Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2011 г. N 10АП-3268/11

г. Москва

08 июня 2011 г.

Дело N А41-35553/10

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Демидовой К.И., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Полухиной Ю.М.,

при участии в заседании:

от истца Департамента имущества г. Москвы (ИНН: 7707058720, ОГРН: 1027700149410): Благодатова М.Е. - представитель по доверенности от 09.03.11г. N Д-11/7276,

от ответчика ИП Прохоровой Н.В. (ИНН: 650300034087, ОГРН: 310502701100020): лично,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Прохоровой Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2011 года по делу N А41-35553/10, принятое судьей Бобриневым А.А.,

по иску Департамента имущества г. Москвы к ИП Прохоровой Н.В. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества г. Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Прохоровой Наталье Викторовне (далее - ИП Прохорова Н.В.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 81 013 руб. 36 коп., пени за неисполнение обязательств в сумме 2 285 руб. 46 коп. и о расторжении договора аренды от 19.01.10г. N 05-00001/10 с 29.07.10г. (л.д. 4-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2011 года исковые требования Департамента г. Москвы удовлетворены в полном объеме (л.д. 87-91).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Прохорова Н.В. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же нарушены нормы материального права (л.д. 93-94).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил суд отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Выслушав объяснения представителей, участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами спора был заключен договор аренды, в соответствии с которым истец передал ответчику нежилое помещение. Однако, последний в полном объеме оплату арендных платежей не произвел, вернул помещение, но соглашение о расторжении договора аренды не подписал. Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку направленная в адрес ответчика претензия (л.д. 32) последним оставлена без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ИП Прохорова Н.В. указывает, что возможности использовать помещение по назначению не имелось, в связи с чем обязательства по арендной плате у ответчика отсутствуют, также ИП Прохорова Н.В. указывает, что акт приема-передачи был ей подписан без предварительного осмотра помещения.

Кроме того, ИП Прохорова Н.В. ссылается на то, что неоднократно обращалась к истцу с письмами об уменьшении арендной платы, либо проведении ремонта в помещении, либо расторжении договора, которые опускались ей в ящик для обращений, находящийся непосредственно в Департаменте, при этом в указанных письмах также просила вернуть ранее уплаченные суммы по договору аренды.

Апелляционный суд не может согласиться с данными доводами заявителя апелляционной жалобы в силу следующего.

Спорные отношения сторон возникли в связи с договором аренды от 19.01.10г. N 05-00001/10, по своей правовой природе являются арендными и подлежат регулированию общими гражданско-правовыми нормами об обязательствах, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.01.10г., на основании результатов аукциона, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и предпринимателем ИП Прохоровой Н.В. (арендатор) был заключен договор N 05-00001/10 аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Москва, Юго-Восточный административный округ, Некрасовка, ул. 1-я Вольская, д. 10 (л.д. 6-14).

Согласно условиям договора, арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 75,5 кв. метров.

В соответствии с пунктом 1.3 договора объект аренды передан в аренду для использования в целях: парикмахерская, офис, мультисервис.

В пункте 2.1. сторонами согласован срок действия договора: с 19 января 2010 года по 10 декабря 2014 года.

Пунктом 2.2 договора установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Условия договора в части оплаты арендной платы применяются с даты, указанной в пункте 2.1. В случае, если арендатор не занимает помещение на указанную дату, условия договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.1 договора передача помещения производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами не позднее 14 дней с момента подписания договора. В случае уклонения арендатора от подписания акта в течение 1 месяца с момента подписания договор считается незаключенным.

Пунктом 3.3. договора установлено, что возврат арендатором помещения арендодателю производится также по акту приема-передачи.

Как следует из акта приема передачи нежилого помещения, помещение площадью 75,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Вольская, д.10 19.01.10г. передано Департаментом ИП Прохоровой Н.В. (л.д. 22). Указанный акт подписан представителями сторон. В акте отражено, что на момент приема помещения его техническое состояние удовлетворительное. Таким образом, истцом обязательства по спорному договору исполнены в полном объеме.

Согласно пункту 4.6.2. договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользованием имуществом.

Пунктами 6.2 и 6.5 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере 59 9470 руб. в год. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой части указанной в пункте 6.2 суммы.

В пункте 5.4. уставлены обязанности арендатора помещения: использовать помещение исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.3 договора; вносить арендную плату в порядке и в сроки, установленные договором; за свой счет осуществлять текущий ремонт помещения, самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Согласно пункту 5.4.9 договора арендатор обязан не позднее чем за три месяца письменного сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

29 июня 2010 года помещение возвращено предпринимателем департаменту, подписан акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 23).

Оспаривая доводы истца, ответчик указывает, что поскольку возможности использовать помещение по назначению не имелось, то обязательств по внесению арендной платы у арендатора также не имеется, а акт приема-передачи был подписан ИП Прохоровой Н.В.без осмотра помещения.

Проведя осмотр помещения, ответчик обнаружил, что помещение не пригодно для использования. Из акта обследования от 20.01.10г., проведенного комиссией в составе Прохоровой Н.В. и ООО "Докстрой", следует, что пол, стены, потолок, двери, подоконники не отделаны, отсутствуют канализация, холодная, горячая вода, электропроводка, сантехника, решетки на окнах. В заключении указано о необходимости провести капитальный ремонт помещения для дальнейшего использования по назначению.

При этом ИП Прохорова Н.В. до мая 2010 года своевременно вносила платежи за арендуемое помещение, а с мая 2010 года предприниматель перестала уплачивать арендную плату.

Как следует из условий договора: в части начисления арендной платы его положения применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи.

В договоре также указано, что акт приема-передачи может быть подписан в течение 14 дней после заключения договора, таким образом, у ответчика имелся срок для осмотра помещения. Без подписания акта приема-передачи договор считался бы незаключенным.

Поскольку ИП Прохорова Н.В. подписала акт приема-передачи 19.01.10г., то с этого момента стали действовать условия, прописанные в договоре аренды, в том числе обязанность по своевременному внесению арендной платы.

Доказательств того, что ответчика принуждали подписывать акт приема-передачи 19.01.10г. в материалы дела не представлено.

Подписывать акт приема-передачи до осмотра помещения ответчик не был обязан.

Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, поскольку ИП Прохорова Н.В. имела возможность осмотреть помещение до подписания акта приема-передачи и могла обнаружить недостатки помещения, но не сделала этого, ссылка ответчика на невозможность использования помещения по назначению необоснованна.

Суду также не представлено доказательств того, что помещение не отвечает условиям заключенного договора и должно было представлено в ином состоянии.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действия, совершаемые Прохоровой Н.В., свидетельствуют о том, что условия договора аренды до мая 2010 года ею принимались и выполнялись, арендные платежи перечислялись.

Письма от 20.02.10г., от 26.03.10г., на которые ссылается ответчик и в которых ИП Прохорова Н.В. сообщает о непередаче ей ключа от помещения и просит департамент уменьшить арендную плату в связи с проведением ею капитального ремонта и с малонаселенностью района или о расторжении договора, не могут быть приняты в качестве доказательств, поскольку на указанных письмах отсутствуют отметки об их принятии Департаментом (л.д. 46, 48). Не представлено доказательств их направления истцу, следовательно, нет доказательств переписки ответчика с истцом по поводу изменения условий или расторжения договора.

Письмо от 26.05.10, в котором предприниматель просит уменьшить арендную плату, изменить функциональное назначение помещения или расторгнуть договор (л.д. 45), департаментом получено, о чем свидетельствует уведомление от 09.06.10г.

В ответ на это письмо департамент письмом от 18.06.10г. N 05-10/003101 сообщил об отсутствии у него оснований для отмены или уменьшения арендной платы и для изменения назначения помещения, и разъяснил арендатору порядок расторжения договора аренды (л.д. 26).

После этого 29.06.10г. подписан акт приема-передачи имущества от арендатора арендодателю (л.д. 23).

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что до 28.06.10г. ответчик в установленном законом и договором порядке владел и пользовался арендуемым им помещением по адресу: г. Москва, ул. 1-я Вольская, д.10.

Однако, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору, в результате чего у него образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с 01.05.10г. до 28.06.10г. в сумме 81 013 рублей 36 копеек.

Доказательств уплаты взыскиваемой задолженности по арендной плате ИП Прохоровой Н.В. суду не представлено.

Принимая во внимание изложенное, проанализировав представленные по делу сторонами документы, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

За ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды истец начислил ответчику пени в сумме 2 285 руб. 46 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции принял во внимание компенсационную природу неустойки, период просрочки исполнения обязательства ответчиком, а также сумму задолженности ИП Прохоровой Н.В., которая до настоящего времени не погашена, в результате чего правомерно удовлетворил заявленные истцом требования в части взыскания неустойки в сумме 2 285 руб. 46 коп.

Что касается требования Департамента о расторжении договора аренды N 05-00001/10 от 19.01.10г.05.08.2010, то апелляционный суд также соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленного требования.

Департамент имущества г. Москвы направил ИП Прохоровой Н.В. претензию о погашении задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей (л.д. 32).

Данная претензия ответчиком не исполнена.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ответчик в письме от 26.05.10г., в телеграмме от 29.06.10г. просит расторгнуть договор аренды от 19.01.10г. N 05-00001/10.

В письме от 30.06.10г. Департамент указывает предпринимателю на то, что для того, чтобы расторгнуть договор аренды, ей следует явиться в департамент и подписать Соглашение о расторжении договора аренды.

До 01.10.10г. ответчик Соглашение о расторжении договора аренды не подписал, в связи с чем департамент обратился с иском в арбитражный суд, то есть о расторжении договора аренды в судебном порядке.

Положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут.

Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором.

Кроме того, фактически объект аренды арендатором освобожден, подписан акт приема-передачи помещения арендатором арендодателю.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды законно, обосновано и подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы, Кроме того, обстоятельства, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, уже были предметом исследования судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2011 года по делу N А41-35553/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

К.И. Демидова С.К. Ханашевич