Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2011 г. N 17АП-4104/11

г. Пермь

06 июня 2011 г.

Дело N А60-46287/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Паньковой Г.Л., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поливаевой Т.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Никитин А.В. (паспорт, доверенность от 06.07.2010),

от ответчика - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Администрации города Екатеринбурга ,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 29 марта 2011 года

по делу N А60-46287/2010,

принятое судьей Абозновой О.В.,

по иску ЗАО "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" (ОГРН 1036602643439, ИНН 6658097031)

к Администрации города Екатеринбурга

о признании сделок недействительными,

установил:

ЗАО "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" (истец) обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (ответчик) о признании недействительными сделок по одностороннему внесению изменений в договор аренды земельного участка N 6-694 от 28.07.2006, оформленных перерасчетом арендной платы на 2008 год от 06.07.2009, перерасчетом арендной платы на 2009 год от 18.10.2010, расчетом арендной платы на 2010 от 18.10.2010.

Решением арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2011 (резолютивная часть от 22.03.2011) исковые требования удовлетворены, признаны недействительными расчеты арендной платы по договору аренды земельного участка N 6-694 от 28.07.2006: на 2008 год от 06.07.2009, на 2009 год от 18.10.2010, на 2010 год от 18.10.2010.

Решение суда от 29.03.2011 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что по условиям договора аренды N 6-694 от 28.07.2006 размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами, изменение размера арендной платы не является изменением условий договора применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, оспариваемые расчеты арендной платы составлены в соответствии с положениями п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, считает, что положения указанной правовой нормы не имеют обратной силы и не могут применяться к спорным правоотношениям, возникшим до введения ее в действия. Кроме этого, истец считает, что повышение арендной платы в оспариваемых расчетах является мерой ответственности за неправомерное поведение арендатора в отсутствие каких-либо оснований при продлении сроков действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, указывает на недопустимость изменения цены договора в той части, в которой обязательства уже исполнены.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела:

По договору N 6-694 от 26.07.2006 Администрация города Екатеринбурга предоставила ЗАО "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 01 050:0001 площадью 9881 кв.м, имеющий местоположение по улице Луначарского - Тверитина в г. Екатеринбурге, для строительства и эксплуатации 23-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями офисного назначения на первом и втором этажах и подземным паркингом, на срок с 19.06.2006 по 19.06.2009.

В соответствии с п. 2.2.1 указанного договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.

Во исполнение условий договора ответчик направил истцу: перерасчет арендной платы на 2008 год от 06.07.2009, в котором с 27.10.2008 вместо ставки 0,2% от кадастровой стоимости участка применена ставка 2,5%, перерасчет арендной платы на 2009 год от 18.10.2010, в котором с 27.10.2009 применена ставка 5% от кадастровой стоимости, расчет арендной платы на 2010 год от 18.10.2010 с применением ставки 5% от кадастровой стоимости.

Полагая, что указанные расчеты арендной платы на 2008, 2009, 2010 годы составлены ответчиком неправомерно и являются ничтожными сделками, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что положения ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ) вступили в силу с 01.01.2007 и не могут распространяться на земельные участки, договоры аренды которых заключены до 01.01.2007.

Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 2.2.1 договора аренды земельного участка N 6-694 от 28.07.2006 предусмотрено, что при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести пересчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.

В соответствии с Порядком расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденным Постановлением правительства Свердловской области от 31.01.2002 (в редакции постановления от 03.04.2008 N 278-ПП), размер годовой арендной платы за земельные участки определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по видам использования земель в процентах от кадастровой стоимости, площади земельного участка.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору N 6-694 от 28.07.2006 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Статьей 26 ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, ответчик правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом согласно оспариваемым расчетам эти ставки применены к правоотношениям сторон по внесению арендной платы, возникшим после вступления в силу ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ.

Довод истца о том, что истцом изменена цена договора в той части, в которой обязательства уже были исполнены, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Доказательств внесения в 2008, 2009 годах арендной платы в соответствии с требованиями п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ в материалах дела не имеется, ссылка истца на надлежащее исполнение обязательств является необоснованной.

Довод истца о том, что повышение арендной платы в оспариваемых расчетах является мерой ответственности за неправомерное поведение арендатора, также не может быть принят во внимание, поскольку возможность применения п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ в части установления размера арендной платы за земельный участок в зависимости от наличия вины арендатора, срока действия договора аренды или разрешения на строительство объекта, указанным федеральным законом не предусмотрена.

При таких обстоятельствах содержащийся в оспариваемых расчетах размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 01 050:0001 соответствует положениям п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, оснований для признания этих расчетов недействительными у суда первой инстанции не имелось.

Кроме этого, арендная плата по договору аренды N 6-694 от 26.07.2006 установлена не в твердой сумме, а является расчетной, подлежащей исчислению в соответствии с нормативными правовыми актами. Таким образом, сторонами договора согласовано условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения установленных нормативными правовыми актами коэффициентов не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, оценка направленных истцу перерасчетов как односторонних сделок по изменению условий договора аренды N 6-694 от 26.07.2006 является неправомерной.

С учетом изложенного, решение суда от 29.03.2011 подлежит отмене как принятое с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 марта 2011 года по делу N А60-46287/2010 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ЗАО "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" (ОГРН 1036602643439, ИНН 6658097031) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Г.Л. Панькова Н.А.Гребенкина