Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. N 16АП-970/11

г. Ессентуки

Дело N А61-1867/2010

26 мая 2011 г.

Вх.N 16АП-970/11

24 мая 2011 года объявлена резолютивная часть постановления.

26 мая 2011 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Джамбулатова С.И., Егорченко И.Н.,

при ведении протокола секретарем Подгурской А.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления

г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22.02.2011 по делу N А61-1867/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Аргасга" к Администрации местного самоуправления г. Владикавказа и Управлению Росреестра по РСО-Алания о признании права собственности,

в судебное заседание явились:

от Администрации: не явились, извещены 25.04.11,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания - не явились, извещены надлежащим образом 25.04.2011,

от ООО "Аргасга": Мильдзихов О.О. - по доверенности, Дзотов С.К.- директор,

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Аргасга" обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к ответчикам - Администрации местного самоуправления г. Владикавказа и Управлению Росреестра по РСО-Алания о признании права собственности на введенные в эксплуатацию нежилое здание, общей площадью 1318,9кв.м. (Литер А, А1, А2, а, а1), нежилое здание площадью 1091,0кв.м. (Литер В, В1, В2, В3, в, в1, в2), и нежилое здание общей площадью 171,7кв.м. (Литер Б), расположенные по адресу:

РСО - Алания, г.Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73. ООО "Аргасга" ранее (исх. от 12.07.2010 г..) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Росреестра по РСО-Алания и АМС г. Владикавказа о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 23.03.2009 г.. N 01/026/2009-312; признании незаконным отказа в государственной регистрации от 21.05.2010 г.. N 09/072/2010035,036,037; признании права собственности на введенные в эксплуатацию нежилое здание общей площадью 1318,9кв.м. (Литер A, А1, А2, a, al), нежилое здание общей площадью 1091,0кв.м. (Литер В, Bl, В2, ВЗ, в, в1, в2), нежилое здание общей площадью 171,7 кв.м. (Литер Б), расположенные по адресу:

РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73; признании права собственности на земельный участок общей площадью 0,9841 га с кадастровым N 15:09:040503:0032, расположенный но адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73.

Исковое заявление было принято к производству определением Арбитражного судa РСО-Алания от 06.08.2010 г.. (дело N А61-1691/10), которым исковое требование по настоящему делу о признании права собственности на введенные в эксплуатацию нежилое здание общей площадью 1318,9кв.м. (Литер A, А1, А2, a, al), нежилое здание общей площадью 1091,0кв.м. (Литер В, Bl, В2, ВЗ, в, в1, в2), нежилое здание общей площадью 171,7 кв.м. (Литер Б), расположенные по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73, выделено в отдельное производство с присвоением ему N А61 -1867/10.

В отдельное производство было выделено также заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 21.05.2010 г.. N 09/072/2010-035,036,037 с присвоением ему N А61-1849/10.

Исковые требования общества мотивированы тем, что АМС г. Владикавказа заключила с ООО "Аргасга" договор купли-продажи от 26.12.2008 г.. N 1048-08 (л.д. 13-14) земельного участка, находящегося в аренде у ООО "Аргасга". На указанном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности ООО "Аргасга", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации незавершенных строительством объектов (л.д. 38-41) и отражено в указанном договоре (п. 1.2. договора). Выкупная стоимость земельного участка полностью была оплачена истцом, что подтверждается материалами дела и не оспаривается продавцом (АМС г. Владикавказа). Однако Управление Poсpeecтpa по РСО-Алания письмом от 23.03.2009 г.. N 01/026/2009-317 (л.д. 20-21) со ссылкой, в том числе на Постановление АМС г. Владикавказа от 26.12.2008 г.. N 2774 о предоставлении ООО "Аргасга" земельного участка для завершения строительства, отказало в регистрации права собственности на земельный участок, мотивируя свой отказ тем, что объекты незавершенного строительства не были введены в эксплуатацию, следовательно, право на приватизацию земельного участка, расположенного под объектами незавершенного строительства у ООО "Аргасга" отсутствовало, поскольку согласно ст.36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. То есть отказ связан с тем, что общество не может приватизировать земельный участок, в том числе и под незавершенными строительством объектами недвижимости.

По мнению истца, незаконные действия АМС г. Владикавказа по приватизации земельного участка привели к невозможности зарегистрировать право собственности на земельный участок, и тем самым, права истца были нарушены. В то же время, отказав в регистрации права собственности на земельный участок, Управление Росреестра по РСО-Алания зарегистрировало соглашение от 12.02.2009 г.. (л.д. 17) о расторжении договора аренды. Истец не знал о погашении записи о регистрации права аренды на земельный участок и, получив письменное сообщение об отказе в регистрации права собственности, полагал, что отказано и в регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка заключалось только с целью последующего оформления права собственности на земельный участок, как того требовало Постановление АМС г. Владикавказа от 26.12.2008 г.. N 2774 и порядок регистрации в Управлении Росреестра по РСО-Алания права собственности на земельный участок, находящийся в аренде.

После отказа в регистрации права собственности на земельный участок ООО "Аргасга", учитывая указания Управления Poсpeecтpa по РСО-Алания в письме от 23.03.2009 г.. N 01/026/2009-317 (л.д. 20-21), устраняя препятствия в оформлении права собственности па земельный участок, обратилось в АМС г. Владикавказа с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорных объектов недвижимости в эксплуатацию. Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N Ru 15301000-20 было выдано АМС г. Владикавказа 24.02.2010 г.. (л. д. 105), после чего ООО "Аргасга" снова обратилось в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением о регистрации права собственности введенных в эксплуатацию объектов недвижимости.

Однако по указанным причинам (отказ регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи и права собственности на земельный участок и регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка), у ООО "Аргасга" уже не было прав на земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, в результате чего Управление Росреестра по РСО-Алания отказало в регистрации права собственности на введенные в эксплуатацию нежилые здания (л.д. 2429), мотивируя свой отказ тем, что на момент ввода в эксплуатацию объектов недвижимости у ООО "Аргасга" прав на земельный участок не было.

Таким образом, истец не может зарегистрировать право собственности на земельный участок и на введенные в эксплуатацию нежилые здания, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22.02.2011 исковые требования истца удовлетворены. Суд признал за обществом с ограниченной ответственностью "Аргасга" право собственности на объекты недвижимости: нежилое здание общей площадью 1318,9кв.м. (Литер A, А1, А2, a, al), нежилое здание общей площадью 1091,0кв.м. (Литер В, Bl, В2, ВЗ, в, в1, в2), нежилое здание общей площадью 171,7 кв.м. (Литер Б), расположенные по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73. В иске к Управлению Росреестра по РСО-Алания отказал. Одновременно суд указал, что данное решение является основанием для государственной регистрации за обществом с ограниченной ответственностью "Аргасга" права собственности на объекты недвижимости: нежилое здание общей площадью 1318,9кв.м. (Литер A, А1, А2, a, al), нежилое здание общей площадью 1091,0кв.м. (Литер В, Bl, В2, ВЗ, в, в1, в2), нежилое здание общей площадью 171,7 кв.м. (Литер Б), расположенные по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73.

Суд также отнес судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины на истца, поскольку отсутствует спор по поводу объекта недвижимости, и взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Аргасга" в доход бюджета РФ 8000руб. госпошлины, так как при подаче иска истец уплатил 4000 руб., а госпошлина по заявленным требованиям составляет 12000 руб.

Не согласившись с данным решением суда, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. В своей апелляционной жалобе Администрация указала, что не является надлежащим ответчиком по делу; у истца отсутствуют заключения соответствующих органов исполнительной власти и служб о соответствии спорных объектов обязательным нормам и правилам, а также санитарным и противопожарным нормам и правилам. На основании указанных обстоятельств, Администрация просила отменить вышеуказанное решение суда.

Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, а также выслушав доводы истца, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены оспариваемого решения суда по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 21 ноября 2005 г.. между АМС г. Владикавказа и ООО "Аргасга" сроком на 10 лет заключен договор N 1332 аренды земельного участка общей площадью 0,9841 га с кадастровым N 15:09:040503:0032, расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73, зарегистрированный в Управлении Росреестра по РСО-Алания.

На указанном участке истцом построены незавершенные строительством объекты: нежилое здание, общей площадью 1318,9кв.м. (Литер А, А1, А2, а, а1), нежилое здание площадью 1091,0кв.м. (Литер В, В1, В2, В3, в, в1, в2), нежилое здание общей площадью 171,7кв.м. (Литер Б).

