Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. N 16АП-854/11

г. Ессентуки

Дело N А63-4828/2010

26 мая 2011 г.

Вх.16АП-854/11 (1)

24 мая 2011 года объявлена резолютивная часть постановления.

26 мая 2011 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Афанасьевой Л.В., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Подгурской А.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диагональ Плюс" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.11.2010 по делу N А63-4828/2010 по заявлению ООО "Диагональ Плюс" (ИНН 2635086068, ОГРН 1062635005773) к Администрации г. Ставрополь (ИНН 2636019748), Комитету градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ОАО "Нептун" (ИНН 2635001120, ОГРН 1022601947521), МУП "Горзеленстрой" (ИНН 2633001750), Ставропольской городской Думы, о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, обязании принять постановление и заключить на новый срок договор аренды земельного участка,

в судебное заседание явились:

от Администрации г. Ставрополь - Лязгунова С.Н. по доверенности от 30.03.2011 N 01/2-16-31,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - Югина В.В. по доверенности от 28.01.2011 N 2,

от ОАО "Нептун" - Шведова Г.А. по доверенности от 10.09.2010 N 06-1/3-юр,

от МУП "Горзеленстрой" - Прокудина О.Г. по доверенности от 18.11.2011 N 18,

от Комитета градостроительства администрации города Ставрополя - не явился, извещен 11.04.2011,

от Ставропольской городской Думы - не явился, извещена 11.04.2011

от ООО "Диагональ Плюс" - не явился, извещено 15.04.2011,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ Плюс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - Администрация), Комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - Комитет градостроительства) Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - Комитет по имуществу), в котором просит:

- признать незаконным отказ администрации города от 04.05.2010 N 09/02-01/11729 исх. в предоставлении ООО "Диагональ Плюс" земельного участка в аренду на новый срок для продолжения проектирования и строительства торгово - офисного здания с кадастровым номером 26:12:010206:77, площадью 900 кв.м. и земельного участка для продолжения организации строительства торгово-офисного здания и последующего благоустройства (без права капитального строительства) с кадастровым номером 26:12:010206:76, площадью 887 кв.м., расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 16 "и" в квартале 603;

- обязать администрацию города принять постановление о предоставлении ООО "Диагональ Плюс" земельного участка в аренду на новый срок для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного здания с кадастровым номером 26:12:010206:77, площадью 900 кв.м. и земельного участка для продолжения организации строительства торгово-офисного здания и последующего благоустройства (без права капитального строительства) с кадастровым номером 26:12:010206:76, площадью 887 кв.м., расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 16 "и" в квартале 603;

- обязать комитет по имуществу заключить с ООО "Диагональ Плюс" на новый срок договоры аренды земельных участков для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного здания с кадастровым номером 26:12:010206:77, площадью 900 кв.м. и для продолжения организации строительства торгово-офисного здания и последующего благоустройства (без права капитального строительства) с кадастровым номером 26:12:010206:76, площадью 887 кв.м., расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 16 "и" в квартале 603.

Заявленные требования мотивированы наличием у общества права на использование земельных участков на прежних условиях, предусмотренных в договорах аренды от 10.03.2006 N 4998 и N 499.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.11.2010 в удовлетворении заявленных требований комитета отказано. Судебный акт мотивирован тем, что предоставление спорного земельного участка, расположенного в рекреационной зоне, для строительства торгово-офисного здания нарушает публичные интересы в результате использования особо охраняемых земель не по целевому назначению.

Не согласившись с данным решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что общество как арендатор, надлежавшим образом исполнявший свои обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. По мнению заявителя, не зарегистрированный договор аренды от 10.03.2006 N 4898 является заключенным, поскольку обществом регулярно производилась оплата по данному договору. Также заявитель указал, что спорный земельный участок не относится к зеленным территориям города. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы просит признать Постановление главы г.Ставрополя от 12.05.2088 N 1181 "Об утверждении перечня озелененных территорий общего пользования в г.Ставрополе" и постановление главы г.Ставрополя от 04.08.2008 N1814 "О внесении изменений в постановление главы г.Ставрополя от 12.05.2088 N 1181 "Об утверждении перечня озелененных территорий общего пользования в г.Ставрополе" недействительными в части отнесения территории по адресу: г.Ставрополь, пр.Кулакова, 16 и в квартале 603, предоставленной ранее ООО "Диагональ Плюс" к озелененным территориям общего пользования г.Ставрополя, так как вынесены они незаконно, с нарушением прав общества.

Определением апелляционного суда от 01.04.2011 судебное заседание назначено на 17.05.2011 на 12 часов 30 минут.

Представители администрации, Комитета по имуществу, ОАО "Нептун" и МУП "Горзеленстрой" в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзывах на них, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители Ставропольской городской Думы, Комитета градостроительства и ООО "Диагональ Плюс" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. До рассмотрения апелляционной жалобы по существу, от Ставропольской городской Думы и Комитета градостроительства поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.

До рассмотрения апелляционной жалобы от представителя общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью выезда в служебную командировку за пределы края с 16.05.2011 по 27.05.2011, директор общества также находится в служебной командировке с 11.05.2011 по 11.06.2011.

Данное ходатайство рассмотрено апелляционным судом и признано не подлежащим удовлетворению, поскольку изложенные причины не являются объективными, служащими основанием для отложения рассмотрения жалобы по нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку общество не обосновало невозможность обеспечения участия в деле иного представителя по доверенности.

При этом, в судебном заседании объявлен перерыв до 24.05.2011 до 10 часов 20 минут.

После продолжения судебного заседания от представителя общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью выезда в служебную командировку за пределы края с 16.05.2011 по 27.05.2011, и нахождением директора общества на стационарном лечении из-за ухудшения здоровья с 23.05.2011.

Однако, апелляционный суд отклоняет заявленное ходатайство, поскольку статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право, а не обязанность суда отложить рассмотрение дела при наличии у суда сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства. Кроме того, заявитель также не обосновал невозможность участия в судебном заседании другого представителя с надлежащим образом оформленной доверенностью. Вместе с тем, представитель общества - Косолапов А.А., заявивший ходатайство об отложении судебного заседания по причине нахождения за пределами края, участвовал в судебном заседании в суде первой инстанции, что подтверждается определением суда от 23.05.2011 по делу N А63-2327/2011.

Таким образом, заявленные обстоятельства не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве уважительных причин на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 17.02.2006 N 361 обществу утвержден акта выбора земельного участка, согласовано место размещения торгово-офисного здания по проспекту Кулакова, 16-и в квартале 603, предоставлен земельный участок для проектирования и организации строительства торгово-офисного здания с последующим благоустройством.

Названным постановлением обществу предоставлено два земельных участка (площадью 887 кв. м и 900 кв. м); на общество возложена обязанность осуществить постановку участков на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию договора аренды земельного участка; получить паспорт объекта, разработать и согласовать проектно-сметную документацию; в проекте предусмотреть сохранение зеленых насаждений, попадающих в границы отвода, при необходимости - удаление отдельных деревьев согласовать с комиссией по охране зеленых насаждений города Ставрополя.

Между обществом и Комитетом по имуществу 10.03.2006 подписан договор аренды N 4999, согласно которому обществу в аренду для проектирования и строительства торгово-офисного здания по адресу проспект Кулакова, 16-и в квартале 603 предоставлен земельный участок земель поселения с кадастровым номером 26:12:01: 02 06:0077, общей площадью 900 кв.м. Согласно п.2.1 договора срок аренды участка установлен на три года с 17.02.2006 по 16.02.2009 (государственная регистрация договора аренды земельного участка от 10.03.2006 N 4999 произведена 20.02.2007).

Также, между обществом и комитетом 10.03.2006 заключен договор аренды N 4998, согласно которому обществу в аренду для организации строительства торгово-офисного здания и последующего благоустройства (без права капитального строительства) предоставлен земельный участок земель поселения по адресу проспект Кулакова, 16-и в квартале 603 с кадастровым номером 26:12:01: 02 06:0076, общей площадью 887 кв.м. Согласно п. 2.1 договора стороны предусмотрели срок аренды участка на три года с 17.02.2006 по 16.02.2009.

Заявлением от 22.12.2008 общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договоров аренды земельных участков в городе Ставрополе, по проспекту Кулакова, 16-и в квартале 603.

В письме от 04.05.2010 N 09/02-01/1-1729исх. за подписью заместителя главы администрации города (директора Комитета градостроительства администрации города Ставрополя) администрация города уведомила общество об отказе в предоставлении земельных участков на новый срок, так как в ходе подготовки документов установлено, что постановлением главы города Ставрополя от 12.05.2008 N 1181 земельные участки отнесены к озелененным территориям общего пользования.

Общество, считая отказ Администрации незаконным, в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ, обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, гражданское и земельное законодательство не возлагают на орган местного самоуправления обязанность по заключению договора аренды земельного участка с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением и имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяют иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 Кодекса.

Учитывая изложенное, довод апелляционной жалобы о наличии у общества преимущественного права на заключение договора аренды спорных земельных участков не принимается во внимание судом апелляционной инстанции. Названное в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации право реализуется при передаче имущества в арендное пользование третьему лицу посредством предъявления прежним арендатором соответствующего иска, поэтому данная норма не применяется к спорным правоотношениям, поскольку доказательств пользования третьим лицом спорных земельных участков заявителем не представлено.

При этом положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право собственника на отказ в предоставлении земельного участка в аренду.

Между тем, на спорных участках отсутствуют объекты недвижимости (строения и сооружения) общества, возведенные заявителем с соблюдением строительных норм и правил и принадлежащих ему на каком-либо вещном праве, соответственно положения ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат. Как подтвердили в судебном заседании апелляционного суда представители администрации и комитета, общество не осуществляло на данном земельном участке каких-либо строительных работ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По смыслу указанной нормы для признания договора возобновленным кроме пользования арендатором имуществом после истечения срока договора необходимо и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Суд установил, что срок действия договора аренды истек 16.02.2009. Материалы дела свидетельствуют об отказе Администрации от продления договорных отношений с обществом. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о прекращении договора в связи с истечением срока его действия (пункт 1 статьи 407, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства возврата арендодателю спорных земельных участков в дело не представлены. Занятие обществом указанных участков после прекращения арендных отношений является самовольным.

В силу пункта 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

На основании пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Установив, что договор аренды от 10.03.2006 N 4998 не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции обоснованно признал его незаключенным. В связи с незаключенностью названного договора, общество не приобрело по нему прав арендатора, поэтому незаключенный договор (несостоявшаяся сделка) не порождает каких-либо гражданских прав и обязанностей, в том числе и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Ссылка заявителя на действительность договора без его государственной регистрации судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку противоречит действующему законодательству.

Более того, суд первой инстанции правильно установил, что земельные участки по проспекту Кулакова общей площадью 14 га в целом представляют собой место общего пользования - сквер, расположенный перед заводом 'Нептун". Указанная территория предоставлена заводу решением Исполкома Ставропольского городского Совета народных депутатов трудящихся от 11.02.1966 N 165 для благоустройства и озеленения. Завод создал парк (сквер) и до 1998 года содержал его и владел им.

В 1998 году парк общей площадью 14 га передан на баланс МУП 'Горзеленстрой" (постановление главы г. Ставрополя от 30.04.1998 N 1383).

Постановлением главы г. Ставрополя от 04.08.2008 N 1814 указанный парк (сквер) включен в перечень озелененных территорий общего пользования в г. Ставрополе, что соответствует целевому назначению данного земельного участка, определенному Исполкомом еще в 1966 году. Видовой состав древесно-кустарниковых пород, произрастающих на территории сквера, представлен высокодекоративными, экологически ценными насаждениями в количестве более 50 видов. Данный сквер имеет особое архитектурно-декоративное, культурно-просветительское, санитарно-гигиеническое и историческое значения для г. Ставрополя, что отражено в заключении Общественной экологической экспертизы СРОО "Экологический Конгресс Ставрополья".

Земельные участки, занятые скверами, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На этих землях запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 9 статьи 85, пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление спорного земельного участка, расположенного в рекреационной зоне, для строительства торгово-офисного здания нарушает публичные интересы в результате использования особо охраняемых земель не по целевому назначению.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.

Согласно части 2 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в апелляционной жалобе заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, принявшем обжалуемое решение, арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе в части этих требований.

Как видно из апелляционной жалобы, общество просит признать Постановление главы г.Ставрополя от 12.05.2088 N 1181 "Об утверждении перечня озелененных территорий общего пользования в г.Ставрополе" и постановление главы г.Ставрополя от 04.08.2008 N1814 "О внесении изменений в постановление главы г.Ставрополя от 12.05.2088 N 1181 "Об утверждении перечня озелененных территорий общего пользования в г.Ставрополе" недействительными в части отнесения территории по адресу: г.Ставрополь, пр.Кулакова, 16 и в квартале 603, предоставленной ранее ООО "Диагональ Плюс" к озелененным территориям общего пользования г.Ставрополя, так как вынесены они незаконно, с нарушением прав общества. Однако данное требование не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в связи с чем производство по апелляционной жалобе в части этих требований подлежит прекращению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 256, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.11.2010 по делу N А63-4828/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Прекратить производство по апелляционной жалобе по требованию о признании постановления главы г.Ставрополя от 12.05.2088 N 1181 "Об утверждении перечня озелененных территорий общего пользования в г.Ставрополе" и постановления главы г.Ставрополя от 04.08.2008 N1814 "О внесении изменений в постановление главы г.Ставрополя от 12.05.2088 N 1181 "Об утверждении перечня озелененных территорий общего пользования в г.Ставрополе" недействительными в части отнесения территории по адресу: г.Ставрополь, пр.Кулакова, 16 и в квартале 603, предоставленной ранее ООО "Диагональ Плюс" к озелененным территориям общего пользования г.Ставрополя.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

Л.В. Афанасьева С.И. Джамбулатов