Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 10АП-2402/11

г. Москва

07 июня 2011 г.

Дело N А41-33636/10

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гагариной В.Г.,

судей Виткаловой Е.Н., Кручининой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бутылиной Н.В.,

при участии в заседании:

от истца (ОГРН: 1055005142664): Шульга В.А., доверенность от 27.04.2011, Гуляев В.А., генеральный директор, решение от 18.06.2009,

от ответчика: Виноградов М.В., доверенность от 01.03.2011 N 19-ДВ, Борова Е.В., доверенность от 17.05.2011 N 29-ДВ,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Мытищинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2011 по делу N А41-33636/10, принятое судьей Смысловой А.В. по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Детский реабилитационный центр" об обязании Муниципального образования "Мытищинский муниципальный район Московской области" внести изменения в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Детский реабилитационный центр" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию "Мытищинский муниципальный район Московской области" (далее - ответчик, муниципальное образование об обязании ответчика, от имени которого осуществляет права и обязанности Администрация Мытищинского муниципального района Московской области, в лице Главы Мытищинского муниципального района Московской области Азарова В.С., внести изменение в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 50:12:0080508:22, площадью 798 221 кв.м., заключенного 21.01.2009 с заявителем, изложив данный пункт в следующей редакции: "Цена участка установлена в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере, равном 2,5% кадастровой стоимости земельного участка и составляет 27 226 320 рублей 53 копеек".

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2011 заявленное исковое требование удовлетворено.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении суда обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права и вынести новое решение, которым в иске общества отказать полностью (том 4, л.д. 4-12). Также ответчик указывает, что если обстоятельства, указанные в разделе IV апелляционной жалобы будут установлены судом, то решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-33636/10 в соответствии с пунктом 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а производство по делу прекращению (том 4, л.д. 12).

В судебном заседании представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержали, представив дополнительные письменные пояснения, и просили решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований общества отказать. По мнению ответчика, в данном случае не подлежат применению положения подпункта 1 пункта 3 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Представители общества в судебном заседании против доводов ответчика возражали по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу (том 4, л.д. 73-81) и письменных пояснениях. По мнению заявителя, решение арбитражного суда первой инстанции является законным, апелляционная жалоба - необоснованной.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, а также письменных пояснений, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции от 02.02.2011.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением Главы Мытищинского муниципального района Московской области от 08.10.2008 N 2690 "О предоставлении земельных участков в собственность ООО "Детский реабилитационный центр", обществу для размещения детского реабилитационного центра предоставлены в собственность следующие земельные участки: земельный участок площадью 798 221 кв.м., расположенный на землях особо охраняемых территорий и объектов по адресу: Московская область, Мытищинский район, муниципальное образование - городское поселение Мытищи, севернее пос. Нагорное; земельный участок площадью 154 013 кв.м., расположенный на землях особо охраняемых территорий и объектов по адресу: Московская область, Мытищинский район, муниципальное образование - городское поселение Мытищи, северо-западнее пос. Нагорное. Указанные участки предоставлены заявителю за плату по цене, составляющей 10 ставок земельного налога за один квадратный метр (том 1, л.д. 147-148).

На основании названного постановления 21.01.2009 между муниципальным образованием "Мытищинский муниципальный район Московской области" (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок с кадастровым номером 50:12:0080508:22 площадью 798 221 кв.м., в границах плана (чертежа), прилагаемого к данному договору, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование Городское поселение Мытищи, севернее п. Нагорное, на землях особо охраняемых территорий и объектов, находящихся в ведении Администрации Мытищинского муниципального района, для размещения детского реабилитационного центра.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 цена продажи составляет 163 357 923, 21 руб., что соответствует десяти ставкам земельного налога за единицу площади.

Считая, что при заключении договора стоимость земельного участка должна быть определена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку общество выкупает земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости ранее отчужденные из государственной собственности, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Заявленное исковое требование основано на пункте 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Принимая решение об удовлетворении заявленного искового требования, арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для определения стоимости спорного земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, в связи с чем у ответчика имеется обязанность по внесению изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 в части стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:12:0080508:22 площадью 798 221 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование Городское поселение Мытищи, севернее п. Нагорное.

Между тем арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, письмом от 30.06.2010 N 37 общество обратилось к Главе Администрации Мытищинского муниципального района Московской области (вх. N 4264-УД от 30.06.2010), в котором просило внести изменения в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 в части указания стоимости земельного участка - 2,5% кадастровой стоимости (том 1, л.д. 38-45).

В ответ на указанное письмо, ответчик письмом от 02.08.2010 N И-4264-УД сообщил обществу о том, что внесение предлагаемых изменений в пункт 2.1 договора от 21.01.2009 купли-продажи земельного участка N 50:12:008 05 08:0022 не соответствует действующему законодательству (том 1, л.д. 46).

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления о приобретении прав на земельный участок принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 названного Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) до 1 января 2010 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

В соответствии пунктом 1 части 3 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон Московской области N 23/96-ОЗ) до 1 января 2012 года цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения - в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1 в ред. Закона МО от 27.12.2008 N 236/2008-ОЗ).

В соответствии с кадастровой выпиской от 11.01.2009 N 12.1X09-00009 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0080508:22 на данном земельном участке расположено восемь объектов недвижимого имущества, принадлежащих на дату заключения договора от 21.01.2009 заявителю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (том 3, л.д. 28-43).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на рассматриваемом земельном участке до передачи в собственность обществу находились в государственной собственности (Акт 1990 года) (том 3, л.д. 2-4).

Таким образом судом установлено, что на момент заключения между заявителем и ответчиком договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009, выкупная цена земельного участка должна была быть определена сторонами в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Обращаясь в арбитражный суд с исковыми требованиями об обязании ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 относительно выкупной стоимости земельного участка, общество ссылалось на наличие обстоятельств для изменения указанного договора, поскольку на момент его заключения выкупная цена земельного участка подлежала установлению в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

При этом в исковом заявлении (том 1, л.д. 4-13), а также в дополнении к исковому заявлению (том 2, л.д. 27-37), общество в обоснование своей правовой позиции ссылается на положения, установленные пунктом 1 статьи 422 ГК РФ.

Между тем, исходя из установленных обстоятельств дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что оснований для внесения в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 изменений в порядке статьи 450 ГК РФ не имеется, поскольку действующим на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 законодательством было предусмотрено, что до 01.01.2012 цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения - в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1 части 3 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ в ред. Закона МО от 27.12.2008 N 236/2008-ОЗ).

Вместе с тем выкупная цена земельного участка по договору от 21.01.2009 установлена без учета вышеуказанных норм права, что свидетельствует о несоответствии данного договора обязательным для сторон требованиям, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следует отметить, что при рассмотрении заявления общества по делу N А41-44559/09 Арбитражного суда Московской области о признании незаконными действий ответчика об установлении в договорах купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 стоимости, о признании незаконным пункта 2 постановления Главы Мытищинского муниципального района Московской области от 08.10.2008 N 2690 в части установления цены предоставления земельных участков в собственность общества, а также об обязании ответчика внести изменения в договоры купли-продажи земельных участков в части цены, судебными инстанциями арбитражного суда отмечено, что цена приобретаемого в собственность земельного участка на момент вынесения постановления Главы Мытищинского муниципального района Московской области от 08.10.2008 N 2690 и заключения договора купли-продажи от 21.01.2009 определялась в соответствии с требованиями статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Фз "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области. Названные нормативные правовые акты официально опубликованы для всеобщего сведения.

В связи с чем арбитражным судом при рассмотрении дела N А41-44559/09 сделан вывод о том, что заявитель мог и должен был знать о соответствии либо несоответствии расчета стоимости приобретаемых им земельных участков нормам права еще в момент получения постановления Главы Мытищинского муниципального района Московской области от 08.10.2008 N 2690 "О предоставлении земельных участков в собственность ООО "Детский реабилитационный центр", а также заключения договоров купли-продажи от 28.11.2008 и от 21.01.1009.

При таких условиях, то обстоятельство, что цена продажи земельного участка с кадастровым номером 50:12:0080508:22 площадью 798 221 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование Городское поселение Мытищи, севернее п. Нагорное, определенная в пункте 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 в размере 163 357 923, 21 руб., что соответствует десяти ставкам земельного налога за единицу площади, не соответствовала требованиям и нормам действующего в момент заключения названного договора законодательства, в соответствии с которым цена указанного земельного участка должна была определяться в размере равном двум с половиной процентам его кадастровой стоимости, свидетельствует о том, что существенное условие договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 - цена договора определена сторонами с нарушением требований действующего в тот момент законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Таким образом не имеется правовых оснований для применения положений статьи 450 ГК РФ.

При указанных условиях у суда отсутствуют основания для обязания ответчика внести какие-либо изменения в договор купли-продажи земельного участка от 21.01.2009 у суда отсутствуют, в связи с чем решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

При указанных обстоятельствах, государственная пошлина за рассмотрение дела в арбитражном суде апелляционной инстанции в размере 2 000 рублей подлежит взысканию с общества в доход Федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2011 по делу N А41-33636/10 отменить.

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Детский реабилитационный центр" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Детский реабилитационный центр" (ОГРН 1055005142664, ИНН 5029083680) в доход Федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

В.Г. Гагарина

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.А. Кручинина