16.10.2008 г.. за истцом, Управлением Росреестра по РСО-Алания, зарегистрировано право собственности на указанные незавершенные строительством объекты недвижимости, о чем были выданы свидетельства (л.д. 3841) о государственной регистрации права собственности.

На основании письма истца от 25.11.2008 г., АМС г. Владикавказа, сославшись на ст. 36 ЗК РФ, вынесла постановление от 26.12.2008 г.. N 2774 (л.д. 18) о расторжении договора аренды от 21.11.2005 г.. N 1332; и о предоставлении истцу в собственность указанного земельного участка, на котором находятся незавершенные строительством объекты, для завершения строительства и дальнейшего содержания и эксплуатации рынка. Кадастровая стоимость земельного участка этим же постановлением определена в 7508683руб.

Во исполнение постановления 26.12.2008 г.. между истцом и АМС г. Владикавказа заключен договор N 1048-08 купли-продажи земельного участка (л. д. 13-14), в п. 1.1 которого указано, что продавец (АМС г. Владикавказа) обязуется предоставить в собственность, а покупатель (ООО "Аргасга") принять и оплатить земельный участок для использования в целях завершения строительства и дальнейшего содержания и эксплуатации рынка.

Истец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, уплатив необходимую сумму, что не оспаривается продавцом (АМС г. Владикавказа).

Ответчик в свою очередь исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 30.12.2008 г.. (л.д. 15).

В соответствии с п.1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату (п.2 ст. 28 ЗК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В связи с заключением договора купли-продажи от 26.12.2008 между АМС г. Владикавказа (арендодателем по договору аренды земельного участка от 21 ноября 2005 г..) и ООО "Аргасга" (арендатором по договору аренды земельного участка от 21 ноября 2005 г.) 12.02.2009 г.. было заключено соглашение о расторжении договора аренды указанного земельного участка от 21.11.2005 N 1332 (л.д. 17).

Договор купли-продажи земельного участка и соглашение о расторжении договора аренды этого же земельного участка были направлены в Управление Росреестра по РСО-Алания для регистрации права собственности и расторжения договора аренды.

Управление Росреестра по РСО-Алания отказало (л.д. 20-21) истцу в регистрации права собственности на земельный участок, указав, что ему необходимо для устранения препятствий в регистрации обратиться в АМС г. Владикавказа для получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на завершенные строительством объекты, поскольку ст.36 ЗК РФ позволяет приобрести в собственность земельный участок лицам, которым объекты недвижимости принадлежат на праве собственности.

Истец завершил строительство объектов и 24.02.2010 г.. получил разрешение N Ru 15301000-20 на ввод объектов в эксплуатацию (л.д. 105), после чего обратился в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением о государственной регистрации права собственности на завершенные строительством объекты.

Однако Управление Росреестра по РСО-Алания вновь отказало (л.д. 24-29) в регистрации достроенных объектов, сославшись на отсутствие у истца права на земельный участок, на котором возведены спорные объекты, посчитав указанные объекты самовольными строениями.

В связи с этим истец обратился с иском в суд о признании права собственности на введенные в эксплуатацию нежилое здание общей площадью 1318,9кв.м. (Литер A, А1, А2, a, al), нежилое здание общей площадью 1091,0кв.м. (Литер В, Bl, В2, ВЗ, в, в1, в2), нежилое здание общей площадью 171,7 кв.м. (Литер Б), расположенные по адресу:

РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, д.73.

Удовлетворяя исковые требования истца о признании права собственности, суд пришел к следующему выводу. Договор купли-продажи земельного участка не породил право собственности за истцом, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Как установлено судом 1 инстанции, договор купли-продажи земельного участка и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка были направлены в регистрирующий орган одновременно. Отказав в регистрации права собственности на земельный участок, Управление Росреестра по РСО-Алания зарегистрировало соглашение о расторжении договора аренды, лишив истца вообще каких либо прав на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности. Как указано истцом в исковом заявлении и следует из материалов дела, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка заключалось только с целью последующего оформления права собственности на земельный участок, как того требовало Постановление АМС г. Владикавказа от 26.12.2008 г.. N 2774 и порядок регистрации в Управлении Росреестра по РСО-Алания права собственности на земельный участок, находящийся в аренде.

Как указано судом первой инстанции, при отказе в регистрации права собственности целесообразно сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права аренды на земельный участок, иначе арендатор лишается каких-либо прав на землю, на которой у него находится имущество, принадлежащее ему на праве собственности (незавершенные строительством объекты). Строя спорные объекты недвижимости с разрешения АМС г. Владикавказа на земле, принадлежащей в период строительства ООО "Аргасга" на законном праве аренды, предоставленном истцу АМС г. Владикавказа специально для этих целей, истец в настоящее время не может зарегистрировать право собственности на земельный участок и на введенные в эксплуатацию нежилые здания. В данном случае независимо от расторжения договора аренды земельного участка, установленное ст. 271 ГК РФ право ответчика пользоваться земельным участком не прекращалось. По условиям договора, истцу предоставлялся земельный участок для завершения строительства. Строительство завершено, объекты введены в эксплуатацию. Кроме того, по исковому требованию к АМС г. Владикавказа о признании права собственности на земельный участок, выделенному в отдельное производство (дело N А61 -1691/10), решением Арбитражного суда РСО-Алания от 08.09.2010 г.. отказано в удовлетворении заявленного требования. Суд посчитал, что истец преждевременно (т.е. до установления права собственности на завершенные строительством объекты недвижимости) обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорный земельный участок. Определением от 22.11.2010 г.. Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда, производство по апелляционной жалобе по делу N А61 -1691/10 приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом РСО-Алания настоящего дела N А61 -1867/10.

Между тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не учел следующего. Спорная постройка создана на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимых разрешений, поэтому она не может быть квалифицирована в качестве самовольной по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем апелляционный суд исключает признаки самовольности построек. В материалах дела имеется разрешение на строительство от 06.09.2005 (т.1, л.д.73), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2010 (т.1, л.д.105). Таким образом, доводы Администрации и регистрационной службы о наличии признаков самовольности строений не основаны на материалах дела, а потому отклоняются апелляционным судом.

Вместе с тем, разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию является основанием для возникновения права собственности общества на спорные объекты, поэтому с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 24.02.2010 у общества возникло право собственности на объекты недвижимости. Данный подход основан на выводах, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 365/10. При этом содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Доводы Администрации о необходимости получения обществом заключений соответствующих служб и органов государственной власти необоснованны, строительство осуществлялось на законных основаниях, поскольку общество имело на него разрешение. Необходимость получения заключений соответствующих служб и органов государственной власти имеет место в случае заявления иска о признании права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. на самовольно возведенные объекты недвижимости.

Таким образом, при наличии возникшего права собственности, для общества не требуется признание этого права также в судебном порядке, поскольку какой - либо спор относительно материальных прав общества на это имущество с какими - либо иными лицами отсутствует. Отсутствие спора по поводу права собственности подтверждено также обществом, и указано судом первой инстанции в решении при разрешении судебных расходов. Администрация также указывает на отсутствие у него правового интереса на данное имущество и считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. В связи с этим следует отклонить вывод суда о том, что в рамках настоящего спора Администрация подлежит привлечению лишь в качестве формального ответчика в целях содействия суду в проверке соблюдения норм права и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

При таких обстоятельствах, иск о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества нельзя признать надлежащим способом защиты нарушенного права истца.

Вместе с тем, следует признать обоснованным вывод суда о том, что предметом спора является признание права собственности, в силу чего Управление Росреестра не может иметь материально-правового интереса в данном споре, и поэтому также является ненадлежащим ответчиком.

Истец при подаче иска уплатил 4000руб. госпошлины, госпошлина по делу составляет 12000руб. Следовательно, с истца в доход бюджета РФ обоснованно судом первой инстанции взыскано 8000руб. госпошлины.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что решение суда в части отказа в иске к Управлению Росреестра по РСО-Алания и в части взыскания с истца в доход бюджета России 8000 руб. следует оставить без изменения, в остальной части решение подлежит отмене с отказом в иске о признании права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 266, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

1. Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 22.02.2011 по делу N А61-1867/2010 оставить без изменения в части отказа в иске к Управлению Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания и в части взыскания в доход бюджета государственной пошлины 8000 руб.

2. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22.02.2011 по делу N А61-2867/2010 отменить, в иске истцу отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аргасга" в доход бюджета России 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

И.Н.Егорченко С.И. Джамбулатов