Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2011 г. N 18АП-5106/11

г. Челябинск

10 июня 2011 г.

Дело N А34-5811/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Кетовского района Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.03.2011 г. по делу N А34-5811/2010 (судья Широков Л.В.).

Индивидуальный предприниматель Павлов Александр Михайлович (далее по тексту - ИП Павлов А.М., истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области к Администрации Кетовского района Курганской области (далее по тексту - Администрация района, ответчик) с исковым заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об обязании передать по акту приема-передачи недвижимое имущество: здание МТМ, 1982 года постройки, двухэтажное, литер А, общей площадью 2875,8 кв.м., и здание СТО Животноводства, двухэтажное. Литер Б, общей площадью 1010,1 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, Кетовский район, село Шмаково, ул. Советская, 61; зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество (т. 2 л.д. 20 оборот).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Курганской области, 3 лицо).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.03.2011 исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 20-23).

Не согласившись с принятым решением, Администрация района (далее также податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить (т. 2 л.д. 28-29).

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд не учел положения Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), согласно которому передача осуществляется не позднее чем через 30 дней после полной оплаты. ИП Павлов А.М. оплату в полном объеме не произвел, в силу чего оснований для удовлетворения его требований не имеется. Кроме того, в регистрации права собственности Павлову А.М. отказано по причине отсутствия доказательств оплаты госпошлины, а не в связи с отсутствием заявления ответчика, следовательно, у Павлова А.М. не возникло право на обращение в суд.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на жалобу не представлены.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия сторон и третьего лица.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 24.04.2007 Администраций района проведен аукцион по продаже зданий МТМ и СТО Животноводства, расположенных по адресу: Курганская область, Кетовский район, с. Шмаково, ул. Советская, 61, по результатам которого ИП Павлов А.М. признан победителем (т. 1 л.д. 17-21).

В соответствии с протоколом аукциона от 24.04.2007 между Администрацией района (продавец) и Павловым А.М. (покупатель) подписан договор N 1 купли-продажи зданий (т. 1 л.д. 52-54).

Согласно условий договора продавец продал, а покупатель купил здание МТМ, двухэтажное, общая площадь 2875,8 кв.м., фундамент ж/б ленточный, бетонный ленточный, перекрытия ж/бетонное утепленное, деревянное утепленное, стены - кирпичные; кровля - мягкая рулонная и здание СТО Животноводства, двухэтажное. Общая площадь 1010,1 кв.м., фундамент - ж/б блоки ленточный, перекрытия ж/бетонное утепленное, стены - кирпичные, панели, кровля - мягкая рулонная, расположенные по адресу: Курганская область, Кетовский район, с. Шмаково, ул. Советская, 61 (п. 1.1.-1.3).

Цена продажи зданий МТМ и СТО Животноводства определена в результате проведения аукциона и составила 2170700 рублей (п. 1.4).

В п. 3 договора стороны согласовали порядок расчетов, согласно которому задаток в сумме 1115600 рублей, внесенный истцом для участия в аукционе, засчитывается в счет оплаты. За вычетом суммы задатка ИП Павлов А.М. обязан уплатить 2055100 рублей с рассрочкой платежа на два года с сентября 2007 года по август 2009, согласно графику оплаты (т. 1 л.д. 25).

Платежными поручениями ИП Павлов А.М. перечислил в счет обеспечения оплаты приобретаемого на аукционе недвижимого имущества, а также в счет оплаты по договору N 1 от 27.04.2007, всего 1095700 рублей (т. 1 л.д. 74-89).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.05.2010 по делу А34-454/2010 частично удовлетворены исковые требования администрации района о взыскании с ИП Павлова задолженности по договору N 1 от 27.04.2007 в сумме 1075000 рублей, пени в размере 36788,89 рублей и штраф в размере 21500 рублей (т. 1 л.д. 56-64)

На основании решения суда от 26.05.2010 по делу А34-454/2010 выдан исполнительный лист, судебным приставом-исполнителем Курганского городского отдела УФССП по Курганской области 15.11.2010 возбуждено исполнительное производство N 37/34/43093/15/2010 (т. 1 л.д. 110, 111).

Согласно справке судебного пристава-исполнителя Курганного городского отдела УФССП по Курганской области в рамках названного исполнительного производства к должнику применяются меры принудительного исполнения (т. 1 л.д. 108-109).

ИП Павлов А.М. обратился в администрацию района с требованием в срок до 22.06.2010 передать по акту приема-передачи проданные на аукционе здания и предоставить необходимые документы для регистрации перехода права собственности, а также направить соответствующего представителя в органы государственной регистрации для совершения регистрационных действий (т. 1 л.д. 26).

Обращение ИП Павлова А.М. администрацией района оставлено без ответа.

13.07.2010 ИП Павлов А.М. обратился в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, поименованные в договоре купли-продажи N 1 от 27.04.2007 (т. 1 л.д. 29).

Сообщением N 14/024/2010-520 от 10.09.2010 Управление Росреестра по Курганской области отказало Павлову А.М. в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, в том числе в связи с отсутствием заявления продавца спорных объектов недвижимости на переход права (т. 1 л.д. 30-31).

Поскольку ответчик документов, необходимых для регистрации, регистрирующему органу не представил, то истец, полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода прав, обратился в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии со ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Право муниципальной собственности сторонами не оспаривалось.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 данного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 131 названного Кодекса, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона о государственной регистрации прав).

Действующим законодательством (ст. ст. 131, 209, 218, 549, 551, п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), установлено, что при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности необходимо установить принадлежность отчуждаемого имущества продавцу на праве собственности, соответствие сделки требованиям действующего законодательства, установления факта исполнения сторонами условий договора и установления факта уклонения собственника отчуждаемого имущества. Указанное обстоятельство, подтверждено правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении N 1069/03 от 27.05.2003 года и Определении от 9.03.2010 г. N ВАС-2171/10.

По смыслу действующего законодательства передача недвижимости и ее принятие осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при отчуждении недвижимости передача объекта недвижимости признается законом необходимым элементом юридического состава, необходимого для перехода права собственности к приобретателю. При этом факт передачи недвижимости подтверждается вручением соответствующей недвижимой вещи приобретателю, оформляемым актом приема-передачи.

Согласно разъяснениям, данным в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Оценив имеющиеся в деле документы и давая правовую оценку договору N 1 от 27.04.2007, суд первой инстанции сделал правильный вывод о соответствии договора купли-продажи недвижимого имущества положениям ст. 432, 433, 434, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу положений ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Кодекса.

В силу ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Рассматривая спор, суд первой инстанции установил, что истец приобрел объекты недвижимости в собственность в установленном законом порядке. Условий ставящих регистрацию перехода права собственности и передачу имущества продавцом на объекты недвижимости в зависимость от внесения оплаты покупателем договор купли-продажи не содержит.

При таких обстоятельствах у продавца возникла обязанность по передаче имущества, указанного в договоре купли-продажи, покупателю.

Поскольку ответчиком обязанность по передаче имущества не исполнена, то требования истца о передаче имущества, указанного в договоре купли-продажи, обоснованы.

При этом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действующие законодательство не содержит запрета на передачу имущества и регистрацию перехода права собственности по договору купли продажи в отсутствие оплаты приобретенного имущества.

Отклоняя довод апелляционной жалобы, согласно которого ИП Павлов А.М. оплату по договору в полном объеме не произвел, в силу чего оснований для удовлетворения требований не имеется, суд апелляционной инстанции отмечает, что пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации продавцу предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара.

Как следует из письменных материалов дела ответчик (продавец) выбрал способ защиты своего нарушенного права путем предъявления требований к покупателю (истцу) об оплате имущества, указанного в договоре купли-продажи. Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.05.2010 по делу А34-454/2010 с ИП Павлова А.М. взыскана задолженность по договору купли-продажи N 1 от 27.04.2007, возбуждено исполнительное производство.

Вывод суда об уклонении ответчика от государственной регистрации договора подтверждается письменными материалами дела. Кроме того, не желание ответчика регистрировать сделку купли-продажи имущества подтверждено позицией ответчика по настоящему иску.

Поскольку сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, с соблюдением требований закона к её содержанию, а так же учитывая, что факт уклонения одной из сторон от регистрации сделки нашел подтверждение в судебном заседании, то вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований является верным.

Довод жалобы том, что суд не учел положения ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому передача имущества осуществляется не позднее чем через 30 дней после полной оплаты, не состоятельна, опровергается текстом обжалуемого решения.

Действующее законодательство (п. 15 ст. 18 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") не содержат запрета на передачу имущества и регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи в отсутствие оплаты приобретенного имущества, указанное условие не предусмотрено и договором купли-продажи N 1 от 27.04.2007.

Кроме того, условиями договора предусмотрена рассрочка оплаты приобретаемого имущества.

Довод жалобы о том, в регистрации права собственности ИП Павлову А.М. отказано по причине отсутствия доказательств оплаты госпошлины, а не в связи с отсутствием заявления ответчика, несостоятелен, опровергается письменными материалами дела (т. 1 л.д. 30-31).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28.03.2011 по делу N А34-5811/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Кетовского района Курганской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

В.В.Баканов М.И.Карпачева