Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2009 г. N 18АП-11111/09

г. Челябинск

21 декабря 2009 г.

N 18АП-11111/2009 Дело N А47-3666/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 по делу N А47-3666/2009 (судья Бабина О.Е.), при участии: о подателя апелляционной жалобы - Пермякова А.В. (доверенность N 178 от 20.10.2009),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец, податель апелляционной жалобы) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бартко Александру Михайловичу (далее - ИП Бартко А.М., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 4/л-203пр от 13.08.2004 в размере 29344 руб. 26 коп., в том числе: суммы основного долга за период с 07.04.2006 по 31.03.2009 в размере 22178 руб. 55 коп., пени в размере 7165 руб. 71 коп. за период с 11.05.2006 по 10.04.2009 (с учётом уточнения иска в части периода взыскания, размера задолженности по арендной плате и пени (л. д. 80).

Решением суда от 07.10.2009 (резолютивная часть от 06.10.2009) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 2 182 руб. 20 коп., в том числе: основной долг в размере 1 763 руб. 60 коп., пени в размере 418 руб. 60 коп. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 87 руб. 29 коп.

В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на следующие обстоятельства: суд необоснованно не принял за основу расчет задолженности по арендной плате, подготовленной истцом на основании Методики расчета арендной платы и коэффициентов категории арендаторов, утвержденной Постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231(с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением от 27.04.2006 N 73), поскольку пунктом 2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно производить расчет арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга.

К дате судебного заседания от ИП Бартко А.М. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель с доводами апелляционной жалобы не согласен в полном объеме. Также ответчик в отзыве пояснил, что в настоящее время отсутствует договор аренды земельного участка, предоставленного для размещения торгово-остановочного комплекса площадью 7 кв.м., утвержденный Распоряжением главы города Оренбурга N 7498-Р от 30.12.2005, что создало произвольное определение площади арендуемого земельного участка и взимание арендных платежей.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ИП Бартко А.М. в судебное заседание не явился.

С учётом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав пояснения подателя апелляционной жалобы, считает, что судебный акт подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, межу истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4/л-203пр от 13.08.2004 (л. д. 11), с учетом дополнительного соглашения от 29.02.2008 (л. д. 21) площадь земельного участка - 110 кв. м, кадастровый номер 56:44:04 10 020:0006 (л. д. 17) местоположение - установлено относительно ориентира остановочный пункт городского пассажирского транспорта "Восточная", расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская (четная сторона), разрешенное использование - для строительства остановочного комплекса с киоском. Срок договора аренды - до 01.11.2004 (менее одного года), то есть в порядке п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор не подлежал государственной регистрации.

На основании п. 9 договора N 4/л-203пр от 13.08.2004, договор аренды земельного участка имеет силу акта приема-передачи.

Земельный участок, являющийся объектом аренды, сформирован в установленном порядке, о чем свидетельствует выписка из государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка) от 04.08.2004 (л. д. 17-19).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно ст. ст. 309, 310, пункту 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан в установленные договором порядке, условиях и сроки вносить арендную плату.

Согласно условиям договора N 4/л-203пр от 13.08.2004, размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, централизованно устанавливающими оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты, дифференцированные ставки земельного налога и льготы.

В порядке пункта 7.1 договора N 4/л-203пр от 13.08.2004, соглашения об изменении условий или внесении дополнений к договору совершаются в той же форме, что и договор.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до истечения 10 числа следующего месяца (пункт 2.2. договора N 4/л-203пр от 13.08.2004).

Согласно акту сверки задолженности от 03.04.2006, на 31.12.2005 года со стороны ответчика имелась переплата в сумме 4 918 руб. 42 коп.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ. Статей 131 ГК РФ также предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ и ч. 2 ст. 26 ЗК РФ судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что срок действия договора N 4/л-203пр от 13.08.2004 (до 01.11.2004 г.) составляет менее чем один год, поэтому считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Учитывая, что после истечения установленного договором N 4/л-203пр от 13.08.2004 срока его действия, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, суд первой инстанции правомерно указал, что договор считается возобновленным на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации (основание - ч. 2 ст. 621, ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

29 февраля 2008 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4/л - 203пр от 13.08.2004 года (л. д. 21), в соответствии с которым стороны с 01.01.2008 установили иной по сравнению с самим договором порядок определения арендной платы и иную площадь земельного участка.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.02.2008, при расчете арендной платы сторонами применяются следующие показатели: площадь участка: 7 кв. м, кадастровая стоимость за 1 кв. м - 5 863 руб. 01 коп., ставка арендной платы в годовом исчислении - 7 % от кадастровой стоимости участка.

Указанное соглашение обоснованно признано судом первой инстанции юридически значимым при оценке сложившихся между сторонами отношений по аренде недвижимого имущества в период с 01.01.2008 по 31.03.2009.

Между тем, в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 31 августа 2007 года к договору аренды земельного участка N 4/л - 203пр от 13.08.2004 (л. д. 86 - 89), которым установлен новый срок действия договора с 31.08.2007 (с момента подписания дополнительного соглашения) до 01.07.2010 (п. 7 дополнительного соглашения).

Указанным дополнительным соглашением от 31.08.2007 изменены ранее урегулированные договором аренды N 4/л-203пр от 13.08.2004 отношения по аренде земельного участка на неопределенный срок, путем установления нового конкретного срока действия договора до 01.07.2010, то есть на срок более одного года.

Руководствуясь статьями 432, 433, 609, 650, 651 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отсутствием в материалах дела доказательства регистрации в установленном порядке дополнительного соглашения от 31.08.2007, предусматривающего срок его действия с 31.08.2007 до 01.07.2010, то есть на срок более одного года, суд первой инстанции признал данное дополнительное соглашение незаключенным, и, соответственно, не порождающим никаких правовых последствий по отношению к ранее возникшим правоотношениям сторон.

Указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права и повлекшим за собой принятие неправильного решения.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного виде не установлена определенная форма.

В силу п. 1 ст. 609 Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация определяет момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации. Однако договор аренды, заключенный на срок менее чем один год и впоследствии возобновленный на определенный (или неопределенный) срок, уже считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора), поэтому в государственной регистрации не нуждается.

Материалы дела не содержат доказательств того, что сложившиеся с 2004 года между сторонами арендные отношения прерывались. Каких либо оснований рассматривать дополнительное соглашение от 31.08.2007 в качестве пролонгации договора путем заключения нового договора аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ), у суда не имеется.

Учитывая правовую позицию, изложенную в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку основной договор аренды N 4/л-203пр от 13.08.2004, заключенный на срок мене одного года, не подлежал государственной регистрации, все дополнительные соглашения к нему об изменении условий этого договора не подлежат государственной регистрации и должны применяться при расчетах задолженности ответчика по арендной плате.

Довод истца о том, что дополнительное соглашение подписано со стороны ответчика только в период рассмотрения дела в суде в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтвержден какими-либо доказательствами. Факт направления такого соглашения в адрес ответчика, а также наличие подписи уполномоченного лица со стороны арендодателя в указанном дополнительном соглашении представителем истца не оспаривается в судебном заседании при рассмотрении апелляционной жалобы.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет доводы подателя жалобы о применении к отношениям сторон в спорный период с 07.04.2006 по 31.12.2007 ставки арендной платы в размерах 7,5 % и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за один квадратный метр.

Согласно п. 2.1 договора N 4/л-203пр от 13.08.2004 арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (Приложение N 4).

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, централизованно устанавливающими оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты, дифференцированные ставки земельного налога и льготы. Расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно.

В порядке пункта 7.1 договора N 4/л-203пр от 13.08.2004, соглашения об изменении условий или внесении дополнений к договору совершаются в той же форме, что и договор.

Изменение условий договора включает в себя, в том числе, и изменение условий, касающихся установления размера арендной платы по договору.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что изложенные положения пунктов 2.1. и 7.1. договора аренды N 4/л-203пр от 13.08.2004, согласованные посредством двустороннего волеизъявления сторон, свидетельствуют о том, что истец и ответчик предусмотрели особый порядок изменения условия о размерах арендной платы - в письменной форме и в том же порядке, что и договор N 4/л-203пр от 13.08.2004.

Вывод суда первой инстанции о том, что в спорных правоотношениях для изменения договорного условия по установлению размера арендной платы одного юридического факта (издание нормативно-правового акта) недостаточно, необходим юридический состав - совокупность нескольких юридических фактов (издание нормативно-правового акта и подписание дополнительного соглашения в той же форме, что и сам договор) не подлежит переоценке.

Исследовав материалы дела, в том числе условия дополнительных соглашений от 31.08.2007 (л. д. 100-101) и от 29.02.2008 (л. д. 21), регулирующие взаимоотношения сторон по уплате арендной платы в спорный период, акт сверки, подписанный сторонами на дату 31.12.2005, подтверждающий наличие переплаты в размере 4918 руб. 42 коп. (л. д. 10), а также представленные ответчиком доказательства уплаты арендной платы в размере 13 372 руб. 84 коп, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает наличие задолженности ответчика перед истцом в спорном периоде.

При расчетах апелляционный суд учитывает следующее.

Дополнительным соглашением к договору от 31.08.2007 подтверждается, что арендная плата за 2006 год составляет 2967 руб. 08 коп. (л. д. 100 на обороте).

При этом размер арендной платы за период с 07.04.2006 по 31.12.2006 будет составлять 2 186 руб. 70 коп. (8 руб. 13 коп. в день * 24 дня + 247 руб. 26 коп. в месяц * 8 месяцев)

Арендная плата за 2007 год согласно тому же соглашению составила 2967 руб. 08 коп.

Арендная плата за 2008 год и три месяца 2009 года подлежит исчислению в соответствии с дополнительным соглашением к договору от 29.02.2008 и составила в 2008 году 2872 руб. 87 коп., а за первый квартал 2009 года - 718 руб. 22 коп.

Общая сумма арендной платы в спорный период составила 8 744 руб. 87 коп. (2186 руб. 70 коп. + 2967 руб. 08коп.+ 2872 руб. 87 коп.+718 руб. 22 коп.).

Учитывая фактическую оплату арендатором суммы 13 372 руб. 84 коп., а также наличие переплаты в размере 4 918 руб. 42 коп., арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у предпринимателя задолженности по уплате арендной платы.

Проанализировав даты фактической оплаты арендных платежей, осуществляемых арендатором в период с 05.08.2006 по 20.03.2009, арбитражный суд апелляционной инстанции считает не подтвержденными факты просрочки платежей в спорный период, в связи с чем, требование об уплате пени не подлежит удовлетворению.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции от 07.10.2009 подлежит отмене, по основаниям неправильного применения судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 по делу N А47-3666/2009 отменить.

В удовлетворении иска администрации города Оренбурга о взыскании с индивидуального предпринимателя Бартко Александра Михайловича задолженности по арендной плате и пени в размере 29 344 руб. 26 коп., в том числе: суммы основного долга за период с 07.04.2006 по 31.03.2009 в размере 22 178 руб. 55 коп., пени в размере 7 165 руб. 71 коп. за период с 11.05.2006 по 10.04.2009 отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

В.В. Баканов Г.Н. Богдановская