Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2011 г. N 18АП-4144/11

г. Челябинск

10 июня 2011 г.

Дело N А07- 2216/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саунд-Ленд" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.03.2011 по делу N А07-2216/2010 (судья Салиева Л.В.).

Общество с ограниченной ответственностью "Саунд-Ленд" (далее - ООО "Саунд-Ленд", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа (далее - КУМС г. Уфа, ответчик) с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 6 443 524 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 5 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие ПЖРЭТ Орджоникидзевского района (далее - МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района).

Решением суда от 24.05.2010 (резолютивная часть от 17.05.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда N 18АП-6915/2010 от 13.08.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением N Ф09-9583/10-С6 от 17.11.2010 Федерального арбитражного суда Уральского округа решение суда первой инстанции от 28.05.2010 и постановление суда апелляционной инстанции от 13.08.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования.

Предметом спора явились требования ООО "Саунд-Ленд" о взыскании с КУМС администрации городского округа г. Уфа стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 798 350 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.03.2011 в удовлетворении требований истца отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Саунд-Ленд" (далее так же Общество, податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неприменение закона, подлежащего применению.

Доводы жалобы по существу сводятся к следующему. Суд не учел позиции арбитражного суда кассационной инстанции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.11.2010 N Ф09-9583/10-С6. Судом дана ненадлежащая оценка доказательств, подтверждающих факт осуществления арендатором неотделимых улучшений и их стоимость, а так же факт согласования арендодателем проведения капитального ремонта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 20.10.2003 между Комитетом (арендодатель), МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района (балансодержатель) и ООО "Саунд Ленд" (арендатор) заключен договор N 9210 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (далее - договор) (т. 1 л. д. 45-48).

Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления главы администрации города Уфы от 11.09.2003 N 4094 обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда г. Уфы - на первом, цокольном этажах и в подвале, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 12, площадью 449,6 кв.м, с разрешенным использованием арендованного объекта - организация кинотеатра и культурно-досуговых мероприятий.

Срок действия договора определен сторонами 10 лет - с 07.07.2003 по 07.07.2013 (п. 2.1 договора).

Разделом 4 договора предусмотрены обязанности сторон.

Балансодержатель обязуется: обеспечить своевременную передачу объекта нежилого фонда арендатору в порядке, установленном настоящим договором и его принятие при досрочном расторжении договора (п. 4.2.1); производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом объекта нежилого фонда в целом (п. 4.2.3).

Арендатор обязуется по мере необходимости и в разумные сроки за свой счет производить текущий ремонт арендуемого объекта нежилого фонда (п. 4.3.5); по мере необходимости или по требованию арендодателя в сроки, установленные таким требованием, производить капитальный ремонт арендуемого объекта нежилого фонда под контролем балансодержателя в соответствии с требованиями, разработанными и утвержденными соответствующими органами управления на территории города Уфы (п. 4.3.6); не допускать переоборудования, капитальных (затрагивающих несущие конструкции сооружения) перепланировок объекта нежилого фонда без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя (п. 4.3.10).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 17.12.2003.

Решением по делу N А07-20071/2008 договор аренды N 9210 от 20.10.2003 расторгнут, ООО "Саунд-Ленд" выселено из занимаемых помещений. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Саунд-Ленд" о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендных платежей отказано в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Письмом от 09.02.2010 N КС-31501 КУМС г. Уфы признал факт согласования арендатору - обществу "Саунд-Ленд" проведения капитального ремонта и неотделимых улучшений в спорном помещении (т. 1 л.д. 134).

В подтверждение факта осуществления арендатором неотделимых улучшений и их стоимости истцом представлены, акт технического обследования по состоянию на 06.10.2003 г.., из которого следует необходимость проведения капитального ремонта цоколя, фасада, крыши, полов, окон, дверей, систем отопления, водоснабжения и канализации (л.д.24-25 т.3). Так же представлены договор подряда от 14.10.2003 N 09/1, локальный сметный расчет, акт выполненных работ по форме КС-2 за декабрь 2003, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3, документы об оплате подрядных работ.

Актом проверки выполненных ремонтно-строительных работ, подписанным 27.12.2003 МУП ПЖРЭТ "Восточный" согласован выполненный объем работ по капитальному ремонту фасада, кровли, полов, отопления, ГВС, ХВС, канализации, электрооборудования и электропроводки, звукоизоляции на сумму 3 798 350 руб. для предоставления льгот по арендной плате (л.д. 99, т. 1).

Общество "Саунд-Ленд", ссылаясь на то, что им в спорном помещении с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, факт необходимость осуществления которых подтверждаются актом технического обследования нежилого помещения от 06.10.2003, заявлением от 19.10.2003 о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений), полагая наличие у ответчика обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что помещения, переданные арендатору и здание в целом, требовали производства капитального ремонта. Обязанность производства ремонта согласно условиям договора аренды была возложена на арендатора. При таких условиях арендатор в силу положений ст.616 Гражданского кодекса РФ был вправе зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы, однако спор о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендных платежей разрешен решением суда по делу А07-20071/2008, которым в удовлетворении соответствующих требований истцу отказано. Условием удовлетворения требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в силу ст. 623 Гражданского кодекса РФ является наличие доказательств согласования производства таких улучшений с арендодателем. Материалы дела не подтверждают, что между истцом и ответчиком вопрос о производстве неотделимых улучшений спорного объекта аренды обсуждался, объем и стоимость таких улучшений одобрялись ответчиком как арендодателем. Представленные истцом согласование МУП ПЖРЭТ "Восточный" дефектной ведомости (л.д. 61-62, т. 1), плана-графика производства работ по капитальному ремонту (л.д. 67-68, т. 1), локального сметного расчета и акта выполненных работ (л.д. 72-98, т. 1), не являются доказательством согласования, поскольку последнее на момент такого согласования балансодержателем спорного объекта не являлось.

Письмо N КС 31501 от 09.02.2010 так же не может быть расценено в качестве такого согласования, т.к. представляет собой ответ на претензионное письмо истца о возмещении стоимости ремонта, в котором Комитет разъяснил процедуру зачета капитального ремонта, существовавшую на момент его проведения и на текущий момент.

Указанные выводы суда следует признать ошибочными, не основанными на представленных по делу доказательствах.

В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Договор аренды от 20.10.2003 N 9210 расторгнут, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу N А07-20071/2008.

Как правильно установлено судом первой инстанции из положений договора аренды N 9210 усматривается, что на арендатора была возложена обязанность по проведению капитального ремонта по мере его необходимости или по требованию арендодателя под контролем балансодержателя (пунктов 4.2.3, 4.3.5 и 4.3.6 договора). Необходимость производства работ установлена Актом технического обследования от 06.10.2003.

Факт производства ремонта подтвержден представленными в дело доказательствами и не отрицается ответчиком.

Совокупностью представленных документов (договором подряда от 14.10.2003 N 09/1, локальным сметным расчетом, актом выполненных работ за декабрь 2003, справкой о стоимости выполненных работ, документами об оплате подрядных работ подтвержден размер произведенных истцом затрат в сумме 3 798 350 руб.

Из материалов дела следует, что все перечисленные документы представлялись истцом арендодателю для решения вопроса о зачете стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы по договору N 9210 от 20.10.2003. Заявлениями, зарегистрированными в Комитете 19.10.2003 и 30.10.2003 (л.д. 57-58, т. 1) истец обращался к ответчику с просьбой дать разрешение на проведение капитального ремонта (работ по улучшению) с зачетом стоимости работ в счет арендной платы после их завершения. Письмом КС-10944 от 27.11.2003 (л.д. 59, т. 1) Комитет сообщил, что вопрос зачета стоимости ремонта нежилого помещения по адресу: ул. Мира, 12 может быть рассмотрен на заседании городской комиссии, для чего арендатору предложено предоставить документы, указанные в данном письме. Обществом "Саунд-Ленд" 19.02.2004 соответствующий пакет документов направлен в Комитет для рассмотрения вопроса о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы. Указанные документы свидетельствуют о том, что вопрос о зачете стоимости проведенного арендатором капитального ремонта в счет арендных платежей был предметом обсуждения арендодателем, однако письменного ответа на него в адрес арендатора направлено не было.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчиком был признан факт согласования арендатору - обществу "Саунд-Ленд" проведения капитального ремонта и неотделимых улучшений в спорном помещении. Указанное обстоятельство прямо вытекает из текста письма Комитета от 09.02.2010 N КС-31501. Оценка данного письма как исключительно разъясняющего процедуру зачета капитального ремонта, существовавшую на момент его проведения и на текущий момент, а так же содержащего неточные формулировки в части согласования ремонта противоречит его содержанию и буквальному значению содержащихся в письме слов и выражений.

Отсутствие иных документов, подтверждающих согласование Комитетом как арендодателем в 2003 году капитального ремонта и производства неотделимых улучшений, не умаляют значение названного письма как подтверждающего факт согласования такого ремонта. Документов, свидетельствующих об отказе в согласовании ремонта и тем самым подтверждающих ошибочность письма N КС 31501 от 09.02.2010, в материалах дела не имеется. Ссылка Комитета на ошибочность включения в текст письма фразы о наличии согласия на производство неотделимых улучшений представляет собой мнение стороны по вопросу оценки доказательства на предмет его относимости и допустимости и не является доказательством.

Отказ в удовлетворении требований истца о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы в рамках дела А07-20071/2008 по мотиву пропуска истцом срока исковой давности не может расцениваться в качестве обстоятельства, препятствующего возмещению стоимости неотделимых улучшений, т.к. вопрос о взыскании с Комитета стоимости таких улучшений в рамках названного спора не рассматривался. Из письма Комитета N КС 31501, изданного в 2010 году усматривается признание ответчиком факта производства истцом капитального ремонта и неотделимых улучшений, их согласования и тем самым наличие обстоятельств, свидетельствующих о признании долга.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пунктах 20, 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" - к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения. При этом в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Совершение работником должника действий по исполнению обязательства, свидетельствующих о признании долга, прерывает течение срока исковой давности при условии, что эти действия входили в круг его служебных (трудовых) обязанностей или основывались на доверенности либо полномочие работника на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой он действовал (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Письмо Комитета N КС 31501 от 09.02.2010 подписано председателем КУМС, т.е. уполномоченным должностным лицом.

При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии согласования арендодателя на осуществление капитального ремонта и неотделимых улучшений следует считать ошибочными.

Поскольку входящие в предмет доказывания по иску о возмещении стоимости неотделимых улучшений обстоятельства нашли подтверждение в судебном заседании, судебная коллегия полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей подлежит взысканию с Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа в пользу ООО "Саунд-Ленд".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.03.2011 по делу N А07-2216/2010 отменить, требования общества с ограниченной ответственностью "Саунд-Ленд" удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Саунд-Ленд" в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества 3 798 350 рублей, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционным и кассационной жалобам взыскать 6 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов М.И.Карпачева