Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2011 г. N 10АП-3623/11

г. Москва

06 июня 2011 г.

Дело N А41-19466/10

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Демидовой К.И., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "РАДИАНТ+" (ИНН: 5012023058, ОГРН: 1025001548319) - Чайковская Е.Р. - представитель по доверенности б/н от 08 апреля 2011 года,

от ответчика ООО "МегаСтрой" (ИНН: 7708232001, ОГРН: 1037708043339) - Глебов А.В. - представитель по доверенности б/н от 06 апреля 2011 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2011 года по делу N А41-19466/10, принятое судьей Кондратенко Н.А., по иску Общества с ограниченной ответственностью "РАДИАНТ+" к Обществу с ограниченной ответственностью "МегаСтрой" о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РАДИАНТ+" (далее по тексту - ООО "РАДИАНТ+") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МегаСтрой" (далее по тексту - ООО "МегаСтрой") о взыскании задолженности по договору о передаче многоквартирного дома на управление для технического и коммунального обслуживания от 06 сентября 2007 года в размере 1 734 319 руб. 78 коп., пени в размере 211 391 руб. 55 коп., расходов по уплате госпошлины в размере 32 457 руб. 11 коп. (л.д.2-4 т.1).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика задолженность в размере 1 177 636 руб. 60 коп., пени в размере 211 391 руб. 55 коп. (л.д.119 т.1).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 августа 2010 года в удовлетворении исковых требований ООО "РАДИАНТ+" отказано (л.д.97-98 т.3).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 января 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 03 августа 2010 года по делу N А41-19466/10 отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции (л.д. 125-126 т.3).

Отменяя вышеуказанный судебный акт, суд кассационной инстанции указал на то, что при рассмотрении спора необходимо установить правовые основания возложения бремени содержания объекта недвижимого имущества в период с момента сдачи в эксплуатацию до момента возникновения права собственности на конкретные помещения.

Судом не дана надлежащая оценка правового положения ответчика как застройщика по инвестиционному контракту; не определен круг прав и обязанностей застройщика в отношении содержания объекта, с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения, в связи с чем не исследован вопрос о том, кто должен нести бремя содержания объекта с момента сдачи в эксплуатацию и до момента передачи помещений собственникам - участникам долевого строительства.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что вступившим в законную силу решением суда по другому делу установлено, что ответчик оформил на себя право собственности на часть помещений и заключил в отношении них сделки, то есть владел и распоряжался конкретными помещениями.

В ходе повторного судебного разбирательства ООО "РАДИАНТ+" уточнило заявленные требования, просило взыскать с ООО "МегаСтрой" задолженность в размере 1 177 636 руб. 60 коп., пени в размере 294 534 руб. 39 коп. От исковых требований в части взыскания задолженности по квартирам N N 226, 237, 184, 232 в размере 556 683 руб. 18 коп. ООО "РАДИАНТ+" отказалось (л.д.13-131 т.3).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2011 года с ООО "МегаСтрой" в пользу ООО "РАДИАНТ+" взыскана задолженность в размере 1 177 636 руб. 60 коп., 294 534 руб. 39 коп. пени, 32 457 руб. 11 коп. госпошлины. В остальной части производство по делу прекращено (л.д.152-154 т.3).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "МегаСтрой" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 3-5 т.4).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "РАДИАНТ+" - отказать.

Представитель истца ООО "РАДИАНТ+" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 06 сентября 2007 года между ООО "МегаСтрой" (Инвестор-Застройщик) и ООО "РАДИАНТ+" (Управление) был заключен договор о передаче многоквартирного дома на управление для технического и коммунального обслуживания (л.д.8-9 т.1).

Предметом указанного договора является передача Инвестором-Застройщиком Управлению построенного 12-ти этажного монолитно-кирпичного 245-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 4 корп. 1 для предоставления Управлением будущим собственникам и нанимателям возмездных услуг по эксплуатации и текущему содержанию жилых домов, квартир и инженерных сетей, также деятельность, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания граждан в жилом доме, обеспечение сохранности, надлежащего управления и содержания его общего имущества, инженерных систем, оборудования мест общего пользования придомовой территории, решение вопросов пользования и придомовой территории, решение вопросов пользования указанным имуществом собственниками помещений, избравшими форму управления через Управление, а также обеспечение коммунальными услугами, в объеме не ниже установленного органом местного самоуправления норматива потребления коммунальных услуг.

Передача объекта производится на основании акта приема-передачи, в котором указываются необходимые технические и эксплуатационные характеристики объекта, после передачи объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4.1 договора оплата услуг управления осуществляется правообладателями (будущими собственниками, нанимателями, арендаторами) на основании отдельно заключенных договоров. Пункт 2.6.2 договора предусматривает право ответчика содействовать управлению в заключении договоров с правообладателями (будущими собственниками, нанимателями, арендаторами).

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО "РАДИАНТ+" сослалось на то, что у ООО "МегаСтрой" образовалась задолженность по возмещению затрат за содержание жилых помещений и коммунальных услуг: по квартире N 10 в размере 96 196 руб. 77 коп. за период с сентября 2007 года по январь 2010 года, по квартире N 5 на сумму 96 575 руб. 23 коп. за период с сентября 2007 года по январь 2010 года, по квартире N 55 в размере 92 037 руб. 16 коп. за период с сентября 2007 года по декабрь 2009 года, по квартире N 214 в размере 116 780 руб. 92 коп. за период с сентября 2007 года по декабрь 2009 года, по квартире N 178 в размере 133 871 руб. 96 коп. за период с сентября 2007 года по декабрь 2009 года; по квартире N 47 в размере 90 741 руб. 46 коп. за период с сентября 2007 года по апрель 2010 года, по квартире N 144 в размере 59 514 руб. 53 коп. за период с сентября 2007 года по апрель 2010 года, по квартире N 231 в размере 163 104 руб. 44 коп. за период с сентября 2007 года по апрель 2010 года; по квартире N 130 в размере 63 890 руб. 22 коп. за период с сентября 2007 года по апрель 2010 года, по квартире N 213 в размере 155 652 руб. 40 коп. за период с сентября 2007 года по апрель 2010 года, по квартире N 244 в размере 109 271 руб. 51 коп. за период с сентября 2007 года по апрель 2010 года, всего на общую сумму 1 177 636 руб. 60 коп.

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "МегаСтрой" , являясь инвестором-застройщиком, осуществляло строительство дома N 4, корпус 1 по ул. Автозаводской в городе Железнодорожный.

Как следует из материалов дела, 25 июня 2001 года между Администрацией города Железнодорожный и ОАО "Интерурал" был заключен инвестиционный контракт N 107 на строительство жилых домов в городе Железнодорожный по ул. Пионерская, предметом которого является реализация инвестиционного проекта (нового строительства) на проектирование и строительство многоэтажных монолитно-кирпичных жилых домов по ул. Пионерской в городе Железнодорожном (адрес строительный), полностью отвечающего требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

09 июня 2006 года между Администраций городского округа Железнодорожный Московской области, ОАО "Интерурал" (Инвестор) и ООО "МегаСтрой" (Новый инвестор) было заключено дополнительное соглашение к инвестиционному контракту N 107 от 25 июня 2001 года на строительство жилых домов по ул. Пионерской в городе Железнодорожном Московской области, в соответствии с которым Инвестор уступает Новому инвестору в полном объеме свои права и обязанности по контракту

Согласно протоколу распределения квартир от 27 октября 2006 года (Приложение N 1 к дополнительному соглашению к инвестиционному контракту N 107 от 25 июня 2006 года) квартиры, являющиеся предметом спорных правоотношений, распределены участникам инвестиционного договора.

В соответствии с требованиями статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Следовательно, в соответствии с вышеуказанными нормами закона застройщик после ввода дома в эксплуатацию является правообладателем многоквартирного объекта до тех пор, пока не оформит соответствующие документы и не передаст принадлежащие ему права участникам долевого строительства.

Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 14 апреля 2010 года за Закрытым акционерным общество "Молния-М" признано право собственности на квартиры N N 5, 10, 55, 178, 214, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д.4 корп. 1 кв. 55 (л.д.26-35 т.3).

В рамках указанного дела установлено, что 25 января 2007 года между ОАО "Интерурал" и ООО "МегаСтрой" подписан акт N 2-ЖД приема-передачи документов из которого следует, что Сторона-1 передает, а Сторона-2 принимает документы по соинвесторам, привлеченным к финансированию строительства жилых домов ОАО "Интерурал" на основании инвестиционного контракта N 1165/143/2001-131Д/107 от 25 июня 2001 года (рег. N 22/50-01), заключенному между Администрацией города Железнодорожного Московской области и ОАО "Интерурал". В данном акте под номером п/п 2 указана квартира 5, при этом соинвестором указано ООО "Топсервис" на основании договора N 1165/143/2004/183Д от 06 августа 2004 года, договор уступки N У/Ж-03 от 25 ноября 2004 года; под номером п/п 7 указана квартира 10 при этом соинвестором указано ЗАО "Молния-М" на основании договора N 1165/143/2004/184Д от 06 августа 2004 года, под номером п/п 46 указана квартира 55, при этом соинвестором указано ЗАО "Молния-М" на основании договора N 1165/143/2004/180Д от 06 августа 2004 года, копия соглашения от 02 сентября 2004 года, под номером п/п 160 указана квартира 178, при этом соинвестором указано ЗАО "Молния-М" на основании договора N 1165/143/2004/192ДЮ от 06 августа 2004 года, копия дополнительного соглашения от 02 сентября 2004 года, под номером п/п 194 указана квартира 214 при этом соинвестором указано ЗАО "Молния-М" на основании договора N 1165/143/2004/194Д от 06 августа 2004 года.

Железнодорожный городской суд в вышеуказанном решении пришел к выводу о том, что, заключая инвестиционный контракт в 2001 году, Администрация города Железнодорожного и ОАО "Интерурал" приняли на себя обязательства по реализации проекта (строительства) жилых домов, в том числе, дома, в котором находятся спорные жилые помещения, при этом обязанность ОАО "Интерурал" как инвестора по данному контракту заключалась в обеспечении за счет собственных и привлеченных средств финансирования и реализации инвестиционного проекта в полном объеме и сдаче объекта в эксплуатацию, при этом в собственность ОАО "Интерурал" переходит 83,5% общей жилой площади объекта с правом передачи своей доли полностью или частично субинвесторам на основании заключенных договоров. Одним из таких субинвесторов является ЗАО "Молния-М", которое на основании заключенных между ним и ОАО "Интерурал" договоров и соглашений, инвестиционного контракта внесло денежные средства на строительство конкретных объектов - конкретных жилых помещений, указанных в договорах.

11 сентября 2007 года Главой городского округа Железнодорожный ООО "МегаСтрой" выдано разрешение N RU 50328000-29 на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 4 корп.1.

Поскольку жилой дом принят в эксплуатацию, а также в связи с оплатой в полном объеме денежных средств за жилые помещения N N 5, 10, 55, 178, 214 суд пришел к выводу о том, что к ЗАО "Молния-М" перешло право на получение в собственность указанных жилых помещений. При этом суд указал, что право собственности физических лиц, которым ООО "МегаСтрой" произвело отчуждение указанных квартир по сделкам купли-продажи, подлежит прекращению (л.д. 20-35 т.3).

Таким образом, ООО "МегаСтрой" владело и распоряжалось спорными квартирами.

Доводы ответчика о том, что граждане с момента оплаты своих инвестиционных взносов как собственники обязаны нести бремя содержания с момента завершения строительства, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Между тем ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт передачи спорных квартир третьим лицам в спорный период.

В мотивировочной части решения Железнодорожного городского суда Московской области от 14 апреля 2010 года суд указал, что сделки, заключенные ООО "МегаСтрой" с физическими лицами в отношении квартир N N 5, 10, 55, 178, 214 являются недействительными в силу ничтожности, поскольку ООО "МегаСтрой" при заключении договоров купли-продажи не обладало правом на распоряжение данным имуществом (л.д.34 т.3).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "МегаСтрой" обязано возместить ООО "РАДИАНТ+" задолженность по возмещению затрат за содержание жилых помещений и коммунальных услуг на общую сумму 1 177 636 руб. 60 коп.

Пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Поскольку обязательства по оплате затрат за содержание спорных жилых помещений, в том числе по оплате квартир N N 226, 237, 184, 232 ООО "МегаСтрой" не были исполнены надлежащим образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца пени в размере 294 534 руб. 39 коп.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2011 года по делу N А41-19466/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

К.И. Демидова Н.В. Диаковская