Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2011 г. N 18АП-4549/11

г. Челябинск

30 мая 2011 г.

N 18АП-4549/2011 Дело N А07-22031/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2011 по делу N А07-22031/2010 (судья Масалимов А.Ф.),

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС Администрации, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива", ответчик) о расторжении договора аренды от 05.03.2010 N 151-10 и обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010503:33, расположенный по адресу: город Уфа, ул. 50-летия Октября, рядом с домом N 19.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Класс-Менеджер Уфа" (далее - ООО "Класс-Менеджер Уфа", третье лицо).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.02.2011 произведена замена истца - Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление по земельным ресурсам).

Решением суда от 17.03.2011 (резолютивная часть от 10.03.2011) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме (л.д. 104-110).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление по земельным ресурсам (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

Податель жалобы, из анализа положений пункта 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66), делает вывод о том, что статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет предусмотреть в договоре любое основание для его досрочного расторжения как связанное, так и не связанное с нарушением условий договора.

По мнению подателя жалобы, пунктом 6.8 договора аренды, сторонами согласована возможность досрочного расторжения договора без указания причин. Поэтому, для расторжения договора достаточно лишь воли арендодателя на прекращение арендных отношений. Указал, что ссылка в уведомлении о расторжении договора аренды на Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.05.2010 N 2840, не являлась ссылкой на постановление, как на основание досрочного расторжения договора, а носила уведомительный характер.

ООО "Перспектива" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве ответчик ссылается на то, что постановление главы Администрации городского округа город Уфа от 28.05.2010, признано в судебном порядке недействительным, не может служить основанием для расторжения договора. Иных оснований для прекращения договорных отношений, как и требований об исполнении обязательства в разумный срок, уведомление о расторжении договора не содержит. Указал, что положения договора аренды не содержат условий о праве арендодателя расторгнуть договор по основаниям, которые прямо не предусмотрены законом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 04.03.2010 N 1027 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива" (арендатор) 05.03.2010 подписан договор аренды земельного участка N 151-10, на срок с 04.03.2010 до 04.03.2013 (пункт 3.1 договора), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010503:33, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. 50-летия Октября, рядом с домом N 19, для организации временной открытой автостоянки, общей площадью 2403 кв.м (л.д. 9-12).

По акту приема-передачи от 05.03.2010 истец передал ответчику земельный участок с кадастровым номером 02:55:010503:33, общей площадью 2403 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. 50-летия Октября, рядом с домом N 19 (л.д. 16).

В соответствии с пунктом 5.1.5 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, определенных данным пунктом договора, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

Пунктом 6.5 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

Согласно пункту 6.7 договора, в случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть договор, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом.

Пунктом 6.8 договора аренды земельного участка от 05.03.2010 N 151-10 определено, что по первому требованию Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельный участок подлежит освобождению за счет владельца без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 10.06.2010 N КС3285 о расторжении договора аренды земельного участка от 05.03.2010 N 151-10 (л.д. 8). Из содержания уведомления усматривается, что основанием для расторжения договора аренды служит постановление главы Администрации город Уфа от 28.05.2010 N 2840.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03 сентября 2010 года по делу N А07-10062/2010 вышеуказанное постановление Главы Администрации городского округа город Уфа от 28.05.2010 N 2840 было признано недействительным.

Ответчиком соглашение о расторжении договора подписано не было, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд установил, что уведомление о расторжении договора аренды содержит основание для его расторжения - постановление главы Администрации городского округа город Уфа от 28.05.2010. Поскольку указанное постановление признано в судебном порядке недействительным, оно не является надлежащим основанием для расторжения договора.

Суд первой инстанции исходил из того, что основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагая, что досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора без существенного нарушения договора другой стороной, законодательством не предусмотрено, суд первой инстанции пришел к выводу, что лишение ООО "Перспектива" права временного владения земельным участком, полученным в целях извлечения прибыли от его использования, нарушает экономические интересы ответчика.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Спорные отношения сторон возникли по поводу расторжения договор аренды земельного участка от 05.03.2010 N 151-10, который следует признать заключенным в качестве договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая договор аренды земельного участка на предмет его заключенности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.

В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 28.02.2011 по делу N А07-10062/2010 установлено, что договор аренды земельного участка N 151-10 зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2010 за N 02-04-01/080/2010-410 (л.д.98).

С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о рассмотрении спора о расторжении договора аренды с учетом правил, установленных главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о досрочном расторжении договора аренды может быть заявлено арендодателем в суд только после направления арендатору предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку, 10.06.2010 истец в адрес ответчика направил письмо (исх. N КС3285), в котором уведомил его о расторжении договора аренды земельного участка от 05.03.2010 N 151-10, порядок заявления требования о расторжении договора, предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 названного Кодекса предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с толкованием, приведенным в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Из смысла приведенных правовых норм следует, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

В пункте 5.1.5 договора аренды от 05.03.2010 N 151-10 стороны установили основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя:

- при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче;

- при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев;

- в других случаях, предусмотренных законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

В пункте 6.5 договора указано на наличие у арендодателя права расторгнуть договор в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, договором аренды от 05.03.2010 N 151-10 не предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не связанные с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на положения пункта 6.8 договора аренды от 05.03.2010 N 151-10, согласно которому по первому требованию Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельный участок подлежит освобождению за счет владельца без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка, являются необоснованными.

Буквальное содержание названного условия свидетельствует об определении условий освобождения земельного участка. Поскольку, исходя из содержания статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, освобождение земельного участка является следствием прекращения арендных отношений, такое понятие не является тождественным определению условий досрочного расторжения договора. Оснований для расторжения договора аренды указанный пункт договора не содержит.

Таким образом, условие, содержащееся в пункте 6.8 договора, не является условием досрочного расторжения договора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) или условием одностороннего отказа от договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев, нарушение целевого назначения земельного участка, использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, использовании способами, приводящими к его порче, оснований для расторжения договора по волеизъявлению арендодателя не имелось. Постановление Главы Администрации городского округа город Уфа от 28.05.2010 N 1140 указанное в уведомлении и признанное недействительным в судебном порядке, также не может служить основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 05.03.2010 N 151-10 .

При отсутствии, в рассматриваемом случае, факта указания в законе или соглашении сторон на возможность досрочного расторжения договора аренды, заявленные исковые требования следует рассматривать как ограничивающее права арендатора, на использование земельного участка, предоставленного для организации автостоянки сроком до 04.03.2013.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора аренды.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на основании статьи 333.40 Налогового Кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2011 по делу N А07-22031/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова