Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 г. N 08АП-2956/11

город Омск

31 мая 2011 г.

Дело N А46-15431/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Айвазян Э.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2956/2011) Главного управления по земельным ресурсам Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 22.03.2011 по делу N А46-15431/2010 (судья Яркова С.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Завод сборного железобетона N 6" (ИНН 5506035536, ОГРН 1025501247100) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (ИНН 5503101004, ОГРН 1065503057443) об урегулировании разногласий, третье лицо: Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Омской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - представитель Карпенко О.А. по доверенности N 06/236 от 18.01.2011, представитель Сотникова Н.В. по доверенности N 06/8 от 11.01.2011,

от ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" - представитель Семакина Ю.А. по доверенности от 07.12.2010, представитель Маслов К.В. по доверенности от 02.03.2011,

от Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Омской области - представитель не явился,

установил:

Закрытое акционерное общество "Завод сборного железобетона N 6" (далее - ЗАО "ЗСЖБ N 6") 13.12.2010 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском (уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, путём изложения преамбулы и пунктов 1.1, 2.1, 6.2, 7 договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N7147/8762-2010, направленного Главным управлением по земельным ресурсам Омской области закрытому акционерному обществу "Завод сборного железобетона N6" с сопроводительным письмом от 30.11.2010 исх. N 0401/10588, в редакции ЗАО "ЗСЖБ N6", содержащейся в протоколе разногласий от 07.12.2010 к договору купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N7147/8762-2010, направленном в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с сопроводительным письмом от 08.12.2010, а именно:

- изложить преамбулу договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "На основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 N 5306-р Главное управление по земельным ресурсам Омской области в лице заместителя начальника Лебедева Василия Степановича, действующего на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, Приказа Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 12.04.2010 N 7-п "О распределении обязанностей между руководителями Главного управления по земельным ресурсам Омской области", доверенности от 12.04.2010, именуемое в дальнейшем "Продавец" и закрытое акционерное общество "Завод сборного железобетона N 6" в лице Генерального директора Гуринова Юрия Самуиловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем";

- изложить пункт 1.1 договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно - бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: город Омск, Октябрьский административный округ, улица 1-я Железнодорожная, дом 3 (далее - Участок), с разрешённым использованием "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений", в границах, указанных в кадастровом паспорте Участника, площадью 200 150 кв.м";

- изложить пункт 2.1 договора купли - продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Цена Участка составляет 6 699 170,61 (шесть миллионов шестьсот девяносто девять тысяч сто семьдесят) рублей 61 копейку.

РАСЧЁТ цены выкупа земельного участка

Площадь земельного участка кв.м

200150

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

267 966 824,50

Цена выкупа земельного участка, руб.

6 699 170,61";

- изложить пункт 6.2 договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Третий экземпляр остаётся после государственной регистрации в Управлении Росреестра по Омской области".;

- изложить пункт 7 договора купли - продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Покупатель: закрытое акционерное общество "ЗСЖБ N 6", 644041, город Омск, улица 1-я Железнодорожная, дом 3, ИНН 5506035536, КПП 554250001, ОГРН 1025501247100.".

В обоснование иска ЗАО "ЗСЖБ N 6" указало, что 06.10.2010 обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, на котором находятся объекты недвижимости истца, к заявлению были приложены все необходимые документы, в том числе кадастровый паспорт на земельный участок от 22.09.2010. По результатам рассмотрения заявления ответчик вынес распоряжение от 03.11.2010 N 5306-р о предоставлении в собственность за плату ЗАО "ЗСЖБ N6" земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного в г.Омске. В соответствии с кадастровым паспортом, приложенным истцом к заявлению о выкупе, кадастровая стоимость земельного участка составляла 267 966 824 руб. 50 коп., таким образом, цена выкупа должна была составлять 6 699 170 руб. 61 коп. (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка). Однако после обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Омской области, на основании которого был изменён разрешённый вид использования земельного участка, увеличена его кадастровая стоимость, в связи с чем увеличилась и выкупная цена земельного участка. ЗАО "ЗСЖБ N6" полагает, что изменение разрешённого использования и цены выкупа земельного участка после обращения истца в установленном законом порядке к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка, недопустимо.

Определением суда от 20.01.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Омской области (далее - ФГУ "Земельная кадастровая палата").

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.03.2011 по делу N А46-15431/2010 требования ЗАО "ЗСЖБ N6" к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области об урегулировании разногласий удовлетворены в полном объёме. Преамбула и пункты 1.1, 2.1, 6.2, 7 договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N7147/8762-2010 изложены в редакции истца. С Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу ЗАО "ЗСЖБ N6" взыскано 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возражая против принятого судом решения, Главное управление по земельным ресурсам Омской области в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Ответчик считает необоснованным возложение на него обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 на основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 N 5306-р, указывая, что в это распоряжение внесены изменения и дополнения распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 26.11.2010 N 5506-р, которое не оспорено, недействительным не признано. В распоряжении N 5506-р от 26.11.2010 указан вид разрешённого использования земельного участка, отличный от вида разрешённого использования в распоряжении N 5306-р от 03.11.2010. Спорный земельный участок истец использует на праве аренды и переоформление его в собственность не предполагает изменения разрешённого использования, указанный земельный участок является исторически сложившейся, специально огороженной территорией завода сборного железобетона, на которой расположено 29 производственных объектов, таким образом, земельный участок используется для производственных целей, что подтверждается Омским городским Советом и прокуратурой г.Омска. Вывод суда первой инстанции о том, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи заявления о приобретении земельного участка, основан, по мнению ответчика, на неверном применении норм материального права. Ответчик также ссылается на то обстоятельство, что в преамбуле договора купли-продажи заместителем начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области указан Лебедев В.С., который в настоящее время эту должность не занимает и, следовательно, не имеет полномочий подписывать договор.

С апелляционной жалобой Главное управление по земельным ресурсам Омской области представило копии письма Омского городского Совета от 08.12.2010 N 02-03/1167с, письма и.о. Мэра г.Омска от 03.12.2010 N 02-07/7375, письма прокуратуры г. Омска от 27.12.2010 N7-11-2010/19547, письма Министерства экономического развития РФ от 03.02.2011 N Д23-392, которые уже имеются в материалах дела.

ЗАО "ЗСЖБ N 6" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При этом истец считает противоречащим положениям Земельного кодекса РФ и сложившейся судебно-арбитражной практике довод ответчика о необходимости определения выкупной цены земельного участка лишь на момент подготовки проекта договора. Расчёт выкупной цены земельного участка подлежит определению на дату подачи заявления о приобретении его в собственность. ЗАО "ЗСЖБ N 6" как законный правообладатель земельного участка может изменить вид разрешённого использования на один из основных видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок. Довод ответчика о том, что суд необоснованно обязал Главное управление по земельным ресурсам Омской области заключить договор купли продажи земельного участка с ЗАО "ЗСЖБ N 6" во исполнение распоряжения N 5306-р от 03.11.2010, не приняв во внимание факт изменения этого распоряжения распоряжением N 5506-р от 26.11.2010, истец считает несостоятельным, поскольку оба распоряжения Главного управление по земельным ресурсам Омской области оценены судом первой инстанции, и суд пришёл к выводу, что именно распоряжение N 5306-р от 03.11.2010 является документом, в котором выражена юридически значимая воля Главного управление по земельным ресурсам Омской области на заключение договора, а распоряжение N5506-р от 26.11.2010 - это лишь одно из доказательств по делу.

Представленные в материалы дела письма Минэкономразвития РФ, прокуратуры г.Омска и Омского городского Совета истец - ЗАО "ЗСЖБ N 6" считает ненадлежащими доказательствами, поскольку они содержат в себе лишь мнения лиц по вопросу, рассматриваемому судом.

Обстоятельство о том, что Лебедев В.С. в настоящее время не является заместителем начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области, не свидетельствует, как полагает ЗАО "ЗСЖБ N 6", о невозможности исполнить решение суда, так как стороной договора выступает не конкретное лицо, занимающее определённую должность, а Главное управление по земельным ресурсам Омской области, более того, уже на момент вынесения судебного акта Лебедев В.С. не занимал должность заместителя начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области, о чём ответчику было известно, но он это обстоятельство скрыл от суда.

Представитель третьего лица - ФГУ "Земельная кадастровая палата", извещённого надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явился. Отзыв на апелляционную жалобу третье лицо не представило.

На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснив в том числе, что в распоряжении Главного управление по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 N 5306-р были допущены технические ошибки, не указан вид разрешённого использования и т.д., в связи с чем в него внесены изменения распоряжением N 5506-р от 26.11.2010, поэтому заключать договор на основании первого распоряжения невозможно. Разрешённое использование должно соответствовать договору аренды, изменение разрешённого использование произведено без ведома Главного управления по земельным ресурсам Омской области. В распоряжении N 5506-р от 26.11.2010 Главное управление по земельным ресурсам Омской области указало вид разрешенного использования, исходя из содержания указанного в договоре аренды разрешенного использования, уточнив лишь его формулировку. Ответчик просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска полностью.

На вопрос представителя истца представитель ответчика пояснил, что должность заместителя начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области была освобождена Лебедевым В.С. в декабре 2010 г.., точной даты вспомнить не может.

Представители истца поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав, в частности, что цена выкупа земельного участка подлежит определению на дату подачи заявления о его выкупе. Орган власти не уполномочен сам изменять вид разрешённого использования. Ответчик выбрал смешанный вид разрешённого использования - самый дорогой.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.01.2005 между Департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и ЗАО "ЗСЖБ N 6" (арендатор) заключён договор N Д-О-14-5448 аренды земельного участка (зарегистрирован в ЕГРП 08.06.2005 за номером 55-55-01/042/2005-313 - л.д.94 оборот т.3), по условиям которого арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет с множественностью лиц на стороне арендатора с 187140/200150 долей в праве пользования земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 200 150 кв.м, в границах, указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер 55:36:12 03 07:0157, расположенный по адресу: город Омск, Октябрьский административный округ, улица 1-я Железнодорожная, дом 3, местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица 1-я Железнодорожная, дом 3, для производственных целей под строения (пятиэтажное здание, главный производственный корпус, цех плит перекрытия, цех фундаментных блоков, арматурный цех, механический цех, цех стеновых панелей, БСЦ товарного бетона, сушильные камеры, ДОЦ с бытовкой, электроцех, склад ГСМ, бытовки ДОЦ, БСЦ, здание арматурного цеха, БСЦ бытовые помещения, центральный склад, часть гаража, склад готовой продукции, склад эмульсола, лесозавод, распределительное устройство, подстанция, компрессорные, котельная, столовая, административно-бытовой корпус, нежилые помещения в одноэтажном здании (цех ДВ и прогонов), железнодорожные пути (л.д. 116-120 т.1).

Распоряжением Мэра г.Омска от 14.11.2003 N 2642-р "Об утверждении проекта территориального землеустройства земельного участка по ул. 1-я Железнодорожная в Октябрьском административном округе" утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельного участка площадью 200150кв.м, относящегося к категории земель поселений, для производственных целей под строения, сооружения; местоположение земельного участка установлено относительно 3-этажного здания административно-бытового корпуса с почтовым адресом: ул.1-я Железнодорожная в Октябрьском административном округе (л.д.123 т.1).

На государственный кадастровый учет спорный земельный участок поставлен 26.12.2003 с присвоением кадастрового номера 55:36:12 03 07:0157 и разрешённым использованием (назначением) - для производственных целей под строения (протокол формирования земельного участка от 26.12.2003, кадастровый план земельного участка - л.д.124 т.1, л.д.131-134 т.2).

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:157 (равнозначен кадастровому номеру 55:36:12 03 07:0157) относится к трём территориальным зонам, установленным в соответствии с решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области", а именно: П3-1157, ИТ2, ИТ1-688. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренные для данных территориальных зон, перечислены в таблице N 1 статьи 42 Правил землепользования и застройки (письмо Омского городского Совета от 08.09.2010 N 02-03/805 - л.д.11 т.2).

В соответствии со статьёй 38 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск территориальная зона, обозначенная на карте градостроительного зонирования территорий города Омска буквой "П" является производственно-коммунальной зоной (П-3 - зона производственно-коммунальных объектов IV - V классов опасности); территориальная зона, обозначенная на карте градостроительного зонирования территорий города Омска буквами "ИТ" является зоной инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ-1 - зона полосы отвода железной дороги; ИТ-2 - зона городского наземного транспорта).

Согласно таблице N 1 статьи 42 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск, вид разрешенного использования "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений" является основным видом разрешенного использования как для территориальной зоны П-3, так и для территориальной зоны ИТ-1.

ЗАО "ЗСЖБ N 6" 23.08.2010 обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта изменений вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:157 (л.д. 1, 12 т.2).

На основании указанного заявления ЗАО "ЗСЖБ N 6", поданной им декларации от 17.08.2010, с учётом письма Омского городского Совета от 08.09.2010 N 02-03/805 и в результате проведенной проверки решением Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Омской области от 17.09.2010 N36/10-6563 разрешённое использование спорного земельного участка было изменено на "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений", определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 200 150 кв.м в размере 267 966 824 руб. 50 коп. (решение Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Омской области от 17.09.2010 N36/10-6563, акт определения кадастровой стоимости земельных участков, кадастровый паспорт земельного участка 55:36:120307:157 - на л.д. 8-12 т.2, л.д.36-38 т.1). Согласно пункту 16 (особые отметки) кадастрового паспорта от 22.09.2010 земельного участка кадастровый номер 55:36:120307:157 равнозначен кадастровому номеру 55:36:12 03 07:0157.

ЗАО "ЗСЖБ N 6" 06.10.2010 обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Омска площадью 200 150 кв.м, с кадастровым номером 55:36:120307:157, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности (л.д. 12-20 т.1).

К заявлению истцом в соответствии с перечнем, утверждённым Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения", были приложены необходимые документы, в том числе кадастровый паспорт земельного участка (приложение под номером 11) с указанием в качестве разрешённого использования земельного участка "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений". Кадастровая стоимость земельного участка, указанная в кадастровом паспорте, составляет 267 966 824 руб. 50 коп. (л.д. 36-38 т. 1).

Рассмотрев заявление истца о предоставлении в собственность земельного участка, Главным управлением по земельным ресурсам Омской области 03.11.2010 издано распоряжение N 5306-р, согласно которому истцу за плату предоставляется в собственность земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:120703:157 площадью 200 150 кв.м, местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица 1-я Железнодорожная, дом 3 (л.д. 21 т. 1).

Специалистом Главного управления по земельным ресурсам Омской области был осуществлён выезд на испрашиваемый земельный участок и выявлено, что железнодорожные пути занимают только часть этого земельного участка и предназначены для надлежащего функционирования основных производственных объектов (акт обследования от 03.11.2010 на л.д. 81 т.1).

На основании поданного Главным управлением по земельным ресурсам Омской области заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта изменений вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:157, поданного в ФГУ "Земельная кадастровая палата" (л.д.7 т.2), разрешённое использование земельного участка с "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений" было изменено на следующее: "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон", кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 847 491 142 руб. (решение ФГУ "Земельная кадастровая палата" от 17.11.2010 N 36/10-8939, акт определения кадастровой стоимости земельных участков, кадастровый паспорт земельного участка на л.д. 2, 6 т. 2, л.д.137 т.3).

Распоряжением N 5506-р от 26.11.2010 Главное управление по земельным ресурсам Омской области внесло в своё распоряжение N 5306-р от 03.11.2010 изменения и дополнения, согласно которым цифры "55:36:120703:157" заменены цифрами "55:36:120307:157"; абзац 2 дополнен словами "для размещения железнодорожных путей, конструктивных элементов железнодорожных сооружений, промышленных объектов и производств, коммунально-складских объектов, не требующих создания санитарно-защитных зон" (л.д. 22 т. 1).

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010, составленного ответчиком с учетом изданного распоряжения N 5506-р от 26.11.2010 и направленного истцу с сопроводительным письмом N 0401/10588 от 30.11.2010, цена выкупа земельного участка составляет 21 187 278 руб. 55 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 847 491 142 руб. (л.д. 23-29 т. 1).

ЗАО "ЗСЖБ N 6" подписало договор купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 147/8762-2010 с протоколом разногласий от 07.12.2010, которым предложило внести следующие изменения:

- изложить преамбулу договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "На основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 N 5306-р Главное управление по земельным ресурсам Омской области в лице заместителя начальника Лебедева Василия Степановича, действующего на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, приказа Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 12.04.2010 N 7-п "О распределении обязанностей между руководителями Главного управления по земельным ресурсам Омской области", доверенности от 12.04.2010, именуемое в дальнейшем "Продавец" и закрытое акционерное общество "Завод сборного железобетона N 6" в лице Генерального директора Гуринова Юрия Самуиловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем";

- изложить пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 07:157, местоположение которого установлено относительно 3-этажного здания административно - бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: город Омск, Октябрьский административный округ, улица 1-я Железнодорожная, дом 3 (далее - Участок), с разрешённым использованием "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений", в границах, указанных в кадастровом паспорте Участника, площадью 200 150 кв.м.";

- изложить пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Цена Участка составляет 6 699 170,61 (шесть миллионов шестьсот девяносто девять тысяч сто семьдесят) рублей 61 копейка.

РАСЧЁТ цены выкупа земельного участка

Площадь земельного участка кв.м.

200150

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

267 966 824,50

Цена выкупа земельного участка, руб.

6 699 170,61";

- изложить пункт 6.2. договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Третий экземпляр остаётся после государственной регистрации в Управлении Росреестра по Омской области";

- изложить пункт 7 договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 в следующей редакции: "Покупатель: закрытое акционерное общество "ЗСЖБ N 6", 644041, город Омск, улица 1-я Железнодорожная, дом 3, ИНН 5506035536, КПП 554250001, ОГРН 1025501247100.".

Письмом N 0401/11006 от 10.12.2010 Главное управление по земельным ресурсам Омской области отклонило представленный протокол разногласий, предложило заключить договор купли-продажи земельного участка на указанных в тексте договора условиях и подписать протокол согласования разногласий, согласно которому преамбулу договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 ответчик предлагал изложить в следующей редакции: "На основании распоряжений Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 N 5306-р, от 26.11.2010 N 5506-р Главное управление по земельным ресурсам Омской области, в лице заместителя начальника Лебедева Василия Степановича, действующего на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, Приказа Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 12.04.2010 N 7-п "О распределении обязанностей между руководителями Главного управления по земельным ресурсам Омской области", доверенности от 12.04.2010, именуемое в дальнейшем "Продавец", и ЗАО "Завод сборного железобетона N 6" в лице Семакиной Юлии Александровны, 29.06.1987 года рождения, действующей на основании доверенности от 28.09.2010, удостоверенной нотариусом нотариального округа г.Омска Парыгиной Татьяной Яковлевной и зарегистрированной в реестре за N 4192, именуемое в дальнейшем "Покупатель", и именуемые в дальнейшем "стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:"; редакцию покупателя в части изменения пункта 6.2 пункта 6, пункта 7 договора купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 - принять; подпункт 1.1 пункта 1, подпункт 2.1 пункта 2 - оставить в первоначальной редакции (л.д. 35 т. 1, л.д. 79-80 т. 2).

Протокол согласования разногласий истцом - ЗАО "ЗСЖБ N 6" не принят, в связи с чем последний на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд за урегулированием возникших разногласий.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (пункт 1). Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5). В месячный срок со дня поступления такого заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в предусмотренных случаях, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6).

Проанализировав абзац 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 6.1 статьи 5 Закона Омской области 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области", Указ Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что Главное управление по земельным ресурсам Омской области с 01.07.2006 является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере предоставления земельных участков, расположенных в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена, и действует на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик не отказывается предоставить земельный участок в собственность ЗАО "ЗСЖБ N 6", разногласия сторон касаются определения разрешённого использования земельного участка и, соответственно, его кадастровой стоимости и выкупной цены.

ЗАО "ЗСЖБ N 6" исходит из установленного на момент подачи им заявления о выкупе земельного участка разрешённого использования земельного участка - "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений", в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка составляет 267 966 824 руб. 50 коп., выкупная стоимость - 6 699 170 руб. 61 коп.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области полагает, что разрешённым использованием земельного участка следует считать: "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон", кадастровую стоимость земельного участка определить в размере 847 491 142 руб., выкупную стоимость - в размере 21 187 278 руб. 55 коп.

Полно исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным сторонами доказательствам и правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции обоснованно признал неверным определение ответчиком разрешённого использования земельного участка как "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон", определение кадастровой стоимости земельного участка в размере 847 491 142 руб. и выкупной стоимости в размере 21 187 278 руб. 55 коп.

В соответствии со статьёй 36 ЗК РФ в случае представления заявителем всех необходимых документов, решение о предоставлении в собственность земельного участка должно быть принято в течение одного месяца со дня получения заявления юридического лица о выкупе земельного участка.

Судом первой инстанции правильно указано, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления со всеми предусмотренными законодательством приложениями.

Из содержания пунктов 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникает в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности, кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о её изготовлении. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нём его цены.

Поскольку заявление о приобретении земельного участка в собственность подано истцом с соблюдением правил пункта 5 статьи 36 ЗК РФ (указанное обстоятельство не оспаривается ответчиком), с момента подачи заявки у истца возникло право требовать заключения договора купли-продажи, а у ответчика как уполномоченного органа - обязанность заключить такой договор в соответствии с действующим законодательством.

Указанная правовая позиция основывается на системном толковании положений статьи 36 ЗК РФ и соответствует имеющейся судебной практике (в частности, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2010 по делу N А70-14855/2009, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.08.2010).

С заявлением о выкупе земельного участка истец представлял кадастровый паспорт земельного участка (приложение под номером 11) с указанием в качестве разрешённого использования земельного участка "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений". Кадастровая стоимость земельного участка, указанная в кадастровом паспорте, составляет 267 966 824 руб. 50 коп. (л.д. 36-38 т.1).

В силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:157 прошёл государственный кадастровый учёт.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешённое использование, если объектом недвижимости является земельный участок, признаётся дополнительной информацией об объекте недвижимости, вносимой в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учёт осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учёт объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учёта объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости (пункт 1). Постановка на учёт и снятие с учёта объекта недвижимости, а также кадастровый учёт в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13-20 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений (далее также - учёт изменений объекта недвижимости), кадастровый учёт в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учёт части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учёт адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учёта заявления о кадастровом учёте и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учёта документов (далее - необходимые для кадастрового учёта документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (пункт 2).

Таким образом, статьёй 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрена возможность изменения вида разрешённого использования объекта недвижимости.

Пунктом 3 статьи 20 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что с заявлениями об учёте изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учёте изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключён на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласований.

