Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2011 г. N 07АП-3188/11

г. Томск

Дело N 07АП-3188/11

N А27-15163/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2011 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Емашовой Л.Н.

судей: Логачева К.Д., Усенко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тугариновой И.Н.,

при участии:

от истца: Оруджовой Р.С. по доверенности от 16.05.2011,

от ответчика: без участия (извещен)

от третьих лиц: без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "КузбассАвто"

к Обществу с ограниченной ответственностью "КапиталАвто"

третьи лица: индивидуальный предприниматель Владимир Генрихович Лих, арбитражный управляющий Общества с ограниченной ответственностью "КапиталАвто" Михаил Васильевич Колесников, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области,

о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КузбассАвто" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "КапиталАвто" и временному управляющему ООО "КапиталАвто" Михаилу Васильевичу Колесникову о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 19.08.2009 на здание котельной механизированной транспортабельной, КТМ-2,5-2к, назначение нежилое, общей площадью 111,4 кв.м., инв. N 2/8694, лит. В, распложенное по адресу: Кемеровская обл., Ленинск-Кузнецкий р-н, с.Драченино, ул. Юбилейная, 1 б/3.

Исковые требования обоснованны ссылками на положения статей 309, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ООО "КапиталАвто" от государственной регистрации перехода права собственности покупателя ООО "КузбассАвто" на вышеуказанное имущество.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 22.11.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.02.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены арбитражный управляющий ООО "КапиталАвто" Михаил Васильевич Колесников, а также индивидуальный предприниматель Владимир Генрихович Лих.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 по делу N А27-15163/2010 зарегистрирован переход права собственности от ООО "КапиталАвто" к ООО "КузбассАвто" по договору купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 19.08.2009 на здание: котельная механизированная транспортабельная, КТМ-2,5-2к, назначение нежилое, общей площадью 111,4 кв.м., инв. N 2/8694, лит. В, распложенное по адресу: Кемеровская обл., Ленинск-Кузнецкий р-н, с. Драченино, ул. Юбилейная, 1б/3, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:06:0109006:0002 (л.д. 63-76).

С решением не согласился индивидуальный предприниматель Владимир Генрихович Лих, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, фактическим обстоятельствам дела.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчик не вправе был подать в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права собственности на спорную котельную за истцом, так как в отношении котельной действовали и (действуют) обеспечительные меры в виде запрета Ленинск-Кузнецкому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области регистрировать сделки по отчуждению Обществом здания котельной. Вывод суда первой инстанции о том, что наличие запрета регистрировать сделки с объектом недвижимости не препятствовало сторонам подать заявление для государственной регистрации права собственности на котельную, противоречит положениям статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в нарушение статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не удовлетворил ходатайство арбитражного управляющего ООО "КапиталАвто" М.В. Колесникова о приостановлении производства по делу до вынесения решения суда по делу N А27-340/2011 (в рамках которого оспаривается сделка купли-продажи спорной котельной).

В нарушение положений части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не уведомил индивидуального предпринимателя о времени и месте судебного заседания.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "КузбассАвто" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 по делу N А27-15163/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого судебного акта.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанцией установлено нарушение норм процессуального права, а именно рассмотрение судом дела в отсутствие третьего лица - ИП В.Г. Лиха, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В силу части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Седьмой арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению арбитражного дела N А27-15163/2010 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем вынесено определение от 12.05.2011.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123 (пунктов 2, 3 части 2), 156 (частей 1, 5), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, между ООО "КапиталАвто" (продавец) и ООО "КузбассАвто" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 19.08.2009, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел недвижимое имущество: котельную механизированную транспортабельную КТМ-2,5-2к, кадастровый номер 42:06:0109006:2:2, площадью 111,4 кв.м., инв. N 2/8694, лит. В, назначение нежилое, расположенную по адресу: Кемеровская обл., Ленинск-Кузнецкий р-н, с. Драченино, ул. Юбилейная, 1 б /3, на земельном участке с кадастровым номером 42:06:01090060002.

Цена котельной составляет 8 113 680 руб. и подлежит перечислению на расчетный счет продавца в следующем порядке: 1 650 000 руб. - до 15.09.2009, 6 463 680 руб. - до 03.02.2010 (пункты 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункту 4.1 договора, договор является одновременно актом приема-передачи имущества. Кроме того, сторонами подписан акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а) N 130 от 20.08.2009.

Указывая на оплату имущества и передачу его во владение покупателю по договору, а также на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на котельную, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимого имущества (за исключением договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности, предусмотренная пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Таким образом, договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости").

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Материалы дела свидетельствуют что котельная механизированная транспортабельная, КТМ-2,5-2к, назначение нежилое, общей площадью 111,4 кв.м., инв. N 2/8694, лит. В, распложенная по адресу: Кемеровская обл., Ленинск-Кузнецкий р-н, с. Драченино, ул. Юбилейная, 1 б /3, учтена в едином государственном реестре объектов капитального строительства 01.07.2009, кадастровый номер 42:06:0109006:2:2, что подтверждается техническим паспортом ГК КО "Центр технической инвентаризации Кемеровской области" от 03.03.2009.

Свидетельством о государственной регистрации права 42АТ N 006986, выданным 17.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, запись регистрации в ЕГРП N 42-42-03/121/200-061 подтверждается, что котельная принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.06.2009 N RU42506000-36, выданного отделом архитектуры и планирования застройки администрации Ленинск-Кузнецкого района Кемеровской области. Следовательно, право собственности продавца на котельную зарегистрировано в установленном порядке.

