромбанк", передано последнему в залог, поэтому залоговый кредитор вправе определять порядок и условия реализации заложенного имущества. Конкурсный кредитор может лишь заявлять возражения против порядка и условий, предложенных залоговым кредитором, если реализация заложенного имущества на этих условиях может нарушить права иных кредиторов или должника.

Назаренко Г.В. не представила доказательств того, что продажа предмета залога единым лотом негативно повлияет на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества и тем самым нарушит её права.

Также как и нет доказательств того, что возможна реализация предметов залога отдельными лотами (учитывая, что объекты недвижимости находятся на одном земельном участке), приведет к быстрой его реализации, а также к получению большей выручки, нежели от реализации единым лотом.

Относительно установления начальной продажной цены, суд апелляционной инстанции, оценив материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу, что начальная продажная цена имущества должника, находящегося в залоге у ОАО "Газпромбанк" обоснованно установлена исходя из оценки ООО "ОМЭКС".

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В пункте 11 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Как уже указывалось выше, стоимость предметов залога оценивалась по договору с конкурсным управляющим должника ООО "Финансово-Аналитический центр "Эксперт" на дату 07.10.2010, результаты изложены в отчете об оценке N 22/10/1 (общая стоимость 24 382 600 руб., из которых: гаражный бокс, площадью 165,40 кв. м., литера Е - 2 857 700 руб.; нежилые помещения N 1 П, расположенные в одноэтажном кирпичном здании, назначение: нежилое помещение, площадью 87,8 кв. м. - 2 363 600 руб.; нежилые помещения N 2 П, номера на поэтажном плане NN 1-15, общей площадью 156,2 кв. м., - 4 098 700 руб.; гаражный бокс, площадью 118,20 кв. м., литера Д, - 1 889 700 руб.; земельный участок, площадью 1625 кв. м. - 13 172 900руб.; том 15 л.д. 39- 150).

По договору, подписанному с ОАО "Газпромбанк", оценку предметов залога произвело ООО "ОМЭКС" на дату 15.11.2010 (отчет от 15.11.2010). Согласно отчету N 286/10 от 15.11.2010 стоимость земельного участка площадью 1625,00 кв.м. - 18 050 000 руб.; гаражного бокса площадью 118,20 кв.м. - 170 000 руб., гаражного бокса 165,40 кв.м. - 230 000 руб.., нежилых помещений N 2П - 1 070 000 руб., нежилых помещений N 1П - 580 000 руб..; всего 20 100 000 руб.

В соответствии с указанными выше нормами права и разъяснениями Высшего арбитражного суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при определении начальной стоимости заложенного имущества подлежит применению отчет от 15.11.2010 ООО "ОМЭКС", поскольку дата его составления более приближена к дате рассмотрения ходатайства, с учетом изменяющейся экономической ситуации в стране. Кроме того, доказательств недостоверности сведений, изложенных в отчете N 286/10 от 15.11.2010 ООО "ОМЭКС" не представлено в материалы дела.

Кредитор, заявивший возражения по определению начальной продажной цены, не указал нарушений Закона об оценочной деятельности или стандартов оценочной деятельности при составлении отчета обществом ООО "ОМЭКС", не привел конкретных доводов по недостоверности отчета. Сам по себе факт несовпадения экспертных оценок рыночной стоимости имущества не может свидетельствовать о недостоверности одного отчета и о достоверности другого.

Кроме того, ОАО "Газпромбанк" представлены в суд копии листов из журнала "Недвижимость" о публикации объявлений в течение длительного времени о продаже спорных объектов за 20 000 000 руб. в период с 18.01.2010 по 31.05.2010, по 25 000 000 руб. в период с 11.05.2009 по 07.12.2009. Представитель ОАО "Газпромбанк" пояснил, что не удалось реализовать имущество за указанную стоимость. Спрос на объекты по данной цене отсутствовал.

Данные обстоятельства не опровергают, а подтверждают достоверность отчета по рыночной оценке стоимости имущества ООО "ОМЭКС". Вывод суда об установлении начальной продажной цены, указанной в отчете ООО "ОМЭКС", основан также и на том, что при определении стоимости имущества ООО "ОМЭКС" анализировало стоимость иных объектов недвижимости, расположенных в данном районе г. Омска (на улице Ленина в непосредственной близости).

Также отклоняется довод подателя жалобы о занижении стоимости имущества со ссылкой на договора ипотеки, согласно которым спорное имущество оценивалось в размере 62 700 000 руб., поскольку данная оценка производилась по состоянию на март 2008 года и на февраль 2009 года. Кроме того, как пояснил представитель ОАО "Газпромбанк" в данный период времени существовал реальный инвестор, который был согласен выкупить данное имущество за такую стоимость, планируя построить объект недвижимости более 5 этажей. В настоящее время, из-за изменившейся ситуации по ограничению этажности строительства, инвестор устранил интерес к данному проекту.

Назаренко Н.В. данные обстоятельства не оспорила, кроме того, не представила доказательств, подтверждающих, что имеется рыночный спрос на объекты по более высокой цене.

Доводы Назаренко Н.В. о занижении ООО "ОМЭКС" стоимости недвижимого имущества, поскольку ООО "Финансово-аналитический центр Эксперт" здания оценил по более высокой цене, а также о необоснованной оценке земельного участка ниже кадастровой стоимости, откланяются.

Действующее законодательство не предусматривает запрета оценки рыночной стоимости земельного участка ниже его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кроме того, сама позиция кредитора Назаренко Н.В. об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества путем установления стоимости зданий и сооружений, приняв во внимание отчет ООО "Финансово-аналитический центр "Эксперт", а начальной продажной стоимости земельного исходя из его кадастровой стоимости, свидетельствует также и о несогласии с отчетом ООО "Финансово-аналитический центр "Эксперт" в части определения стоимости земельного участка. Названная позиция кредитора о порядке установления начальной продажной стоимости заложенного имущества должника не основана на нормах статьи 138 Закона о банкротстве, Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Необходимость проведения по делу еще одной оценки рыночной стоимости имущества, при отсутствии сведений о недостоверности отчетов ООО "ОМЭКС" и ООО "Финансово-аналитический центр "Эксперт", приведет к лишь к необходимости оценки судом трех оценок.

Заинтересованность ООО "ОМЭКС" в проведении отчета исключительно в интересах залогового кредитора ОАО "Газпромбанк" не доказана.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно при определении начальной продажной цены спорного имущества руководствовался отчетом ООО "ОМЭКС", представленным залоговым кредитором. Суд апелляционной инстанции соглашается с указанием суда, что судом устанавливается начальная продажная цена заложенного имущества и при наличии рыночного спроса на данный объект он может быть продан и по более высокой цене.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы процессуального права судом применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил, в связи с чем, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Омской области от 04 марта 2011 года по делу N А 46-19868/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

Е.В. Гладышева Т.А. Зиновьева