Пунктами 1 и 2 статьи 13 решения Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области" установлено, что изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования на территории города Омска осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Статьёй 35 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (часть 1). В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (часть 7). Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (часть 8).

Согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка может выбрать любой вид разрешенного использования в соответствии с указанными выше положениями ЗК РФ и ГрК РФ. Условий о том, что выбираемый основной вид разрешённого использования должен превалировать над остальными основными видами разрешённого использования для данного земельного участка в нормах земельного и градостроительного законодательства не имеется.

Письмом Омского городского Совета от 08.09.2010 N 02-03/805 подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:157 относится к трём территориальным зонам, установленным в соответствии с решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области": зоне производственно-коммунальных объектов IV - V классов опасности; зоне полосы отвода железной дороги; зоне городского наземного транспорта.

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства принимаются в соответствии с таблицей N 1 статьи 42 указанных Правил, согласно которой к объектам железнодорожного транспорта относятся: железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений (опоры путепроводов, автотранспортные переезды, виадуки) и эти объекты располагаются на земельных участках с основными видами разрешённого использования в зоне полосы отвода железной дороги и в производственно-коммунальных зонах.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что у ответчика не имелось правовых оснований для обращения в ФГУ "Земельная кадастровая палата" с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта изменений вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:157 на "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон", в результате удовлетворения которого также была изменена кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ЗАО "ЗСЖБ N 6" воспользовалось предоставленным ему правом на изменение вида разрешённого использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом, поскольку одним из видов использования, установленных решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области" для территориальной зоны П-3, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:157, является избранный ЗАО "ЗСЖБ N 6" вид разрешённого использования "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений".

В свою очередь, определённый ответчиком вид разрешённого использования - "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон" законодательством не предусмотрен.

Возможность изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка не поставлена в зависимость от того, внесено ли соответствующее изменение в условия договора аренды этого земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что преамбула договора не подлежит принятию в редакции истца, поскольку указанный в ней в качестве заместителя начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области Лебедев В.С. не занимает в настоящее время данную должность, отклоняется.

Указание в преамбуле договора Лебедева В.С. не имеет правового значения, поскольку он не является стороной договора, следовательно, фактически договор от имени ответчика подлежит подписанию уполномоченным представителем Главного управления по земельным ресурсам Омской области.

Является необоснованным и довод апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи земельного участка от 29.11.2010 N 7147/8762-2010 не подлежит заключению на основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 03.11.2010 N 5306-р (как это указано в преамбуле), поскольку это распоряжение действует в редакции распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 26.11.2010 N 5506-р, которое не оспорено, недействительным не признано.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела правильно установлено, что у Главного управления по земельным ресурсам Омской области не имелось правовых оснований для изменения разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:157 с "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений" на "железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон". В связи с чем распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 26.11.2010 N 5506-р при разрешении спора не подлежит применению в силу статьи 12 ГК РФ как не соответствующее закону.

Ссылка Главного управления по земельным ресурсам Омской области на письма Омского городского Совета от 08.12.2010 N 02-03/1167с, и.о. Мэра г.Омска от 03.12.2010 N 02-07/7375, прокуратуры г.Омска от 27.12.2010 N 7-11-2010/19547, Министерства экономического развития РФ от 03.02.2011 N Д23-392, отклоняется, поскольку изложенная в них позиция не является однозначной и подтверждающей доводы ответчика, и указанные документы не являются нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 13 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Указание судом в решении на то, что истец в данных гражданских правоотношениях является более слабой стороной и возникшие правоотношения в настоящем случае требуют предоставления определённых преимуществ экономически слабой и зависимой стороне, не привело к нарушению прав ответчика, поскольку спор между сторонами разрешен судом с учётом надлежащей оценки доказательств, представленных в материалы дела, при правильном применении норм материального права.

Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ответчика оставляется без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22.03.2011 по делу N А46-15431/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Е.Н. Кудрина

Д.Г. Рожков