Договор купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 19.08.2009 соответствует требованиям статей 549-550 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписан уполномоченными представителями сторон, скреплен печатями продавца и покупателя.

Доказательства того, что договор расторгнут либо признан недействительным в судебном порядке, материалы дела не содержат.

На дату заключения договора N 3 от 19.08.2009 продавец не был ограничен в праве распоряжаться имуществом, доказательств ареста имущества в указанный период времени суду не представлено.

Сторонами исполнены обязательства по договору купли - продажи N 3 от 19.08.2009.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Факт направления истцом ответчику предложений принять участие в государственной регистрации перехода права собственности на котельную подтверждается представленными в дело уведомлением N 63 от 15.09.2009 с отметкой о получении ответчиком 16.09.2009 вх. N 20; претензией N 72 от 23.10.2009 с отметкой о получении ответчиком 26.10.2009 вх. N 25; претензией N 30 от 05.02.2010 с отметкой о получении 06.02.2010 вх.N 26; предарбитражным предупреждением N 38 от 03.03.2010 с отметкой о получении 04.03.2010 вх. N 30; письмом в адрес временного управляющего ООО "КапиталАвто" Колесникова М.В. с просьбой дать согласие на регистрацию договора купли-продажи N 3 от 19.08.2009, что подтверждается почтовой квитанцией от 02.09.2010.

Доказательств принятия ответчиком мер к государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности ООО "КузбассАвто" на спорное имущество.

Довод третьего лица Лиха В.Г. о том, что ответчик не вправе был подать в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права собственности на спорную котельную за истцом, так как в отношении котельной действовали и (действуют) обеспечительные меры в виде запрета Ленинск-Кузнецкому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области регистрировать сделки по отчуждению Обществом здания котельной, отклонеяется судом апелляционной инстанции.

Согласно материалам дела, определением Арбитражного суда Республики Алтай от 18.08.2009 возбуждено производство по делу N А02-1179/2009 по иску ИП В.Г. Лиха к ООО "КапиталАвто" о взыскании долга и неустойки по договору строительного подряда от 20.03.2008 и по договору об оказании услуг от 25.07.2008 в общей сумме 8 328 810 руб.

Определением суда от 18.08.2009 по данному делу по заявлению ИП В.Г. Лиха приняты обеспечительные меры. Ленинск-Кузнецкому отделу управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области запрещено регистрировать сделки по отчуждению Обществом здания котельной.

03.09.2009 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировано запрещение регистрировать сделки по отчуждению имущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по г.Ленинск-Кузнецкому, г. Полысаево и Ленинск-Кузнецкому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Кемеровской области от 26.08.2009 "о возбуждении исполнительного производства".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В то же время арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (часть 3 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", далее - Закон об исполнительном производстве).

Как следует из определений суда от 18.08.2009 по делу N А02-1179/2009, предметом требований ИП В.Г. Лиха является взыскание денежных средств. Требования предпринимателя носят имущественный характер и могут быть удовлетворены ООО "КапиталАвто" за счет иного имущества, помимо котельной.

При этом право собственности ООО "КапиталАвто" на котельную предприниматель не оспаривал, о наличии вещных прав непосредственно на спорное имущество ИП В.Г. Лих не заявлял.

Кроме того, запрет регистрирующему органу регистрировать сделки по отчуждению ООО "КапиталАвто" здания котельной не тождественен аресту имущества, адресован регистрирующему органу и не препятствует продавцу распоряжаться имуществом. Запрет в данном случае направлен на недопущение регистрации прав иного лица на недвижимое имущество.

Следовательно, заключение продавцом и покупателем сделки в период действия обеспечительных мер о запрете регистрирующему органу осуществлять государственную регистрацию сделок, не противоречит законодательству.

Пунктом 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Учитывая изложенное, наличие запрета регистрировать сделки с объектом недвижимости не препятствовало сторонам подать заявление для государственной регистрации перехода права собственности на котельную. В таком случае при наличии ограничения регистрировать сделки и права на недвижимое имущество государственная регистрация подлежит приостановлению. Введение запрета на осуществление государственной регистрации сделок не является основанием для отказа в государственной регистрации, поскольку не входит в перечень оснований, предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, возможно осуществление государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда после снятия ограничений, выразившихся в запрете осуществлять регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимости.

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 по делу N А27-15163/2010 подлежит отмене в связи с допущенными при его принятии процессуальными нарушениями, влекущими безусловную отмену судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268 (ч. 6.1), 269 (п. 2), 270 (п. 2 ч. 4), 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 по делу N А27-15163/2010 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Зарегистрировать переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "КапиталАвто" к Обществу с ограниченной ответственностью "КузбассАвто" по договору купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 19.08.2009 на здание: котельная механизированная транспортабельная, КТМ-2,5-2к, назначение нежилое, общей площадью 111,4 кв.м., инв. N 2/8694, лит. В, распложенная по адресу: Кемеровская обл., Ленинск-Кузнецкий р-н, с. Драченино, ул. Юбилейная, 1б/3, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:06:0109006:0002.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КапиталАвто" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "КузбассАвто" 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.Н. Емашова

Судьи

К.Д. Логачев Н.А. Усенко