Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2011 г. N 02АП-1822/11

г. Киров

02 июня 2011 г.

Дело N А82-10341/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Лысовой Т.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ермошиной С.Г.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.02.2011 по делу N А82-10341/2010, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Август" (ИНН: 7604114405 ОГРН 1077604024046)

к мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля,

о признании недействительным постановления,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Август" (далее - заявитель, Общество, ООО "Август") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к мэрии города Ярославля (далее - ответчик, Мэрия), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - ответчик, Комитет) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным постановления мэрии г. Ярославля от 16.06.2010 N 2325 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Спартаковская, д.5" в части отсутствия указания права покупателя на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости неотделимых улучшений, возложении на Мэрию обязанности предусмотреть в указанном постановлении право покупателя на зачет неотделимых улучшений посредством дополнения пункта 1 постановления предложением следующего содержания: "Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 339 156 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества". Кроме того, в рамках дела по преддоговорному спору Общество просит считать договор купли-продажи между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ООО "Август" заключенным в редакции протокола разногласий, пункты договора изложить в следующей редакции: п.2.2. "Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, составляет 339 156 (Триста тридцать девять тысяч его пятьдесят шесть) рублей, с учетом НДС"; п.2.3 "Оплата имущества в сумме 4 927 844 (Четыре миллиона девятьсот двадцать семь тысяч восемьсот сорок четыре) рубля, с учетом НДС осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 (Пять) лет ежемесячно равными платежами, не позднее 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с п.2.4. настоящего договора"; п. 2.4 "На сумму денежных средств, по которой предоставляется рассрочка, с учетом ее помесячного уменьшения за счет производимых ежемесячных платежей, производится начисление процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной 7,75% годовых"; п. 2.5. "Оплата имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. В том случае сверка расчетов между Продавцом и Покупателем осуществляется непосредственно перед уплатой последнего платежа"

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.02.2011 заявленные требования общества с ограниченной ответственностью "Август" удовлетворены.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в рассматриваемом случае отсутствует согласие арендодателя на зачет стоимости неотделимых улучшений спорного объекта недвижимости в счет стоимости его приобретения; зачтенная письмом Комитета от 29.09.2009 сумма 339156 рублей касается выполнения работ по благоустройству прилегающей к объекту аренды территории; зачтенная Комитетом сумма могла быть возмещена при продаже объекта с аукциона.

ООО "Август" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мэрия поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Мэрия и ООО "Август" просят рассмотреть дело без участия своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.03.2002 между индивидуальным предпринимателем Кирилловым Олегом Германовичем (далее - Предприниматель) и Комитетом заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды недвижимого имущества от 22.03.2002), в соответствии с которым Предприниматель принял во временное пользование у Комитета недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения), общей площадью 439,70 кв. м., расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Спартаковкая, д. 5, под торговлю продовольственными и промышленными товарами (далее - спорный объект недвижимости). По условиям данного договора срок действия договора устанавливается с 08.04.2002 по 05.04.2003 (пункт 7.1); если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 7.3) (л.д. 42-46).

25.07.2004 Предприниматель и Комитет согласовали дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 22.03.2002, согласно которому площадь спорного объекта недвижимости составляет 282,8 кв.м. (пункт 1); срок действия договора аренды недвижимого имущества от 22.03.2002 установлен с 08.04.2002 по 31.12.2017 (пункт 8) (л.д. 47-49).

20.10.2007 Предприниматель, ООО "Август" и Комитет согласовали дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 22.03.2002, согласно которому Предприниматель передает, а ООО "Август" принимает все права по данному договору аренды недвижимого имущества (пункт 1); площадь спорного объекта недвижимости составляет 444,90 кв.м. (л.д. 52-54).

Дополнительные соглашения и основной договор аренды зарегистрированы 26.02.2008.

29.05.2009 Комитет направил в адрес ООО "Август" письмо, в котором подтвердил затраты, связанные с производством капитального ремонта спорного объекта недвижимости, в сумме 339156 рублей (л.д. 22).

03.06.2009 Комитет направил Обществу письмо, из которого следует, что Комитет намерен использовать при продаже на аукционе спорного объекта недвижимости ранее определенную сумму затрат на капитальный ремонт, в сумме 339156 рублей (л.д. 23).

В информационном сообщении о продаже спорного объекта недвижимости на аукционе, размещенном в печатном издании "Городские новости" N 45 (1158) указано, что победитель аукциона обязан возместить арендатору затраты, связанные с ремонтом объекта продажи в размере 339156 рублей (л.д. 24).

16.06.2010 Мэрией издано постановление N 2325 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Спартаковская, д.5" (далее - постановление Мэрии от 16.06.2010), согласно которому спорный объект недвижимости подлежит продаже ООО "Август в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 5267000 рублей с рассрочкой оплаты сроком на пять лет (пункт 1); Комитету поручено выполнить все необходимые мероприятия по реализации постановления (пункт 2) (л.д. 11).

25.06.2010 Комитетом направил ООО "Август" письмо, в котором предложил Обществу заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, и направил копию постановления Мэрии от 16.06.2010, проект договора купли-продажи арендуемого имущества (л.д. 12). По условиям проекта договора купли-продажи арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем не заявлена (пункт 2.2); оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 лет ежемесячно равными платежами в размере 87783 рубля 33 копейки с учетом НДС, не позднее 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора (пункт 2.3) (л.д. 16-17).

27.07.2010 ООО "Август" обратилось в Комитет с письмом, согласно которому просило внести изменения в постановление Мэрии от 16.06.2010 в части учета затрат на капитальный ремонт спорного объекта недвижимости в сумме 339156 рублей (л.д. 13).

В этот же день Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий (далее - протокол разногласий от 27.07.2010), в котором, в том числе, предложило изложить пункты 2.2, 2.3 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в иной редакции, а именно: стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, составляет 339156 рублей, с учетом НДС (пункт 2.2); оплата имущества в сумме 4927844 рубля, с учетом НДС осуществляется покупателем в рассрочку сроком на пять лет ежемесячно равными платежами, не позднее 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора (пункт 2.3) (л.д. 19, 20). До настоящего времени разногласия Комитета и ООО "Август" по поводу содержания пунктов 2.2, 2.3 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества сторонами не урегулированы.

Комитет в ответ на письмо ООО "Август" от 27.07.2010 направил Обществу письмо, в котором указал, что зачтенная письмами Комитета от 29.05.2009 N 3605 сумма 339156 рублей касается выполнения работ по благоустройству прилегающей территории, и могла быть возмещена при продаже спорного объекта недвижимости с аукциона; согласие на зачет стоимости неотделимых улучшений спорного объекта недвижимости отсутствует (л.д. 14).

Не согласившись с постановлением Мэрии от 16.06.2010, которым не предусмотрено право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 339156 рублей, и редакцией пунктов 2.2, 2.3 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, Предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что стоимость неотделимых улучшений в размере 339156 рублей подлежит зачету в оплату приобретаемого Обществом спорного объекта недвижимости, заявленные требования удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Согласно статье 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Материалами дела установлено, что в письмах Комитета от 29.05.2009 и от 03.06.2009, отзыве представителя Комитета по доверенности Румянцевой Г.В. Комитет признал сумму затрат на капитальный ремонт спорного объекта недвижимости. Из информационного сообщения о продаже спорного объекта недвижимости на аукционе следует, что победитель аукциона обязан возместить арендатору затраты, связанные с ремонтом объекта продажи в размере 339156 рублей. Данные обстоятельства расцениваются судом апелляционной инстанции как согласие арендодателя на производство арендатором капитального ремонта арендуемого имущества. При этом, из технического паспорта на встроенное нежилое помещение в здании по адресу: ул. Спартаковская, 5 инв. N 22045 и заключения обследования технического состояния объекта от 15.12.2010 следует, что площадка, проходящая по главному фасаду магазина, переходящая в пандус относится к конструктивным элементам здания, и оборудована не в ходе благоустройства территории магазина, а в ходе его капитального ремонта. Содержание дополнительного соглашения к договору купли-продажи (л.д. 129) свидетельствует о том, что стороны в рамках преддоговорного спора пришли к соглашению относительно изложения пунктов 2.4, 2.5 договора купли-продажи, спор в отношении содержания указанных пунктов договора отсутствует.

Следовательно, суд первой инстанции сделал обоснованные выводы о том, что стоимость неотделимых улучшений в размере 339156 рублей необоснованно не зачтена Мэрией в оплату приобретаемого Обществом спорного объекта недвижимости и о том, что пункты 2.2, 2.3 договора купли-продажи арендуемого имущества следует принять в редакции протокола разногласий от 27.07.2010.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае отсутствует согласие арендодателя на зачет стоимости неотделимых улучшений спорного объекта недвижимости в счет стоимости его приобретения, и о том, что зачтенная письмом Комитета от 29.09.2009 сумма 339156 рублей касается выполнения работ по благоустройству прилегающей к объекту аренды территории, отклоняются судом апелляционной инстанции, как противоречащие материалам дела.

Остальные доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции рассмотрены и также отклонены, как не влияющие на правовую оценку рассматриваемой ситуации.

С учетом изложенного обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства. Решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Вопрос по уплате государственной пошлины судом апелляционной инстанции в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.02.2011 по делу N А82-10341/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Т.В. Лысова