Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2011 г. N 11АП-5131/11

09 июня 2011 г.

Дело N А55-3896/2010

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой Ю.А., с участием:

от истца - директор Чекушкин А.И., паспорт, представитель Викторова Н.А., доверенность от 25.02.2011 г.,

от ответчика - представитель Глухова О.В., доверенность от 03.02.2011 г.,

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа, г.Самара, Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2011 г., принятое по делу NА55-3896/2010 (судья Веремей Л.Н.)

по иску ООО "Фирма "Луч", Самарская область, Волжский район, пос. Верхняя Подстепновка, ИНН:6367361940, ОГРН:1026303511277,

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, ИНН: 6315800001, ОГРН: 1026300959871,

с участием третьих лиц: ООО "Оценка-Регион", г. Самара,

ООО "Мониторинг национального рынка недвижимости", г. Самара,

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фирма "Луч" обратилось в Арбитражный суд Самарской области (с учетом уточнений в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, в котором просит:

1. Принять, заключаемый между истцом и ответчиком договор купли - продажи нежилого здания Литера Г1, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 43, площадью 20, 9 кв. м., по спорным пунктам в следующей редакции:

Пункт 1.1. договора изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять нежилое здание Литера Г1, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 43, площадью 20, 9 кв. м., именуемое в дальнейшем "Объект", и оплатить за него определенную договором денежную сумму (цену). Кадастровый (или условный) номер нежилого здания: 63:01:000000:0000(0)//1:4082001:Г1//0001:06:0490:043:0:0.".

Пункт 2.1. договора изложить в редакции: "Цена нежилого здания, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 09/10-09/2 от 19.10.2009 г., выполненного ООО "Мониторинг Национального рынка недвижимости", составляет 572 293 (пятьсот семьдесят две тысячи двести девяносто три) рубля (без учета НДС)."

Пункт 2.2. договора исключить.

Пункт 2.3. договора изложить в редакции: "2.3. Цена объекта в соответствии с пунктом 2.1. настоящего договора составляет 572 293 (пятьсот семьдесят две тысячи двести девяносто три) рубля (без учета НДС)".

Пункт 8.4. договора исключить.

2. Принять заключаемый между истцом и ответчиком договор купли - продажи нежилого здания Литера Д, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 43, площадью 67, 7 кв. м., по спорным пунктам в следующей редакции:

Пункт 1.1. договора "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять нежилое здание Литера Д, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 43, площадью 67,7 кв. м., именуемое в дальнейшем "Объект", и оплатить за него определенную договором денежную сумму (цену). Кадастровый (или условный) номер нежилого здания: 63:01:000000:0000(0)//1:4082001:Д//0001:06:0490:043:0:0.".

Пункт 2.1. договора "Цена нежилого здания, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 09/10-09/2 от 19.10.2009 г., выполненного ООО "Мониторинг Национального рынка недвижимости", составляет 1 153 409 (один миллион сто пятьдесят три тысячи четыреста девять) рублей (без учета НДС).

Пункт 2.2. договора исключить.

Пункт 2.3. договора изложить в редакции: "Пункт 2.3. договора изложить в редакции: "2.3. Цена объекта в соответствии с пунктом 2.1. настоящего договора составляет 1 153 409 (один миллион сто пятьдесят три тысячи четыреста девять) рублей (без учета НДС)."

Пункт 8.4. договора исключить.

Определением арбитражного суда от 05.08.2010 г.. к участию в деле привлечены: ООО "Оценка-Регион" и ООО "Мониторинг национального рынка недвижимости", изготовившие отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика и истца соответственно.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2011 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Заявитель жалобы полагает, что общество лишило себя права на преимущественное приобретение спорных нежилых помещений. Кроме этого, оспаривание достоверности отчета возможно до заключения договора.

02.06.2011 г. в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители истца с доводами апелляционной жалобы не согласись по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, что позволяет суду в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об оставлении без изменения решения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договорами аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г.Самары N 003999А от 22.12.2004 г.. и N 963781А от 07.02.2002 г.. истец является арендатором соответственно нежилых зданий, расположенных по адресам: г.Самара, Ленинский район, ул.Красноармейская, дом 43, литер Г1, 1-ый этаж, комнаты N 1, 2, 3, 4, общей площадью 20,9 кв.м. и по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Красноармейская, дом 43, литер Д, 1-ый этаж, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 67,7 кв.м. (л.д.20,21,26,27, т.1).

Данные объекты, как указывает истец, он арендует с 1995 г..

28.05.2009 г.. истец, руководствуясь ст.3, п.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность арендуемых помещений, приложив к заявлению отчеты оценки рыночной стоимости арендуемых помещений.

26.06.2009 г.. ответчиком было принято положительное решение.

В ноябре 2009 г.. истец обратился к ответчику с заявлением о направлении проекта договора купли-продажи испрашиваемого недвижимого имущества с приложением отчета оценки по рыночной стоимости нежилых помещений. 18.01.2010 г.. истцом получен проект договоров купли-продажи (л.д.41-46, т.1).

Предметом настоящего спора являются возникшие разногласия по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Ответчик стоимость отчуждаемого имущества определил на основании отчета об оценке рыночной стоимости объектов ООО "Оценка-Регион" от 31.08.2009 г..

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости имущества, указанной в отчете ответчика, по ходатайству истца в порядке статьи 82 АПК РФ судом была назначена экспертиза для проверки достоверности и подлинности указанного отчета, проведение которой поручено ООО "Территориальное агентство оценки".

Из заключения эксперта следует, что выполненный ООО "Оценка-Регион" отчет об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения от 31.08.2009 г.. не соответствует Закону N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. При этом несоответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования исходя из рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, которое составляет соответственно 572 293,00 руб. и 1153409,00 руб., определенной в ходе судебного разбирательства и принятой истцом в порядке изменения предмета иска в части цены продажи объекта.

Пункты 2.2, 8.4 договоров исключены судом в силу п.3 Федерального Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение в собственность недвижимого имущества только в отношении нежилых зданий и помещений.

Аналогичная позиция отражена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г.. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", в п.1 которого указано, что действие закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает субъектами малого и среднего предпринимательства выкуп земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ утратил преимущественное право на приобретение арендованного им имущества, отклоняются, так как истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику протокол разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества. Обоснованность его сомнений подтверждена заключением судебной экспертизы.

Из материалов дела следует, что проект договора купли-продажи муниципального имущества направлен ответчиком 14.01.2010 в адрес Общества, а 10.02.2010 истец направило письмо с указанием своей цены договора, то есть с соблюдением тридцатидневного срока и ответного предложения по условиям договора купли-продажи в части рыночной стоимости.

Таким образом, общество в течение тридцати дней со дня получения предложения выкупить арендованное имущество направило письмо с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества по другой цене, поэтому оно не утратило преимущественное право на приобретение арендованного имущества.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе не возлагаются на заявителя жалобы в связи с освобождением.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2011 г., принятое по делу N А55-3896/2010, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев