Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2011 г. N 16АП-292/11

г. Ессентуки

июня

2011 года

16АП-292/2011 г.

Дело N А63-6512/2010 09

Резолютивная часть постановления оглашена.

06 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено

09 июня 2011 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В., Фриева А.Л.,

при ведении протокола с/з

Секретарем Эсангальдеевой Х.А.

С участием в заседании представителей:

от ООО "Восток 2000":

Назаренко Е.Э. - директор, Запорожцев О.М. - представитель по доверенности от 29.10.2008;

от ИП Онофрийчука С.Л.

Онофрийчук С.Л лично, Чеботарев А.Н. - представитель по доверенности от 17.04.2011

от администрации города Буденновска:

не явились, извещены;

от Управления Росреестра по Ставропольскому краю:

не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток 2000"

на

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2010

по делу

N А63-6512/2010

под председательством судьи Жирновой С.Л.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Восток 2000"

к индивидуальному предпринимателю Онофрийчуку Станиславу Ларионовичу, администрации города Буденновска

3-е лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

о признании недействительным договора купли-продажи; погашении записи о государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Восток 2000" (ИНН: 2635053418, ОГРН: 1022601933221) (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к индивидуальному предпринимателю Онофрийчуку Станиславу Ларионовичу (ИНН: 262408557194, ОГРН: 304264628700091) (далее - предприниматель), администрации города Буденновска (далее - администрация) о признании договора купли-продажи N 64 земельного участка с кадастровым номером 26:21:02 03 20:0017, расположенного по адресу: г. Буденновск, ул. Полющенко, 185, заключенного между администрацией и предпринимателем недействительным; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение; о погашении записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 26-26-21/010/2006-825 от 13.10.2006.

Исковые требования обоснованны статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 36 Земельного Кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что согласно договору купли-продажи от 23.06.2006 N 64 предпринимателю передан в собственность земельный участок общей площадью 1678 кв.м., расположенный в городе Буденновске, по ул. Полющенко, 185 под существующей автозаправочной станцией. Вместе с тем, расположенный на земельном участке объект недвижимости (АЗС) принадлежит обществу на праве собственности, так как согласно принятому по делу N А63-15985/2008 постановлению от 01.10.2009 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа удовлетворены требования общества к предпринимателю о расторжении договора купли-продажи от 07.12.2005 недвижимого имущества в виде стационарной автозаправки, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Буденновск, ул. Полющенко, 185. Отсутствие у предпринимателя законных оснований возникновения права собственности на АЗС, расположенной на спорном земельном участке, свидетельствует о несоответствии сделки купли-продажи земельного участка требованиям законодательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2010 в удовлетворении исковых требований отказано, ввиду пропуска срока исковой давности, о применении которого заявлено предпринимателем. В удовлетворении исковых требований о погашении записи о государственной регистрации права отказано, в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 09.12.2010 отменить, исковые требования - удовлетворить полностью. Заявитель жалобы указывает, что договор купли- продажи земельного участка, равно как и запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на недвижимое имущество являются недействительными, поскольку передача земельного участка в собственность предпринимателя противоречит установленному в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости. Податель жалобы также не согласен с выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности. По мнению общества, трехлетний срок на защиту нарушенного права необходимо исчислять с момента принятия постановления ФАС СКО от 01.10.2009.

ИП Онофрийчук С.Л. в отзыве на жалобу просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что истец не имеет прав на иск в материально- правовом смысле, поскольку в материалы дела им не представлены документы, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов оспариваемым договором. Договор купли-продажи земельного участка N 64 от 23.06.2006 не может признаваться недействительной ничтожной сделкой, так как заключен в соответствии со ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и на момент его заключения индивидуальный предприниматель Онофрийчук С.Л. являлся собственником АЗС, расположенной на спорном земельном участке. Расторжение договора купли-продажи АЗС не свидетельствует о прекращении права собственности на земельный участок прежнего собственника.

В судебном заседании представители общества и предпринимателя высказали позиции аналогичные содержанию апелляционной жалобы и отзыва.

Администрация и Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы не нашел оснований для отмены судебного акта.

Материалами дела установлено, что 7 декабря 2005 года общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи автозаправочной станции, расположенной в г. Буденновске, по ул. Полющенко, 185. Переход права собственности на объект недвижимого имущества зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2006 за N 26-26-21/007/2005-857 (свидетельство от 18.01.2006 серии 26 АА N 232937).

На момент заключения договора купли- продажи, земельный участок, расположенный под объектом недвижимости общей площадью 1678,0 кв.м. находился у общества (продавца) в аренде по договору N 18 от 29.04.2003 заключенному с администрацией.

Постановлением администрации г. Буденновска от 02.05.2006 N 293-П предпринимателю предоставлен в собственность за плату земельный участок, относящийся к категории земель поселений, с кадастровым номером 26:21:02 03 20:0017, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Буденновск, ул. Полющенко, 185, для использования под автозаправочную станцию, в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 1678 кв. м.

23 июня 2006 года администрация города (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:21:02 03 20:0017. Предприниматель зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:21:02 03 20:0017, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.10.2006 N 26-26-21/010/2006-825 и выдано свидетельство от 13.10.2006 серии 26 АБ N 162722.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.05.2009 по делу N А63-15985/2008 в иске обществу к предпринимателю о расторжении договора купли-продажи от 07.12.2005 и признании недействительной записи регистрации от 18.01.2006 N 26-26-21/007/2005-857, а также свидетельства от 18.01.2006 серии 26 АА N 232937 отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2009 по делу N А63-15985/2008 решение от 26.05.2009 изменено, договор купли-продажи автозаправки стационарной от 07.12.2005 расторгнут.

В связи с принятым по делу N А63-15985/2008 судебным решением о расторжении договора купли-продажи стационарной автозаправки от 07.12.2005 общество 30 октября 2009 года обратилось в администрацию города с предложением о расторжении в добровольном порядке договора купли-продажи земельного участка от 23.06.2006 N 64, заключенного с предпринимателем. Аналогичное письмо с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка общество направило в адрес предпринимателя.

Отказ о расторжении договора купли-продажи земельного участка послужил основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Применительно к рассматриваемому спору суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими положениями гражданского и земельного законодательства.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В качестве правового основания для признания сделки недействительной (ничтожной) истец ссылается на статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу указанных норм гражданского и земельного законодательства с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, предприниматель приобрел право пользования этим земельным участком, а также право на приватизацию земельного участка, находящегося под объектом недвижимости и необходимым для его использования.

Таким образом, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрел оснований для применения реституции.

Относительно довода общества о недействительности договора купли- продажи земельного участка ввиду расторжения договора купли- продажи недвижимости, расположенной на указанном участке, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Кроме того, пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено правовые последствия расторжения исполненного договора, заключающееся в отсутствии у сторон права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

Следовательно довод общества о недействительности договора купли- продажи земельного участка ввиду расторжения договора купли- продажи недвижимости, расположенной на указанном участке, является ошибочным, сделанным в результате неправильного толкования норм права.

Вместе с тем рассматриваемая ситуация является специфичной, поскольку не согласуется с одним из основных правовых принципов земельного законодательства. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

На момент заключения спорного договора купли- продажи предприниматель являлся надлежащим собственником здания, и как следствие, на законных основаниях реализовал принадлежащее ему право на приватизацию земельного участка.

Однако, в последствии договор купли- продажи стационарной автозаправки был расторгнут в судебном порядке, ввиду существенного нарушения предпринимателем условий договора, то есть ввиду его недобросовестного поведения как участника сделки.

Следовательно, сохранение за недобросовестным участником гражданского оборота прав на земельный участок, которое фактически является производным от права собственности на здание, нарушает принципы гражданского законодательства, предполагающие разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений при исполнении ими обязательств, воли законодателя, направленной на поддержание стабильности гражданского оборота.

Поскольку государственная регистрация права ответчика на спорный земельный участок произведена на основании договора купли-продажи от 07.12.2005, который расторгнут в судебном порядке, судебная коллегия полагает, что оснований для сохранения государственной регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок не имеется, поскольку в силу статьи 2 названного Закона государственная регистрация должна подтверждать лишь существующее право. Поэтому истец вправе обратиться в регистрационную службу с требованием об аннулировании записи о государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка, а при отказе или уклонении этого органа - оспорить его решение либо действия (бездействие) в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец также вправе воспользоваться способом защиты нарушенного права, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права собственности.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2010 по делу N А63-6512/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Е.В. Жуков А.Л. Фриев