Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 15АП-4391/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-23379/2010

07 июня 2011 г.

15АП-4391/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Куликовым Г.А.,

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску): Штырева О.В. (доверенность от 06.10.2010); Кивалова Л.Н. (приказ N 5 от 17.03.2010);

от ответчика (истца по встречному иску): Голубов С.А. (доверенность N 1470-06/01 от 31.12.2010);

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Металл"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2011 по делу N А53-23379/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" к ответчику Администрации г. Батайска при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора незаключенным, встречный иск Администрации г. Батайска к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" о признании договора заключенным, об обязании осуществить государственную регистрацию договора, принятое в составе судьи Штыренко М.Е.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Батайска (далее - ответчик, администрация) о признании незаключенным договора о безвозмездной передаче квартир от 09.12.2008, подписанного между обществом и Администрацией г. Батайска.

Исковые требования мотивированы тем, что вышеназванный договор является договором дарения, однако государственную регистрацию не прошел. Кроме того, истец полагает, что регистрация договора была бы невозможна, поскольку право собственности общества как дарителя было зарегистрировано позже подписания спорного договора.

В порядке ст. 132 АПК РФ Администрация заявила встречный иск о признании договора от 09.12.2008 заключенным и о государственной регистрации договора от 09.12.2008 (с учетом изменения в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 26 т. 2)

Встречные исковые требования мотивированы тем, что регистрация не производится по вине общества, которое отказывается исполнять соответствующее условие договора вопреки неоднократным обращениям администрации.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2011 г.. исковое заявление ООО "Регион-Металл" оставлено без удовлетворения. Встреченный иск Администрации г. Батайска удовлетворен частично. Суд признал спорный договор заключенным, указав, что он не является договором дарения и не требует государственной регистрации. Соответственно в удовлетворении требования администрации о регистрации договора отказано.

Суд указал, что спорный договор является результатом сложного фактического состава по предоставлению ООО "Регион-Металл" земельного участка для коммерческих целей жилищного строительства и конкретизирует порядок исполнения обязательства ответчика по передаче в муниципальную собственность площади жилья. Передавая в аренду ООО "Регион-металл" земельный участок для строительства дома, администрация правомерно рассчитывала на встречное имущественное предоставление, выражающееся не только в получении арендной платы, но и в передаче в муниципальную собственность определенного количества жилой площади.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить. Полагает, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям Положение "Об основах регулирования земельных отношений в городе Батайске, утвержденное Решением Батайской городской думы N 132 от 20.03.2003, указав на заключение договора с учетом нормативной обязанности общества безвозмездно передать часть жилищного фонда в муниципальную собственность в размере не менее 5 % от общей площади жилых помещений в объекте в связи с предоставлением земельного участка для строительства. Общество отмечает, что земельный участок под строительство им не приобретался в указанном порядке, обществом приобретен объект незавершенного строительства, в связи с чем данный порядок к нему не применим. Также считает, что судом неправомерно не принято во внимание отсутствие государственной регистрации права общества на передаваемые квартиры на момент подписания спорного договора.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, удовлетворив первоначальный иск и отказа в удовлетворении встречного иска в полном объеме. Полагают данную судом спорному договору правовую квалификацию неверной. Дополнительно представили договоры купли-продажи спорных квартир, заключенные с физическими лицами, платежные документы к указанным договорам.

Представитель администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Пояснил, что по акту приема-передачи администрации переданы ключи от спорных квартир. Фактическое владение квартирами не обеспечено, так как еще не осуществлена регистрация.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 09.12.2008 между ООО "Регион-Металл" и Администрацией г. Батайска был подписан договор, по условиям которого Общество обязалось безвозмездно передать Администрации следующее имущество:

- 2-х комнатную квартиру N 76 общей площадью 69,9 кв.м.;

- 3-х комнатную квартиру N 79 площадью 88,1 к.м.,

- 3х комнатную квартиру N 83 общей площадью 87,5 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Октябрьская, 130.

Согласно пункту 2.4 договора обязанность передать квартиры по акту приема-передачи и зарегистрировать переход права собственности на квартиры в Батайском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской Области возложена на общество.

По акту приема-передачи от 18.12.2008 Общество во исполнение вышеназванного договора передало Администрации вышеуказанные квартиры (л.д. 13).

В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности общества на спорные квартиры от 08.11.2010 г..

Полагая договор незаключенным и противоречащим требованиям действующего законодательства, общество обратилось с иском в суд.

Администрация, в свою очередь, полагает, что общество уклоняется от регистрации договора.

В рамках дела N А53-5120/2010 между сторонами рассмотрен спор о признании права муниципальной собственности на спорные квартиры. Администрации в иске отказано в связи с избранием ненадлежащего способа защиты.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Полагая, спорный договор договором дарения, истец ссылается на пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Следовательно, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездность передачи имущества одаряемому.

Суд первой инстанции отклонил доводы иска о том, что спорный договор является договором дарения, указав, что спорный договор является результатом сложного фактического состава по предоставлению ООО "Регион-Металл" земельного участка для жилищного строительства и конкретизирует порядок исполнения обязательства ответчика по передаче в муниципальную собственность части жилья. Передавая в аренду ООО "Регион-металл" земельный участок для строительства дома, администрация правомерно рассчитывала на встречное имущественное предоставление, выражающееся не только в получении арендной платы, но и в передаче в муниципальную собственность определенного количества жилой площади, поскольку возведение многоквартирного дома влечет утрату права муниципальной собственности на земельный участок (ст. 36 ЖК РФ).

Суд первой инстанции указал, что передача в муниципальную собственность квартир во вновь возведенном жилом доме соответствовала требованиям положения "Об основах регулирования земельных отношений в городе Батайске", утвержденного Решением Батайской городской думы N 132 от 20.03.2003, и являлась условием предоставления ООО "Регион-Металл" права застройки земельного участка по ул. Октябрьская, 130 в г. Батайске.

Указанное положение предусматривало альтернативу для застройщика, приобретающего земельный участок в аренду, в виде возможности заключения договоров о безвозмездной передаче части жилищного фонда в муниципальную собственность в размере не менее 5 % от общей площади жилых помещений в объекте, либо возможности отчисления средств на развитие инфраструктуры города или благоустройства (п. 32.2).

По мнению суда первой инстанции, отсутствие доказательств отчисления истцом денежных средств на развитие инфраструктуры города или благоустройства свидетельствует о реализации второй альтернативной возможности.

Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции не основанным на материалах дела.

Так, из свидетельства о государственной регистрации права от 17.12.2004 г.. (л.д. 9 т.2) следует, что обществом приобретен объект незавершенного строительства.

Распоряжением мэра г. Батайска от 15.06.2005 г.. N 2198 обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлен земельный участок для завершения строительства, заключен договор от 02.08.2005 г.. N 2610 сроком на три года, впоследствии -договор N 4277 от 21.03.2008 г.. на срок с 17.12.2007 г.. по 17.08.2008 г..

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено обществом 26.12.2007 г..

Соглашением сторон от 05.05.2008 договор расторгнут в связи с вводом дома в эксплуатацию.

Таким образом, анализ динамики правоотношений сторон и представленных в дело документов не дает оснований утверждать, что спорный договор заключен в порядке пункта 32.2 положения "Об основах регулирования земельных отношений в городе Батайске", утвержденного Решением Батайской городской думы N 132 от 20.03.2003. Истец не являлся ни лицом, которому участок первоначально предоставлялся для целей аренды, ни лицом, получившим право аренды в порядке перенайма. Даже если считать соответствующее обязательство возникшим у первоначального застройщика, то правовых оснований для его перехода к истцу апелляционный суд не усматривает. Распоряжения мэра и договоры аренды соответствующего условия не содержат.

Апелляционный суд полагает, что спорный договор является консенсуальным договором дарения (обещанием дарения).

В силу пункта 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Поскольку предметом договора являлось намерение подарить квартиры, указанный договор в силу пункта 3 статьи 254 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.

Поскольку судом первой инстанции дана неверная квалификация спорного договора, суд пришел к необоснованному выводу о его заключенности. На момент рассмотрения спора, договор о безвозмездной передаче квартир является незаключенным (п.3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из пункта 2.4 договора обязанность по государственной регистрации возложена на общество. Из материалов дела видно, что администрация обращалась к обществу с требованием об исполнении указанного условия договора (л.д. 79-80 т.1), а также, что задержка регистрации произошла по причинам, зависящим от общества (л.д. 75-78 т.1).

Заключение договора обещания дарения в отношении имущества, которое даритель намерен приобрести в будущем, действующему законодательству не противоречит. Иск о регистрации такого договора в порядке статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть удовлетворен, если на момент вынесения решения подтверждено право собственности дарителя. Соответствующие доводы жалобы несостоятельны.

Вместе с тем, обществом представлены в материалы дела доказательства того, что право собственности на спорные квартиры на момент рассмотрения спора в апелляционном суде, равно как и владение указанными квартирами, обществом утрачено.

Так, 29.12.2010 г.. между обществом и Любецким Андреем Ивановичем заключен договор купли-продажи квартиры N 76 по ул. Октябрьской, 130 в г. Батайске. Согласно отметке на договоре переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 28.01.2011 г..

25.02.2011 г.. между обществом и Скибиным Александром Николаевичем заключен договор купли-продажи квартиры N 83 по ул. Октябрьской, 130 в г. Батайске. Согласно отметке на договоре переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 18.03.2011 г..

26.05.2011 г.. между обществом и Коржовой Прасковьей Семеновной заключен договор купли-продажи квартиры N 79 по ул. Октябрьской, 130 в г. Батайске.

Из текста договоров следует, что они имеют силу передаточных актов. Оплата по договорам произведена.

При изложенных обстоятельствах регистрация спорного договора невозможна. Отчуждение спорных квартир обществом иным лицам и регистрация перехода права собственности на указанные квартиры лишает администрацию возможности использования способа защиты, предусмотренного пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Удовлетворением иска о регистрации договора не будет восстановлены права администрации. Вместе с тем, предметом первоначального иска является констатация незаключенности спорного договора. С учетом продажи спорных квартир обществом удовлетворение указанного иска устраняет неопределенность в правоотношениях сторон.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции надлежит отменить в части удовлетворения требования Администрации г. Батайска о признании договора от 09.12.2008 г.. заключенным и, соответственно, в части отказа в удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" о признании указанного договора незаключенным.

В части отказа в государственной регистрации спорного договора решение надлежит оставить без изменения.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Поскольку обществом при подаче иска и апелляционной жалобы уплачено 6000 руб., указанная сумма подлежит возмещению обществу администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2011 г.. по делу N А53-23379/2010 отменить в части удовлетворения требования Администрации г. Батайска о признании заключенным договора от 09.12.2008 г.., подписанного между Обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" и Администрацией г. Батайска, о безвозмездной передаче квартир, и в части отказа в удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" о признании указанного договора незаключенным.

Принять в указанной части по делу новый судебный акт.

Признать договор от 09.12.2008 г.., подписанный между Обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" и Администрацией г. Батайска, о безвозмездной передаче квартир, незаключенным.

В удовлетворении требований Администрации г. Батайска о признании заключенным договора от 09.12.2008 г.., подписанного между Обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" и Администрацией г. Батайска, о безвозмездной передаче квартир, заключенным отказать. В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Администрации г. Батайска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Металл" (ИНН, ОГРН) 6000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе и по иску.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко