Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2011 г. N 09АП-6852/11

г. Москва

Дело N А40-66029/10-64-577

09 июня 2011 г.

N 09АП-6852/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Тихонова А.П., Барановской Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АРТ-ПРОФИ-А"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.01.2011 года

по делу N А40-66029/10-64-577, принятое судьей Зотовой Е.А.,

по иску ФГУП "Центрреставрации" (ИНН 7705088046)

к ООО "АРТ-ПРОФИ-А" (ИНН 7725156946, ОГРН 1027720110536)

3-е лицо: ТУ ФАУГИ по г.Москве

об изменении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Гуваков В.Ю. по доверенности от 29.06.2010,

от ответчика: Оганесян Л.В. по доверенности от 11.04.2011,

от третьего лица: Морякова Е.В. по доверенности от 08.07.2010,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) "Центрреставрация" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "АРТ-ПРОФИ-А" об изменении условий договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, от 10.10.2002 N 01-30/857. Истец просит изменить условия договора в части наименования арендодателя и органа, действующего от имени собственника; в части размера арендной платы, порядка ее оплаты, ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы; исключить из текста договора слово "Министерство"; изменить состав приложений к договору и их содержание.

Иск мотивирован тем, что существенно изменились обстоятельства: изменилась (увеличилась) рыночная стоимость аренды, правовой статус арендодателя и собственника имущества. В подтверждение заявленных требований истец ссылается на отчеты оценщика ЗАО "Аудиторская фирма "Уральский союз".

В судебном заседании истец уточнил требования в части, касающейся приложений N N 1-3 к договору, в частности, просит считать приложениями два заключения об оценке рыночной стоимости аренды здания по состоянию на 01.07.2008 и на 15.07.2010. Уточнения приняты Арбитражным судом города Москвы протокольным определением.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2011 года по делу N А40-66029/10-64-5776 внесены следующие изменения в договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 10.10.2002 N 01-30/857:

- по тексту договора изменить наименование арендодателя на Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация";

- по тексту договора изменить наименование органа, действующего от имени собственника, на Территориальное управление Росимущества в г. Москве;

- подпункт 3.2.9 изложить в следующей редакции: " Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю и Территориальному управлению Росимущества в г. Москве копии платежных поручений, подтверждающих оплату арендной платы и неустойки, установленных настоящим договором";

- исключить из подпункта 3.2.11 договора слово "Министерство";

- подпункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: " В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к договору) сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в приложении N 1 к договору, включая НДС, подлежащие оплате арендатором, составляет 668 943 рубля";

- подпункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: "арендная плата, указанная в подпункте 4.1 договора, в полном объеме перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно и в доходах федерального бюджета не учитывается";

- подпункт 5.2.2 договора изложить в следующей редакции : "За неисполнение

обязательства, предусмотренного подпунктом 3.2.3, арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя пени в размере 0,7% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки";

- подпункт 8.2 договора изложить в следующей редакции: "Приложения N 1 и N2 являются неотъемлемой частью договора";

- последний абзац договора изложить в следующей редакции: "К настоящему договору прилагаются:

А) приложение N 1 (состав передаваемых в аренду помещений);

Б) приложение N 2 (заключение об оценке рыночной стоимости встроенных помещений по состоянию на 01.07.2008);

В) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших настоящий договор";

- ранее действующие приложение N 2 и N 3 - "расчет арендной платы" исключить из договора.

Ответчик, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда в части изменения п. 4.1 договора аренды от 10.10.2002 N 01-30/857 и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам, просил решение Арбитражного суда города Москвы отменить в части изменения п. 4.1 договора аренды от 10.10.2002 N 01-30/857 и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал, представил отзыв, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель 3-го лица оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 10.10.2002 года между Государственным унитарным предприятием культуры "Центрреставрация" (арендодателем), Обществом с ограниченной ответственностью "АРТ-ПРОФИ-А" (арендатор) и Министерством имущественных отношений Российской Федерации, действующего от имени собственника арендуемых помещений, был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 01-30/857, предметом которого явилась передача арендодателем с согласия Министерства арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 256,3 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 21.

Договор заключен на срок до 01.09.2003. Дополнительным соглашением от 10.10.2002 N 01-30/858 условие договора о сроке действия договора изменено, срок действия договора установлен до 01.09.2012. Дополнительное соглашение и договор прошли государственную регистрацию.

Договором установлен размер арендной платы за 1 кв.м. (без учета НДС) 108,32 долларов США в год.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эти положения статьи закона стороны закрепили и в договоре, в пункте 3.5.

Согласно п. 3.2.4 договора аренды арендатор обязан в месячный срок после письменного обращения арендодателя или Министерства в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату в соответствии с новым порядком расчета арендной платы. Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 15.08.2003 N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения ставок арендной платы за пользование предоставляемым в аренду федеральным имуществом.

Истец ссылается на то, что после заключения договора был введен новый порядок определения ставки арендной платы с учетом ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в случае вовлечения в сделку объектов оценки, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду), проведение оценки таких объектов является обязательным.

Истец требует изменить установленный в договоре порядок определения размера арендной платы и сам размер арендной платы, установив его в размере 668.943 руб. с учетом НДС. Данное требование основано на указанных нормах действующего законодательства и представленных отчетах оценщиков. Так, в соответствии с отчетом ЗАО "Аудиторская фирма "Уральский союз" от 26.09.2008 рыночная стоимость аренды без учета НДС и стоимости коммунальных услуг по состоянию на 01.07.2008 составляет 1.133,94 доллара США или 26.542 руб. за 1 кв.м в год. Тем же оценщиком произведена оценка рыночной стоимости аренды по состоянию на 15.07.2010, рыночная стоимость аренды 1 кв.м. в год определена оценщиком в размере 26.199 руб. (без учета НДС и стоимости коммунальных услуг).

Данное требование истца было удовлетворено судом первой инстанции в п. 4.1. договора внесены изменения, согласно которым в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к договору) сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в приложении N 1 к договору, включая НДС, подлежащие оплате арендатором, составляет 668 943 рубля.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы в указанной части, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что по смыслу п.1 ст. 421, п.п. 1, 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством; изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 4.1, п. 6.1 спорного договора возможность пересмотра размера арендной платы в судебном порядке условиями договора аренды не предусмотрена. Судом первой инстанции не учтено, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Так как арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключали соглашения о том, что неурегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор правилами подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по решению суда изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменяя договор в части пункта 4.1, устанавливающего размер подлежащей уплате арендатором арендной платы, суд первой инстанции ошибочно применил к спорным правоотношениям положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что увеличение рыночной стоимости арендных услуг привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки.

Между тем, названная статья Кодекса признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующих изменений настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения долгосрочного договора аренды.

Поэтому резкое повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего стоимости содержания имущества, реальной (рыночной) стоимости арендных услуг на момент рассмотрения спора в суде не являются тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04. 2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, определении ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10 по делу N А40-81247/09-28-616.

Таким образом, вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ истцом не доказано наличие оснований, предусмотренных пунктом 4 ст. 451 ГК РФ, и судом первой инстанции наличие данных оснований не установлено. При таких обстоятельствах спорный договор аренды не подлежал изменению судом по правилам, предусмотренным статьей 451 ГК РФ.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что стороны не могли предвидеть и не могли исходить из того, что произойдет изменение порядка определения арендной платы и проведение оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, будет признано законодателем обязательным (ст.8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998).

Между тем, требование истца о приведении условий спорного договора в соответствии с действующими в настоящий период рыночными ценами на основании Отчета от 30.07.2010 N 45/10-О независимого оценщика, ЗАО "Аудиторская фирма "Уральский союз" неправомерно.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела; юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст.8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.

В пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

Согласно п.2 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие из ранее заключенных договоров.

В рассматриваемой ситуации согласно ст. 25 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящий федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования и обратной силы не имеет.

Поскольку на момент заключения договора от 01.08.1997 г. стороны не могли знать о законодательном требовании проведения оценки в отношении арендуемого имущества, в связи с чем в договоре предусмотрели иной способ индексации (изменения) арендной платы, то указанное обстоятельство, уже существовавшее на момент заключения договора, не может рассматриваться как обстоятельство, существенно изменившее ситуацию и влекущее возможность изменения стоимости аренды при несоблюдении установленного п. 6.1 порядка изменения условий договора.

При таких обстоятельствах правовых оснований для внесения изменений в п.4.1. договора и изложение его в редакции истца не имеется.

Ссылка истца на то обстоятельство, что арендодатель является коммерческой организацией, а исполнение спорного договора без изменения его условий в сторону увеличения арендной платы нарушает соотношение имущественных интересов и не повлечет извлечение прибыли, не является основанием для одностороннего принудительного изменения условий обязательства, которое в силу ст.ст.309, 310 ГК РФ должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ЗАО "Громос-ЛТД" по заявленным в ней основаниям признается судебной коллегией обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьей 176, статьями 266, 268, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2011 года по делу N А40-66029/10-64-577 в части внесения изменений в пункт 4.1 договора аренды от 10.10.2002 N 01-30/857 - отменить.

В удовлетворении иска Федерального государственного унитарного предприятия "Центрреставрация" в указанной части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Центрреставрация" (ИНН 7705088046) в пользу ООО "АРТ-ПРОФИ-А" (ИНН 7725156946, ОГРН 1027720110536) 2000 (две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий - судья

О.В. Савенков

Судьи

А.П.Тихонов Е.Н. Барановская